رکود تورمی؛ بازیگر نقش اول مسکن

جهان صنعت– مسکن در سال۱۴۰۴ همچنان درگیر یکی از پیچیده‌ترین وضعیت‌های اقتصادی خود یعنی رکود تورمی است؛ وضعیتی که در آن افزایش قیمت‌های اسمی با کاهش توان خرید واقعی خانوارها همزمان شده و عملا بازار را به حالتی نیمه‌منجمد رسانده است. در این شرایط اگرچه قیمت‌های اعلامی مسکن به‌صورت خزنده افزایش یافته اما این رشد نه‌تنها به رونق معاملات منجر نشده بلکه نشانه‌ای از تضعیف جایگاه مسکن به‌عنوان ابزار حفظ ارزش سرمایه است. رشد اسمی قیمت‌ها در بازاری که تقاضای موثر در آن به‌شدت کاهش یافته، بیش از آنکه علامت پویایی باشد نشانه‌ای از ناهماهنگی عمیق میان متغیرهای اقتصادی و واقعیت‌های معیشتی جامعه است.

افزایش قیمت اسمی در برابر افت قیمت واقعی

یکی از مهم‌ترین ویژگی‌های بازار مسکن در مقطع کنونی فاصله‌گرفتن قیمت اسمی از قیمت واقعی است. در حالی که فعالان بازار از میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در تهران در بازه ۱۱۰تا۱۲۵‌میلیون تومان سخن می‌گویند و این ارقام از رشد ۱۰تا۲۰‌درصدی نسبت به ابتدای سال حکایت دارد، اما با تعدیل این قیمت‌ها براساس تورم عمومی نزدیک به ۶۰ درصدی، مشخص می‌شود که مسکن در عمل دچار کاهش قیمت واقعی شده است. این پدیده به‌وضوح نشان می‌دهد که مسکن دیگر توان همپایی با تورم را ندارد و همین مساله باعث شده خانوارها بیش از گذشته از بازار خرید حذف شوند و سرمایه‌گذاران نیز نسبت به ورود به این بازار محتاط‌تر عمل کنند.

خلأ آماری و تشدید نااطمینانی در بازار

نبود آمار رسمی و شفاف از سوی نهادهایی مانند بانک مرکزی، وزارت راه‌وشهرسازی و مرکز آمار ایران یکی دیگر از عوامل تشدید نااطمینانی در بازار مسکن است. توقف طولانی‌مدت انتشار داده‌های رسمی نه‌تنها تحلیل‌پذیری بازار را کاهش داده بلکه فضا را برای گمانه‌زنی‌های غیررسمی و روایت‌های متناقض باز کرده است. در چنین شرایطی، بازار بیش از آنکه بر داده‌های دقیق تکیه کند به برداشت‌های ذهنی فعالان و مشاوران املاک وابسته شده و همین امر بر سردرگمی خریداران و فروشندگان افزوده است. تجربه سال‌های گذشته نشان داده که خلأ اطلاعاتی همواره به زیان ثبات بازار و به سود رفتارهای هیجانی تمام می‌شود.

شکاف عمیق قیمت و معامله؛ بازار بدون مشتری

اگرچه در برخی مناطق شمالی و موسوم به بالاشهر تهران، قیمت واحدهای نوساز حتی به محدوده ۴۵۰‌میلیون تومان برای هر مترمربع رسیده اما واقعیت بازار چیز دیگری را روایت می‌کند. مشاوران املاک به‌صراحت تاکید می‌کنند که این قیمت‌ها صرفا روی کاغذ وجود دارند و با این ارقام معامله‌ای انجام نمی‌شود. شکاف میان قیمت‌های پیشنهادی فروشندگان و توان پرداخت خریداران به حدی عمیق شده که بازار عملا در وضعیت قفل‌شدگی قرار گرفته است. این وضعیت نشان می‌دهد که افزایش اسمی قیمت‌ها لزوما به معنای رشد واقعی بازار نیست و حتی می‌تواند نشانه‌ای از عقب‌نشینی تقاضا و افزایش انتظارات غیرواقعی در سمت عرضه باشد.

ادعای کوچ سرمایه؛ فرضیه‌ای بر پایه فروکش هیجان

در ماه‌های اخیر برخی تحلیل‌ها از احتمال کوچ سرمایه از بازارهای موازی مانند ارز، طلا و سکه به بازار مسکن سخن گفته‌اند. این تحلیل‌ها عمدتا بر این فرض استوارند که هیجانات در بازارهای موازی فروکش کرده و سرمایه‌گذاران به‌دنبال مقصدی امن‌تر برای دارایی‌های خود هستند. مبنای زمانی این ادعا اغلب به نوسانات دی‌ماه بازمی‌گردد؛ زمانی که از نگاه برخی فعالان شتاب رشد قیمت‌ها در بازار ارز و طلا کاهش یافت. با این حال تکیه بر چنین مقطعی برای نتیجه‌گیری درباره تغییر مسیر سرمایه، بیش از آنکه تحلیلی مبتنی بر داده‌های عمیق باشد، به یک برداشت کوتاه‌مدت شباهت دارد.

جاماندگی مسکن از تورم و بازارهای موازی

یکی از دو محور اصلی استدلال طرفداران ورود سرمایه به بازار مسکن مساله جاماندگی قیمت مسکن نسبت‌به سایر بازارهاست. داده‌های منتشرشده از سوی مرکز آمار ایران نشان می‌دهد نرخ تورم بخش مسکن حدود ۳۵‌درصد بوده در حالی که تورم عمومی کشور به نزدیکی ۶۰‌درصد رسیده است. در مقابل بازارهایی مانند طلا، سکه و ارز در بازه دو ساله اخیر رشدهایی تا حدود ۲۰۰‌درصد را تجربه کرده‌اند. این اختلاف فاحش از نگاه برخی سرمایه‌گذاران به معنای وجود ظرفیت رشد در بازار مسکن تلقی می‌شود؛ برداشتی که البته بدون توجه به شرایط تقاضا و نقدشوندگی می‌تواند گمراه‌کننده باشد.

منطق سرمایه‌گذار و جست‌وجوی امنیت

محور دوم این استدلال به رفتار سنتی سرمایه‌گذاران بازمی‌گردد. گروهی معتقدند سرمایه‌گذارانی که طی دو سال گذشته از جهش قیمت طلا و ارز سودهای قابل‌توجهی کسب کرده‌اند، اکنون به‌دنبال بازاری برای تثبیت سود و حفظ ارزش دارایی‌های خود هستند. از این منظر، مسکن به‌عنوان بازاری با ماهیت بلندمدت می‌تواند گزینه‌ای مناسب تلقی شود اما این تحلیل زمانی اعتبار دارد که بازار مسکن از حداقلی از ثبات، امنیت و قابلیت نقدشوندگی برخوردار باشد؛ شرایطی که در وضعیت کنونی به‌سختی می‌توان از تحقق آن سخن گفت.

نااطمینانی‌های سیاسی و ضربه به سرمایه‌گذاری ملکی

برخلاف تصور رایج که مسکن را همواره پناهگاه امن سرمایه می‌داند، تحولات سیاسی و امنیتی اخیر نشان داده که این بازار نیز به‌شدت از نااطمینانی تاثیر می‌پذیرد. پیامدهای جنگ ۱۲روزه و اخباری که همچنان فضای سیاسی کشور را ملتهب نگه داشته، نقش مستقیمی در تضعیف تمایل سرمایه‌گذاران به ورود به بازار مسکن داشته است. بازار ملک بیش از بسیاری از بازارهای دیگر به احساس امنیت وابسته است و در فضایی که ریسک‌های سیاسی پررنگ می‌شود، سرمایه ترجیح می‌دهد به‌سمت دارایی‌هایی حرکت کند که امکان جابه‌جایی سریع‌تری دارند.

نقدشوندگی؛ پاشنه‌آشیل بازار مسکن

یکی از دلایل اصلی کاهش جذابیت مسکن برای سرمایه‌گذاری، نقدشوندگی پایین آن است. در شرایط بی‌ثبات، سرمایه‌گذار به‌دنبال بازاری است که در صورت بروز هر شوک سیاسی یا اقتصادی بتواند دارایی خود را در کوتاه‌ترین زمان ممکن به نقد تبدیل کند. طلا و ارز این ویژگی را دارند اما مسکن چنین امکانی را فراهم نمی‌کند. همین تفاوت ساختاری باعث شده پول از بازار ملک فاصله بگیرد و به‌سمت بازارهای سبک و سیال حرکت کند؛ روندی که در سال‌های اخیر به‌وضوح قابل مشاهده بوده است.

کاهش سرمایه‌گذاری و انجماد سمت عرضه

افت سرمایه‌گذاری در بازار مسکن به‌طور مستقیم بر سمت عرضه نیز اثر گذاشته است. بخش قابل‌توجهی از سازندگان تمایلی به آغاز پروژه‌های جدید ندارند و ترجیح می‌دهند صرفا پروژه‌های نیمه‌تمام خود را به پایان برسانند. دلیل اصلی این رفتار، شکاف عمیق میان قیمت تمام‌شده ساخت و قدرت خرید متقاضیان است. از یک‌سو هزینه‌های ساخت به‌واسطه تورم مصالح و خدمات به‌شدت افزایش یافته و از سوی دیگر تقاضای موثری وجود ندارد که بتواند این قیمت‌ها را پوشش دهد. نتیجه این معادله، توقف کلنگ‌زنی‌های جدید و تشدید کمبود عرضه در افق میان‌مدت است.

دور باطل رکود، کاهش عرضه و تضعیف تقاضا

بازار مسکن ایران در شرایط کنونی درگیر یک دور باطل شده است؛ رکودی که تقاضا را تضعیف، کاهش تقاضا سرمایه‌گذاری را محدود کرده و افت سرمایه‌گذاری نیز به کاهش عرضه آینده منجر شده است. این چرخه معیوب نه‌تنها چشم‌انداز رونق را تیره کرده بلکه خطر تعمیق بحران مسکن در سال‌های آینده را نیز افزایش داده است. بدون اصلاح سیاست‌های اقتصادی، بازگشت شفافیت آماری و کاهش ریسک‌های سیاسی بعید به نظر می‌رسد که بازار مسکن بتواند بار دیگر نقش سنتی خود را به‌عنوان موتور محرک اقتصاد و پناهگاه سرمایه بازیابد.