نوسانات قیمتی در سایه رکود
آمنه هاشمی– بازار مسکن در استان تهران که سال‌هاست به‌دلیل رشد افسارگسیخته قیمت‌ها و کاهش توان خرید خانوارها در شرایط رکودی قرار گرفته، در خردادماه سال‌جاری با شوکی تازه مواجه شد. این شوک نه ناشی از سیاست‌های اقتصادی یا تغییرات تورمی بلکه حاصل یک رویداد امنیتی و نظامی کم‌سابقه بود. درگیری‌های مستقیم ایران و رژیم صهیونیستی که از ۲۳خرداد آغاز شد و تا ۲ تیر ادامه یافت، در تاریخ اقتصادی کشور به نام «جنگ ۱۲روزه» شناخته می‌شود. این درگیری کوتاه اما شدید، پیامدهایی فراتر از عرصه نظامی داشت و بر بازارهایی همچون ارز، طلا و به‌ویژه مسکن اثر قابل‌توجهی گذاشت.
رکود پیش از جنگ
پیش از آغاز جنگ، بازار ملک در تهران و حومه در حالت رکود تورمی به سر می‌برد. متوسط بهای هر مترمربع آپارتمان در تهران حدود ۸۵میلیون تومان برآورد می‌شد. این سطح قیمتی نسبت‌به سال قبل تغییر محسوسی نداشت و دلیل آن نیز روشن بود: تورم عمومی بالا، محدودیت‌های ناشی از تحریم‌های اقتصادی و کاهش قدرت خرید طبقه متوسط.
در چنین شرایطی بسیاری از خانوارها به‌جای خرید مسکن در تهران، به شهرستان‌های اطراف همچون پردیس، دماوند و فیروزکوه روی آورده بودند. در این مناطق قیمت‌ها بین ۳۰ تا ۵۰میلیون تومان به ازای هر مترمربع نوسان داشت. این اختلاف قیمتی باعث شده بود که شهرستان‌های حاشیه‌ای به گزینه‌ای جذاب برای مهاجران تهرانی تبدیل شوند.
شوک جنگ به بازار ملک
وقوع جنگ ۱۲روزه، همانند هر بحران امنیتی، نخستین اثر خود را بر انتظارات تورمی و روانی جامعه گذاشت. در بازار مسکن این شوک منجربه افزایش نگرانی فروشندگان و عقب‌نشینی خریداران شد. نتیجه آن بود که حجم معاملات به‌شدت کاهش یافت و قیمت‌ها در بسیاری از مناطق ریزش کرد. براساس گزارش‌های میدانی، شاخص قیمت پیشنهادی آپارتمان در استان تهران پس از جنگ حدود ۵/۸درصد افت کرد که بزرگ‌ترین کاهش ماهانه در ۱۰سال گذشته به‌شمار می‌رود.
فروکش چشمگیر تقاضا در شمال تهران
مناطق شمالی تهران از جمله شمیرانات، نیاوران و الهیه، همواره نماد بازار لوکس مسکن بوده‌اند. پیش از جنگ این مناطق با وجود قیمت‌های بسیار بالا، همچنان خریداران خاص خود را داشتند اما پس از آغاز درگیری‌ها، تقاضا به‌شدت فروکش کرد. حملات مستقیم به شمال تهران و فضای ناامن ناشی از آن باعث شد برخی ساکنان این مناطق به‌طور موقت به شهرهای شمالی کشور نقل‌مکان کنند. در نتیجه واحدهای لوکس خالی ماندند و سرمایه‌گذاران نیز تمایلی به خرید جدید نشان ندادند. گزارش‌ها حاکی از آن است که قیمت آپارتمان‌ها در شمیرانات تا ۳۰درصد کاهش یافت؛ رقمی که در سال‌های اخیر بی‌سابقه بوده است.
توقف کامل معاملات در پردیس و دماوند
شهر پردیس که طی یک دهه اخیر به‌عنوان مقصد اصلی تهرانی‌ها برای خانه‌دار شدن مطرح بود، پس از جنگ وارد مرحله‌ای از رکود مطلق شد. مشاوران املاک این منطقه می‌گویند خریداران و فروشندگان هردو از بازار خارج شده‌اند و معاملات تقریبا به صفر رسیده است.
یکی از فعالان ملکی پردیس توضیح داده است: «پیش از جنگ، پردیس رونق نسبی داشت و بسیاری از خانواده‌ها به‌دنبال خرید آپارتمان بودند اما اکنون تقاضا کاملا متوقف شده. آپارتمانی ۸۰متری که پیشتر ۴میلیارد تومان قیمت داشت، امروز نهایتا ۲/۳میلیارد تومان معامله می‌شود. حتی نرخ اجاره نیز پایین آمده چون بخشی از مهاجران افغانستانی و اتباع غیرمجاز به کشورشان برگشته‌اند.» در دماوند و فیروزکوه نیز شرایط مشابهی دیده می‌شود. این مناطق که به‌دلیل طبیعت کوهستانی و هوای مطلوب مقصد بسیاری از پایتخت‌نشینان بودند، با کاهش تقاضا و افت قیمت‌ها مواجه شدند. رکود با شدت کمتر در ری، ورامین و قرچک جنوب‌شرقی‌ترین نقاط استان تهران، شامل ری، ورامین و قرچک، تحت‌تاثیر جنگ دچار افت قیمتی شدند اما شدت آن کمتر از شمال و شرق استان بود. در شهرری متوسط قیمت‌ها حدود ۱۵درصد کاهش یافت. یک شهروند ری در گفت‌وگو با رسانه‌ها تاکید کرده که در شرایط کنونی قصد خرید یا فروش ندارد و منتظر مشخص شدن آینده بازار است. در ورامین و قرچک، کاهش قیمت‌ها بین ۵ تا ۱۰درصد برآورد شده است. با این حال مشاوران املاک می‌گویند که واحدهای قدیمی تا ۲۰درصد افت کرده‌اند زیرا تقاضای خرید برای این دسته تقریبا وجود ندارد. رکود عمومی اقتصاد و ضعف قدرت خرید مردم، عامل اصلی این وضعیت معرفی می‌شود.
کمربند غربی و جنوبی تهران زیر فشار فروشندگان
شهرهای غرب و جنوب غرب استان شامل اسلامشهر، رباط‌کریم، بهارستان، شهرقدس، ملارد و شهریار نیز از تبعات جنگ در امان نماندند. در این مناطق قیمت‌ها بین ۱۰ تا ۱۵درصد افت کرده است. مشاوران املاک می‌گویند اگرچه میزان خرید افزایش نیافته اما تعداد فروشندگان بیشتر شده است. به‌گفته یکی از مشاوران در شهریار، «بعد از جنگ همه منتظر بودند تقاضا بالا برود اما این اتفاق نیفتاد. در عوض فروشنده‌ها زیاد شدند و قیمت‌ها تا ۱۵درصد پایین آمد. دلیل اصلی آن بی‌ثباتی نرخ ارز است. بسیاری از مالکان نگران آینده هستند و می‌خواهند زودتر دارایی خود را نقد کنند.» در ملارد نیز شهروندان اعلام کرده‌اند که سرمایه خود را از بازار مسکن خارج کرده و به سمت طلا و دلار برده‌اند. این تغییر رفتار سرمایه‌ای نشان‌دهنده کاهش جذابیت مسکن به‌عنوان پناهگاه امن سرمایه در شرایط پرریسک کنونی است.
پیامدهای اجتماعی و اقتصادی
ریزش بازار مسکن تنها یک پیامد مالی نیست بلکه آثار اجتماعی و اقتصادی متعددی به‌همراه دارد. نخستین پیامد، افزایش فشار بر زیرساخت‌های مناطق مهاجرپذیر است. با مهاجرت موقت برخی ساکنان شمال تهران به استان‌های شمالی، فشار بر مسکن و خدمات شهری در این مناطق بیشتر شده است.
از سوی دیگر افت قیمت‌ها سبب شده مالکان بسیاری از واحدهای مسکونی دچار زیان شوند. این مساله به‌ویژه در میان کسانی که در سال‌های اخیر با هدف سرمایه‌گذاری وارد بازار مسکن شده بودند، نارضایتی زیادی ایجاد کرده است. در مقابل، مستاجران اگرچه با کاهش اجاره‌بها در برخی مناطق مواجه هستند اما به‌دلیل تورم عمومی و کاهش درآمدها، همچنان توانایی خانه‌دار شدن ندارند.
چشم‌انداز مسکن
تحلیلگران بازار معتقدند که اگرچه جنگ ۱۲روزه نقش مهمی در تشدید رکود اخیر ایفا کرده اما ریشه اصلی بحران مسکن همچنان در ساختار اقتصادی کشور نهفته است. کمبود عرضه متناسب با نیاز واقعی، ضعف قدرت خرید، تورم مزمن و بی‌ثباتی ارزی، همه عواملی هستند که بازار را به‌سمت رکود تورمی سوق داده‌اند. با این حال تداوم رکود فعلی ممکن است پیامدهای دیگری نیز در پی داشته باشد. از یک‌سو کاهش شدید قیمت‌ها می‌تواند به خروج کامل سرمایه‌گذاران از بخش مسکن منجر شود و پروژه‌های ساخت‌وساز نیمه‌تمام باقی بمانند. از سوی دیگر، چنانچه امنیت و ثبات اقتصادی بهبود نیابد، احتمال بازگشت تقاضا در کوتاه‌مدت ضعیف است.
سخن پایانی
بررسی کلی تحولات نشان می‌دهد که بازار مسکن استان تهران پس از جنگ ۱۲روزه وارد یکی از عمیق‌ترین دوره‌های رکود دهه اخیر شده است. مناطق شمالی و شرقی بیشترین افت را تجربه کرده‌اند و قیمت‌ها در شمیرانات حتی تا ۳۰درصد سقوط کرده است. پردیس، دماوند و فیروزکوه نیز با توقف معاملات مواجه شده‌اند. در جنوب و غرب استان نیز گرچه شدت کاهش کمتر بوده اما رکود همچنان محسوس است.
این شرایط نشان می‌دهد بازار مسکن که سال‌ها با تورم و افزایش پی‌درپی قیمت‌ها شناخته می‌شد، اکنون با فاز تازه‌ای از ریزش و رکود روبه‌رو شده است. ادامه این روند نه‌تنها معیشت خانوارها بلکه روند سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان را نیز تهدید می‌کند و اگر سیاست‌های حمایتی و تثبیت‌کننده به‌موقع اتخاذ نشود، می‌تواند تبعات بلندمدتی برای اقتصاد کشور به‌همراه داشته باشد.
