مسکن در محاصره رکود و بی‌ثباتی

جهان صنعت– بازار مسکن ایران طی سال‌های اخیر به یکی از بحران‌زده‌ترین بخش‌های اقتصادی کشور تبدیل شده است. روند مستمر افزایش قیمت‌ها، کاهش قدرت خرید، افت معاملات و فرسایش توان مالی متقاضیان، وضعیت این بازار را به مرحله‌ای رسانده که تحلیلگران از آن با عنوان «رکود تورمی مزمن» یاد می‌کنند. در حالی که مسکن همواره یکی از پیشران‌های اقتصاد ملی محسوب می‌شد، رکود کنونی نه‌تنها نشانه‌ای از ضعف سیاستگذاری در حوزه مسکن است بلکه نمادی از ناترازی عمیق اقتصادی در سطح کلان کشور به‌شمار می‌رود.

حذف خانه‌اولی‌ها و مستاجران از بازار خرید

یکی از پیامدهای مستقیم رکود تورمی در بازار مسکن، حذف کامل قشر وسیعی از متقاضیان واقعی از دایره خرید مسکن است. آمارها و مشاهدات میدانی نشان می‌دهد که در سال‌های اخیر، خانه‌اولی‌ها، به‌ویژه در شهرهای بزرگی مانند تهران، عملا قادر به ورود به بازار خرید نیستند. با جهش مداوم قیمت‌ها و عدم تناسب میان سطح درآمد خانوارها و قیمت واحدهای مسکونی، توانایی خرید مسکن به گروه‌های خاص با درآمد بالا یا منابع مالی قابل‌توجه محدود شده است. این مساله نه‌تنها به نابرابری اقتصادی دامن زده بلکه چشم‌انداز تحقق عدالت اجتماعی در حوزه سرپناه را به‌شدت مخدوش کرده است.

افت معاملات و توقف چرخش مالی در بازار مسکن

براساس داده‌های میدانی مشاوران املاک، در سال جاری نیز تمامی مناطق شهری، از شمال تا جنوب تهران، با افت محسوس معاملات مواجه بوده‌اند. کاهش تعداد قراردادهای خرید و فروش نشانه‌ای روشن از رکود سنگین در بازار است. این رکود سبب شده تا گردش مالی در بازار مسکن -که به‌طور سنتی نقش قابل‌توجهی در پویایی اقتصادی کشور دارد- به‌شدت افت کند. کاهش حجم معاملات نه‌تنها روی فعالان صنفی نظیر مشاوران املاک، سازندگان و فروشندگان تاثیر منفی می‌گذارد بلکه اثرات زنجیره‌ای آن به سایر بخش‌های اقتصادی نیز سرایت می‌کند.

رکود ساخت‌وساز و تهدید جدی اشتغال

صنعت ساختمان همواره به عنوان یک پیشران اقتصادی عمل کرده و با فعال‌سازی بیش از ۱۲۰صنعت وابسته -از سیمان، فولاد و شیشه گرفته تا لوازم خانگی، حمل‌ونقل و خدمات فنی- نقش تعیین‌کننده‌ای در ایجاد و حفظ اشتغال داشته است. با این حال، تداوم رکود و بی‌ثباتی اقتصادی، انگیزه سرمایه‌گذاران برای ورود به پروژه‌های ساختمانی را کاهش داده و بسیاری از پروژه‌های نیمه‌کاره نیز به‌دلیل نبود منابع مالی متوقف شده‌اند. کاهش سرمایه‌گذاری در این بخش منجربه ریزش فرصت‌های شغلی، افزایش بیکاری و رکود در صنایع وابسته شده است. این مساله نه‌تنها تولید ناخالص داخلی را تحت‌تاثیر قرار می‌دهد بلکه معیشت مستقیم ‌هزاران خانوار را نیز به خطر می‌اندازد.

کاهش عرضه و تشدید بحران ر آینده

از دیگر پیامدهای مهم تداوم رکود، کاهش محسوس عرضه مسکن در سال‌های آتی است. وقتی ساخت‌وساز برای سازندگان توجیه اقتصادی نداشته باشد و بانک‌ها نیز از پرداخت تسهیلات موثر سر باز زنند، عملا چرخه تولید مسکن مختل می‌شود. کاهش تولید در میان‌مدت به تشدید شکاف میان عرضه و تقاضا منجر خواهد شد؛ شکافی که در نهایت با جهش‌های قیمتی جبران خواهد شد و مسکن را بیش از پیش به کالایی لوکس و دور از دسترس طبقه متوسط و پایین تبدیل می‌کند.

فشار بر بازار اجاره و تشدید نابرابری‌های اجتماعی

در شرایطی که بازار خرید مسکن برای بخش بزرگی از جامعه قفل شده، فشار مضاعفی بر بازار اجاره وارد می‌شود. رشد تقاضای مصرفی در بازار اجاره، در کنار نبود سیاست‌های حمایتی موثر، باعث شده تا اجاره‌بها در سال‌های اخیر روندی صعودی و غیرقابل کنترل داشته باشد. این موضوع به‌ویژه در فصل جابه‌جایی مستاجران، به بحرانی ملموس تبدیل شده است که پیامدهای اجتماعی گسترده‌ای از جمله افزایش نارضایتی عمومی، مهاجرت معکوس، حاشیه‌نشینی و حتی افت کیفیت زندگی در کلانشهرها را به‌دنبال دارد.

ناکارآمدی سیاست‌های حمایتی دولت

درحالی‌که دولت‌ها در دوره‌های مختلف وعده حمایت از تولید و عرضه مسکن، پرداخت تسهیلات خرید و ساخت، یا اجرای پروژه‌های حمایتی مانند نهضت ملی مسکن را مطرح کرده‌اند اما در عمل، این سیاست‌ها به‌دلیل فقدان منابع مالی، بوروکراسی پیچیده، عدم تناسب با واقعیت‌های بازار و فقدان شفافیت، موفق به مهار بحران مسکن نشده‌اند. تداوم رکود در چنین شرایطی نشان می‌دهد که سیاست‌های فعلی نیازمند بازنگری بنیادین و اصلاح ساختاری هستند.

حرکت عرضه مسکن به‌سمت صفر

خشایار باقرپور، رییس اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران اظهار کرد: بازار مسکن وارد رکودی بی‌سابقه شده و تقریبا خریدار اولی در آن وجود ندارد. دیگر نمی‌توان تنها از یک رکود عمیق سخن گفت بلکه در ۵۰ سال اخیر چنین رکودی سابقه نداشته است.

او افزود: حل این بحران از مسیر بازار مسکن ممکن نیست بلکه باید مشکلات اقتصاد کلان برطرف شود تا قدرت خرید به خانوارها بازگردد و خریدار واقعی دوباره وارد بازار شود.

رییس اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران بیان کرد: در حال حاضر عرضه مسکن تقریبا به صفر رسیده است. هرچند فعلا تقاضا پایین است اما در آینده نزدیک این تقاضا بروز خواهد کرد و نبود عرضه متناسب، موجب تورم جدی می‌شود. در کوتاه‌مدت و میان‌مدت نیز چشم‌اندازی برای گشایش در بازار دیده نمی‌شود زیرا حل مشکل بازار مسکن وابسته به اصلاحات اقتصادی است، نه صرفا اقدامات بخشی در حوزه مسکن. او با اشاره به سیاست‌ها و عملکرد دولت چهاردهم به مهر گفت: مشکل فعلی بازار مسکن محدود به دولت چهاردهم یا حتی دولت‌های پیشین نیست. ما با بحران ۵۰ساله‌ای مواجه هستیم که طی آن، مسکن از کالای مصرفی به کالای سرمایه‌ای تبدیل شده است.

باقرپور ادامه داد: دولت چهاردهم در شرایط غیرمترقبه شکل گرفت و برای تدوین سیاست‌های جدید به زمان و فرصت نیاز دارد. امروز بزرگ‌ترین معضل بازار مسکن، نبود طرح مشخص است. حتی اگر پروژه‌ای ساخته شود، مشتری واقعی برای آن وجود ندارد چراکه بخش تقاضا عملا از چرخه خارج شده است.

رییس اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران یادآور شد: تنها چشم‌انداز موثر برای تولید مسکن، مشارکت مستقیم مردم از ابتدا و در قالب تشکل‌های مردم‌نهاد و تعاونی‌هاست تا سرمایه‌گذاری و بهره‌برداری در یک ساختار منسجم انجام شود.

توسعه اقتصاد در گرو خروج مسکن از رکود

با توجه به سهم بالای بخش مسکن در اقتصاد ایران -که به‌گفته کارشناسان بالغ بر ۳۰‌درصد است- رکود در این حوزه می‌تواند مانند گلوله برفی، به بحرانی عمومی در اقتصاد کشور منجر شود. خروج بازار مسکن از رکود، نیازمند ترکیبی از اصلاحات ساختاری، سیاست‌های مالی و پولی موثر، بازنگری در سیاست‌های مالیاتی، تسهیل شرایط سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز و ایجاد زیرساخت‌های شفاف برای داده‌ها و معاملات ملکی است. در غیراین صورت، رکود ادامه‌دار، نه‌تنها امید خانه‌دارشدن را به رویایی محال بدل خواهد کرد بلکه پیامدهای آن به تمامی سطوح اقتصادی و اجتماعی کشور سرایت خواهد کرد.

رکود مسکن؛ نشانه شکست نهادهای تنظیم‌گر و اخلال در نظام سرمایه‌گذاری

رکود عمیق و ساختاری در بازار مسکن ایران نه صرفا حاصل نوسانات دوره‌ای بلکه بازتاب مستقیم ضعف و ناکارآمدی نهادهای تنظیم‌گر، نظام مالی ناکارآمد و سیاستگذاری‌های کوتاه‌نگرانه در حوزه زمین و ساختمان است. در شرایطی که اقتصاد ایران با فقدان شفافیت اطلاعاتی، ناترازی در بودجه و بی‌ثباتی در سیاست‌های کلان روبه‌رو است، بازار مسکن نیز از نبود چشم‌انداز باثبات برای سرمایه‌گذاری رنج می‌برد. نبود قواعد پیش‌بینی‌پذیر، نبود ابزارهای تامین مالی کارآمد و بی‌اعتمادی سازندگان به افق بلندمدت، موجب شده تا سرمایه‌گذاری در مسکن نه‌تنها کاهش یابد بلکه به‌سوی سوداگری یا خروج سرمایه از کشور منحرف شود. از این منظر، تداوم رکود در بازار مسکن نه‌فقط یک پیامد بلکه یک نشانه خطرناک از اختلال عمیق در نظام اقتصادی ایران است که بدون بازسازی نهادهای حاکمیتی، اصلاح فرآیندهای سرمایه‌گذاری و بازنگری در سیاست‌های سرزمینی، امکان مهار آن وجود نخواهد داشت.