تسهیلات مسکن؛ یک معامله باخت-باخت
حسن محتشم، عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران
مسکن در دوران پیش از انقلاب با مشکلاتی روبه‌رو بود؛ مشکلاتی که پس از انقلاب حادتر شدند و به مرور زمان و طی دهه گذشته «به توان» هم رسیده‌اند. علت این موضوع به شرایط اقتصادی و وضعیت سیاسی مملکت که بر اقتصاد تاثیرگذار است، بازمی‌گردد.
میزان تورم پیش از انقلاب ۱۰تا۱۲درصد محاسبه می‌شد. افزایش حقوق‌ها نیز معادل و حتی بیش از میزان تورم صورت می‌گرفت. پس از انقلاب نیز تورم ۹درصدی را در مقطعی در زمان ریاست‌جمهوری محمد خاتمی تجربه کردیم اما متاسفانه در دوران ریاست‌جمهوری محمود احمدی‌نژاد، این تورم خیز برداشت؛ تورمی که توسط روسای‌جمهوری بعدی قابل کنترل نبود و حتی خیز بیشتری را نیز تجربه کرد. همین خیز تورم سبب شده که امروز حتی کسی نتواند با وام‌های بانکی هم صاحب خانه شود.
امروزه تسهیلات بانکی شاید بتواند ۲۰درصد (یا حتی کمتر) یک واحد مسکونی کوچک را پوشش دهد. این روند پایانی ندارد و باید در نظر داشت که بدتر و بدتر خواهد شد. برای همین است که خرید مسکن دیگر آرزو نیست بلکه به یک رویا تبدیل شده است.
متقاضیان در کشورهای توسعه‌یافته معمولا این امکان را دارند که با پس‌انداز ۱۰تا ۱۲ساله و با استفاده از تسهیلات بانکی صاحب خانه شوند. این زمان انتظار برای صاحب خانه شدن در ایران ۶۰، ۷۰ و حتی ۱۰۰سال نیز برآورد می‌شود. صبر کردن یک متقاضی ۳۰ساله مسکن به مدت ۱۰۰سال برای خرید یک واحد مسکنی هیچ تناسبی با عقل و منطق ندارد. به هر صورت شاهد بروز چنین شرایطی برای متقاضیان مسکن هستیم؛ شرایطی که ناشی از شرایط بد اقتصادی و اداره نادرست و غیراصولی اقتصاد توسط دولت است. در این رابطه همچنین نمی‌توان از پیامدهای مسائل سیاسی و عدم تعامل با دنیا چشم‌پوشی کرد؛ موضوعاتی که اقتصاد را تحت‌تاثیر قرار می‌دهند و چنین شرایطی را به وجود می‌آورند.
اعطای وام به مبلغ یک‌میلیارد و ۲۸۰میلیون تومان به متقاضیان مسکن به این معنی بوده که او قرار است ۹۶۰میلیون تومان تسهیلات دریافت کند چراکه ۳۲۰میلیون تومان قیمت اوراقی است که یک متقاضی خرید مسکن باید در ابتدای کار به بانک پرداخت کند. پرداخت ۱۵درصد از وام مسکن در ابتدای کار توسط یک متقاضی که قرار است تسهیلات دریافت کند، در هیچ کجای دنیا مرسوم نیست.
شرایط اقتصاد ایران به‌گونه‌ای است که نه بانک تمایلی به ارائه وام دارد و نه متقاضیان از پوشش‌دهی میزان تسهیلات رضایت دارند. به عبارتی ارائه تسهیلات مسکن یک معامله باخت-باخت است. ارائه تسهیلات به متقاضیان با هر بهره‌ای برای مدت طولانی توجیه ندارد چرا که اقتصاد در حال طی کردن شرایط تورمی ۴۰تا ۵۰درصدی است. متقاضیان مسکن نیز وام‌هایی را دریافت می‌کنند که در شرایط متعارف، اقساط آن از میزان درآمدشان نیز بیشتر خواهد بود اما چاره‌ای نیست. متقاضیان بازپرداخت اقساط سنگین تسهیلات مسکن را به پرداخت اجاره ماهانه ترجیح می‌دهند. با تسهیلات خالص ۹۶۰میلیون تومانی، متقاضیان تنها قادر به خرید ۹مترمربع از یک واحد مسکونی خواهند بود. چنانچه قصد متقاضی مسکن، خرید یک آپارتمان ۷۵متری باشد، به عبارتی دولت ۱۲درصد از قیمت یک آپارتمان را به او وام داده است؛ آن هم با اقساطی که با جیبش همخوانی ندارد.
نه وزارت راه‌وشهرسازی و نه بانک مرکزی به تنهایی نمی‌توانند راه‌حلی برای این مشکل پیدا کنند. این دولت است که باید شرایط تورمی را کنترل و سپس تحت ضوابطی خاص به بانک‌ها در خصوص اعطای تسهیلات تکلیف کند. امکانات لازم را در اختیار وزارت راه‌وشهرسازی قرار دهد و به متقاضیان مسکن در راستای رسیدن به هدفشان کمک کند؛ موضوعاتی که محقق شدنشان در کوتاه‌مدت امکان‌پذیر نیست. شاید یکی از معدود روش‌هایی که دولت می‌تواند با به‌کارگیری آن به صاحب خانه شدن اقشار کم‌درآمد کمک کند، این است که شهرداری‌ها را موظف کند تا با کمک وزارت راه‌وشهرسازی و البته بانک‌ها، با استفاده از اراضی تحت مالکیتشان، اقدام به ساخت واحدهای مسکونی با شرایط اجاره به شرط تملیک کند. شرایط در کشورهای توسعه‌یافته به همین گونه بوده و متقاضیان با اینگونه تسهیلات به آسانی می‌توانند صاحب خانه شوند.
نکته جالب در خصوص کشورهای توسعه‌یافته آن است که امروزه به خاطر جنگ اوکراین، بهره‌های تسهیلات بانکی به ۵درصد رسیده است؛ بهره‌ای که پیش از این نزدیک به ۲درصد بود. همین افزایش ۳درصدی شکایت شدید متقاضیان دریافت وام را به همراه داشته است. این در شرایطی است که در ایران، متقاضیان با بهره‌های ۲۰ تا ۲۵درصدی دست و پنجه نرم می‌کنند.
