تورم ناگزیر مسکن
جهان صنعت– کاهش محسوس در صدور جواز ساخت‌وساز در تهران طی ماه‌های اخیر، به یک زنگ خطر جدی برای آینده اقتصاد مسکن تبدیل شده است. آمارهای غیررسمی که از سوی فعالان صنفی بازار املاک و اعضای هیات‌مدیره اتحادیه مشاوران املاک مطرح شده از کاهش ۳۰تا۵۰درصدی صدور پروانه‌های ساختمانی حکایت دارد؛ روندی که از یک سو نشانه‌ای واضح از رکود عمیق در بخش تولید مسکن است و از سوی دیگر پیامدهایی مستقیم بر قیمت، عرضه، اشتغال، تولید ناخالص داخلی و ثبات بازار خواهد داشت. صدور جواز نقطه آغاز چرخه تولید مسکن بوده بنابراین وقتی موتور تولید خاموش می‌شود موج تورمی و کمبود عرضه در سال‌های آینده اجتناب‌ناپذیر خواهد بود. تحلیل این روند نه‌تنها برای سازندگان و سیاستگذاران مهم است بلکه برای میلیون‌ها خانواری که در آینده به دنبال مسکن مناسب خواهند بود نیز اهمیت حیاتی دارد.
رکود ساخت‌وساز؛ نتیجه انباشته‌شدن بحران‌های چندگانه
روند نزولی صدور جواز ساخت را نمی‌توان یک پدیده مقطعی یا یک نوسان کوتاه‌مدت دانست بلکه این کاهش نتیجه انباشته‌شدن مجموعه‌ای از بحران‌هاست که طی سال‌های اخیر بر بازار ساخت‌وساز سنگینی کردند. تورم مزمن، افزایش شدید هزینه‌های ساخت، تشدید ریسک‌های اقتصادی و سیاسی، سخت‌ترشدن تامین مالی پروژه‌ها، کاهش قدرت خرید خانوارها و حتی افت بازدهی سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز نسبت به دیگر بازارها از مهم‌ترین عوامل این رکود هستند. سازندگان بزرگ که پیشتر موتور محرک تولید مسکن در پایتخت بودند اکنون با تردیدهای متعدد مواجهند: آیا پروژه‌های جدید توجیه اقتصادی دارند؟ آیا بازار توان جذب واحدهای جدید را خواهد داشت؟ آیا سیاست‌های قیمتی دولت یا شهرداری می‌تواند سودآوری پروژه را دچار اختلال کند؟ این مجموعه عوامل باعث شده است سازندگان بسیاری از تصمیم‌گیری برای شروع پروژه‌های جدید عقب‌نشینی کنند.
نتیجه افزایش هزینه‌های ساخت
یکی از بنیادی‌ترین دلایل کاهش جواز ساخت افزایش هزینه‌های تمام‌شده مسکن است. قیمت مصالح ساختمانی همچون سیمان، فولاد، شیشه، آلومینیوم و تجهیزات داخلی ساختمان طی یک‌سال گذشته رشدهای انفجاری را تجربه کرده است. بهویژه در سال۱۴۰۴ نوسانات شدید قیمت سیمان و فولاد حاشیه سود پروژه‌های ساختمانی را نشانه گرفته و سازندگان را نسبت به آینده بی‌اعتماد کرده است. افزایش قیمت مصالح تنها مشکل نیست بلکه دستمزد نیروهای فنی نیز همزمان با تورم عمومی رشد کرده و هزینه تمام‌شده ساخت را به بالاترین سطح طی دهه اخیر رسانده است. بدون وجود تسهیلات کارآمد و بدون ثبات قیمتی در بازار مواد اولیه انگیزه‌ای برای توسعه پروژه‌های جدید باقی نمی‌ماند. وقتی هزینه ساخت روزبه‌روز افزایش می‌یابد سازنده ترجیح می‌دهد به‌جای شروع پروژه‌ای که سود آن نامعلوم است سرمایه خود را در بازارهای کم‌ریسک‌تری پارک کند.
کاهش بازدهی اقتصادی پروژه‌ها
بازدهی اقتصادی پروژه‌های مسکن در تهران طی سال‌های اخیر کاهش محسوسی داشته است. زمانی نه‌چندان دور خرید زمین و شروع پروژه ساختمانی یکی از جذاب‌ترین و مطمئن‌ترین انواع سرمایه‌گذاری محسوب می‌شد اما امروز چندعامل اساسی بازده این فعالیت را کاهش دادند:
نخست قیمت زمین در تهران رشدهای سرسام‌آوری داشته و سهم زمین در هزینه نهایی پروژه بهشدت افزایش یافته است. دوم قدرت خرید خانوارها متناسب با رشد قیمت مسکن افزایش نیافته و بازار مصرف‌کننده واقعی کوچک‌تر شده است. سوم مالیات‌های جدید همچون مالیات‌بر خانه‌های خالی و مالیات‌بر معاملات مکرر ریسک‌های سرمایه‌گذاری را افزایش دادند. این روند موجب شده نسبت سود به سرمایه در ساخت‌وساز با سال‌های قبل قابل مقایسه نباشد. حال وقتی بازده کاهش می‌یابد طبیعی است که سازندگان از ادامه فعالیت بازمی‌مانند و صدور جواز ساخت کاهش می‌یابد.
ریسک‌های اقتصادی و سیاسی؛ عامل نااطمینانی مزمن در بازار
عامل مهم دیگری که در کاهش جواز ساخت نقش‌آفرین بوده افزایش ریسک‌های سیاسی و اقتصادی است؛ بهویژه در شرایطی که طی ماه‌های گذشته تنش‌های منطقه‌ای و تحولات جنگ ۱۲روزه فضای اقتصادی کشور را در وضعیت بی‌اطمینانی قرار داده است. این بی‌اطمینانی بهطور مستقیم روی رفتار سرمایه‌گذاران اثر می‌گذارد. سازندگان در چنین محیطی ترجیح می‌دهند از سرمایه‌گذاری‌های بلندمدت(که ساخت‌وساز یکی از آن‌هاست) فاصله بگیرند. نبود پیش‌بینی‌پذیری در قیمت مصالح، نرخ ارز، سیاست‌های شهرداری‌ها و حتی قوانین ناظر بر ساخت‌وساز موجب شده چرخه تصمیم‌گیری اقتصادی مختل شود. همین عامل به‌تنهایی می‌تواند صدور جواز ساخت را به شدت کاهش دهد زیرا سرمایه‌گذار تنها در شرایطی وارد پروژه‌های چندساله می‌شود که فضای اقتصادی ثبات نسبی داشته باشد.
ناکارآمدی نظام صدور جواز
نقش شهرداری‌ها و سازمان‌های متولی صدور پروانه ساخت را نیز نمی‌توان نادیده گرفت. طی سال‌های گذشته فرآیند اداری مربوط به صدور مجوزهای ساخت‌وساز در بسیاری از مناطق تهران پیچیده‌تر و زمان‌برتر شده است. از طولانی‌شدن زمان بررسی نقشه‌ها گرفته تا هزینه‌های جانبی و گاه غیرقابل پیش‌بینی صدور مجوز همه این عوامل باعث شده سازندگان با موانع اداری بیشتری روبه‌رو شوند. دربرخی مناطق هزینه صدور جواز به حدی افزایش یافته که سهم قابل‌توجهی از هزینه کل پروژه را به خود اختصاص می‌دهد. این شرایط از دید اقتصادی نه‌تنها توجیه‌پذیر نبوده بلکه انگیزه تولید مسکن را کاهش می‌دهد و درنهایت به افت شدید آمار صدور جواز منجر می‌شود. وقتی برای آغاز یک پروژه باید از مسیرهای طولانی و پرهزینه عبور کرد بسیاری از سازندگان عطای پروژه را به لقایش می‌بخشند.
اختلال در چرخه تقاضا و تولید
بازار مسکن نه‌تنها به عرضه وابسته بوده بلکه تقاضای موثر نیز نقش بنیادین در تصمیم‌گیری سازندگان ایفا می‌کند. طی سال‌های اخیر قدرت خرید مردم به شدت کاهش یافته و بخش قابل‌توجهی از خانه‌اولی‌ها یا مستاجران توان ورود به بازار خرید را ندارند. این مساله چرخه طبیعی عرضه و تقاضا را مختل کرده است. سازنده زمانی با خیال راحت جواز گرفته و پروژه‌ای را آغاز می‌کند که بداند پس از پایان ساخت واحدها خریدار دارند اما در شرایط فعلی که فاصله بین درآمد خانوار و قیمت مسکن به بالاترین حد تاریخی رسیده بازار تقاضای مصرفی کوچک شده و فروش واحدهای مسکونی با دشواری بیشتری انجام می‌شود. این کاهش تقاضا بهطور مستقیم بر انگیزه سازندگان برای تولید اثر گذاشته و در نهایت باعث کاهش صدور جواز ساخت می‌شود.
اثر کاهش جواز بر آینده قیمت مسکن
یکی از مهم‌ترین پیامدهای کاهش صدور جواز ساخت تورم شدید در سال‌های آینده است. جواز ساخت امروز مسکن فرداست بنابراین وقتی امروز چرخه ساخت‌وساز کند می‌شود عرضه آینده بهطور قطعی کاهش خواهد یافت. در بازاری مانند تهران که بهشدت تحت فشار تقاضا قرار دارد هرگونه کاهش در عرضه منجر به جهش قیمتی می‌شود. حتی اگر امروز رکود نسبی در معاملات مشاهده شود طی
دو تا سه‌سال آینده کمبود واحدهای نوساز بازار را دچار اختلال خواهد کرد. تجربه سال‌های گذشته نیز نشان داده که هرگاه جواز ساخت کاهش یافته چند سال بعد قیمت‌ها جهش شدیدی را تجربه کردند. بنابراین افت ۳۰تا۵۰درصدی صدور پروانه‌ها پیام مهمی برای آینده دارد: بازار مسکن با تورمی بالا و کمبود جدی عرضه روبه‌رو خواهد شد.
رکود ساخت‌وساز؛ گسترش بیکاری
بخش ساخت‌وساز یکی از بزرگ‌ترین حوزه‌های اشتغالزا در اقتصاد ایران است. هزاران کارگر، مهندس، تکنسین، معمار، استادکار، کارگر فصلی و ده‌ها حرفه جانبی به این صنعت وابسته هستند. کاهش صدور جواز ساخت به معنی کاهش پروژه‌های فعال، خوابیدن کارگاه‌ها و در نتیجه بیکاری گسترده است. ازسوی دیگر صنایع مرتبط با ساختمان همچون تولیدکنندگان مصالح، کارگاه‌های نصب تجهیزات، شرکت‌های فنی مکانیک و برق و حتی مشاوران املاک نیز از این رکود تاثیر می‌پذیرند. بنابراین این کاهش جواز فقط یک مساله مربوط به سازندگان نبوده بلکه تبعات وسیع اقتصادی و اجتماعی دارد که می‌تواند نرخ بیکاری را افزایش داده و چرخه اقتصادی کشور را دچار اختلال کند. به این ترتیب رکود ساخت‌وساز به یک رکود فراگیر اقتصادی تبدیل می‌شود.
تاثیر بر تولید ناخالص داخلی
ساخت‌وساز سهمی قابل توجه در تولید ناخالص داخلی داشته و در بسیاری از کشورها موتور توسعه اقتصادی محسوب می‌شود. در ایران نیز بخش مسکن بخش مهمی از اقتصاد است که وقتی دچار افت شود بسیاری از شاخص‌های اقتصادی تحت‌تاثیر قرار می‌گیرند. کاهش صدور جواز ساخت نشان‌دهنده کاهش سرمایه‌گذاری در این حوزه بوده و این کاهش سرمایه‌گذاری به معنی افت سهم ساختمان در تولید ناخالص داخلی است. این روند همچنین موجب کاهش درآمدهای دولت از محل صدور پروانه‌ها، عوارض ساخت‌وساز و مالیات‌های مربوطه می‌شود. درنهایت افت این بخش می‌تواند به کاهش رشد اقتصادی، افزایش رکود و فشار بیشتر بر نظام مالی کشور منجر شود.
در غیاب سیاست‌های حمایتی
سیاست‌های دولتی و مدیریت شهری در سال‌های اخیر نتوانسته محیطی پایدار، قابل پیش‌بینی و جذاب برای سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز ایجاد کنند. طرح‌های دولتی برای تولید مسکن حمایتی اغلب با تاخیر، کمبود بودجه و مشکلات اجرایی همراه بوده و نتوانسته بخش‌خصوصی را به مشارکت تشویق کند. از سوی دیگر شهرداری‌ها نیز با افزایش هزینه‌های صدور پروانه، پیچیدگی‌های اداری و نبود مشوق‌های مناسب فضای ساخت‌وساز را دشوارتر کردند. در تهران نبود سیاست‌های تشویقی برای ساخت در بافت فرسوده یا پروژه‌های بلندمرتبه‌سازی نیز شرایط را بدتر کرده است. درحالی‌که بسیاری از کشورها با ارائه بسته‌های حمایتی، مالیات‌های ترجیحی یا تسهیل فرآیندهای صدور مجوز سازندگان را ترغیب به تولید بیشتر می‌کنند در ایران این سیاست‌ها یا وجود ندارد یا ناکارآمد بوده و نتیجه آن کاهش محسوس فعالیت‌های ساختمانی است.
آینده بازار با ادامه روند کنونی
اگر روند کنونی کاهش جواز ساخت ادامه یابد بازار مسکن تهران با بحرانی عمیق‌تر از وضعیت فعلی روبه‌رو خواهد شد. شهر تهران با کمبود ذاتی عرضه مواجه است و جمعیت متراکم، مهاجرت داخلی و افزایش تعداد خانوارها نیاز به تولید مستمر مسکن را دوچندان می‌کند. کاهش شدید جواز ساخت به معنای آن است که در دو تا سه‌سال آینده ورود واحدهای نوساز به بازار به حداقل می‌رسد. این مساله نه‌تنها قیمت‌ها را افزایش داده بلکه شهر را در برابر بحران بافت فرسوده و فرسایش تدریجی ساختمان‌ها آسیب‌پذیرتر می‌کند. در چنین‌شرایطی حتی اگر دولت بخواهد با طرح‌های حمایتی سریع بحران را جبران کند فاصله زمانی بین صدور جواز و تحویل واحدهای مسکونی این امکان را از بین می‌برد. بنابراین اگر امروز برای اصلاح فرآیندها و تشویق سازندگان اقدام نشود بحران آینده بازار مسکن بسیار جدی خواهد بود.
چگونگی اصلاح روند کنونی
برای خروج از وضعیت کنونی مجموعه‌ای از اقدامات هماهنگ میان دولت، شهرداری و بخش‌خصوصی لازم است: نخست باید فرآیند صدور جواز ساده‌تر، شفاف‌تر و کم‌هزینه‌تر شود تا سازندگان انگیزه ورود به پروژه‌های جدید را پیدا کنند. دوم حمایت‌های مالی موثر شامل تسهیلات کم‌بهره، ضمانت‌های بانکی و بسته‌های تشویقی برای ساخت در بافت فرسوده ضروری است. سوم تثبیت نسبی قیمت مصالح و بازار ارز می‌تواند اعتماد سرمایه‌گذاران را بازگرداند. چهارم باید سیاست‌های مالیاتی بازنگری شود و به‌جای فشار بر تولیدکنندگان بازار سوداگری هدف قرار گیرد. درنهایت دولت باید بهطور جدی در اجرای پروژه‌های بزرگ‌مقیاس یا مشارکت با بخش‌خصوصی ورود کند تا موتور ساخت‌وساز دوباره روشن شود. بدون چنین اقداماتی کاهش جواز ساخت نه‌تنها جبران نشده بلکه هرسال عمیق‌تر خواهد شد.
سخن پایانی
کاهش ۳۰تا۵۰درصدی صدور جواز ساخت‌وساز در تهران یک هشدار جدی و بی‌سابقه است. این روند نشان‌دهنده کاهش سرمایه‌گذاری، افزایش ریسک‌ها، افت بازده اقتصادی پروژه‌ها، پیچیدگی‌های اداری و تضعیف عرضه در آینده است. اگر امروز به این هشدار توجه نشود چندسال بعد بازار مسکن با بحران کمبود عرضه، جهش قیمتی، افزایش بیکاری و رکود عمیق مواجه خواهد شد. اکنون زمان آن رسیده که سیاستگذاران، سازندگان و مدیریت شهری با نگاهی جامع و بلندمدت برای احیای صنعت ساخت‌وساز اقدام کنند چراکه آینده بازار مسکن پایتخت به تصمیمات امروز وابسته است.
