بحران مزمن عرضه مسکن
جهان صنعت– بیش از یک دهه است که بازار مسکن ایران با شکاف عمیق میان عرضه و تقاضا مواجه است. در این مدت هرچند دولت‌ها شعارهایی درباره تولید انبوه مسکن و اجرای طرح‌های حمایتی سر داده‌اند اما واقعیت این است که روند ساخت‌وساز نه‌تنها به نیاز واقعی جامعه پاسخ نداده بلکه در بسیاری از سال‌ها کاهش چشمگیری نیز داشته است. همزمان، تقاضای انباشته خانوارها به‌ویژه جوانانی که در آستانه تشکیل خانواده هستند، فشار مضاعفی بر بازار وارد کرده و موجب رشد قیمت‌ها و اجاره‌بها شده است. این وضعیت در نهایت بازار مسکن را به بحرانی ساختاری بدل کرده که آثار آن بر رفاه اجتماعی و ثبات اقتصادی کشور به‌وضوح قابل مشاهده است.
تورم عمومی و فرسایش قدرت سازندگان
یکی از عوامل اصلی ضعف عرضه، تورم عمومی در اقتصاد کلان است. افزایش مداوم قیمت مصالح ساختمانی، زمین، نیروی کار و حتی خدمات مرتبط، توان سازندگان را برای اجرای پروژه‌های جدید به شدت کاهش داده است. سازندگان در چنین شرایطی با ریسک بالای تغییرات قیمتی روبه‌رو هستند؛ پروژه‌ای که امروز با برآورد مشخص آغاز می‌شود، ممکن است ظرف چند ماه به دلیل جهش قیمت‌ها غیراقتصادی شود. همین عدم‌قطعیت باعث شده بسیاری از فعالان بخش‌خصوصی یا سرمایه خود را از بخش مسکن خارج کنند یا به‌طور حداقلی و محتاطانه وارد پروژه‌های کوچک شوند. این روند به کاهش جدی عرضه در بازاری منجر شده که هر ساله به طور میانگین به دست‌کم یک‌میلیون واحد جدید نیاز دارد.
ابهام در آینده بازار و فرار سرمایه
عامل مهم دیگر ابهام در سرنوشت بازار مسکن است. سیاست‌های متناقض دولت‌ها، نوسان نرخ ارز و عدم ثبات قوانین مرتبط با بخش مسکن، فضای ناامن و غیرقابل پیش‌بینی برای سرمایه‌گذاران ایجاد کرده است در حالی که بازار مسکن ذاتا بازاری بلندمدت است و سرمایه‌گذاران باید چشم‌انداز حداقل چندساله داشته باشند، تغییرات ناگهانی در سیاستگذاری‌ها این اعتماد را از میان برده است. نتیجه آنکه بخش قابل‌توجهی از سرمایه‌ها به جای ورود به تولید مسکن، به سمت بازارهای سفته‌بازانه مانند طلا، ارز و خودرو حرکت کرده است. به عبارت دیگر بازار مسکن به دلیل بی‌ثباتی و نبود اعتماد، از چرخه سرمایه‌گذاری مولد خارج شده است.
بوروکراسی پیچیده و سنگ‌اندازهای نهادی
سومین مانع بزرگ پیچیدگی‌های اداری و بوروکراتیک در فرآیند صدور پروانه ساخت است. در بسیاری از شهرها، سرمایه‌گذاران برای دریافت مجوز ساخت‌وساز با ماه‌ها و حتی سال‌ها انتظار، رفت‌وآمدهای مکرر و هزینه‌های پنهان مواجه می‌شوند. این روند طولانی نه‌تنها انگیزه سازندگان را کاهش می‌دهد بلکه هزینه نهایی پروژه را نیز بالا می‌برد و به گرانی بیشتر مسکن دامن می‌زند. از سوی دیگر فساد اداری و نبود شفافیت در شهرداری‌ها و دستگاه‌های مرتبط موجب شده مسیر صدور مجوز عملا به یکی از پرهزینه‌ترین و زمان‌برترین مراحل ساخت مسکن تبدیل شود. این مشکل ساختاری، عرضه به‌موقع واحدهای مسکونی را با اختلال جدی مواجه کرده است.
مسکن، بازاری در بن‌بست
ترکیب این سه عامل- تورم عمومی، بی‌ثباتی سیاستگذاری و بوروکراسی پیچیده- موجب شده عرضه مسکن در ایران به نقطه بحرانی برسد. تقاضای انباشته نه‌تنها پاسخی دریافت نکرده بلکه روزبه‌روز بر حجم آن افزوده می‌شود. هر سال تعداد بیشتری از خانوارها به جمع مستاجران یا فاقد مسکن اضافه می‌شوند و این روند پیامدهای اجتماعی و اقتصادی گسترده‌ای به دنبال دارد. بحران اجاره‌بها، افزایش حاشیه‌نشینی و تضعیف امید اجتماعی تنها بخشی از تبعات این وضعیت است.
طرح‌های جدید، مُسکن‌های موقت
دولت‌ها طی سال‌های گذشته عمدتا به شعارهایی همچون «ساخت انبوه» یا «طرح‌های حمایتی مسکن» بسنده کرده‌اند در حالی که هیچ‌یک از ریشه‌های بحران یعنی تورم مزمن، بی‌ثباتی اقتصادی و بوروکراسی ناکارآمد درمان نشده است. بدون اصلاحات اساسی در ساختار اقتصاد کلان و نظام اداری کشور هرگونه طرح جدید صرفا مُسکن موقت خواهد بود و توان پاسخگویی به تقاضای واقعی را نخواهد داشت. واقعیت این است که بازار مسکن ایران به نقطه‌ای رسیده که دیگر نمی‌توان با سیاست‌های کوتاه‌مدت یا مقطعی آن را سامان داد بلکه نیازمند بازنگری جدی، شفافیت نهادی و ایجاد فضای امن برای سرمایه‌گذاری بخش‌خصوصی است.
وضعیت تولید مسکن از زبان آمار
رکورد جدید ساخت مسکن در کشور با عبور تیراژ ساخت‌وسازهای مسکونی از مرز ۵۰۰هزار واحد در سال۱۴۰۳ به ثبت رسید که بالاترین میزان ساخت مسکن در شهرها از سال۹۳ تاکنون (۱۱سال گذشته) است. براساس آمارهای رسمی منتشرشده از سوی مرکز آمار ایران، در سال۱۴۰۳ مجموعا حدود ۵۰۸هزار واحد مسکونی در کشور پروانه ساخت دریافت کرده که این میزان طی ۱۱سال گذشته بی‌سابقه بوده است. بخش قابل‌توجهی از این رشد مربوط به تسریع در روند صدور پروانه و آغاز عملیات اجرایی واحدهای مسکونی طرح‌های حمایتی مسکن از جمله پروژه‌های نهضت ملی مسکن است.
از سال۹۳ و همزمان با افت تیراژ سالانه ساخت مسکن در کشور، تا پایان سال ۱۴۰۲، همواره تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده برای احداث واحدهای مسکونی در شهرهای کشور در هر سال، کمتر از ۵۰۰هزار واحد بود. در سال۱۴۰۳ این میزان از مرز ۵۰۰هزار واحد عبور کرد. طی یک دهه اخیر به طور متوسط سالانه ۴۰۰هزار واحد مسکونی پروانه ساخت دریافت کرده‌اند. آمارها نشان می‌دهد ساخت‌وساز واحدهای مسکونی در کشور در سال ۱۴۰۳ نسبت به سال ۱۴۰۲ با رشد ۶/۵درصدی همراه شده است. در سال ۱۴۰۲ مجموعا ۴۸۱هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شد.
البته باید توجه داشت این حجم از ساخت‌وساز به هیچ‌وجه پاسخگوی نیاز و تقاضای انباشته در بخش مسکن کشور نیست.
وضعیت تولید مسکن از نگاه کارشناسان
در همین خصوص دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان کشور درباره رکود در حوزه ساخت مسکن گفت: حجم ساخت‌وساز در کشور از سال۹۰ به بعد به‌شدت کاهش پیدا کرده است. میزان ساخت تا قبل از این سال‌ها سالانه حدود ۷۰۰هزار واحد مسکونی بوده و امروز این عدد به حدود ۳۵۰هزار واحد رسیده است. فرشید پورحاجت درباره نقش تورم در وضعیت فعلی بازار ساخت مسکن گفت: تورم اکنون در اقتصاد ایران نهادینه شده و تا امروز کنترل نشده است بنابراین به‌نظر می‌رسد بخش گسترده‌ای از رکود در خریدوفروش ناشی از این است که سطح دسترسی مردم به خرید مسکن کاهش پیدا کرده است.
او افزود: اکنون متقاضی بالقوه در بازار وجود دارد اما این متقاضیان نمی‌توانند خود را با شرایط کنونی بازار مسکن هماهنگ کنند.
پورحاجت ادامه داد: به بیانی دیگر کاهش ۱۰۰درصدی اتفاق افتاده است که باید در خصوص آن آسیب‌شناسی کلی انجام شود. به نظر می‌رسد ریسک‌های متفاوتی نیز در این حوزه به وجود آمده؛ شامل ریسک‌هایی که ساختار حاکم بر تولید مسکن با تاثیر از قوانین ایجاد کرده است. از سوی دیگر تورمی که در این حوزه شکل گرفته، حجم سرمایه‌گذاری در حوزه ساخت مسکن را کاهش داده است.
