فروش متری مسکن؛ از ایده تا واقعیت
جهان صنعت– فروش متری مسکن در ایران که نخستین‌بار در سال۱۳۹۹ توسط سازمان بورس و برخی فعالان بازار سرمایه مطرح شد، با هدف جذب سرمایه‌های خرد و فراهم‌کردن امکان سرمایه‌گذاری اقشار کم‌درآمد در بازار مسکن شکل گرفت. ایده اصلی این طرح به‌ظاهر ساده بود: مردم می‌توانستند با خرید چند متر از یک واحد مسکونی یا پروژه ساختمانی، به‌تدریج مالک مسکن یا از سود حاصل از افزایش قیمت ملک بهره‌مند شوند. این طرح، در شرایطی مطرح شد که قیمت مسکن در سال‌های اخیر رشد چشمگیری داشته و عملا امکان خانه‌دار شدن برای دهک‌های پایین درآمدی و حتی طبقات متوسط جامعه به‌شدت کاهش یافته است.
براساس آخرین گزارش‌های رسمی، نرخ تورم سالانه بخش مسکن در خردادماه سال‌جاری به ۳۹درصد رسیده و تورم نقطه‌به‌نقطه این بخش نیز حدود ۸/۳۶درصد اعلام شده است. این آمار نشان می‌دهد که بازار مسکن همچنان تحت‌فشار تورمی شدید قرار دارد و خانوارهای زیادی قدرت خرید خود را از دست داده‌اند. در چنین شرایطی، طبیعی است که ایده فروش متری، به‌ویژه برای متقاضیان مصرفی و سرمایه‌گذاران خرد، جذاب به‌نظر برسد.
این طرح اما با وجود اهداف اعلام‌شده، تاکنون در عمل به موفقیت گسترده‌ای دست نیافته و تنها در حد چند تجربه محدود باقی مانده است. دلیل اصلی این ناکامی، نبود زیرساخت‌های حقوقی و نظارتی مناسب و همچنین ابهامات جدی در فرآیند اجرای آن است؛ موضوعی که نه‌تنها اهداف اولیه طرح را زیر سوال برده بلکه خطرات بالقوه‌ای برای سرمایه‌های خرد ایجاد کرده است.
ابعاد حقوقی فروش متری مسکن
یکی از بزرگ‌ترین چالش‌های فروش متری مسکن در ایران، فقدان تعریف مشخص و قانونی از این نوع معاملات است. در قوانین فعلی ایران، مالکیت یک واحد مسکونی براساس سند رسمی و شناسنامه فنی ساختمان تعریف می‌شود و مالکیت بخشی از یک واحد مسکونی(مثلا چند متر از یک واحد) به شکل مستقل، از نظر ثبتی قابل‌ثبت نیست.
این موضوع باعث می‌شود خرید متری، در عمل به‌صورت قراردادی و توافقی بین سرمایه‌گذار و مجری طرح انجام شود و مالکیت واقعی به خریدار منتقل نشود. بنابراین در صورت بروز اختلاف یا ورشکستگی مجری، خریدار از نظر حقوقی در موقعیت بسیار ضعیفی قرار می‌گیرد و امکان استیفای حق خود را ندارد.
در غیاب سازوکار قانونی مشخص، احتمال بروز دعاوی حقوقی پیچیده به‌شدت افزایش می‌یابد. برای مثال فرض کنید یک شرکت ساختمانی بخشی از پروژه خود را به‌صورت متری به افراد مختلف فروخته و به دلایل مالی یا فنی قادر به تکمیل پروژه نیست. در چنین حالتی، هر خریدار متری ادعای مالکیت بخشی از پروژه را دارد اما از نظر حقوقی، هیچ‌کدام مالک واقعی شناخته نمی‌شوند و تنها می‌توانند به‌عنوان طلبکار اقدام کنند.
در این شرایط، حل اختلافات معمولا به مراجع قضایی سپرده می‌شود که خود زمان‌بر و پرهزینه است. از سوی دیگر، ممکن است قراردادهای خرید متری به‌دلیل عدم ثبت رسمی یا وجود اشکالات حقوقی، از سوی دادگاه‌ها فاقد اعتبار تشخیص داده شود و خریداران سرمایه خود را از دست بدهند.
یکی دیگر از چالش‌های مهم، نبود ضمانت اجرایی کافی برای قراردادهای فروش متری است. در معاملات سنتی مسکن، اسناد رسمی و شناسنامه فنی ساختمان به‌عنوان پشتوانه حقوقی عمل می‌کنند و در صورت بروز اختلاف، خریدار می‌تواند از طریق مراجع رسمی حق خود را مطالبه کند اما در فروش متری، قراردادها عمدتا خصوصی و غیررسمی هستند و حتی اگر در دفاتر اسناد رسمی ثبت شوند، به‌دلیل عدم انطباق با مقررات ثبتی موجود، ضمانت اجرایی لازم را ندارند.
ریسک‌های اقتصادی ناشی از فقدان نظارت شفاف
نبود نظارت کافی بر فعالیت شرکت‌ها و پلتفرم‌های فعال در فروش متری مسکن، زمینه سوءاستفاده‌های گسترده را فراهم می‌کند. بسیاری از پلتفرم‌های آنلاین و حتی برخی مشاوران املاک بدون دریافت مجوزهای قانونی اقدام به تبلیغ و پیش‌فروش متری پروژه‌ها می‌کنند. این موضوع باعث شده است که برخی افراد یا شرکت‌های سودجو، با استفاده از تبلیغات جذاب، سرمایه‌های خرد مردم را جذب و سپس ناپدید شوند یا پروژه‌های ادعایی را هرگز تکمیل نکنند.
برخی کارشناسان هشدار داده‌اند که فروش متری مسکن می‌تواند به بستری برای ظهور کلاهبرداری‌های سازمان‌یافته جدید تبدیل شود، به‌ویژه در شرایطی که تورم مسکن بالاست و مردم برای حفظ ارزش پول خود به هر روش سرمایه‌گذاری متوسل می‌شوند.
یکی از اهداف اعلام‌شده فروش متری مسکن، کمک به خانه‌دار شدن اقشار کم‌درآمد بود اما در عمل، این طرح می‌تواند به محلی برای سفته‌بازی و ایجاد حباب قیمتی تبدیل شود. در شرایطی که بازار مسکن در رکود تورمی قرار دارد و نرخ رشد قیمت‌ها بالاتر از نرخ رشد درآمد خانوارهاست، ورود سرمایه‌های خرد به بازار می‌تواند تقاضای کاذب ایجاد کند و قیمت‌ها را بیش از پیش بالا ببرد، به‌ویژه اگر این طرح بدون نظارت دقیق اجرا شود، ممکن است برخی شرکت‌ها با فروش متری، نقدینگی زیادی جذب کنند و به‌جای تکمیل پروژه‌ها، این پول را در فعالیت‌های سوداگرانه دیگر به کار گیرند.
سرمایه‌گذاری در فروش متری، برخلاف آنچه در تبلیغات بیان می‌شود، لزوما تضمین‌کننده سودآوری نیست. بازار مسکن ایران در سال‌های اخیر به دلیل سیاست‌های اقتصادی ناپایدار، جنگ ایران و رژیم صهیونیستی و رکود تورمی، با نوسانات شدیدی مواجه بوده است. بنابراین حتی اگر خریدار متری با نیت سرمایه‌گذاری وارد این بازار شود، ممکن است در بلندمدت متضرر گردد. نبود نظارت دقیق و عدم وجود بیمه یا تضمین برای بازگشت سرمایه، این ریسک را دوچندان می‌کند.
نقش ناکارآمدی نهادهای نظارتی
در حال حاضر هیچ نهاد واحد و مشخصی مسوولیت مستقیم نظارت بر فروش متری مسکن را بر عهده ندارد. وزارت راه و شهرسازی، سازمان بورس و بانک مرکزی هرکدام به نوعی درگیر موضوع هستند اما هیچ‌کدام چارچوب قانونی مشخصی برای این شیوه فروش تدوین نکرده‌اند.
این پراکندگی نهادی باعث شده است که فعالان این حوزه عملا بدون محدودیت فعالیت کنند و نظارت بر صحت قراردادها و پروژه‌ها بسیار محدود باشد. حتی اگر برخی از این معاملات از طریق بورس کالا یا بازار سرمایه انجام شود، به‌دلیل نبود مقررات جامع، همچنان خطرات جدی وجود دارد.
یکی از مشکلات اساسی بازار مسکن در ایران، نبود سامانه‌های شفاف اطلاعاتی است. بانک مرکزی از تابستان سال گذشته تاکنون گزارش‌های منظم درباره تحولات بازار مسکن منتشر نکرده و آمارهای رسمی نیز با تاخیر و محدودیت همراه است. در چنین شرایطی، سرمایه‌گذاران خرد نمی‌توانند براساس داده‌های واقعی تصمیم‌گیری کنند و این موضوع زمینه‌ساز سوءاستفاده شرکت‌های سودجو می‌شود.
امکان ایجاد بی‌اعتمادی عمومی به بازار مسکن
اگر فروش متری مسکن بدون نظارت دقیق و پشتوانه قانونی ادامه یابد و منجر به ضرر و زیان گسترده سرمایه‌گذاران خرد شود، بی‌اعتمادی عمومی به بازار مسکن افزایش می‌یابد. این موضوع در بلندمدت می‌تواند به رکود عمیق‌تر بازار و کاهش سرمایه‌گذاری در بخش ساخت‌وساز منجر شود.
از آنجا که بخش عمده خریداران متری مسکن از دهک‌های پایین درآمدی هستند، هرگونه شکست یا زیان در این طرح می‌تواند فشار اقتصادی بیشتری بر این گروه وارد کند. در شرایطی که اجاره‌بها به‌شدت افزایش یافته و بازار اجاره در رکود تورمی است، از دست رفتن سرمایه‌های خرد می‌تواند به تشدید بحران مسکن برای این اقشار منجر شود.
فروش متری مسکن؛ ابزاری برای سرمایه‌گذاری
فرشید ایلاتی، کارشناس بازار مسکن با اشاره به سابقه اجرای طرح فروش متری مسکن، گفت: این مدل از حدود شش‌سال پیش به‌صورت استارتاپ در کشور مطرح شده و هم‌اکنون چند شرکت به‌صورت محدود در این حوزه فعالیت دارند اما نخستین‌بار این ایده به‌طور جدی از سوی سازمان بورس و به‌عنوان ابزار جدیدی برای سرمایه‌گذاری ملکی پیشنهاد شد. او افزود: هدف اصلی از این طرح، ایجاد گزینه‌ای جدید برای سرمایه‌گذاران در بازار مسکن بود، همانطورکه امکان سرمایه‌گذاری در طلا به‌صورت گرمی یا میلی‌گرمی فراهم شده، فروش متری مسکن نیز در بورس با همین منطق پیشنهاد شد تا امکان سرمایه‌گذاری خرد در بازار ملک مهیا شود. حتی یک ابزار مشخص به نام اوراق سلف موازی خرید مسکن نیز تعریف شد اما به‌دلیل وجود چالش‌های فقهی و حقوقی، این ابزار هنوز به مرحله اجرا و ابلاغ نهایی نرسیده است.
ایلاتی ادامه داد: باید دقت داشت که این طرح از ابتدا با رویکرد کمک به خانه‌دار شدن مستاجران تعریف نشده بود بلکه هدف آن، امکان‌پذیر کردن ورود سرمایه‌های خرد به پروژه‌های ساختمانی بود و نباید به‌عنوان راهکار قابل اتکا برای خانه‌دار شدن اقشار فاقد مسکن تلقی شود.
او تصریح کرد: هرچند ممکن است برخی افراد فاقد مسکن یا مستاجرانی که امکان خرید کامل یک واحد را ندارند، از این شیوه به‌عنوان بخشی از سبد پس‌انداز استفاده کنند اما به‌دلیل پیچیدگی‌های حقوقی، نبود چارچوب نظارتی دقیق و همچنین بلوغ‌نیافتگی شرکت‌های فعال در این حوزه، نمی‌توان این روش را در شرایط فعلی توصیه کرد.
مقایسه با سایر کشورها
این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه ساختار فروش متری در بازار آزاد با چالش‌های متعدد حقوقی مواجه است، اظهار کرد: موضوع اصلی آن است که در این نوع فروش، چند نفر به‌طور مشترک مالک یک واحد می‌شوند، بدون آنکه هیچ‌کدام امکان سکونت در آن را داشته باشند. در نتیجه، فروش متری بیشتر یک ابزار سرمایه‌گذاری است تا راه‌حلی برای سکونت.
ایلاتی تاکید کرد: آنچه در کشورهای دیگر به‌عنوان مدل مطلوب مطرح است، نه فروش متری مسکن بلکه راه‌اندازی صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات(REITs) است. در این مدل، کل یک واحد مسکونی توسط صندوق خریداری می‌شود و متقاضی به‌اندازه سهم خود، مثلا یک دانگ، در ملک مالکیت پیدا می‌کند. پنج دانگ باقیمانده نیز از طریق اجاره به شرط تملیک به همان فرد واگذار می‌شود.
او افزود: در این مدل، فرد مستاجر درواقع در خانه‌ای ساکن می‌شود که بخشی از آن را از ابتدا خریداری کرده و مابقی را در قالب اقساط اجاره‌ای بازپرداخت می‌کند تا در پایان دوره، مالک کامل واحد شود. با وجود آنکه نرخ سود این صندوق‌ها معمولا بالاست اما برای مستاجران می‌تواند مقرون‌به‌صرفه‌تر از پرداخت سالانه اجاره‌بها و ودیعه باشد.
ایلاتی در پایان خاطرنشان کرد: در حال حاضر، یک یا دو صندوق از این دست در کشور شکل گرفته اما هنوز ساختار اجرایی آنها کامل نیست. توسعه این مدل‌ها می‌تواند بسیار کارآمدتر از فروش متری باشد و نقش موثرتری در حل بحران دسترسی به مسکن ایفا کند.
سخن پایانی
فروش متری مسکن در نگاه اول، راهکاری جذاب برای خانه‌دار شدن تدریجی و جذب سرمایه‌های خرد به‌نظر می‌رسد اما در شرایط فعلی اقتصاد ایران و با نبود نظارت شفاف و پشتوانه حقوقی کافی، این شیوه می‌تواند به یک چالش جدی حقوقی و اقتصادی تبدیل شود. افزایش احتمال کلاهبرداری، بروز دعاوی پیچیده قضایی، ایجاد حباب قیمتی و حتی از بین رفتن سرمایه‌های خرد، مهم‌ترین تهدیداتی است که در صورت ادامه این روند گریبانگیر بازار مسکن و اقشار کم‌درآمد خواهد شد.
بدون شک، اجرای موفق این طرح نیازمند چارچوب قانونی شفاف، نظارت مستمر و سیاستگذاری دقیق است؛ در غیر این صورت، فروش متری نه‌تنها کمکی به حل بحران مسکن نخواهد کرد بلکه ممکن است خود به بحران جدیدی در بازار مسکن و اقتصاد خانوارها تبدیل شود.
این ایده در صورتی که با نظارت دقیق و شفافیت باشد، می‌تواند فرصتی مناسب برای جذب سرمایه‌های خرد و حفظ ارزش پول در شرایط اقتصادی ناپایدار باشد. با توجه به تاثیرات مثبت این طرح در توسعه پروژه‌های مسکونی و امکان مشارکت اقشار مختلف جامعه در بازار مسکن، ضرورت توجه به نظارت‌های قانونی و اجرایی بیشتر از همیشه احساس می‌شود. با توجه به حساسیت‌های موجود در بازار مسکن و احتمال بروز نوسانات قیمتی، نظارت دقیق و شفافیت در اجرای این طرح‌ها از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است. کارشناسان بر این باورند که در صورت وجود نظارت دقیق، این نوع سرمایه‌گذاری می‌تواند به‌عنوان یک راهکار موثر برای حفظ ارزش پول و مقابله با تورم عمل کند.
برای جلوگیری از مشکلاتی نظیر افزایش غیرواقعی قیمت‌ها یا بروز فساد در این پروژه‌ها، کارشناسان پیشنهاد می‌کنند که نظارت‌های مستقلی از سوی نهادهای دولتی و سازمان‌ها بر این طرح‌ها اعمال شود. علاوه‌بر این، اطلاع‌رسانی شفاف به سرمایه‌گذاران و ارائه گزارش‌های دقیق از روند پیشرفت پروژه‌ها می‌تواند اعتماد عمومی را افزایش دهد و از بروز مشکلات قانونی جلوگیری کند.
