نهاد واسط در مدیریت دارایی شهرداری‌ها
بهرام وهابی*- شهرداری‌ها به عنوان نهاد عمومی غیردولتی، همانند دولت دارای دو نوع دارایی هستند که دارایی سرمایه‌ای و دارایی مالی نامیده می‌شود. هرکدام از این دارایی‌ها نیز اقدامات ورودی و خروجی دارند که به ترتیب عناوین تملک دارایی و واگذاری دارایی را دارند. در این گفت‌وگو به دارایی مالی پرداخته نمی‌شود و در مجال و مقالی دیگر این موضوع بررسی خواهد شد. موضوع این نوشتار، دارایی سرمایه‌ای است. یکی از مهم‌ترین انواع دارایی سرمایه‌ای، منابع ملکی (اراضی، املاک و مستحدثات) است که براساس شکل یک دارای اهمیت فراوانی در چرخه تامین مالی پروژه‌های عمرانی شهرداری است. دارایی سرمایه‌ای، یک دارایی بین‌نسلی است و مدیریت این دارایی می‌تواند تاثیرات چندوجهی بر سرنوشت شهرداری و شهروندان داشته باشد زیرا در اینجا، موضوع حقوق متعلق به نسل‌های آتی نیز مطرح می‌شود.
نقش دارایی سرمایه‌ای در تامین مالی شهرداری‌ها
طبق تجربه اغلب کشورها، دولت و شهرداری به تنهایی و بدون استفاده از توان تخصصی، مالی و برنامه‌ریزی بخش خصوصی قادر به مدیریت دارایی سرمایه‌ای خود نیست. اینکه کدام ملک فروخته شود، کدام ملک به مشارکت در ساخت گذاشته شود، کدام ملک اجاره داده شود، کدام ملک موضوع مشارکت عمومی- خصوصی قرار گیرد، کدام ملک در قالب اوراق بهادارسازی (SECURITIZATION) استفاده شود و کدام ملک در اختیار صندوق‌های سرمایه‌گذاری (مانند صندوق زمین و ساختمان، صندوق پروژه و صندوق املاک و مستغلات) برای مدیریت دارایی سرمایه‌ای قرار گیرد، جملگی سوالاتی هستند که دولت و شهرداری بدون ورود بخش‌خصوصی متخصص و کارآمد در این زمینه نمی‌توانند به تنهایی پاسخ دهند.
برای مدیریت دارایی سرمایه‌ای دولت (که GOVERNMENT ASSET MANAGEMENT نامیده می‌شود)، در قوانین بودجه سنواتی تدابیری اندیشیده شده است که یکی از آنها، تشکیل نهاد واسط مولدساز می‌باشد. به عنوان مثال، براساس جزء(۵) بند(ک) تبصره(۵) قانون بودجه سال۱۴۰۰ کل کشور، به وزارت امور اقتصادی و دارایی اجازه داده شده است نسبت به استفاده از نهادهای واسط موضوع قانون توسعه ابزارها و نهادهای مالی جدید به‌منظور تسهیل اجرای سیاست‌های کلی اصل چهل‌وچهارم(۴۴) قانون اساسی با انتقال مالکیت یا بدون انتقال مالکیت به دولت، نسبت به تاسیس نهاد واسط مولدساز دارایی‌های دولت برای انتشار اوراق مالی اسلامی مربوط اقدام نماید. نهاد واسط با عناوین و به شکل‌های مختلف که هر یک ماهیت خاص خود را دارند می‌تواند تشکیل شود. برای مثال، نهاد واسط مالی(SPV)، شرکت مدیریت دارایی (AMC) و صندوق املاک و مستغلات (REIT) نمونه‌ای از این نهادها هستند. براساس قوانین و مقررات موجود در بازار سرمایه ایران، می‌توان طبقه‌بندی صندوق‌های سرمایه‌گذاری و ارتباط آنها با حوزه دارایی‌های سرمایه‌ای را به صورت شکل ۲ نشان داد.
ظرفیت نهادی بازار سرمایه ایران برای مدیریت دارایی سرمایه‌ای شهرداری‌ها
تجربه جهانی نشان می‌دهد که مهم‌ترین شکل نهادی برای مدیریت دارایی‌ها برای دولت، شهرداری‌ها، شرکت‌ها و افراد حقیقی، شرکت مدیریت دارایی (AMC) است. آمار موجود نشان می‌دهد درحالی‌که ارزش دارایی‌های ملکی دولت‌ها (ارزش ثروت عمومی) در کل دنیا کمتر از ۲۰۰تریلیون دلار است، شرکت بلک‌راک (BLACK ROCK) که توسط لارنس فینک و رابرت کاپیتو تاسیس شده و مدیریت می‌شود، اکنون حدودا ۱۰تریلیون دلار دارایی تحت مدیریت (AUM) دارد و در واقع توانسته است حدودا ۵درصد کل ثروت عمومی کشورهای جهان را تحت مدیریت خود داشته باشد. همچنین شرکت ونگارد با AUM بیش از ۸ و شرکت یوبی‌اس سوئیس با AUM بیش از ۴تریلیون دلار، از شرکت‌های بزرگ در این زمینه هستند. از این میان، ۲۰شرکت برتر در زمینه AMC حدودا دارای یک‌سوم AUM جهانی را تحت مدیریت خود دارند. این تجربیات نشان می‌دهد که می‌توان با تشکیل شرکت‌هایی با ماهیت AMC یا استفاده از شرکت‌های موجود و تبدیل آنها به شرکت‌های توانمند در این زمینه، مدیریت دارایی سرمایه‌ای (چه در بخش واگذاری دارایی سرمایه‌ای و چه در بخش تملک دارایی سرمایه‌ای) در حوزه اراضی و املاک را به این شرکت‌ها واگذار کرد تا علاوه بر مدیریت هوشمند و حرفه‌ای در این زمینه، شهرداری‌ها نیز بتوانند فرصت و فراغت کافی برای مدیریت سایر امور شهری داشته باشند.
*پژوهشگر
