ضرورت بازنگری در سیاست‌های شهرسازی
جهان صنعت– توسعه شهری پایتخت طی دو دهه اخیر مسیر نادرستی را پشت سر گذاشته است؛ مسیری که از یک‌سو بر بلندمرتبه‌سازی و افزایش تراکم بناها تاکید داشته و از سوی دیگر هیچ‌گونه تناسبی میان رشد کالبدی شهر و تامین سرانه‌های خدماتی ایجاد نکرده است. نتیجه این رویکرد شکل‌گیری شهری است که در آن ساختمان‌ها روزبه‌روز قد می‌کشند اما کیفیت زندگی شهروندان پیوسته افت می‌کند. در چنین شرایطی، یکی از اصلی‌ترین نهادهایی که باید نقش تنظیم‌گر و هدایت‌کننده داشته باشد یعنی شورای‌عالی شهرسازی و معماری، از اهداف اولیه خود فاصله گرفته و اکنون بیش از هر زمان دیگری نیازمند بازنگری جدی در سیاست‌ها و رویکردهای اجرایی است. یکی از مهم‌ترین نشانه‌های این انحراف، توسعه عمودی بی‌ضابطه در تهران است؛ توسعه‌ای که نه‌تنها براساس طرح‌های جامع و تفصیلی هدایت نشده بلکه عملا تابع فشارهای اقتصادی، کمبود درآمدهای پایدار شهرداری‌ها و نفوذ سازندگان بزرگ قرار گرفته است. در حالی که بلندمرتبه‌سازی در مفهوم علمی خود نیازمند زیرساخت‌های حمل‌ونقل، خدمات عمومی، دسترسی‌های اضطراری، شبکه فاضلاب، فضای سبز و امکانات رفاهی متناسب است، در تهران این فرآیند به افزایش سریع و بی‌قاعده تعداد طبقات تبدیل شده و سرانه‌های خدماتی حتی به اندازه‌ای حداقلی نیز رشد نکرده است. آنچه اکنون در بسیاری از پهنه‌های شهری مشاهده می‌شود، تراکم‌های فشرده‌ای است که به‌جای ایجاد شهری پویا، تهران را در آستانه خفگی قرار داده است.
این روند بی‌ضابطه بدون شک در سایه تراکم‌فروشی گسترده از سوی شهرداری‌ها شکل گرفته است؛ پدیده‌ای که سال‌هاست بخش مسکن و شهرسازی را از مسیر اصولی خارج کرده و به منبع درآمدی تبدیل شده که شهرداری‌ها برای جبران کسری بودجه به آن وابسته شده‌اند. شهرداری تهران بیش از سایر نهادهای محلی در معرض این انتقادات قرار دارد زیرا حجم ساخت‌وسازهای سنگین، صدور پروانه‌های پر تراکم و تغییر کاربری‌های مکرر، نشانه‌ای روشن از تبدیل تراکم به کالایی قابل معامله است. این وضعیت موجب شده که اصول و ضوابط شهرسازی تحت‌الشعاع نیازهای مالی شهرداری قرار گیرد و منطق برنامه‌ریزی شهری جای خود را به منطق اقتصادی کوتاه‌مدت بدهد.
مشکل چگونگی اجرای اصولی الگوهای توسعه شهری
کارشناسان معتقدند که بلندمرتبه‌سازی اگر درست اجرا شود، می‌تواند به کاهش گسترش افقی شهر و صرفه‌جویی در هزینه‌های زیرساختی کمک کند اما مشکل اصلی در تهران، چگونگی اجرای این الگو است؛ الگویی که بدون توجه به ظرفیت محلات، بدون سنجش بار ترافیکی، بدون ارزیابی امکان‌پذیری شبکه آب و برق و بدون در نظر گرفتن سرانه‌های آموزشی، درمانی و فضای سبز پیش برده شده است. نتیجه آن شد که بسیاری از محلات تهران با معضل کمبود پارکینگ، ازدحام خیابان‌ها، فشار مضاعف بر مدارس و درمانگاه‌ها و کاهش کیفیت محیط‌زیست شهری روبه‌رو شدند. ساختمان‌های بلند و برج‌های متعدد در محلاتی ظاهر شده‌اند که از ابتدا برای چنین تراکمی طراحی نشده‌اند و این بی‌توجهی اکنون خود را در قالب گره‌های ترافیکی، کاهش نورگیری، افزایش آلودگی و از بین رفتن هویت محلی نشان می‌دهد. در این میان شورای‌عالی شهرسازی که باید نقش نظارتی و سیاستگذار را ایفا کند، طی سال‌های اخیر نتوانسته است در برابر تراکم‌فروشی بی‌رویه ایستادگی کند. یکی از انتقادات اساسی به این شورا عدم به‌روزرسانی و بازنگری به‌موقع طرح‌های شهری است؛ طرح‌هایی که بسیاری از آنها مربوط به بیش از یک دهه پیش هستند و دیگر قادر به پاسخگویی به نیازهای جمعیتی، اقتصادی و زیست‌محیطی تهران نیستند. از طرف دیگر تغییرات مکرر در ضوابط، مصوبات موردی، استثناهای متعدد و فشارهای بیرونی باعث شده که طرح‌های جامع عملا کارکرد خود را از دست بدهند و جای آنها را تصمیمات موردی بگیرد. این شرایط نشان می‌دهد بازنگری سیاست‌های شورای‌عالی نه یک توصیه کارشناسی بلکه ضرورتی فوری برای حفظ حیات شهری است.
سوداگری در سایه تراکم‌فروشی
مساله مهم دیگر تبدیل مسکن به ابزار سوداگری در سایه تراکم‌فروشی است. زمانی که شهرداری‌ها تراکم را به‌عنوان منبع درآمد تعریف می‌کنند، این پیام را به بازار می‌فرستند که می‌توان با خرید تراکم بیشتر، سود بیشتری از ساخت‌وساز به‌دست آورد. چنین رویکردی نه‌تنها باعث رشد قیمت زمین و مسکن می‌شود بلکه ساخت‌وساز را از مسیر نیاز واقعی جامعه منحرف می‌کند و آن را در خدمت سرمایه‌گذاری‌های کلان قرار می‌دهد. در واقع تراکم‌فروشی تهران را به شهری تبدیل کرده که بیش از آنکه تابع منطق سکونت باشد، تابع منطق سرمایه است و این امر با ماموریت ذاتی مدیریت شهری در تضاد کامل قرار دارد.
لزوم پایان‌دادن تبدیل تراکم به منبع درآمد
از سوی دیگر افزایش تراکم بدون تامین زیرساخت‌ها پیامدهای زیست‌محیطی جدی نیز دارد. مصرف بالای انرژی در برج‌ها، افزایش تولید زباله، فشار بر شبکه‌های آب و برق، کاهش فضای سبز، تشدید آلودگی صوتی و بصری و تضعیف جریان هوا تنها بخشی از بحران‌هایی بوده که هم‌اکنون در بسیاری از مناطق تهران قابل مشاهده است. اگر این روند ادامه یابد، شهر به‌سمت شرایطی پیش خواهد رفت که بازگشت از آن بسیار دشوار و پرهزینه خواهد بود. در چنین شرایطی بازنگری در سیاست‌های شورای‌عالی شهرسازی باید بر دو محور اصلی استوار باشد: نخست، کنترل و محدودسازی تراکم‌فروشی و پایان‌دادن به تبدیل تراکم به منبع درآمد و دوم، بازتعریف کامل مفهوم بلندمرتبه‌سازی در ایران با تاکید بر ظرفیت‌سنجی، آمایش شهری، سرانه‌های خدماتی و استانداردهای زیست‌محیطی. تهران نیازمند برنامه‌ای است که در آن توسعه عمودی نه برمبنای فشار مالی شهرداری بلکه براساس اصول علمی، عدالت فضایی و پایداری شهری اجرا شود. تنها در چنین شرایطی می‌توان امیدوار بود که مسیر توسعه شهری از شیوه‌های نادرست فعلی فاصله بگیرد و ساختار تصمیم‌گیری در حوزه شهرسازی به‌سمت منافع عمومی بازگردد.
مقایسه تراکم‌فروشی شهرداری‌ها با شورای‌عالی شهرسازی
فرشید ایلاتی، کارشناس ارشد بازار مسکن گفت: توسعه عمودی بی‌ضابطه و افزایش تراکم در تهران بدون تامین سرانه‌های خدماتی، شهر را در آستانه خفگی قرار داده و سیاست‌های شورای‌عالی شهرسازی باید بازنگری شود. ایلاتی با اشاره به چالش‌های مرتبط با بلندمرتبه‌سازی و توسعه عمودی شهرها اظهار کرد: موضوع بلندمرتبه‌سازی در کشور به شکل اصولی اجرا نشده است. ما در حالی از توسعه افقی و عمودی صحبت می‌کنیم که در عمل، توسعه عمودی کشور به‌صورت بی‌ضابطه و بدون رعایت اصول شهرسازی انجام شده و این مساله منجر به بروز مشکلاتی همچون تراکم‌فروشی، ترافیک سنگین و دیگر مسائل شهری شده است. او افزود: در مورد کمیسیون ماده(۵) پرونده‌هایی که خارج از طرح تفصیلی شهرداری مطرح می‌شود معمولا در سطح استان‌ها با حضور استاندار یا نمایندگان وزارت راه‌وشهرسازی بررسی می‌شود. در واقع ترکیب این کمیسیون‌ها عمدتا دولتی است و شهرداری در آن تنها یک رای دارد. ایلاتی بیان کرد: حتی اگر شهرداری در مواردی تخلفی انجام داده یا رانتی ایجاد کرده باشد باید توجه داشت که حجم این موارد بسیار محدود بوده است. برای مثال اگر مجوز ساخت چند برج یا هتل خاص صادر شده که تعداد واحدهای آن از ۲۰ تا ۳۰طبقه بیشتر بوده، در مجموع تعداد این موارد در چند سال اخیر به حدود ۵۰ پرونده هم نمی‌رسد یعنی در نهایت حدود ۲هزار واحد در پنج سال گذشته مشمول چنین مجوزهایی بوده‌اند. او به مهر گفت: این در حالی است که شورای‌عالی شهرسازی و معماری کشور در مقیاسی بسیار گسترده‌تر اقدام به افزایش طبقات در شهرهای مختلف کرده است. به عنوان مثال در شهرهایی مانند یزد یا مشهد تصمیم گرفته شده که دو تا چهار طبقه به ساختمان‌ها اضافه شود. این مداخله در مقیاس شهری معادل افزایش حدود ۲۰۰هزار واحد مسکونی است در حالی که بدون افزایش سرانه‌ها و امکانات شهری چنین تصمیمی موجب فشار مضاعف بر بافت شهری و زیرساخت‌ها می‌شود. این کارشناس ارشد بازار مسکن یادآور شد: بنابراین باید دید این توسعه بی‌ضابطه را چه نهادی انجام داده است؛ شهرداری یا معاونت شهرسازی و معماری وزارت راه‌وشهرسازی؟ به نظر می‌رسد تصمیمات شورای‌عالی شهرسازی، در برخی موارد اثرات بسیار گسترده‌تری از مداخلات شهرداری‌ها داشته است. او افزود اصلا تایید نمی‌کنیم که مجوزهای خاص و رانتی صادرشده توسط شهرداری‌ها درست بوده یا غلط اما باید مقایسه منصفانه‌ای داشت. در حالی که کمیسیون ماده (۵) ممکن است در چند نقطه مجوزهای محدودی صادر کرده باشد، شورای‌عالی شهرسازی با یک مصوبه عملا در کل یک شهر تراکم را افزایش داده است بدون آنکه سرانه‌های جدید شهری برای خدمات و فضاهای عمومی در نظر گرفته شود.
افزایش تراکم کل شهر با یک مصوبه
این کارشناس بازار مسکن گفت: چنین اقداماتی عملا موجب توسعه عمودی بی‌ضابطه شده که تبعات آن چندین برابر تصمیمات اشتباه شهرداری‌هاست بنابراین اگر قرار است دستگاهی مورد بازخواست قرار گیرد باید عملکرد شورای‌عالی شهرسازی در چهار دهه گذشته نیز بررسی شود. او تصریح کرد: مجوز بسیاری از بلندمرتبه‌سازی‌ها در واقع از سوی شورای‌عالی شهرسازی و معماری صادر شده و شهرداری‌ها تنها اجراکننده بوده‌اند. این شورا به جای آنکه مسیر توسعه افقی متوازن را دنبال و از ظرفیت زمین در کشور به‌صورت هدفمند استفاده کند، مدلی از توسعه عمودی را پیش گرفته که فاقد ضابطه و برنامه‌ریزی بوده است. ایلاتی ادامه داد: نتیجه چنین رویکردی خفگی شهری، ترافیک، فشردگی بیش‌ازحد بافت و کاهش کیفیت زندگی در کلانشهرهاست. مخالف توسعه عمودی نیستیم اما این توسعه باید ضابطه‌مند باشد به‌گونه‌ای که حریم برج‌ها، سرانه‌های خدماتی و فضاهای عمومی رعایت شود، نه آنکه ساختمان‌ها بدون برنامه و کنار هم قد بکشند. این کارشناس ارشد بازار مسکن بیان کرد: در مورد تهران نیز باید گفت که توسعه این شهر با دقت بیشتری انجام شود. درست است که جمعیت تهران نباید بیش از این افزایش یابد اما در مقابل وسعت تهران و سرانه‌های شهری آن باید به نحوی افزایش یابد تا نسبت جمعیت به مساحت به حالت متعادل برسد. او گفت: در برخی مناطق تهران باید ساختمان‌های فرسوده تخریب و فضاهای باز برای امدادرسانی در مواقع بحران ایجاد شود. این اقدام مستلزم آن است که در حریم تهران فضاهای جدیدی برای ساخت‌وساز فراهم شود تا تعادل جمعیتی حفظ گردد. ایلاتی تاکید کرد: وقتی برخی معابر شهری به‌دلیل ساخت‌وساز بی‌ضابطه در معرض انسداد هستند، در صورت وقوع زلزله یا حادثه، امکان امدادرسانی از بین می‌رود بنابراین بخشی از فضاهای شهری باید باز شود و در عوض زمین‌های جایگزین در حاشیه شهر برای جبران کاهش بافت مسکونی اختصاص یابد.
مشکل نسبت نامتعادل جمعیت به مساحت
این کارشناس ارشد بازار مسکن گفت: مشکل امروز تهران تنها جمعیت نیست بلکه نسبت نامتعادل جمعیت به مساحت و کمبود فضاهای خدماتی و سبز شهری است. برای رفع این مشکل باید در محلات مختلف بازنگری صورت گیرد زیرا در حالی که در برخی مناطق فضاهای سبز مطلوبی ایجاد شده، در محلات دیگر عملا چنین فضایی وجود ندارد.او افزود: ایجاد توازن میان مناطق و محلات شهری و توسعه هدفمند فضاهای سبز و باز ضروری است تا از خفگی شهری جلوگیری شود. در برخی مناطق لازم است تعدادی از ساختمان‌ها تخریب و به فضای سبز تبدیل و به همان نسبت توسعه در حاشیه شهر جبران شود.
موضوع ساخت‌وساز در سواحل جنوبی کشور
ایلاتی با اشاره به اهمیت توسعه شهرهای بندری کشور اظهار کرد: یکی از فرصت‌هایی که مغفول‌مانده ظرفیت‌های سواحل مکران است. دولت باید برای تشویق بخشی از جمعیت به مهاجرت به مناطق ساحلی و فعال‌سازی ظرفیت‌های مکران اقدام کند.
او ادامه داد: این دیدگاه که به‌دلیل خطر زلزله یا سونامی نباید در سواحل جنوبی کشور ساخت‌وساز انجام شود، نادرست است. بسیاری از بزرگ‌ترین و ثروتمندترین شهرهای جهان در کنار دریا و اقیانوس‌ها بنا شده‌اند. در حالی که شهرهای بندری ما از جمله بندرعباس و بندر امام از نظر امکانات شهری ضعیف هستند، باید شهرهای ساحلی جدید با جذابیت‌های زیستی و شهری ایجاد شود.
ایلاتی در پایان تاکید کرد: حتی در مورد منطقه مکران نیز بخش قابل‌توجهی از سواحل آن در مجاورت خلیج‌فارس و خارج از محدوده اقیانوس هند بوده و خطر سونامی در آنجا بسیار پایین است بنابراین توسعه شهری در سواحل جنوبی کشور نه‌تنها ممکن بلکه ضروری است و می‌تواند بخشی از فشار جمعیتی و اقتصادی کلانشهرهایی چون تهران را کاهش دهد.
