ائتلاف بی‌پولی و بی‌برنامگی علیه مسکن
جهان صنعت– یکی از مهم‌ترین ابزارهایی که می‌تواند در شرایط نابسامان و متشنج اقتصادی، نقشی تسهیل‌کننده در تامین مالی خانوارها و توسعه ساختوساز ایفا کند، تسهیلات بانکی است اما تازه‌ترین گزارش‌ها نشان می‌دهند که روند اعطای وام‌های مسکن، اعم از وام جعاله برای تعمیرات، تسهیلات خرید مسکن نوساز و همچنین وام‌های مرتبط با خرید واحدهای چند سال ساخت، با کاهش محسوسی همراه شده است. این افت نه‌تنها به‌معنای کاهش مستقیم دسترسی خانوارها به منابع مالی برای تامین مسکن بوده بلکه نشان‌دهنده تعمیق مشکلات ساختاری در شبکه بانکی و اقتصاد کلان کشور نیز هست. براساس داده‌های رسمی، طی پنج‌ماه گذشته مجموع تسهیلات اعطایی به بخش مسکن تنها ۵/۴۵ هزار میلیارد تومان بوده که معادل ۴/۱درصد از کل تسهیلات بانکی کشور را تشکیل می‌دهد. چنین سهم اندکی برای بازاری که یکی از مهم‌ترین پیشران‌های اقتصاد محسوب می‌شود، زنگ خطری جدی برای آینده ساختوساز و تامین مسکن در کشور به‌شمار می‌رود.
کاهش سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی، به‌ویژه در حوزه وام‌های جعاله و خرید مسکن، بیش از هرچیز بازتابی از کمبود منابع در شبکه بانکی است. بانک‌ها در سال‌های اخیر با فشارهای شدیدی از سوی مشکلات اعتباری و ساختار مالی ناکارآمد روبهرو شده‌اند. بخشی از این فشار ناشی از حجم بالای مطالبات معوق و تسهیلاتی است که بازپرداخت نشده‌اند و ترازنامه بانک‌ها را با کسری جدی مواجه کرده‌اند. بانک‌ها برای تداوم فعالیت خود نیازمند نقدینگی پایدار هستند اما در شرایطی که بازگشت منابع با اختلال مواجه شده و نرخ نکول تسهیلات بالاست، توان اعطای وام‌های جدید به‌شدت کاهش می‌یابد. از سوی دیگر دولت طی سال‌های اخیر برای جبران کسری بودجه، به‌طور غیرمستقیم فشار بیشتری بر منابع بانکی وارد و بانک‌ها را به تامین مالی پروژه‌های دولتی و پرداخت تسهیلات تکلیفی وادار کرده است. این وضعیت باعث شده اولویت‌های واقعی بازار، از جمله بخش مسکن، در تخصیص منابع بانکی نادیده گرفته شود.از منظر اقتصادی باید توجه داشت که بازار مسکن یکی از موتورهای محرک تولید و اشتغال است. رکود در این بازار می‌تواند به سایر بخش‌های اقتصاد سرایت کند چراکه صنایع وابسته‌ای همچون سیمان، فولاد، کاشی، چوب و لوازم‌خانگی مستقیما تحت‌تاثیر ساختوساز قرار دارند اما آنچه امروز در حال وقوع است، کاهش تدریجی توان مالی خانوارها و سرمایه‌گذاران برای مشارکت در این چرخه است. تسهیلات بانکی در شرایطی که تورم عمومی بالا و قیمت مسکن چند برابر شده، باید بهعنوان بخشی از تامین مالی خانوارها ایفای نقش کند اما وقتی سهم این بخش تنها ۴/۱درصد از کل تسهیلات است، عملا توان پوشش هزینه‌های خرید یا حتی تعمیر یک واحد مسکونی را ندارد. کاهش ارزش واقعی وام‌های مسکن در مقایسه با رشد قیمت‌ها، موجب شده که این تسهیلات از کارکرد اصلی خود فاصله بگیرند و بیشتر جنبه نمادین داشته باشند.
تضعیف قدرت خرید خانوارها و ضعف در سیاستگذاری‌ها
از دید کارشناسان، مشکل تنها به کمبود منابع بانکی محدود نمی‌شود بلکه ضعف نظارت و سیاستگذاری نیز به‌شدت در این وضعیت نقش‌آفرین است. بانک‌ها در غیاب یک نظام شفاف و کارآمد برای تخصیص منابع، اغلب تسهیلات خود را به بخش‌هایی هدایت می‌کنند که سودآوری بیشتری دارند یا به‌دلیل ارتباطات سیاسی و اقتصادی، فشار بیشتری بر آنها وارد می‌شود. نتیجه چنین رویه‌ای، کنار گذاشتن بخش‌هایی مانند مسکن است که اگرچه در سطح کلان برای اقتصاد حیاتی هستند اما در کوتاه‌مدت برای بانک‌ها سودآوری بالایی ندارند. نبود یک سازوکار نظارتی قوی بر روند اعطای وام زمینه را برای تخصیص غیرعادلانه منابع فراهم کرده و درنهایت این خانوارها و سازندگان واقعی هستند که از چرخه تامین مالی محروم می‌مانند.
کاهش تسهیلات به مسکن، به‌وضوح کاهش توان مالی مردم برای مشارکت در پروژه‌های ساختوساز را بازتاب می‌دهد. در شرایطی که هزینه‌های ساخت مسکن به‌دلیل رشد شدید قیمت مصالح ساختمانی و دستمزدها افزایش یافته است، سهم آورده متقاضیان نقشی حیاتی در پیشبرد پروژه‌ها دارد اما وقتی قدرت خرید خانوارها تضعیف شده و حمایت بانکی نیز وجود ندارد، طبیعی است که بسیاری از پروژه‌ها با تاخیر یا توقف مواجه شوند. این روند نه‌تنها رکود ساختوساز را تشدید می‌کند بلکه به معنای کاهش عرضه در آینده نزدیک است؛ موضوعی که در بازاری با تقاضای انباشته بالا می‌تواند بحران کمبود مسکن را وخیم‌تر کند.
در کنار این مسائل، باید به اثر تورم و بی‌ثباتی اقتصادی نیز توجه کرد. بانک‌ها در محیطی که تورم مزمن و نوسان شدید اقتصادی حاکم است، تمایل بیشتری دارند که منابع خود را به فعالیت‌های کوتاه‌مدت و پربازده اختصاص دهند تا تسهیلات بلندمدتی چون وام مسکن چراکه اعطای وام‌های بلندمدت در شرایط تورمی ارزش بازپرداخت آتی را به‌شدت کاهش می‌دهد و ریسک بالایی را متوجه بانک‌ها می‌کند. ازاین‌رو، حتی در صورتی که منابعی وجود داشته باشد، بانک‌ها به دلایل منطقی اقتصادی ترجیح می‌دهند این منابع را در بخش‌های دیگری به گردش درآورند. این واقعیت سیاستگذاری‌های دولتی را برای هدایت منابع بانکی به‌سمت بخش مسکن پیچیده‌تر می‌کند و نشان می‌دهد که تنها با الزام قانونی نمی‌توان بانک‌ها را به اعطای تسهیلات موثر وادار کرد.
طرح‌های مسکنی؛ حمایت یا تبلیغات؟
یکی دیگر از ابعاد ماجرا، ناتوانی سیاست‌های حمایتی دولت در تقویت بخش مسکن است. طی سال‌های اخیر برنامه‌های مختلفی همچون نهضت ملی مسکن و طرح‌های حمایتی دیگر مطرح شده‌اند اما اغلب آنها به‌دلیل نبود تامین مالی پایدار به سرانجام نرسیده‌اند. بانک‌ها بهعنوان بازوی مالی این طرح‌ها معرفی شده‌اند اما در عمل توان یا تمایل لازم برای اجرای این تعهدات را نداشته‌اند. نتیجه آن شده که این طرح‌ها بیشتر به شعارهای تبلیغاتی شباهت یافته‌اند تا یک برنامه واقعی برای حل مشکل مسکن. وقتی مردم شاهد ناکامی مکرر این برنامه‌ها هستند، اعتماد خود را به سیاست‌های دولتی از دست می‌دهند و تمایل آنها برای ورود به پروژه‌های مشارکتی کاهش می‌یابد.
نباید از تاثیر مشکلات ساختاری نظام بانکی نیز غافل شد. بانک‌های ایران در سال‌های اخیر بیش از آنکه به وظیفه اصلی خود یعنی واسطه‌گری مالی بپردازند، به بنگاه‌داری و سرمایه‌گذاری در فعالیت‌های غیرمرتبط مشغول بوده‌اند. این تغییر ماهیت باعث شده منابع سپرده‌گذاران به‌جای هدایت به‌سمت تولید و بخش‌های مولدی چون مسکن، صرف سرمایه‌گذاری‌های غیرمولد شود. تا زمانی که ساختار بانکی اصلاح نشود و اولویت به تامین مالی بخش واقعی اقتصاد داده نشود، انتظار افزایش موثر تسهیلات مسکن انتظاری دور از دسترس خواهد بود.
کاهش ارائه تسهیلات، بازتاب بحران سرمایه‌گذاری در اقتصاد
از منظر کلان‌تر، می‌توان گفت که کاهش اعطای وام‌های مسکن، بازتابی از بحران سرمایه‌گذاری در کل اقتصاد ایران است. در شرایطی که نااطمینانی‌های اقتصادی ناشی از تحریم‌ها، نوسان نرخ ارز و بی‌ثباتی سیاستگذاری بر فضای اقتصاد سایه افکنده است، انگیزه سرمایه‌گذاری در پروژه‌های بلندمدت کاهش یافته و ترجیح فعالان اقتصادی به‌سمت فعالیت‌های کوتاه‌مدت با ریسک کمتر سوق یافته است. بانک‌ها بهعنوان بخشی از همین فضای اقتصادی، تمایلی به تعهدات بلندمدت مانند وام مسکن نشان نمی‌دهند. این شرایط، چرخه‌ای معیوب ایجاد می‌کند که در آن کاهش سرمایه‌گذاری در ساختوساز به کاهش عرضه منجر می‌شود و همین امر فشار بر قیمت‌ها را افزایش می‌دهد درحالی‌که توان خرید مردم نیز روزبه‌روز کمتر می‌شود.بر این اساس، کاهش تسهیلات بانکی به بخش مسکن تنها یک پدیده مالی یا اعتباری نیست بلکه نشانه‌ای از تعمیق بحران در کل ساختار اقتصادی کشور است. اگر این روند ادامه یابد، بازار مسکن ایران نه‌تنها از مسیر اصلاح خارج خواهد شد بلکه در آینده با بحرانی بسیار بزرگ‌تر از امروز روبهرو می‌شود؛ بحرانی که می‌تواند پیامدهای اجتماعی و سیاسی گسترده‌ای به‌همراه داشته باشد. در کشوری که مسکن یکی از اصلی‌ترین دارایی‌های خانوارها و مهم‌ترین شاخص رفاه اجتماعی محسوب می‌شود، بی‌توجهی به تامین مالی این بخش می‌تواند شکاف طبقاتی را عمیق‌تر و نارضایتی عمومی را تشدید کند.
راهکارهای برون‌رفت از بحران کنونی
راهکار برون‌رفت از این وضعیت، در وهله نخست اصلاح ساختار نظام بانکی و ایجاد منابع پایدار برای تامین مالی بخش مسکن است. بانک‌ها باید به ماموریت اصلی خود بازگردند و نقش واسطه‌گری مالی را به‌طور واقعی ایفا کنند. این امر مستلزم بازنگری در سیاست‌های دولت، کاهش فشار برای پرداخت تسهیلات تکلیفی و ایجاد انگیزه‌های واقعی برای هدایت منابع به سمت بخش مسکن است. علاوه بر این، لازم است دولت با تقویت ابزارهای نظارتی و شفاف‌سازی روند اعطای وام‌ها، مانع از انحراف منابع شود و تسهیلات بانکی را به‌سمت متقاضیان واقعی هدایت کند. بدون چنین اصلاحاتی نمی‌توان انتظار داشت که کاهش تسهیلات مسکن جبران شود یا نقشی جدی در حل بحران مسکن ایفا کند.
در مجموع کاهش ۵/۴۵هزار میلیارد تومانی تسهیلات مسکن طی پنج‌ماه و سهم ناچیز ۴/۱درصدی این بخش از کل تسهیلات بانکی کشور، نه‌تنها یک آمار ساده بلکه بازتاب یک بحران ساختاری در اقتصاد ایران است؛ بحرانی که ریشه در کمبود منابع بانکی، ضعف سیاستگذاری، بی‌ثباتی اقتصادی و ناکارآمدی نهادهای مالی دارد. پیامد این روند، رکود در ساختوساز، کاهش توان خرید خانوارها و تعمیق بحران عرضه در بازار مسکن است. اگر چاره‌ای اندیشیده نشود، این وضعیت می‌تواند آینده‌ای تاریک‌تر برای بازار مسکن ایران رقم بزند؛ بازاری که همین امروز نیز یکی از چالش‌های اصلی خانوارها و سیاستگذاران است.
دلیل کاهش قابل‌ملاحظه اعطای وام جعاله مسکن چیست؟
کاهش چشمگیر اعطای وام‌های مسکن در حالی رخ داده که بازار با کمبود شدید عرضه و افزایش سرسام‌آور قیمت‌ها مواجه است. این وضعیت که تنها ۴/۱درصد از کل تسهیلات بانکی کشور را به خود اختصاص داده، نگرانی‌ها از تشدید رکود در ساختوساز و از دست رفتن کنترل بازار را افزایش داده است. افت شدید اعطای وام در حوزه مسکن، آن‌هم در شرایطی که ایران با کمبود شدید مسکن و قیمت‌های سر به فلک کشیده روبهرو است، عاملی برای نگرانی بیشتر و از دست رفتن کامل کنترل در این بازار محسوب می‌شود اما دلیل کاهش قابل‌ملاحظه اعطای وام جعاله مسکن چیست؟
محمدحسین رحمانی خلیلی، معاون برنامه‌ریزی و امور استان‌های بنیاد مسکن با اشاره به گزارش رسمی بانک مرکزی که نشان‌دهنده کاهش چشمگیر سهم وام‌های مسکن در نظام بانکی است، اظهار داشت: اصلی‌ترین دلیل این کاهش، کمبود منابع مالی در بانک‌هاست. بانک‌ها به‌دلیل شرایط اقتصادی کشور و مشکلات اعتباری، دیگر توان تخصیص وام‌های مسکن را به اندازه گذشته ندارند و حتی برخی از آنها بیش از توان خود تسهیلات داده‌اند که خود باعث مشکلات جدی برای آنها شده است.
وی افزود: این کاهش در آمار اعطای تسهیلات، شاخص موثری است که به وضوح نشان‌دهنده کاهش قدرت خرید و توان مالی مردم برای مشارکت در پروژه‌های ساختوساز است. کاهش آورده مردم به‌ویژه در پروژه‌ها، از دیگر عوامل کندی روند ساخت مسکن محسوب می‌شود.
با وجود این مشکلات، معاون بنیاد مسکن به تلاش‌های این نهاد برای پیشبرد پروژه‌های مسکن اشاره کرد و گفت: ما در بنیاد مسکن با استفاده از ظرفیت‌ها و ارتباطات خود به‌ویژه در شورای بانک‌ها در استان‌ها، سعی می‌کنیم هرطور شده منابع مورد نیاز را برای اجرای پروژه‌ها تامین کنیم.
رحمانی خلیلی تاکید کرد: بنیاد مسکن بیشتر تمرکز خود را بر ارائه خدمات به محرومان و اقشار کم‌درآمد گذاشته است و در همین راستا بخش عمده‌ای از پیشرفت‌های نهضت ملی مسکن و افتتاح پروژه‌های جدید در کشور، در قالب پروژه‌های بنیاد مسکن انجام می‌شود.
او خاطرنشان کرد: با وجود کاهش تسهیلات و مشکلات اعتباری، بنیاد مسکن به تلاش خود برای تحقق اهداف برنامه‌های مسکن ادامه می‌دهد و تلاش می‌کند پاسخگوی نیاز‌های اقشار محروم و کم‌درآمد باشد.
دست به دست دادن ۲عامل مهم پولی برای زمین زدن بخش مسکن
منصور غیبی، کارشناس حوزه مسکن، نیز در همین رابطه، کاهش چشمگیر وام‌های مسکنی را مورد بررسی قرار داد و اظهار داشت: وضعیت فعلی نشان می‌دهد یا مردم تمایلی به دریافت این وام‌ها ندارند یا بانک‌ها توان پرداخت آن را ندارند. در واقع بانک‌ها به‌‌صورت عمدی یا غیرعمدی، نقش خود را در حمایت مالی از بخش مسکن به خوبی ایفا نمی‌کنند.غیبی تصریح کرد: بار مالی برنامه‌های مسکن مهر و مسکن ملی بر دوش نظام بانکی سنگینی می‌کند اما در عمل شاهد همکاری و مشارکت موثر بانک‌ها نیستیم. به عبارت دیگر می‌توان گفت که بانک‌ها به‌دلیل سود پایین و ریسک بالا از پرداخت این وام‌ها استقبال نمی‌کنند.
این کارشناس مسکن با اشاره به ضرورت شفاف‌سازی عملکرد بانک‌ها تاکید کرد: برای تحقق هدف ساخت ۴میلیون واحد مسکونی لازم است حمایت مالی از پروژه‌ها هدفمند و تحت نظارت دقیق باشد. بهتر است دولت به‌جای پراکنده کردن منابع، بخشی از پروژه‌ها را از ابتدا تا انتها حمایت و بانک‌ها را موظف کند در این زمینه مسوولانه عمل کنند.غیبی همچنین به مشکلات ساختاری نظام بانکی اشاره کرد و گفت: بانک‌ها در این کشور مانند یک نهاد مستقل عمل می‌کنند که نه دولت و نه قوای دیگر توان نظارت و کنترل کامل بر آنها را دارند. بانک‌ها به دلخواه خود تصمیم می‌گیرند که به چه کسانی وام بدهند و کدام بخشنامه‌ها را اجرا کنند. حتی قوانین مصوب مجلس در این حوزه اغلب لازم‌الاجرا نیست.
او درباره توان بازپرداخت مردم نیز به آنا گفت: علاوه‌بر کمبود وام، توان مالی مردم برای بازپرداخت آنها به‌ویژه وام‌های جعاله مسکن پایین است. بازپرداخت‌های کوتاه‌مدت و مبلغ بالای اقساط، دریافت وام را برای بسیاری از خانوارها دشوار کرده است.
غیبی در پایان تاکید کرد که برای رفع مشکلات بازار مسکن، اصلاحات جدی در نظام بانکی و سیاست‌های حمایتی دولت ضروری است تا بازار مسکن به سمت رونق واقعی حرکت کند.
