حراج مسکن شمال شهر
جهان صنعت– جنگ ۱۲روزه میان ایران و رژیم صهیونیستی تنها یک بحران نظامی نبود، زلزله‌ای بود که پس‌لرزه‌های آن به بازارهای اقتصادی کشور نیز رسید. بازار مسکن که پیشتر از کمبود نقدینگی، نوسانات ارزی، تورم عمومی و رکود ساخت‌وساز رنج می‌برد، اکنون با پدیده‌ای تازه روبه‌رو شده است: ترس از آینده. در روزها و هفته‌های پس از پایان این درگیری کوتاه اما پرتنش، بررسی‌های میدانی و گفت‌وگو با فعالان بازار املاک حاکی از بروز یک رفتار جدید از سوی مالکان در مناطق شمالی تهران است: فروش فوری و بعضا زیر قیمت املاک.
در روزهای ابتدایی پس از پایان جنگ، فایل‌های فروش در دفاتر املاک مناطق ۱، ۲، ۳ و ۵ تهران با افزایش چشمگیری مواجه شدند. مالکان واحدهای لوکس، خانه‌های ویلایی و آپارتمان‌های نوساز در محله‌هایی نظیر نیاوران، زعفرانیه، ولنجک، الهیه و سعادت‌آباد دست به فروش فوری ملک خود زده‌اند. آمارهای غیررسمی از برخی پلتفرم‌های معاملات ملکی نشان می‌دهد که تعداد فایل‌های فروش در این مناطق بین ۳۰ تا ۴۵درصد نسبت به پیش از درگیری‌ها رشد کرده است.
بررسی‌ها حاکی از آن هستند که بسیاری از فروشندگان اعلام کرده‌اند نگران آینده ملک خود هستند، آنها احتمال می‌دهند در صورت تداوم بی‌ثباتی سیاسی یا بروز درگیری‌های مجدد، بازار املاک با شوک دیگری مواجه شود، بنابراین به جای حفظ دارایی ملکی، به دنبال نقد کردن آن هستند.
بر خلاف دوره‌های پیشین که فروشندگان به امید افزایش قیمت، از فروش در قیمت‌های پایین خودداری می‌کردند، این‌بار نگرانی‌های امنیتی و سیاسی باعث شده معادلات تغییر کند. برخی فروشندگان حتی حاضر شده‌اند املاک خود را ۵ تا ۱۵درصد زیر قیمت منطقه‌ای و عرف بازار بفروشند. این میزان کاهش در بازار مسکن تهران- به ویژه در نیمه اول سال- کم‌سابقه است.
کارشناسان می‌گویند این رفتار بیشتر از آنکه ناشی از تحلیل اقتصادی باشد، ریشه در ملاحظات روانی و سیاسی دارد. صاحبان سرمایه‌های ملکی در شمال تهران که عمدتا جزو طبقه مرفه و آگاه از تحولات سیاسی هستند، نگرانند که تشدید تحریم‌ها یا بروز درگیری‌های بیشتر در آینده، منجر به سقوط بازار شود. از همین رو با پیش‌دستی در فروش می‌کوشند از زیان‌های آتی جلوگیری کنند.
مهاجرت سرمایه از ملک به دارایی‌های نقدشونده‌تر
مشاهدات میدانی نشان می‌دهد که بسیاری از فروشندگان پس از فروش ملک به سراغ بازارهای نقدشونده‌تر مانند ارز، طلا یا سپرده‌های بانکی رفته‌اند. در فضای بی‌ثبات کنونی، ملکی که فروش آن ممکن است ماه‌ها طول بکشد، برای برخی سرمایه‌گذاران جذابیتی ندارد، به‌ویژه آنکه در صورت بروز بحران شدیدتر، نقل و انتقال املاک ممکن است با دشواری‌های حقوقی یا فنی بیشتری روبه‌رو شود.
اظهارات یک مشاور مالی در منطقه الهیه تهران حاکی از آن است برخی موکلان که واحدهای مسکونی در شمال تهران داشتند، در پی جنگ، تصمیم به نقد کردن دارایی‌های غیرمولد گرفتند تا بخشی از پول را به بازارهای دیگر مانند ارز دیجیتال یا طلا منتقل کنند.
خریداران کجای این معادله هستند؟
در طرف مقابل، خریداران نیز دست‌به‌عصا شده‌اند. اگرچه کاهش قیمت می‌تواند به ظاهر فرصت مناسبی برای خرید تلقی شود اما بسیاری از متقاضیان مصرفی یا سرمایه‌گذاران هنوز نسبت به آینده بازار تردید دارند. این در حالی است که نرخ تورم عمومی کاهش محسوسی نداشته و هزینه ساخت‌وساز همچنان در حال افزایش است.
برخی تحلیلگران معتقدند که کاهش قیمت در مناطق شمالی تهران موقتی است و با تثبیت شرایط سیاسی، بازار به روند پیشین باز خواهد گشت، از سوی دیگر، گروهی دیگر از کارشناسان بر این باورند که اگر بی‌ثباتی تداوم یابد، رکود و کاهش قیمت عمیق‌تری در راه است.
تاثیرات این روند بر دیگر مناطق شهر
رفتار فروشندگان در مناطق شمالی، گرچه در ابتدا به شکل محلی بروز کرد اما اکنون بر انتظارات قیمت در مناطق مرکزی و غربی نیز اثر گذاشته است. در برخی محله‌های منطقه۵ (نظیر پونک و جنت‌آباد)، مالکان با الگوگیری از مناطق شمالی حاضر شده‌اند قیمت ملک خود را پایین‌تر از عرف بازار اعلام کنند.
در عین حال، در مناطق جنوبی شهر
به دلیل آنکه تقاضای مصرفی غالب بوده و عرضه کمتری وجود دارد، چنین تغییر رفتاری کمتر مشاهده شده است. به طور کلی، بازار در وضعیت «تردید و انتظار» فرو رفته؛ نه فروشنده امیدی به سودآوری دارد، نه خریدار از تداوم کاهش قیمت مطمئن است.
افزایش آگهی‌های فروش فوری ملک در شمال تهران
مشاوران املاک در مناطق شمالی پایتخت از افزایش فروش‌های فوری و اضطراری خبر می‌دهند؛ فروشندگانی که یا در حال خروج از کشور و مهاجرت یا نگران افت بیشتر قیمت ملک خود در آینده هستند.
یک مشاور املاک فعال در منطقه یک تهران می‌گوید: «تا دو ماه گذشته، فروشندگان بیش از متری ۲۰۰میلیون تومان قیمت می‌زدند، اکنون همان ملک را متری ۱۶۰میلیون تومان به فروش گذاشته‌اند، البته اگر مشتری پیدا شود!»
به گفته این مشاور املاک، تعداد آگهی‌های زیر قیمت بالا رفته، با این حال خریداری نیست. او تاکید می‌کند که عبارت «زیر قیمت» حالا در بسیاری از آگهی‌ها آمده؛ عبارتی که تا چند ماه پیش در این مناطق تقریبا بی‌سابقه بود.
رضایت فروشندگان ملک به تهاتر و معاوضه
تعداد فایل‌های «معاوضه‌ای» در مناطق شمالی تهران افزایش یافته است. به گفته مشاوران املاک، آگهی‌هایی که در آن مالکان حاضر به تهاتر ملک خود با طلا، دلار یا خودرو هستند، طی چند هفته گذشته به شکل محسوسی بیشتر شده است.
یک مشاور املاک در زعفرانیه می‌گوید: «در حال حاضر، بسیاری از فروشندگان به دنبال تهاتر و معاوضه هستند. برای مثال در چندین فایل، فروشنده خواستار تهاتر ملک خود با ویلا در مناطق دیگر هستند یا درخواست معاوضه ملک با طلا و خودرو را دارند.» در نمونه‌ای از آگهی‌های اخیر، آپارتمانی ۱۱۰متری در فرحزاد، ساخت سال ۱۴۰۳، با قیمت ۶میلیارد و ۶۰۰میلیون تومان و شرط تهاتر با ویلا در ساری، فرح‌آباد، نوشهر یا کردان ارائه شده است. یک آپارتمان یک خوابه ۹۸متری در شهرآرا که سال ساخت آن ۱۳۷۵ بوده، با قیمت ۶میلیارد و ۷۰۰میلیون تومان آگهی شده است. این در حالی است که در سال گذشته با چنین قیمتی، امکان خرید یک واحد ۶۰متری وجود داشت. به این ترتیب، قیمت این واحد متری ۶۸میلیون تومان پیشنهاد شده که در نوع خود بی‌سابقه است!
در آگهی دیگری، یک آپارتمان ۸۶متری دوخوابه، ساخت سال ۱۳۸۰ نیز در سعادت‌آباد با قیمت ۷میلیارد و ۶۰۰میلیون تومان درج شده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد قیمت هر متر از این واحد ۸۸میلیون تومان است که تا ماه‌های گذشته حتی در مناطق مرکزی نیز چنین فایلی مشاهده نمی‌شد.
ریزش قیمت آپارتمان‌های بزرگ‌متراژ
یک آپارتمان ۱۲۳متری سه خوابه نیز مربوط به شهرآرا، با سال ساخت۱۳۷۹ با قیمت ۱۱میلیارد تومان آگهی شده است. این واحد حدودا متری ۸۹میلیون تومان به فروش می‌رسد.
در یک آگهی دیگر، یک آپارتمان ۱۳۵متری دوخوابه، ساخت سال ۱۳۷۴ واقع در منطقه قیطریه، با قیمت ۱۴میلیارد تومان معامله می‌شود. به عبارتی هر متر از این واحد ۱۰۳میلیون تومان ارزش‌گذاری شده است. در آگهی دیگری یک آپارتمان ۲۰۰متری سه خوابه، ساخت سال ۱۳۸۸ مربوط به منطقه نیاوران، با قیمت ۳۹میلیارد و ۸۰۰میلیون تومان تومان درج شده است. این در حالی است که تا یک ماه گذشته قیمت چنین واحدی، ۲۰درصد بیشتر از مبلغ کنونی بود.
با این همه، این روندها در حالی ادامه دارد که بازار مسکن در دیگر مناطق تهران نیز همچنان در رکود به‌سر می‌برد اما افت قیمت در مناطق شمالی که معمولا مقاومت بیشتری در برابر نوسان‌ها داشتند، نشانه‌ای از ظهور شرایط جدید در بازار مسکن است.
