ورود فناوری بلاک‌چین به بازار مسکن؛ توکنی‌سازی املاک زیر ذره‌بین کارشناسان
جهان صنعت، سرمایه‌گذاری در بخش مسکن تهران با موانع متعددی همچون هزینه‌های سنگین ساخت‌وساز، پیچیدگی‌های حقوقی و اداری، محدودیت‌های بانکی و کاهش قدرت خرید مردم روبه‌رو است؛ شرایطی که ریسک ورود به این بازار را افزایش داده و تمایل سرمایه‌گذاران را کاهش داده است.
بخش عمده هزینه‌های اولیه به قیمت بالای زمین بازمی‌گردد و افزایش قابل توجه قیمت مصالح ساختمانی و فرآیند پرهزینه دریافت مجوزها نیز بار مالی بیشتری را تحمیل می‌کند؛ در کنار این موارد، تغییرات مکرر قوانین و نوسانات بازار، برنامه‌ریزی بلندمدت را دشوار کرده و کاهش تقاضای مؤثر ناشی از افت قدرت خرید خانوارها موجب کندی فروش واحدهای جدید شده است.
از سوی دیگر، سخت‌گیری بانک‌ها در ارائه تسهیلات و نرخ‌های سود بالا، مشکل نقدینگی فعالان این حوزه را تشدید کرده است.
در چنین شرایطی، کارشناسان به راهکارهای نوین تأمین مالی همچون «توکنی‌سازی املاک» اشاره می‌کنند.
توکن سازی املاک
کارشناس ارشد تأمین مالی مسکن، توکنی‌سازی املاک را یکی از کاربردهای نوین فناوری مالی دانست و گفت این روش در سه مدل اصلی اجرا می‌شود: توکنی‌سازی مستقیم سند ملکی یا پروژه، توکنی‌سازی غیرمستقیم از طریق شرکت‌های واسطه و توکنی‌سازی مبتنی بر بدهی برای تأمین مالی خرید یا مشارکت در پروژه‌ها.
حسن بان افزود: انتشار این توکن‌ها مبتنی بر اسناد حقوقی مشخص مانند قرارداد یا اساسنامه انجام می‌شود که حقوق و تعهدات طرفین را تعریف می‌کند.
وی با تأکید بر اینکه ایران از نظر زیرساخت‌های فناوری توانمندی لازم برای پیاده‌سازی این مدل‌ها را دارد، افزود: چالش اصلی در این حوزه مربوط به تطبیق با قواعد حقوقی و تأیید وجاهت قانونی توسط قوه قضائیه است؛ همچنین از دیدگاه بانکی، تراکنش‌های مرتبط با این توکن‌ها باید در چارچوب مقررات بانک مرکزی مدیریت شوند.
این کارشناس با اشاره به نمونه‌های عملیاتی گفت: سامانه «نئومسکن» با اخذ مجوزهای لازم توانسته سه چالش کلیدی را برطرف کند. این سامانه از طریق «ضابطه‌یار» وجاهت قانونی را تأمین کرده، با «پرداخت‌یار» الزامات ضدپول‌شویی و احراز هویت مشتری را پیاده‌سازی کرده. با «ملک‌یار» فرآیند بازاریابی، ارزیابی و نقدشوندگی توکن‌ها را در بازار ثانویه تسهیل کرده است.
چالش های توکن سازی
به گفته وی، این رویکرد جامع می‌تواند گامی مؤثر در شفاف‌سازی و گسترش مشارکت عمومی در بازار مسکن باشد.
با این حال توسعه توکنی‌سازی املاک در ایران همچنان با چالش‌هایی مواجه است چراکه نبود قوانین مشخص، آشنا نبودن عموم مردم و حتی بخشی از سرمایه‌گذاران با فناوری بلاک‌چین، خطرات فنی احتمالی مانند هک یا نقص در قراردادهای هوشمند و همچنین نوسانات قیمتی رمزارزها از جمله موانع جدی در مسیر گسترش این روش به شمار می‌روند.
در مجموع، هرچند سدهای بزرگ اقتصادی و نهادی همچنان مسیر سرمایه‌گذاری در مسکن تهران را دشوار کرده‌اند، اما فرصت‌های دیجیتال همچون توکنی‌سازی می‌توانند با جذب سرمایه‌های خرد و افزایش نقدشوندگی، چشم‌اندازی تازه برای بازار مسکن کشور ترسیم کنند.
توکن‌سازی املاک به فرآیندی گفته می شود که در آن دارایی های ملکی به توکن های دیجیتالی تبدیل می شوند که بر بستر بلاک چین قابل معامله هستند. در این روش، مالکیت یک ملک به بخش‌های کوچک تر تقسیم شده و هر بخش به صورت یک توکن دیجیتالی قابل خرید و فروش است. این فناوری، امکان سرمایه‌گذاری در املاک را برای افرادی که توانایی خرید یک ملک کامل را ندارند، فراهم می‌کند.
ایرنا
