چشم‌انداز بازار مسکن از دید کارشناسان
جهان صنعت – آنطورکه فعالان بازار مسکن می‌گویند معاملات در رکود به سر می‌برد اما بعد از فعال شدن مکانیسم ماشه و نوسانات ارز و طلا بسیاری از متقاضیان خرید خانه کنجکاو هستند تا از آخرین وضعیت بازار مطلع شوند که به افزایش مراجعه به دفاتر املاک منجر شده است. در این گزارش ۱۰برآورد توسط فعالان بازار مسکن از وضعیت فعلی و دورنمای این بازار را می‌خوانید.
بازار مسکن پس از سه‌ماه که تحت‌تاثیر هیجانات سیاسی و منطقه‌ای قرار گرفته بود در حال حاضر به ثبات نسبی رسیده و ظاهرا در برابر کاهش قیمت مقاومت نشان می‌دهد. سه روز قبل مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران، کاهش قیمت مسکن پس از جنگ ۱۲روزه را تکذیب کرد. این در حالی است که رییس اتحادیه مشاوران املاک اعلام کرده بود بعد از جنگ قیمت خانه در مناطق شمالی تهران بین ۳۰ تا ۵۰ میلیون تومان در هر متر مربع کاهش پیدا کرده بود. کیانوش گودرزی اما دو روز قبل گفت که این کاهش‌ها منجربه انعقاد قرارداد نشده است.
اگرچه به دلیل نبود آمار مشخص از میانگین قیمت مسکن در تهران نمی‌توان برآورد دقیقی از نرخ‌های فعلی ارائه کرد اما آمار غیررسمی گویای آن است که نرخ‌های پیشنهادی هر متر خانه در پایتخت به ۱۰۵میلیون تومان رسیده که رشد ۹درصد را در مقایسه با سال گذشته نشان می‌دهد. البته قیمت‌های رسمی احتمالا در کانال ۹۰میلیون تومان است.
آنطور که واسطه‌های ملکی می‌گویند معاملات در رکود به سر می‌برد اما بسیاری از متقاضیان خرید مسکن کنجکاو هستند تا از آخرین وضعیت بازار مطلع شوند. این موضوع از افزایش مراجعات به دفاتر مشاور املاک و رشد بازدید از آگهی‌های ملکی طی روزهای اخیر قابل مشاهده است. متقاضیان مصرفی می‌خواهند بدانند دوره رکود بازار مسکن چه زمانی تکمیل می‌شود.
براساس یک آمار غیررسمی، در جنگ ۱۲روزه میزان عرضه مسکن ۹۴درصد نسبت به دوران قبل از جنگ کاهش پیدا کرد که البته پس از این مخاصمه میزان عرضه به سرعت رشد کرد اما همچنان ۳۳درصد کمتر از دوره پیش از جنگ باقی ماند.
هم‌اکنون نمی‌توان برآورد دقیقی از زمان خروج بازار مسکن از رکود ارائه داد. خشایار باقرپور، رییس اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران معتقد است: مسکن خواه ناخواه فاصله خود را با بازارهای موازی جبران می‌کند. او اما زمان دقیقی برای این موضوع ارائه نکرد.
شهریور امسال قیمت مسکن در تهران تنها ۴/۹درصد نسبت به شهریور۱۴۰۳ رشد داشته در‌حالی‌که طی همین بازه زمانی طلا ۱۴۶درصد، دلار ۷۴درصد و شاخص بورس ۲۱درصد افزایش یافته که در شرایط فعلی نشان‌دهنده ترجیح دیگر سرمایه‌گذاران به دارایی‌های دیگر مانند طلا یا ارز است.
عوامل مختلفی در رونق بازار مسکن موثر است که از آن جمله می‌توان به نرخ تورم عمومی، رشد بازارهای موازی، میزان افزایش نقدینگی، میزان بازدهی بازار اجاره نسبت به قیمت فروش مسکن، رشد تقاضای مصرفی و سرمایه‌گذاری در بازار ملک و هزینه ساخت اشاره کرد. آمار گویای آن است که به‌جز میزان تقاضا تقریبا تمامی شاخص‌های مذکور با شدت و ضعف دچار رشد شده‌اند.
تورم عمومی نقطه به نقطه در شهریور امسال ۴۵درصد و تورم مصالح ساختمانی در بهار امسال ۴۹درصد بود. میزان نقدینگی نیز نسبت به سال گذشته ۳۲درصد رشد کرده است. طلا ۱۴۶ درصد و دلار ۷۴درصد افزایش نشان دادند اما اینکه مسکن در این میان کمترین میزان رشد را داشته به کاهش شدید قدرت خرید متقاضیان مصرفی برمی‌گردد. طبق برخی برآوردها متوسط انتظار برای خانه‌دار شدن در تهران به بیش از ۷۰سال رسیده است.
درخصوص پیش‌بینی از آینده بازار مسکن تحلیل‌های مختلفی وجود دارد که از سه زاویه قابل بررسی است؛ گروهی از کارشناسان به جنبه زمانی ادوار رونق و رکود بازار ملک می‌پردازند. از این منظر اگر بپذیریم که بازار مسکن از ابتدای خرداد وارد دوره بلندمدت رکود شده و این رکود تا پایان شهریور ادامه پیدا کند ممکن است ۱۰ تا ۱۲فصل آینده (۳۰تا ۳۶ ماه) شاهد کسادی معاملات باشیم.
در ادامه نظر برخی فعالان بازار مسکن درباره وضعیت فعلی این بازار و تحلیل آینده آن را می‌خوانید:
فرشید پورحاجت، دبیر کانون انبوه‌سازان: هزینه تولید مسکن با نوساناتی مواجه شده و ممکن است در آینده روی واحدهای نوساز و کلیدنخورده تاثیر بگذارد. بنابراین در حال حاضر با توجه به ثباتی که در بازار ایجاد شده اگر متقاضیان برنامه‌ریزی برای خرید مسکن دارند می‌توانند ورود کنند. یک مشاور املاک در منطقه پیروزی تهران: اردیبهشت‌ماه نسبت به سال گذشته بین ۵ تا ۱۰درصد افزایش قیمت داشتیم تا اینکه جنگ ۱۲روزه اتفاق افتاد و بازار مسکن به کلی وارد رکود شد. اما کاهش قیمت نداشتیم زیرا با توجه به افزایش ۵۰درصدی هزینه‌های ساخت، کاهش قیمت منطقی نیست. کسانی که پول‌لازم هستند به قیمت سال قبل می‌فروشند.
خشایار باقرپور، مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران: بازار مسکن نسبت به ارز و طلا جاماندگی دارد که دیر یا زود این جاماندگی جبران می‌شود و در حال حاضر به‌لحاظ سرمایه‌گذاری و مصرفی بهترین زمان برای خرید خانه است.
حسن محتشم، عضو انجمن انبوه‌سازان تهران: در شمال تهران تقاضای سرمایه‌گذاری برای مسکن وجود دارد و آنها به‌دلیل عدم تمایل به خطر انداختن دارایی‌های خود ترجیح می‌دهند سرمایه‌شان را از این بخش خارج کنند. در چنین شرایطی اگر کسی بخواهد خریدی انجام دهد، برخی فروشندگان حاضرند تخفیف بدهند اما متقاضیان بسیار کم هستند.
پژمان جوزی، رییس انجمن صنعت ساختمان: طی پنج دهه اخیر چنین رکودی در بازار مسکن بی‌سابقه بوده است. سال‌هاست درباره شش‌میلیون تقاضای انباشته در بازار مسکن صحبت می‌شود که قرار بود پنج‌میلیون مسکن ساخته شود اما این اتفاق نیفتاده است.
سیامک پیربابایی، عضو هیات‌مدیره انجمن صنعت ساختمان: تبعات ناشی از تحریم‌های ظالمانه بر اقتصاد کشور تاثیر گذاشته و مختص بازار مسکن نیست. واقعیت این است که برای خروج مسکن از رکود باید گام‌های اساسی در اقتصاد کلان برداشته شود.
سعید لطفی، عضو هیات‌مدیره اتحادیه مشاوران املاک: بعد از فعال‌سازی مکانیسم‌ماشه افزایش قیمتی در بازار مسکن نداشتیم ولی به دلیل رشد قیمت طلا و ارز، مردم می‌خواهند از تحرکات بازار مسکن مطلع شوند، بنابراین مراجعه به مشاوران املاک مقداری افزایش پیدا کرده اما منجر به عقد قرارداد نمی‌شود. به نظرم در نیمه دوم سال اگر شرایط سیاسی و منطقه‌ای مقداری ثبات پیدا احتمالا بازار مسکن راه می‌افتد.
یک مشاور املاک در منطقه۱۰ تهران: بعد از جنگ ۱۲روزه قیمت مسکن در منطقه ما بین ۱۰ تا ۱۵درصد کاهش پیدا کرد. واحدهای نوساز متری ۱۲۰ میلیون تومان بود که الان به حدود ۱۰۰تومان رسیده و مشتری نیست. افزایش مراجعه هم بعد از رشد دلار و فعال‌سازی اسنپ‌بک نداشتیم. فقط برخی افراد که می‌خواهند خانه خود را تبدیل به احسن کنند مراجعه می‌کنند. مسکن تا زمانی که بازار دلار، طلا و ماشین در رونق داشته باشد، رشدی نخواهد داشت.
یک مشاور املاک در منطقه تهرانپارس: قیمت مسکن حباب داشت که بعد از جنگ حباب آن فروکش کرد اما ریزش آن‌چنانی هم نداشت؛ مگر در مواردی که فروشنده خیلی پول لازم باشد و تخفیف بدهد که کمتر این اتفاق می‌افتد. ملک‌هایی که ارزنده است قیمتش کاهش نیافته اما خانه‌هایی که ضعف دارد مقداری از نظر قیمت افت کردند.
محمد دبیری، کارشناس اقتصاد مسکن: به دلیل رکود مسکن هیچ سازنده‌ای جرات شروع پروژه ندارد اما اگر اقداماتی مثل کنترل تورم، سبک کردن بوروکراسی برای سازندگان و پرداخت وام‌های هدفمند در در دستور کار قرار گیرد، رکود بازار می‌شکند.
منبع: ایسنا
