شکاف عمیق قیمت‌ها و قدرت خرید
جهان صنعت– شکاف فزاینده‌ای سال‌هاست که میان قیمت واقعی واحدهای مسکونی و توان مالی متقاضیان مسکن در حال گسترش است؛ شکافی که اکنون به مرحله‌ای رسیده که عملا هیچ نوع تسهیلات بانکی قادر به پر کردن آن نیست. آخرین داده‌های رسمی و میدانی نشان می‌دهد که میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران به حدود ۱۰۶میلیون تومان رسیده است؛ رقمی که نه‌تنها بالاتر از توان خرید اغلب خانوارهاست بلکه تسهیلات فعلی شبکه بانکی را نیز عملا بی‌اثر کرده است. وامی که امروز تحت عنوان «تسهیلات اوراق زوجین» با سقف ۲۸/۱میلیارد تومان پرداخت می‌شود، تنها هزینه خرید حدود ۱۲مترمربع از یک آپارتمان متوسط را پوشش می‌دهد یعنی کمتر از متراژ یک اتاق خواب کوچک. این شکاف عمیق نقطه شروع بحث درباره ناکارآمدی ساختار تسهیلات مسکن در ایران است؛ ساختاری که سال‌هاست با افزایش قیمت‌ها همگام نشده و متقاضی مسکن را تنها‌تر از همیشه باقی گذاشته است.
ورود پرهزینه به دنیای وام‌های بی‌اثر
یکی از مهم‌ترین مشکلات وام مسکن، هزینه اولیه‌ای است که متقاضیان باید برای خرید اوراق تسهیلات پرداخت کنند. در شرایط کنونی، هر برگ تسه حدود ۱۲۵هزار تومان قیمت دارد و برای دریافت سقف وام زوجین در تهران متقاضیان باید ۲۵۶۰برگ اوراق خریداری کنند. این یعنی هزینه‌ای نزدیک به ۳۲۰میلیون تومان تنها برای آنکه فرد بتواند وارد فرآیند وام‌گیری شود. این میزان هزینه اولیه نه‌تنها ارزش اقتصادی وام را کاهش می‌دهد بلکه بخش بزرگی از توان خانوار برای تامین آورده اولیه را نیز می‌بلعد. در واقع پیش از آنکه خانوار بتواند حتی ریالی از تسهیلات را دریافت کند، باید رقمی معادل حدود یک‌چهارم ارزش وام را از جیب خود پرداخت کند؛ اتفاقی که ماهیت حمایتی تسهیلات مسکن را زیر سوال می‌برد. در هیچ نظام کارآمدی در جهان، مدل تسهیلات مسکن به‌گونه‌ای طراحی نمی‌شود که متقاضی پیش از شروع، بخشی از پس‌انداز و سرمایه لازم برای خرید خانه را صرف هزینه‌های دریافت وام کند اما در ایران هزینه اوراق به مثابه مانعی جدی در مسیر دسترسی عمومی به تسهیلات تبدیل شده است.
البته سقف این نوع وام در حالت انفرادی ۵۰۰میلیون تومان است و افراد می‌توانند علاوه بر آن ۲۸۰میلیون تومان وام تعمیر (جعاله) دریافت کنند که جمعا ۷۸۰میلیون تومان می‌شود. در سایر شهرستان‌ها نیز برای شهرهای با جمعیت بیش از ۲۰۰هزار نفر به هر فرد ۴۰۰میلیون تومان و در سایر مناطق شهری به ۳۰۰میلیون تومان وام اوراق تعلق می‌گیرد. تسهیلات جعاله نیز در این شهرها ۲۸۰میلیون تومان است بنابراین زوجین ساکن در شهرهای بیش از ۲۰۰هزار نفر می‌توانند مجموعا یک‌میلیارد و ۸۰میلیون تومان وام خرید و تعمیر از طریق امتیاز تسه دریافت کنند. به زوجین سایر مناطق شهری نیز ۸۸۰میلیون تومان تسهیلات خرید و جعاله مسکن تعلق می‌گیرد.
اردیبهشت امسال قیمت هر برگ تسه در دامنه ۱۰۲تا ۱۰۸هزار تومان قرار داشت که در حال حاضر با رشد حدود ۱۵درصد به ۱۲۵هزار تومان رسیده است. با این حال به دلایلی همچون کاهش توان مالی متقاضیان مسکن و عدم پرداخت تسهیلات موثر و متناسب با قیمت‌ها در بازار ملک، استقبال چندانی از وام‌های خرید خانه نمی‌شود و بازار مسکن در رکود به سر می‌برد. مدت بازپرداخت وام یک‌میلیارد و ۲۸۰میلیون تومانی زوجین ۱۲سال و اقساط ماهانه آن حدود ۲۶میلیون تومان است. به این صورت که اقساط وام یک‌میلیارد تومانی خرید ۲۰میلیون و ۴۰۰هزار تومان و اقساط تسهیلات جعاله ۵میلیون و ۷۴۰هزار تومان در هر ماه است. مجموع سود این دو فقره وام نیز به حدود ۲میلیارد و ۴۹۷میلیون تومان می‌رسد.
اردیبهشت امسال بانک مسکن ضمن افزایش سقف تسهیلات خرید، جعاله تعمیر و ودیعه مسکن از محل اوراق گواهی حق‌تقدم استفاده از تسهیلات مسکن (تسه)، شرط قدمت بنا را از فرآیند پرداخت تسهیلات خرید حذف کرد، همچنین امکان پرداخت تسهیلات خرید مسکن تا سقف تسهیلات زوجین به بستگان (اعضای خانواده) نیز فراهم شد.
به این صورت که بستگان با مصادیق «پدر و فرزند»، «مادر و فرزند»، «خواهر و برادر»، «خواهر و خواهر» و «برادر و برادر» نیز امکان دریافت این نوع تسهیلات را دارند.
فاصله سیاستگذاری با واقعیت بازار
یکی از ریشه‌های اصلی ناکارآمدی تسهیلات مسکن در ایران، فقدان یک سازوکار پویا برای به‌روزرسانی سقف وام متناسب با تورم بازار مسکن است. در حالی که طی یک دهه اخیر، قیمت مسکن در تهران بیش از ۱۰ تا ۱۵برابر شده، سقف تسهیلات بانکی تنها چند مرحله و با افزایش‌هایی بسیار کمتر از واقعیت اقتصادی رشد کرده است. همین گسست عمیق باعث شده که وام مسکن عملا نقش حمایتی خود را از دست بدهد و به ابزاری تشریفاتی بدل شود. سیاستگذار همچنان همان مسیر غلط را ادامه می‌دهد: افزایش‌های تدریجی و غیرموثر در سقف تسهیلات، بدون تحلیل دقیق از شرایط تورمی و نرخ رشد بازار. نتیجه این استراتژی آن است که رشد قیمت‌ها با سرعت نور حرکت می‌کند اما تسهیلات بانکی با سرعت لاک‌پشتی در پی آن می‌دود و همین امر موجب می‌شود هرچه سقف وام بالا می‌رود، اثرگذاری آن کمتر شود.
نرخ سود بالا؛ باری مضاعف بر دوش متقاضیان کم‌درآمد
یکی دیگر از ابعاد مهم ناکارآمدی نظام تسهیلات مسکن در ایران نرخ سود بالای آن است که در کنار هزینه سنگین خرید اوراق، مجموعا وام مسکن را از یک ابزار حمایتی به یک بدهی بلندمدت سنگین تبدیل می‌کند. نرخ سود وام‌های مبتنی بر اوراق معمولا بین ۱۷تا ۲۳درصد است و بازپرداخت ۱۲یا ۱۵ساله آن باعث می‌شود خانوارها در نهایت چند برابر اصل وام را بازپرداخت کنند. این در حالی است که در بسیاری از کشورهای جهان، تسهیلات خرید مسکن با نرخ سود ترجیحی یا یارانه‌ای در اختیار عموم قرار می‌گیرد تا انگیزه خرید و ساخت‌وساز تقویت شود. در ایران اما نرخ سود بالا، توان مالی متقاضی را در همان ابتدا فرسوده می‌کند و حتی اگر خانواری بتواند هزینه اوراق را تامین کند، کمتر کسی حاضر است زیر بار اقساط سنگینی برود که هیچ تناسبی با رشد درآمد خانوار ندارد.
کاهش قدرت خرید و فرسایش نقش وام در زنجیره تامین مسکن
وام مسکن قرار بود حلقه‌ای حمایتی در زنجیره خرید و ساخت باشد اما اکنون به دلیل تورم سنگین و افزایش بی‌سابقه قیمت‌ها عملا نقش آن در توانمندسازی متقاضیان از بین رفته است. نسبت وام به قیمت مسکن در تهران اکنون به کمتر از ۱۰درصد رسیده است یعنی وام نقشی بسیار ناچیزتر از آن دارد که بتوان آن را موثر دانست. در حالی که در دهه۸۰، وام مسکن می‌توانست ۲۰ تا ۳۰درصد قیمت یک واحد را پوشش دهد، امروز این رقم به حدود ۵ تا ۱۰درصد کاهش یافته است. به همین دلیل خانوارها دیگر وام را یک ابزار واقعی برای خرید خانه نمی‌بینند بلکه آن را صرفا یک امکان کم‌اثر و حتی در مواردی پرخطر تلقی می‌کنند. بسیاری از کارشناسان نیز معتقدند که در چنین ساختاری، وام مسکن نه‌تنها قدرت خرید را افزایش نمی‌دهد بلکه در برخی بازارها موجب رشد قیمت و افزایش تورم انتظاری نیز می‌شود.
خروج از ماهیت حمایتی
بازار اوراق تسهیلات مسکن (تسه) که قرار بود ابزار کاهش بار مالی وام باشد، اکنون خود به بازاری سوداگرانه تبدیل شده است. معامله روزانه هزاران برگه اوراق با قیمت‌های ثابت و گاه رو به کاهش یا افزایش، این بازار را از هدف اصلی‌اش دور کرده است. قیمت ۱۲۵هزار تومانی هر برگ تسه در شرایطی تعیین می‌شود که نه دولت کنترلی بر آن دارد و نه سازوکار عرضه و تقاضای آن به نفع متقاضیان واقعی عمل می‌کند. عمده افراد فعال در این بازار، نه متقاضی مسکن بلکه معامله‌گران کوتاه‌مدتی هستند که از نوسانات قیمتی اوراق سود می‌برند. نتیجه این وضعیت آن است که یک خانوار متقاضی مسکن، در میانه نیاز شدید به تسهیلات باید هزینه‌ای را بپردازد که عملا نتیجه تصمیم‌گیری و رفتار گروهی از فعالان بورسی است، نه سیاستگذاری دولت. این وضعیت عملا روح حمایتی اوراق را از بین برده است.
تناقض عجیب در سیاستگذاری
یکی از مشکلات ماهوی ساختار وام مسکن در ایران تناقض میان اهداف سیاستگذار و واقعیت اقتصادی خانوارهاست. از یک طرف دولت و بانک‌ها با معرفی وام‌های جدید تلاش می‌کنند تقاضا را تحریک و بازار مسکن را از رکود خارج کنند اما از طرف دیگر شرایط مالی خانوارها در اثر تورم، رکود درآمدی و جهش مکرر قیمت‌ها روزبه‌روز بدتر می‌شود و مردم توان بازپرداخت اقساط سنگین را ندارند. در چنین شرایطی وام مسکن نه‌تنها انگیزه خرید ایجاد نمی‌کند بلکه خانوار را در مسیر بدهکاری بلندمدت قرار می‌دهد. این تناقض باعث شده است سیاستگذاری مسکن عملا ناکارآمد باشد زیرا بدون تقویت درآمد، بدون کاهش هزینه ساخت و بدون مهار تورم، افزایش سقف وام هیچ اثر واقعی در بهبود شرایط بازار ندارد.
بحران عرضه و پیامد آن بر کارایی تسهیلات بانکی
بخشی از ناکارآمدی وام‌های مسکن در ایران به بحران ساخت‌وساز برمی‌گردد. طی سال‌های اخیر تولید مسکن در کشور با کاهش جدی مواجه شده و رشد هزینه مصالح ساختمانی، کمبود نقدینگی و بی‌ثباتی در سیاست‌های بخش مسکن باعث شده است عرضه واحدهای جدید نیز محدود شود. در چنین وضعیتی تقویت قدرت خرید از مسیر وام، بدون افزایش همزمان عرضه تنها سبب افزایش قیمت می‌شود. به بیان دیگر تسهیلات در بازاری که دچار کمبود شدید عرضه است، بیشتر از آنکه به نفع خریدار باشد، محرکی برای رشد قیمت‌هاست. وقتی دولت و بانک‌ها بدون برنامه‌ریزی برای تولید گسترده مسکن، سقف وام را افزایش می‌دهند، نتیجه آن افزایش تورم مسکن و کاهش بیشتر اثرگذاری وام خواهد بود بنابراین ناکارآمدی تسهیلات مسکن نتیجه مستقیم بحران عرضه و نبود سیاست‌های جامع در حوزه ساخت‌وساز است.
پیامدها؛ از مهاجرت اجباری تا افزایش حاشیه‌نشینی
ناکافی‌بودن همیشگی تسهیلات مسکن تنها یک مساله اقتصادی نیست بلکه آثار اجتماعی عمیقی نیز در پی دارد. خانوارهای جوان که قصد تشکیل خانواده دارند، به‌دلیل قیمت‌های نجومی و نبود تسهیلات موثر، از خرید مسکن در تهران منصرف و به ناچار یا در مناطق کم‌درآمد و ضعیف‌تر مستقر می‌شوند یا به حاشیه و شهرهای ارزان‌قیمت‌تر مهاجرت می‌کنند. این تغییر جبری الگوی سکونت در بلندمدت تبعاتی مانند افزایش نابرابری شهری، رشد حاشیه‌نشینی، کاهش انسجام اجتماعی و فشار بیشتر بر زیرساخت‌های شهری را به همراه دارد. وقتی دولت قادر به ارائه تسهیلات کارآمد برای خرید مسکن نیست، اثر آن تنها به بازار محدود نمی‌شود بلکه به تدریج ساختار جمعیتی شهرها را نیز متحول می‌کند و فاصله طبقاتی را افزایش می‌دهد.
ضرورت اصلاحات ساختاری
در نهایت برای رفع ناکارآمدی تاریخی تسهیلات مسکن در ایران بازنگری بنیادی در چهار محور ضروری است: اول، افزایش واقعی سقف وام متناسب با تورم و قیمت بازار، دوم، کاهش نرخ سود وام و تبدیل آن به ابزار حمایتی نه درآمدزایی بانکی، سوم، اصلاح نظام اوراق تسهیلات و جلوگیری از تبدیل آن به بازار سوداگرانه و چهارم، پیوند زدن سیاست تسهیلات با برنامه ملی ساخت‌وساز. تا زمانی که تسهیلات مسکن به‌طور مستقل و بدون ارتباط با سیاست‌های کلان عرضه طراحی شود، اثرگذاری آن بسیار محدود خواهد بود. دولت باید وام را در کنار برنامه‌های توسعه‌ای، حمایت از انبوه‌سازی، کاهش هزینه ساخت و ساماندهی بازار مصالح ارائه کند تا تسهیلات نهایتا به ابزاری موثر تبدیل شوند.
