فرصت تاریخی مسکن برای ایفای نقش لکوموتیو اقتصاد
احسان نیازمند- مجموعه شرایط جدیدی که در کشورمان پدید آمد سبب شد که نه چشمانداز روشنی از ثبات در اقتصاد وجود داشته باشد و نه امکان پیشبینی دقیق روندهای آتی فراهم شود. آثار اقتصادی جنگ هنوز بهطور کامل در بازارها ظاهر نشده و بسیاری از کارشناسان معتقدند که پیامدهای اصلی آن در ماههای آینده خود را نشان خواهد داد. در چنین فضایی بازارهای مختلف از ارز و سرمایه گرفته تا صنعت و ساختمان با نوعی احتیاط و انتظار روبهرو شدند و تصمیمگیریهای اقتصادی بیش از گذشته تحت تاثیر بیاطمینانی قرار گرفته است. بازار مسکن نیز قطعا از این وضعیت مستثنا نیست. بازاری که طی سالهای اخیر همزمان با تورم مزمن، کاهش سرمایهگذاری، رشد هزینههای ساخت، افت قدرت خرید خانوارها، ناترازی انرژی و مشکلات گوناگون تولید روبهرو بوده اکنون در برابر مجموعهای از ابهامات جدید قرار گرفته است.
واقعیت آن است که منابع مالی دولت برای پاسخگویی بهنیاز عظیم و انباشتگی تقاضای بازار مسکن محدود است. تجربه سالهای اخیر نیز نشان داده که اتکا بهساختوساز دولتی یا طرحهای گسترده مبتنی بر بودجه عمومی بهتنهایی قادر بهحل بحران مسکن نیست. ازهمینرو بخشخصوصی همچنان مهمترین بازیگر تولید مسکن در کشور بهشمار میرود. فعالان این بخش بارها تاکید کردند که انتظار چندانی از دولت برای تامین مالی پروژهها ندارند. مطالبه اصلی آنها ایجاد شرایطی است که بتوانند با هزینه کمتر، سرعت بیشتر و ریسک پایینتر فعالیت کنند. بهبیان دیگر آنچه بخشخصوصی از دولت میخواهد نه مداخله مستقیم در ساختوساز بلکه ایفای نقش تسهیلگر است.
در بسیاری از اقتصادهای موفق دولت بهجای ورود مستقیم بهفرآیند ساخت، نقش تنظیمگر و تسهیلگر را بر عهده گرفته است. نتیجه این رویکرد نیز افزایش تولید، جذب سرمایه، ارتقای کیفیت ساختوساز و بهبود دسترسی خانوارها بهمسکن بوده اما در اقتصاد ایران ازیکسو رکود سرمایهگذاری، کاهش رشد اقتصادی و انباشت مشکلات ساختاری ادامه دارد و ازسویدیگر آثار احتمالی تحولات اخیر منطقهای نیز بر فضای کسبوکار سایه افکنده است. درچنینشرایطی بازار مسکن میتواند بهیکی از مهمترین ابزارهای تحریک اقتصاد تبدیل شود مشروطبرآنکه سیاستگذاریها بهسمت تسهیل فعالیتهای مولد حرکت کند.
فعالان بخشخصوصی معتقدند که امروز بیشاز هر زمان دیگری باید از فرسایش سرمایه و انگیزه تولیدکنندگان جلوگیری شود. آنها تاکید میکنند که دولت بهجای افزودن بر پیچیدگیها و گرههای موجود باید مسیر فعالیت را هموار کند تا سرمایهها بهسمت تولید مسکن هدایت شوند. اینکه این مطالبات تاچهاندازه با واقعیتهای اجرایی کشور همخوانی داشته و بخشخصوصی چه انتظارات مشخصی از سیاستگذاران دارد موضوعی است که در گفتوگوهای پیشرو با دوتن از فعالان باسابقه حوزه ساختوساز و سرمایهگذاری مسکن ایران مورد بررسی قرار خواهد گرفت.
جای خالی اصلاحات در بازار مسکن
فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوهسازان در گفتوگو با «جهانصنعت» گفت: شرایط بازار مسکن باتوجهبه قیمتهای موجود در بازار و تورم ناشی از نوسانات نرخ ارز در کشور بهگونهای رقم خورده که سازندگان ناچار بهبهروزرسانی قیمتهای خود هستند؛ تولیدکنندگان مسکن بهعبارتی درحال تجدید ارزیابی پروژههای خود هستند تا قیمتهای جدید را متناسب با تورم نهفته و شکل گرفته لحاظ کنند.
او افزود: طی ماهها ابتدایی امسال قیمت واحدهای مسکنی در برخی نفاط کشور حتی تا ۱۰۰درصد نیز افزایش پیدا کرد. این موضوع حاکی از آن است که آزادسازی نرخ دلار توسط دولت و تورم شکل گرفته سبب شدند تا مسکن نیز مانند سایر کالاهای تولیدی در کشور که شوربختانه با پیروی از قیمت دلار واکنش نشان میدهند دچار افزایش شود.
پیامدهای اقتصادی جنگ هنوز در مسکن نمود پیدا نکرده است
دبیر کانون سراسری انبوهسازان عنوان کرد: پیامدهای اقتصادی جنگ اخیر هنوز در بازار مسکن نمود پیدا نکردند. ساخت و تولید مسکن پروسهای زمانبر است. نهادههایی نیز که در تولید مسکن نقشآفرین هستند بهواسطه جنگی که رخ داد افزایشهای شدید را بهخود دیدند؛ موضوعی که کاملا اقتصادی بود و بخشی از آن بهاحتکار نهادههای تولیدی و بهویژه در بخش پتروشیمی و فولاد بازمیگردد. این موضوع باعث شد تا هزینههای سنگینی بهبازار مسکن اعمال شود.
پورحاجت بیان داشت: از بد حادثه ناکارشناسان اظهارات غیرشفافی را مطرح کردند. این در شرایطی است که نمیتوان بهراحتی سهم مشخصی را برای تورم هرکدام از بخشهای نهادههای تولیدی در نظر گرفت و اینگونه اظهارات مستلزم اجرای کار کارشناسی بوده تا بتوان دریافت که ترکش افزایش هزینهها تا چه اندازه و بهکجاها اصابت کرده است.
مسیر متفاوت تولید مسکن در آینده
دبیر کانون سراسری انبوهسازان اظهار داشت: کماکان معتقدم که بخشی از بهروزرسانی قیمتها توسط سازندگان هنوز بهصورت کامل انجام نشده است.
بهنظر میرسد که طی ماههای آینده قیمتهای جدیدی را در بازار مسکن و بهصورت مشخص در بخش معاملات واحدهای مسکونی شاهد باشیم.
ازسویدیگر در شرایط کنونی نه جنگ، نه صلحی که وجود دارد آن چیزی که طبیعی هم بهنظر میرسد حکمفرمایی رکود در این بازار است؛ رکودی هم که شکل گرفته دارای شرایط مشخصی است.
او گفت: بهنظر میرسد که پس از پایان شرایط جنگی و برقراری صلح شرایط بازار مسکن بهبود خواهد یافت. بازار مسکن بهمثابه لکوموتیو اقتصاد است؛ بازاری که همواره مورد توجه تمام دولتها بوده و خواهد بود. باتوجهبهآسیبهایی که شکل گرفته بهنظر میرسد که دوران سازندگی پس از این دفاع مقدس بهانضمام سیر عمومی که در حوزه ساخت و ساز وجود دارد مکمل یکدیگر خواهند شد و شرایط تولید مسکن در کشور مسیر متفاوتی را طی خواهد کرد. این موضوع نوید این را خواهد داد که در حوزه اقتصاد نیز سهم مسکن در تولید ناخالص داخلی افزایش یابد.
تنها انتظار بخشخصوصی از دولت تسهیلگری است
دبیر کانون سراسری انبوهسازان عنوان کرد: تنها انتظار بخشخصوصی از دولت تسهیلگری است. هرزمانیکه این تسهیلگری توسط مسوولان شکل بگیرد بهعنوان بهترین بسته حمایتی و سیاست اقتصادی و تشویقی برای بخشخصوصی کشور تلقی خواهد شد. نقطهضعف اساسی شگل گرفته در شرایط امروزه بازار مسکن عریضوطویلبودن دستگاههایی است که وظیفه صدور مجوزها را دارند؛ متولیانی که برخی از آنها بهجای این که نهاد توسعهگر باشند تبدیل بهنهادهای ضدتوسعه شدند.
پورحاجت گفت: برای اجرای هر فرایندی در تمام دنیا یک فلوچارت(نمودار جریان و سیر) تعریف میشود. صفرتاصد یک پروژه در اینقالب تعریف و ایرادات و چالشهای مربوط بهآن نیز برطرف میشود. من بهعنوان یک فعال بخشخصوصی باید بگویم که ۱۵سال است که در حضور روسای جمهوری مختلف این ایرادات و چالشها را مطرح کردم اما اصلاحاتی در این رابطه صورت نگرفت.
او اضافه کرد: متاسفانه افراد ذینفوذی که امکان ایجاد اصلاحات لازم را داشتند نهتنها چنین اقدامی نکردند بلکه با نگاه قهری بهموضوع نگریستند. بهنظر میرسد که لازم است تا فرایندهای تولید مسکن اصلاح شوند و گامهای غیرضروری که بابت دریافت مجوزها وجود دارند تسهیل شوند.
پورحاجت گفت: همواره از برخط و الکترونیکشدن فرایندها صحبت میشود اما باید توجه داشت که بر سر راه همین هدف آنقدر مستندات و مجوزهای گوناگون و بهعبارتی ایستگاههای ایذایی قرار داده شده که گاهی برای یک تحقق امور تا سهیاچهاربار باید اقدام کرد.
لزوم الگوبرداری از سیاستهای تسهیلگرانه
دبیر کانون سراسری انبوهسازان گفت: امروزه دریافت مجوز فشار خون بازار مسکن را بالا برده است. بخش گستردهای از مشکلات بیماری که اسمش مسکن است به روند دریافت مجوزها بازمیگردد. انتظار از دولت و بهویژه وزارت راه و شهرسازی آن است که بهموضوع ورود پیدا کند و مشکلات موجود را حل کند.
او افزود: در همیندوران دفاع اخیر اقدامات شهرداری برای صدور و ارائه پروانه ساختمانی تسهیلگرانه بوده است. با استفاده از همین تجربه میتوان تغییرات ایجادشده در فلوچارت اخذ مجوزها را رصد کرده و از آن برای بهبود شرایط موجود و الگوبرداری برای سایر موارد بهره برد. در اینزمینه بهتر است تا فارغ از تمام نگاههای سیاسی کار خوب و مثبت را موردتوجه قرار داد و بهعنوان یک مدل موفق برای سایر سطوح و زمینهها در سطک کشور در نظر قرار داد.
پورحاجت درپایان گفت: بهنظر میرسد که لازم است تا سیاستهای تشویقی دولت از گامهای اقتصادی فاصله بگیرند و تسهیلات لازم برای فعالیت بخشخصوصی و با استفاده از قوانین گوناگون موجود که البته همه آنها تنها روی کاغذ هستند صورت بگیرد.
علت پیشرانی مسکن در بازارهای اقتصادی
حسن محتشم، عضو هیاتمدیره انجمن انبوهسازان استان تهران در گفتوگو با «جهانصنعت» گفت: مسکن بازاری مولد و بهنوعی لکوموتیو بیشتر صنایع ایران بهشمار میرود. دلیل پیشرانی مسکن در بازارهای اقتصادی آن است که بیشتر تولیدات صنایع کشور بهخاطر موضوع تحریمهای بینالمللی باید در بازار داخلی مصرف شوند؛ تولیداتی که امکان صادرات آنها بسیار محدود هستند و اگر هم قرار باشد صادر شوند باتوجهبه شرایط اقتصادی و تحریمهای موجود در رقابت با کشورهای دیگر با چالشهایی روبهرو هستند. بنابراین هرچه در صنایع تولید میشود در بازار داخل مصرف میشود.
او اضافه کرد: حال اگر بخش مسکن آسیب ببیند و میزان تولید و عرضه در آن کاهش پیدا کند، کُند شود و یا متوقف شود روی سایر صنایع تاثیرگذار خواهد بود. دراینصورت نهتنها تولیدات صنایع داخلی با مشکل و چالش روبهرو میشود بلکه آنها مجبور بهتعدیل نیروی انسانی نیز خواهند شد.
اقتصاد «خاصِ» ایران
عضو هیاتمدیره انجمن انبوهسازان استان تهران گفت: باید توجه داشت که اقتصاد ما خاصِ کشور ایران است؛ اقتصادی که با تورم ۵۰تا۶۰درصدی اداره میشود. شاید این پرسش برایتان پیش بیاید که منظور از «خاص» چیست؟
او افزود: سرمایه اصل مسلم اقتصاد است که همواره وارد بخشی میشود که امنیتش حفظ شود و امکان بازگشت آن نیز فراهم باشد البته که این بازگشت باید سهلالوصول نیز باشد.
محتشم ادامه داد: از سویی مسکن کالایی نیست که بتوان در شرایط جنگی آن را انتقال داد بنابراین در چنین شرایطی باید با کاهش قیمت واحدهای مسکونی روبهرو شویم؛ اتفاقی که در جنگ ۱۲روزه و ۴۰روزه شاهد بودیم. این کاهش قیمتها در شرایطی رخ داد که رکود کامل بر بازار مسکن حاکم بود و هزینه نهادههای ساختمانی اقلام تشکیل دهنده بخش مسکن، نیروی انسانی و بخش خدمات بهشدت افزایش یافته بود.
درآنشرایط تولیدکنندگان نمیدانستند چگونه پروژههای در حال اجرای خود را مدیریت کنند؛ شرایطی که در آن هیچ تولیدکنندهای زیر بار آغاز پروژه جدید نمیرفت.
او گفت: درشرایطیکه جنگ بهصورت نسبی ادامه داشت و صلح کاملی برقرار نبود ناگهان شاهد افزایش قیمت مسکن بودیم یعنی افزایشی بهمیزان ۵۰تا۸۰درصد! همینجاست که جای تعجب است و باید پرسید: اقتصاد ایران چگونه اقتصادی است که برعکس عمل میکند؟
نقش اهرمهای دولتی در اقتصاد مسکن
عضو هیاتمدیره انجمن انبوهسازان استان تهران در ادامه گفت: از دیدگاه من بهعنوان یک کارشناس دلیل وقوع چنین اتفاقی محرز بوده و ۷۵تا۸۰درصد اقتصاد ایران دولتی است. دولت در وضعیتی که شرایط اقتصادی ایجاب میکرد که تولید متوقف شود یا با سرعت کمتری انجام شده و با استفاده از ابزارها و اهرمهای قوی اقتصادی که در اختیار دارد بهنوعی بهصورت پنهانی قیمت مسکن را افزایش داد.
محتشم ادامه داد: پس از آن و در شرایط «نه جنگ، نه صلح» شاهد تحرک نسبی در میزان معاملات مسکن بودیم؛ خرید و فورشهایی که عموما از نوع سرمایهای بودند ولی بههر حال هنگامی که قیمتها دچار افزایش میشوند مصرفکنندگانی هم هستند که قصد خرید دارند و درچنینموقعیتی اقدام بهتهیه واحدهای مسکونی میکنند؛ این موضوع سبب میشود که قیمتهای جدید بهاصطلاح جا بیافتند.
او اضافه کرد: زمانی هم که قیمتها جا افتادند و بالا رفتند، تولیدکنندگان، سازندگان، فعالان و سرمایهگذاران بخش مسکن نهتنها رغبت پیدا میکند که پروژه خود را بهسرانجام برساند بلکه دست بهآغاز پروژههای جدید نیز خواهد زد؛ فرآیندی که سبب گردش جریان اقتصادی میشود، بهصنایع دیگر کمک کرده و تیراژ تولید و عرضه مسکن را نیز از حالت وقفه و کندی خارج میکند.
مسکن در پساتفاهم
عضو هیاتمدیره انجمن انبوهسازان استان تهران گفت: امروز تفاهمی ایجاد شده که در اثر آن چشماندازی را شاهد هستیم که توافقاتی صورت بگیرند و منجربه ایجاد و حکمفرمایی شرایط اقتصادی مناسب و فعالیت و پویایی اقتصاد شوند.
او بیان کرد: امروز روزنه امیدوارکنندهای پیش روی اقتصاد کشور قرار گرفته است. چنانچه بندهای تفاهمنامه اجرایی شوند در آینده نزدیک تحول بسیار مثبتی را در اقتصاد و بازار مسکن شاهد خواهیم بود اما اگر بندهای گنجانده شده در تفاهمنامه بهمرحله اجرا نرسند اقتصاد ما بازهم باید با چالشهایی روبهرو و دست بهگریبان شود.
محتشم درپایان گفت: بهطور کلی اگر شرایط بهسمتوسویی برود که صلحِ کامل برقرار شود جای امیدواری وجود دارد. درچنینشرایطی باوجود اینکه قیمتها در بازارهای موازی مانند ارز و طلا کاهش پیدا خواهد کرد اما در بازار مسکن شرایط برعکس خواهد بود و باید منتظر افزایش قیمتها در این بازار مهم اقتصادی باشیم چراکه تعامل با دنیا سبب میشود که سیل سرمایهگذاری بهایران سرازیر شود و میزان تقاضا برای مسکن افزایش یابد. درچنینوضعیتی باتوجهبه برقراری ثبات اقتصادی مسکن قطعا جای جهش قیمت خواهد داشت.
