افزایش ریسک نقدشوندگی در صندوق های املاک
هادی بهرامی- صندوقهای املاک و مستغلات قابل معامله در بورس یا REITها (Real Estate Investment Trusts)، نهادهایی هستند که سرمایه جمعآوری شده از سرمایهگذاران را صرف خرید، اجاره یا ساخت املاک تجاری و مسکونی میکنند. این صندوقها معمولا درآمد خود را از محل اجاره یا فروش داراییهای ملکی به دست میآورند و سود حاصله را بهصورت دورهای میان دارندگان واحدهای صندوق تقسیم میکنند. ویژگی اصلی آنها شفافیت، نقدشوندگی بالا و نظارت سازمان بورس است که آنها را از سرمایهگذاری مستقیم در بازار مسکن متمایز میکند.
در ایران نیز صندوقهای املاک و مستغلات با هدف تسهیل سرمایهگذاری غیرمستقیم در بازار ملک و ایجاد منبع درآمد پایدار برای سرمایهگذاران خرد راهاندازی شدهاند. این صندوقها میتوانند مالک ساختمانهای اداری، تجاری یا انبارهای صنعتی باشند و از طریق معاملات بورس قابل خرید و فروش هستند.
سرمایهگذاران با خرید واحدهای این صندوقها بدون نیاز به درگیر شدن مستقیم با خرید ملک یا مدیریت آن از افزایش ارزش داراییها و اجارهبهای واحدها سود میبرند و در عین حال از ریسک نقدشوندگی پایین که در بازار مسکن سنتی وجود دارد تا حد زیادی در امان هستند.
زنگ خطر نقدشوندگی به صدا درآمد!
صندوق امینشهر یکم با نماد امینشهر ۵هزارو ۸۱۸میلیارد تومان، صندوق مالک آتیه مسکن با نماد مالک آتیه ۶۲۵میلیارد تومان، صندوق خانه آگاه با نماد کلید ۵۴۹میلیارد تومان، صندوق کاشانه امید خلیجفارس با نماد کاشانه ۴۴۵میلیارد تومان، صندوق مدیریت ارزش مسکن با نماد ارزش مسکن ۱۹۴میلیارد تومان و صندوق نیک رای با نماد دانیک ۱۸۱میلیارد تومان ارزش خالص دارایی (NAV) دارند که گروه املاک و مستغلات بازار سرمایه را تشکیل میدهند. ارزش معاملات روزانه صندوق امینشهر ۱/۱میلیارد تومان، مالک آتیه ۵۶۰میلیون تومان، کلید ۶۰میلیارد تومان، کاشانه یکمیلیونو ۷۰۰هزار تومان، ارزش مسکن ۱۰۸میلیارد تومان و دانیک ۲۴میلیارد تومان است. با توجه به نسبت ارزش به تراکنش (NVT) صندوقهای املاک و مستغلات بورس میتوان نقدشوندگی این گروه را بسیار ضعیف و معاملات را پرخطر در نظر گرفت چراکه علاوه بر بالا بودن این نسبت، ارزش معاملات این صندوقها نیز رقم قابل قبولی نیست.
ارزش مسکن، قدیمیترین صندوق املاک
مدیریت صندوق امینشهر با مشاور سرمایهگذاری امین نیکان آفاق، صندوق مالک آتیه با تامین سرمایه بانک مسکن، صندوق کلید با سبدگردان آگاه، صندوق کاشانه با تامین سرمایه خلیجفارس، صندوق ارزش مسکن با گروه مدیریت ارزش سرمایه صندوق بازنشستگی کشوری و صندوق نیک رای با گروه مالی دانایان است. صندوق امین شهر دوسالویکماه، مالک آتیه یک سال و ۹ماه، کلید یکسالوچهارماه، کاشانه هشتماه، ارزش مسکن سه سال وسهماه و دانیک دوسال و پنجماه سابقه فعالیت دارند که مقایسهها نشان میدهند صندوق ارزش مسکن بیشترین سابقه معاملات را نسبت به همگروهیهای خود دارد و در مقابل صندوق کاشانه با سابقه کمتری فعالیت میکند.
امینشهر، پربازدهترین در همه بازهها
طی یک ماه اخیر صندوق امینشهر یکم با نماد امینشهر به میزان ۷/۳۳درصد، صندوق مالک آتیه مسکن با نماد مالک آتیه ۷/۱درصد، صندوق خانه آگاه با نماد کلید ۴/۰درصد، صندوق کاشانه امید خلیجفارس با نماد کاشانه ۷/۲درصد، صندوق مدیریت ارزش مسکن با نماد ارزش مسکن یکدرصد و صندوق نیکرای با نماد دانیک یکدرصد بازده مثبت را به ثبت رساندند.
در بازه میانمدت ششماهه نیز صندوق امین شهر ۴۱درصد، مالک آتیه ۹/۹درصد، کلید ۹/۷درصد، کاشانه ۹/۱۶درصد، ارزش مسکن ۸/۴درصد و دانیک ۸/۸درصد رشد قیمت را تجربه کردند. همچنین صندوق امینشهر ۷/۴۳درصد، مالک آتیه ۸/۲۱درصد، کلید ۲/۱۸درصد، ارزش مسکن ۹/۸درصد و دانیک ۲/۴درصد بازده یکساله داشتند.
در تمام بازههای زمانی، صندوق امینشهر بیشترین رشد قیمت را به ثبت رسانده و در صدر جدول قرار دارد؛ در مقابل در بازه کوتاهمدت صندوق کلید در بازه میانمدت صندوق ارزش مسکن و در بازه بلندمدت صندوق دانیک عملکرد ضعیفتری را از خود نشان دادند و در قعر جدول قرار میگیرند.
امینشهر، پیشتاز رشد یک ماهه دارایی
طی یکماهه اخیر ارزش خالص دارایی (NAV) صندوق امین شهر ۲۲۵درصد، مالک آتیه ۲درصد، کاشانه ۳درصد و دانیک یکدرصد افزایش یافته است و در مقابل صندوق کلید یکماه بدون نوسان را پشتسر گذاشت. در این مدت صندوق امینشهر ۴هزارو ۲۶میلیارد تومان، صندوق مالک آتیه ۱۰میلیارد تومان، صندوق کلید ۲میلیارد تومان، صندوق کاشانه ۱۲میلیارد تومان و صندوق دانیک ۲میلیارد تومان جذب سرمایه داشتند که رقم جذب در صندوق امینشهر با اختلاف فاحشی سنگین است.
ارزش خالص دارایی پنج صندوق املاک (بدون در نظر گرفتن صندوق ارزش مسکن که اطلاعات بروز ندارد) از ۳هزار و ۵۶۶میلیارد تومان در چهاربهمنماه ۱۴۰۴ با افزایش ۱۱۴درصدی و ۴هزار و ۵۲میلیارد تومانی به ۷هزار و ۶۱۸میلیارد تومان در چهار اسفندماه ۱۴۰۴ رسیده است.
