افزایش نوسازها در سایه کاهش تقاضا
جهان صنعت– مرکز آمار ایران تازه‌ترین نتایج طرح «گردآوری اطلاعات پروانه‌های ساختمانی صادرشده توسط شهرداری‌های کشور» در سال۱۴۰۳ را منتشر کرده است؛ آماری که در نگاه نخست از افزایش ساخت‌وساز در تهران و سراسر کشور خبر می‌دهد اما درواقع تصویری متناقض و حتی نگران‌کننده از وضعیت واقعی بازار مسکن به نمایش می‌گذارد. براساس این گزارش در سال گذشته تعداد ۵۷هزار و ۲۳۱واحد مسکونی در پروانه‌های صادرشده برای احداث بنا از سوی شهرداری تهران پیش‌بینی شده که نسبت‌به سال قبل ۱/۷درصد افزایش داشته است. در همین دوره، تعداد ۷هزار و ۴۵۷ پروانه احداث بنا در تهران صادر شده که تنها ۶/۰درصد افزایش را نشان می‌دهد. مجموع مساحت زیربنا در پروانه‌های احداث بنا در پایتخت نیز به ۱۰میلیون و ۱۰۰هزار مترمربع رسیده که رشد ۹/۵درصدی را نسبت‌به سال گذشته ثبت کرده است. متوسط مساحت زیربنای هر پروانه در تهران یک‌هزار و ۳۵۴مترمربع بوده و متوسط تعداد واحدهای مسکونی برای هر پروانه ۷/۷واحد برآورد شده است.
در سطح ملی نیز الگوی مشابهی مشاهده می‌شود. در سال۱۴۰۳، تعداد ۵۲۲هزار و ۸۲۵ واحد مسکونی در پروانه‌های صادرشده برای احداث بنا از سوی شهرداری‌های سراسر کشور پیش‌بینی شده است که نسبت‌به سال پیش ۶/۸درصد افزایش دارد. در مقابل، تعداد پروانه‌های احداث بنا در کشور ۱۴۲هزار و ۵۵۴ فقره بوده که نسبت‌به سال گذشته ۲/۳درصد کاهش یافته است. به بیان ساده‌تر درحالی‌که تعداد پروانه‌ها کمتر شده، تعداد واحدهای پیش‌بینی‌شده افزایش یافته است؛ نشانه‌ای از تغییر در الگوی ساخت، نه لزوما رونق در بازار واقعی. مجموع مساحت زیربنا در پروانه‌های صادرشده در کشور به ۹۳میلیون و ۲۶۷هزار مترمربع رسیده که ۵/۸درصد افزایش نسبت‌به سال گذشته دارد و متوسط مساحت زیربنا در این پروانه‌ها ۶۵۴ مترمربع گزارش شده است.
تحرک در بازار ساخت‌وساز؟
ظاهر این آمارها ممکن است در نگاه نخست نشانه‌ای از «تحرک در بازار ساخت‌وساز» باشد اما واقعیت اقتصادی در پس این ارقام، تصویری متفاوت ارائه می‌دهد. بررسی روندهای قیمتی، تورم عمومی و قدرت خرید خانوارها نشان می‌دهد که افزایش تعداد واحدهای نوساز نه نتیجه رونق تقاضای مصرفی بلکه پیامد رکود عمیق بازار و کاهش قدرت خرید مردم است. این رشد به‌ظاهر مثبت در حقیقت از تغییر رفتار سازندگان و سرمایه‌گذاران ناشی می‌شود؛ رفتاری که ریشه در بی‌تعادلی مزمن میان عرضه و تقاضا و ناکارآمدی سیاست‌های مسکن دارد.
در طول سال۱۴۰۳، بازار مسکن در وضعیت رکود سنگینی قرار داشت. کاهش معاملات، افت تقاضای موثر و رشد بی‌سابقه هزینه‌های ساخت، شرایطی را پدید آورد که عملا فاصله میان سازندگان و خریداران بیش از هر زمان دیگری شد. در همین دوره، تورم مصالح ساختمانی در برخی ماه‌ها تا حدود ۴۰ تا ۵۰درصد افزایش یافت درحالی‌که دستمزد نیروی کار و درآمد خانوارها چنین رشدی را تجربه نکردند. سازندگان برای ادامه فعالیت ناچار بودند سرمایه‌های خود را به پروژه‌هایی منتقل کنند که در آینده احتمال بازگشت سرمایه بیشتری داشته باشند، حتی اگر در کوتاه‌مدت بازار فروش برای آنها وجود نداشته باشد. به همین دلیل است که در آمار مرکز آمار شاهد افزایش تعداد واحدهای مسکونی پیش‌بینی‌شده هستیم، بی‌آنکه این رشد لزوما نشانه‌ای از افزایش واقعی ساخت‌وساز یا رونق معاملات باشد.
تغییر در ترکیب متراژ واحدها
یکی از دلایل این تناقض، کوچک‌سازی پروژه‌ها و تغییر در ترکیب متراژ واحدهاست. در شرایطی که قدرت خرید خانوارها کاهش یافته و خرید واحدهای بزرگ دشوار شده، سازندگان برای کاهش ریسک فروش، پروژه‌های خود را به واحدهای کوچک‌تر تقسیم کرده‌اند. به این ترتیب تعداد کل واحدهای پیش‌بینی‌شده در هر پروانه افزایش می‌یابد، حتی اگر تعداد پروانه‌ها یا حجم سرمایه‌گذاری تغییر چشمگیری نداشته باشد. در تهران متوسط تعداد واحد در هر پروانه ۷/۷ واحد اعلام شده که نسبت‌به سال‌های قبل رشد داشته است. این بدان معناست که سازندگان به‌جای پروژه‌های معدود با متراژ بالا، به‌سمت پروژه‌های متراکم‌تر با واحدهای کوچک‌تر رفته‌اند تا شاید شانس فروش خود را در بازاری کم‌رمق افزایش دهند.
افت شدید تقاضای مصرفی واقعی
آنچه بیش از هرچیز تصویر این آمار را پیچیده‌تر می‌کند، افت شدید تقاضای مصرفی واقعی است. طبق ارزیابی کارشناسان، بخش عمده معاملات بازار مسکن در سال۱۴۰۳ نه از سوی خریداران مصرفی بلکه از سوی سرمایه‌گذاران یا مالکان عمده انجام شده است. بسیاری از خانوارها حتی با بهره‌مندی از تسهیلات بانکی قادر به خرید واحدهای مسکونی معمولی هم نیستند. در برخی گزارش‌های رسمی آمده است که قدرت پوشش وام مسکن برای خرید واحدهای متوسط‌متراژ در تهران به کمتر از ۱۰درصد ارزش ملک رسیده؛ این در حالی است که هزینه اجاره‌نشینی نیز در همین دوره رشد قابل‌توجهی داشته و بخش زیادی از درآمد خانوارها را می‌بلعد. چنین شرایطی، خریداران واقعی را از بازار بیرون رانده و تقاضای سفته‌بازانه و سرمایه‌ای را جایگزین کرده است.
تحلیل تضاد آماری
دولت در این میان نتوانسته تعادلی میان عرضه و تقاضا برقرار کند. سیاست‌های ساخت مسکن حمایتی که قرار بود موتور محرک بازار و سپر تورمی در برابر افزایش قیمت‌ها باشد به‌دلیل ضعف در تامین مالی و نبود مشوق‌های کارآمد برای بخش‌خصوصی عملا به نتیجه نرسید. بسیاری از پروژه‌های حمایتی در مراحل ابتدایی متوقف شده‌اند یا پیشرفت فیزیکی ناچیزی دارند. درنتیجه سرمایه‌گذاران بخش‌خصوصی به‌جای مشارکت در طرح‌های حمایتی یا ساخت مسکن برای اقشار متوسط ترجیح داده‌اند به پروژه‌های کوچک‌مقیاس، تجاری یا لوکس روی آورند؛ پروژه‌هایی که در آمار رسمی به‌عنوان «پروانه احداث بنا» ثبت می‌شوند اما در عمل پاسخگوی نیاز واقعی بازار نیستند.
افزایش تعداد واحدهای پیش‌بینی‌شده در پروانه‌ها در حالی رخ داده که طبق همین گزارش مرکز آمار، تعداد کل پروانه‌ها در کشور ۲/۳درصد کاهش یافته است. این تضاد آماری به‌خوبی نشان می‌دهد که رشد تعداد واحدها نه به‌خاطر رونق ساخت‌وساز بلکه به‌دلیل تغییر در ماهیت پروژه‌ها و تمرکز بر طرح‌های انبوه‌سازی با هدف کاهش ریسک سرمایه است. درواقع به‌جای آنکه پروژه‌های جدیدی در مقیاس گسترده آغاز شوند، برخی سازندگان تلاش کرده‌اند با ادغام زمین‌ها یا بازطراحی پروژه‌های قبلی، تعداد بیشتری واحد در همان چارچوب بسازند. این الگو گرچه در ظاهر منجربه رشد آماری واحدهای مسکونی می‌شود اما در عمل اثری بر کاهش کمبود مسکن ندارد زیرا این واحدها یا هنوز ساخته نشده‌اند، یا در رده قیمتی قرار دارند که برای اکثریت جامعه دست‌نیافتنی است. از سوی دیگر افزایش ۵/۸درصدی مجموع مساحت زیربنا در کشور نیز نمی‌تواند نشانه‌ای از رونق واقعی تلقی شود. در شرایط تورمی افزایش زیربنا می‌تواند ناشی از افزایش هزینه‌های زمین، تغییر کاربری‌ها یا نوسانات قیمتی باشد، نه لزوما رشد فیزیکی ساخت‌وساز. واقعیت این است که بسیاری از پروژه‌هایی که مجوز دریافت کرده‌اند هنوز وارد مرحله اجرا نشده‌اند یا به‌دلیل کمبود نقدینگی در نیمه راه متوقف مانده‌اند. بانک‌ها نیز در سال گذشته نقش فعالی در تامین مالی پروژه‌های ساختمانی نداشته‌اند و بخش عمده منابع اعتباری به‌سمت بازارهای غیرمولد یا تسهیلات کوتاه‌مدت رفته است. این در حالی است که بخش مسکن در ایران حدود ۱۶درصد از تولید ناخالص داخلی را به خود اختصاص می‌دهد و هرگونه رکود در این بخش می‌تواند به‌سرعت به سایر بخش‌های اقتصادی سرایت کند. در سطح تهران رشد ۱/۷درصدی تعداد واحدهای پیش‌بینی‌شده، در حالی اتفاق افتاده که بازار خرید و فروش مسکن پایتخت در بیشتر ماه‌های سال گذشته در وضعیت رکود کامل به سر می‌برد. کاهش معاملات، افزایش قیمت هر مترمربع و افت توان خرید باعث شد بسیاری از خانوارها به حاشیه شهر یا حتی به شهرهای اقماری مهاجرت کنند. در چنین شرایطی، افزایش صدور پروانه‌های ساختمانی نمی‌تواند بیانگر رونق باشد بلکه به‌معنای انتقال فعالیت سازندگان به مرحله مجوزگیری برای حفظ ارزش دارایی‌هاست. بسیاری از سازندگان برای جلوگیری از انجماد سرمایه در زمین، اقدام به اخذ پروانه می‌کنند تا در زمان بهبود بازار بتوانند سریع‌تر پروژه را آغاز کنند. این رفتار پیش‌دستانه به‌ویژه در زمان‌های بی‌ثباتی اقتصادی، رایج است و معمولا باعث رشد آماری در تعداد واحدهای پیش‌بینی‌شده می‌شود، بی‌آنکه اثری واقعی بر عرضه بازار بگذارد.
سخن پایانی
در مجموع داده‌های رسمی مرکز آمار نشان می‌دهد که افزایش ۱/۷درصدی واحدهای مسکونی پیش‌بینی‌شده در تهران و رشد ۶/۸درصدی در کل کشور را نمی‌توان نشانه‌ای از بهبود وضعیت مسکن دانست. این ارقام بیش از هر چیز بازتابی از بحران تقاضا و کاهش قدرت خرید متقاضیان واقعی است. در اقتصادی که تورم عمومی بالا و رشد درآمدها ناچیز است، تولیدکنندگان ناچارند خود را با بازار ناسازگار تطبیق دهند؛ گاه با افزایش تعداد واحدها در پروژه‌های کوچک‌تر و گاه با صدور مجوزهایی که شاید هرگز به ساخت واقعی منجر نشود.
این آمار بار دیگر ضعف سیاستگذاری مسکن را در ایران آشکار می‌کند. سیاست‌های ساخت‌محور بدون توجه به توان خرید مردم، جز انباشت آمارهای ظاهرا مثبت و ایجاد توهم رونق، حاصل دیگری ندارد. اگر دولت نتواند سیاستی منسجم برای تحریک تقاضای مصرفی واقعی، کاهش هزینه ساختو بهبود نظام مالی مسکن طراحی کند، فاصله میان آمار ساخت‌وساز و واقعیت زندگی مردم بیش از پیش افزایش خواهد یافت. امروز بازار مسکن ایران بیش از هر زمان دیگری به سیاستی نیاز دارد که «خانه‌دار شدن» را از یک رویای دوردست به واقعیتی ممکن تبدیل کند و تا زمانی که این اصلاح بنیادین در سیاست‌ها رخ ندهد، رشد اعداد در گزارش‌های رسمی تنها پوششی بر رکود عمیق‌تر خواهد بود.
