خانه‌های کمتر از ۴۰ متر رکورد معاملات را شکستند؛ خیز تقاضا در مناطق ۹ تا ۱۸ تهران
جهان صنعت، بازار میکروآپارتمان‌های تهران با «عدم تعادل کاملا محسوس» روبه‌رو شده است. از یک‌سو گرایش به خرید واحدهای ۳۵ تا ۴۰ مترمربع، بیش‌از گذشته وجود دارد؛ به‌ویژه در رکود فعلی معاملات. از سوی دیگر این فایل‌ها تنها ۲.۵درصد عرضه‌های موجود را تشکیل می‌دهند و عملا به «سکه طلای» بازار مسکن تبدیل شده‌اند؛ پرتقاضا اما غیرقابل دسترس.
بنا بر گزارش صدیقه نژادقربان در روزنامه دنیای اقتصاد، تفاوت بازار میکروخانه‌ها با دیگر واحدها، «حجم بالای تقاضا» است که با لحاظ چشم‌انداز قدرت خرید و اجاره خانه، دست‌کم تا سال‌های آینده بالا خواهد ماند. با این حال، در مقابل تولید مسکن ۳۵متری سنگ بزرگی وجود دارد.
افزایش تقاضا در «ریز متراژها»
اگرچه بازار مسکن دررکودی کم‌سابقه فرو رفته و حجم خرید و فروش در پایین‌ترین سطح ممکن قرار دارد، اما بررسی‌ها حاکی از فعال بودن تقاضا در بخش «ریزمتراژها» برخلاف سایر گروه‌های متراژی است، به طوری که میکروآپارتمان‌های زیر ۴۰ مترمربعی به بورس خریداران در تهران تبدیل شده‌اند.
نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران گفت: بازار پس از ماه‌ها سکون، دوباره در حال حرکت صعودی است؛ با این حال، مشکلات سامانه‌های ثبت قرارداد همچنان یکی از موانع اصلی در مسیر رونق معاملات محسوب می‌شود.
در گزارش پیشین «دنیای‌اقتصاد» میانگین متراژ واحدهای پرتقاضا ۵۳ مترمربع برآورد شده بود، اما یافته‌های جدید از نبض بازار پایتخت نشان می‌دهد این روند به سمت واحدهای کوچک‌تر از ۴۰متر نیز کشیده شده است.
براساس مطالعات میدانی صورت گرفته، بازار واحدهای مسکونی زیر ۴۰مترمربع و حتی تا ۳۰ مترمربع در تهران این روزها با تحرک نسبی بیشتری نسبت به واحدهای کوچک متوسط (حدود ۵۰ مترمربع) مواجه است. برخلاف رکود سنگین در سایر گروه‌های متراژی، تقاضا برای میکروآپارتمان‌ها همچنان بالا باقی مانده و بسیاری از خانوارها و سرمایه‌گذاران خرد، این گروه متراژی را گزینه‌ای امن و با نقدشوندگی بالا می‌دانند.
افزایش بی‌سابقه قیمت مسکن، کاهش توان خرید خانوارها و محدود شدن گزینه‌های قابل تامین مالی باعث شده آپارتمان‌های میکرو به پناهگاه تازه متقاضیان مصرفی و حتی سرمایه‌گذاران خرد بدل شوند. به این ترتیب، درحالی‌که رکود کلی بازار، معامله‌گران را وادار به عقب‌نشینی کرده اما فایل‌های زیر ۴۰متر بیشترین سهم را از معاملات ثبت‌شده در مناطق مصرفی شهر به خود اختصاص داده‌اند. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد، دو عامل موجب شده این گروه متراژی به «سکه طلا»ی بازار تبدیل شود؛ این واحدها به دلیل قیمت کل کمتر از ۲میلیارد تومان، هم امکان خرید برای خانه‌اولی‌ها و بخش بزرگی از خانوارهای مصرفی را فراهم می‌کنند و هم به دلیل نقدینگی پایین و جذابیت سرمایه‌گذاری برای سرمایه‌گذاران خرد، حکم «سکه طلا» را در بازار مسکن پیدا کرده‌اند. همچنین کمیاب بودن این واحدها در برابر حجم تقاضاست که ارزش آنها را بالا برده است.
علاوه بر این، پوشش بالاتر وام‌های بانکی برای این واحدها در مقایسه با واحدهای بزرگ‌تر، جذابیت آنها را دوچندان کرده است. یکی از مزیت‌های مهم میکروآپارتمان‌ها، امکان پوشش بخشی از هزینه خرید با وام مسکن است. برای این واحدها، وام مسکن می‌تواند حداقل یک‌چهارم قیمت کل را پوشش دهد؛ درحالی‌که برای آپارتمان‌های معمولی، این پوشش کمتر از ۱۰ درصد است. این امر باعث شده این واحدها گزینه‌ای واقعی برای خانوارهایی با توان مالی محدود باشد و همزمان برای سرمایه‌گذاران خرد جذابیت بیشتری داشته باشد. با توجه به شرایط تورمی و فشار بالای هزینه‌های اجاره و خرید، این واحدها به ابزار حفظ سرمایه و ورود سرمایه‌های کوچک به بازار مولد مسکن تبدیل شده‌اند.
بورس میکروآپارتمان‌ها در جنوب پایتخت
بررسی شاخص قیمت مسکن «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، بورس میکروآپارتمان‌ها در مناطق ۹ تا ۱۸ تهران است که متوسط قیمت پیشنهادی این واحدهای مسکونی زیر ۴۰ مترمربع، در محله‌های منتخب مناطق ۹ تا ۱۸، حدود ۷۱میلیون و ۲۰۰هزار تومان در هر مترمربع است؛ این رقم تقریبا، هم سطح با میانگین قیمت کل واحدهای مسکونی همان مناطق (۷۰.۴میلیون تومان) است. البته، نزدیک به ۳۰ درصد کمتر از متوسط قیمت کل بازار مسکن پایتخت است. با این حال، به دلیل «عدم تعادل شدید» بین تعداد واحدهای عرضه‌شده و تقاضای بالا، فاصله قیمتی با سطح قیمت کل این مناطق (تمام واحدها با هر متراژ) از نظر واقعی کاهش یافته است. میانگین عمر بنای واحدهای زیر ۴۰ متر در تهران حدود ۱۳ سال است و عمده فایل‌ها با قدمت بیش از ۱۰ سال در بازار وجود دارند. با این حال، واحدهای نوساز نیز در بازار عرضه شده‌اند و بسیاری از آنها دارای سند آماده یا در حال طی کردن مراحل ثبت سند هستند.
به گفته واسطه‌های ملکی، قیمت پیشنهادی میکروآپارتمان‌ها حدود ۱۰ تا ۱۵میلیون تومان از آپارتمان‌های معمولی بالاتر است؛ دو دلیل اصلی برای این موضوع وجود دارد: نخست هزینه بالاتر ساخت این واحدها که سازنده‌ها برای جبران آن قیمت را افزایش می‌دهند و دوم نقدینگی کمتر خریداران که باعث می‌شود سازنده‌ها فرصت گران‌تر فروختن این واحدها را داشته باشند. به این ترتیب، واحدهای زیر ۴۰ متر علاوه بر اینکه پاسخگوی نیاز مصرفی‌اند، به دلیل تقاضای بالا و حجم سرمایه‌گذاری‌های خرد، ارزش بیشتری نسبت به دیگر آپارتمان‌ها پیدا کرده‌اند.
موانع ساخت و کمیابی در بازار
ا پوشش دهد؛ درحالی‌که برای آپارتمان‌های معمولی، این پوشش کمتر از ۱۰ درصد است. این امر باعث شده این واحدها گزینه‌ای واقعی برای خانوارهایی با توان مالی محدود باشد و همزمان برای سرمایه‌گذاران خرد جذابیت بیشتری داشته باشد. با توجه به شرایط تورمی و فشار بالای هزینه‌های اجاره و خرید، این واحدها به ابزار حفظ سرمایه و ورود سرمایه‌های کوچک به بازار مولد مسکن تبدیل شده‌اند.
منبع: دنیای اقتصاد
