تغییرات قیمت و عرضه مسکن در جنوب شهر
جهان صنعت– در ماه‌های اخیر، روند خروج اتباع غیرمجاز خارجی از ایران شتابی چشمگیر به خود گرفته است؛ روندی که حاصل تلاقی چندین عامل همزمان از جمله تشدید نظارت‌های امنیتی، تقویت کنترل‌های مرزی، سیاست‌های سخت‌گیرانه‌تر وزارت کشور در حوزه اقامت غیرقانونی و همچنین افزایش هزینه‌های زندگی در ایران است. این پدیده که عمدتا در رسانه‌ها از زاویه امنیتی و اجتماعی تحلیل می‌شود، تاثیرات دامنه‌داری بر دیگر حوزه‌ها، بهویژه بخش مسکن، بر جای گذاشته است. بازار اجاره مسکن که به طور سنتی یکی از نخستین گیرندگان سیگنال‌های جمعیتی و تغییرات مهاجرتی است، اکنون در برخی مناطق شهری دستخوش تغییرات محسوسی شده که نمی‌توان از کنار آنها به‌سادگی گذشت. در غیاب داده‌های آماری رسمی و منسجم، تحلیل این تاثیرات دشوار است اما گزارش‌های میدانی، بررسی فایل‌های آنلاین اجاره و روایت مشاوران املاک از مناطق مختلف، نشان می‌دهند که رابطه معناداری میان خروج اتباع غیرمجاز و تحرکات اخیر بازار اجاره در مناطق پایین‌شهر و املاک قدیمی وجود دارد.
افزایش ناگهانی عرضه در بخش خاصی از بازار
یکی از نخستین و بارزترین آثار خروج اتباع غیرمجاز، افزایش محسوس عرضه واحدهای مسکونی در مناطق خاصی از شهر است؛ مناطقی که از نظر موقعیت جغرافیایی، سطح خدمات شهری و وضعیت کالبدی، عمدتا در طبقه فرودست شهری قرار دارند. در سال‌های گذشته، بسیاری از اتباع غیرمجاز به‌دلیل محدودیت‌های قانونی در دسترسی به خدمات بانکی، اشتغال رسمی و بیمه، ناگزیر به انتخاب ارزان‌ترین گزینه‌های مسکونی ممکن بودند. این انتخاب‌ها معمولا خانه‌های کلنگی، فرسوده، یا آپارتمان‌های بسیار کوچک در مناطق حاشیه‌ای و با امکانات حداقلی بودند. اکنون با خروج گسترده این جمعیت، موجی از خانه‌های خالی در این مناطق به وجود آمده که مالکان آنها را با قیمت پایین‌تر نسبت‌به ماه‌های گذشته وارد بازار کرده‌اند. این عرضه ناگهانی و فشرده، در شرایطی که تقاضا از سوی اقشار داخلی نیز به‌دلیل رکود اقتصادی و کاهش قدرت خرید محدود شده، منجربه افزایش فایل‌های اجاره و در مواردی کاهش نرخ اجاره در سطح محلی شده است.
کاهش نسبی اجاره‌بها: موقتی یا پایدار؟
اگر چه برخی گزارش‌ها از کاهش اجاره‌بها در نقاط خاصی از شهر، بهویژه در جنوب تهران، کرج، مشهد و شهرهای مرزی خبر می‌دهند اما این کاهش بیشتر جنبه موضعی و محدود دارد و نمی‌توان آن را به کل بازار تعمیم داد. کاهش قیمت‌ها عمدتا در خانه‌هایی رخ داده که پیش از این به اتباع خارجی اجاره داده شده بود؛ خانه‌هایی که در بافت‌های قدیمی و گاه خارج از نقشه جامع شهری قرار دارند و از امکانات مناسبی نیز برخوردار نیستند. مالکان این املاک که اغلب درآمد اصلی‌شان از اجاره تامین می‌شد، حال با انباشت واحدهای خالی روبه‌رو شده‌اند و برای جلوگیری از زیان بیشتر، حاضر به اجاره ملک با شرایط سهل‌تر یا قیمت پایین‌تر شده‌اند. با این حال، این کاهش قیمت هنوز در مناطق میانی و شمالی شهرها دیده نمی‌شود چراکه در آن مناطق همچنان تقاضا از سوی اقشار متوسط و متمول بالاست. بنابراین افت قیمت اجاره را باید پدیده‌ای محدود به طبقات خاصی از بازار دانست که به‌شدت تحت‌تاثیر نوسانات جمعیتی و اقتصادی هستند.
فقدان آمار رسمی و چالش‌های تحلیلی
یکی از دشوارترین موانع در تحلیل جامع این پدیده، فقدان داده‌های رسمی، دقیق و به‌روز در مورد تعداد و توزیع مکانی اتباع غیرمجاز خارجی در ایران است. نهادهایی همچون مرکز آمار ایران، وزارت کشور و سازمان ثبت احوال، عمدتا روی جمعیت قانونی تمرکز دارند و اطلاعات آنها از حضور غیرقانونی یا غیرثبتی اتباع بسیار اندک و بعضا مبتنی‌بر برآوردهای غیرشفاف است. این خلأ آماری موجب شده تحلیلگران حوزه مسکن و رسانه‌ها برای فهم بهتر تاثیرات جمعیتی، به داده‌های پراکنده‌ای همچون فایل‌های ثبت‌شده در پلتفرم‌های آنلاین، گزارش‌های تجربی مشاوران املاک، یا داده‌های خام محلی اتکا کنند؛ منابعی که گرچه مفیدند اما از اعتبارسنجی و دقت علمی لازم برخوردار نیستند. همین ضعف آماری، سیاستگذاران را نیز در مواجهه با تحولات بازار اجاره دچار سردرگمی می‌کند چراکه تصمیم‌سازی‌های کلان بر پایه داده‌های ناقص، ناگزیر به راه‌حل‌های مقطعی و ناکارآمد می‌انجامد.
ابعاد اقتصادی و اجتماعی ماجرا
افزایش عرضه مسکن در مناطق فرودست شهری در کنار افت اجاره‌بها، از یک‌سو برای بخشی از مستاجران داخلی- بهویژه کارگران مهاجر داخلی، زنان سرپرست خانوار و خانواده‌های کم‌درآمد-فرصتی به وجود آورده تا به واحدهای ارزان‌تری دسترسی یابند. از سوی دیگر اما برای موجرانی که عمدتا از طبقه متوسط رو به پایین هستند و تنها دارایی‌شان همین ملک اجاره‌ای است، این کاهش تقاضا و افت قیمت، منبعی از نااطمینانی و فشار اقتصادی پدید آورده است. بسیاری از این مالکان، در نبود درآمد ثابت، برای تامین هزینه‌های روزمره یا بازپرداخت وام‌ها به اجاره این واحدها وابسته‌اند. در صورت استمرار این روند، احتمال دارد برخی از آنها به فروش املاک خود روی آورند که در شرایط رکودی بازار، منجربه افت بیشتر قیمت‌ها یا حتی رکود مضاعف خواهد شد. از منظر اجتماعی نیز، کاهش جمعیت در محلات پرتراکم می‌تواند موجب کاهش فشار بر زیرساخت‌های شهری، کاهش میزان جرائم خرد و بهبود نسبی نظم اجتماعی شود؛ هرچند، در نبود جایگزینی برای جمعیت خارج‌شده، این تحولات ممکن است به زوال تدریجی حیات محلی، تعطیلی کسب‌وکارهای کوچک و خالی‌شدن محلات نیز بینجامد.
چشم‌انداز آینده و توصیه‌های سیاستی
اگر روند خروج اتباع غیرمجاز با همین شدت ادامه یابد یا حتی گسترده‌تر شود، می‌توان انتظار داشت که در کوتاه‌مدت بازار اجاره در برخی مناطق خاص همچنان تحت‌تاثیر قرار گیرد و سطح قیمت‌ها تا حدی پایین باقی بماند اما نباید فراموش کرد که عوامل کلان‌تری همچون نرخ تورم عمومی، قیمت ارز، سیاست‌های کلان مسکن و نرخ رشد جمعیت داخلی نیز به‌شدت بر بازار تاثیر گذارند. بنابراین چشم‌انداز میان‌مدت بازار را نمی‌توان صرفا براساس تغییرات جمعیتی مهاجران پیش‌بینی کرد. از منظر سیاستگذاری، این تحولات یک فرصت استثنایی برای ساماندهی به مناطق فرودست شهری فراهم آورده‌اند؛ دولت و شهرداری‌ها می‌توانند با مداخله فعال، این ظرفیت خالی‌شده را در مسیر بازآفرینی شهری، اسکان اقشار کم‌درآمد، یا طرح‌های نوسازی بافت فرسوده به کار گیرند. همچنین، ایجاد بانک اطلاعاتی دقیق و منظم از جمعیت مهاجر، رفتارهای مسکونی آنها و تاثیرات اقتصادی حضور یا خروجشان از کشور، ضرورتی انکارناپذیر است. چنین بانک اطلاعاتی می‌تواند به برنامه‌ریزان شهری و سیاستگذاران ملی کمک کند تا در مواجهه با شوک‌های جمعیتی آینده، آمادگی و چابکی لازم را داشته باشند.
وضعیت کنونی بازار مسکن
نایب‌رییس اتحادیه املاک گفت: اگرچه آمار رسمی در دست نیست اما مشاهدات میدانی نشان می‌دهد که با شدت‌گرفتن خروج اتباع، عرضه مسکن در بخش املاک کلنگی بهویژه در مناطق پایین‌شهر افزایش یافته است.
داوود بیگی‌نژاد با اشاره به وضعیت کنونی بازار مسکن، اظهار کرد: در ماه اخیر، اگرچه آمار رسمی در دست نیست اما مشاهدات میدانی نشان می‌دهد که با شدت‌گرفتن خروج اتباع از کشور، عرضه مسکن در بخش املاک کلنگی به ویژه در مناطق پایین‌شهر افزایش یافته است. او با اشاره به ممنوعیت جدید در خصوص عدم انعقاد قرارداد اجاره با اتباع غیرمجاز، به مهر گفت: تاکنون هیچ سامانه‌ای برای ثبت قراردادهای اجاره اتباع در دو درگاه رسمی «کاتب» و «خودنویس» تعریف نشده است و متاسفانه این افراد در عمل، هیچ قرارداد رسمی‌ای نداشته‌اند.
بیگی‌نژاد ادامه داد: اتباع خارجی اصولا امکان مالکیت نداشتند، مگر در قالب شرکت‌ها و در حوزه اجاره نیز امکان ثبت قرارداد نداشتند. به همین دلیل، نه تعداد آنان در کشور مشخص است، نه محل دقیق سکونت‌شان و نه آمار روشنی از میزان قراردادهای موجود با آنها در دسترس است. در حال حاضر بسیاری از املاکی که پیشتر در اختیار اتباع بوده، اکنون با قیمت‌هایی معادل سال گذشته عرضه می‌شوند که همین امر موجب کاهش نرخ اجاره در این بخش شده است.
ورود چشمگیر فایل‌های ملکی قدیمی و کلنگی به بازار مسکن
نایب‌رییس اول اتحادیه املاک بیان کرد: این کاهش قیمت تنها در حوزه املاک کلنگی مشهود است و در بخش آپارتمان‌ها، قیمت‌ها نسبت به سال گذشته افزایش یافته، هرچند حجم معاملات همچنان راکد است.
بیگی‌نژاد تاکید کرد: به‌دلیل نداشتن دسترسی بانکی و محدودیت در انجام تراکنش‌های مالی، چگونگی جابه‌جایی پول بین اتباع و مالکان نیز در هاله‌ای از ابهام قرار دارد. نکته اساسی اینجاست که در صورت خروج گسترده این افراد از کشور، بازار مسکن در حوزه اجاره‌بها با تاثیر چشمگیری مواجه خواهد شد زیرا عرضه فایل افزایش می‌یابد. تجربه جنگ تحمیلی ۱۲روزه نیز نشان داد که با خروج اتباع از برخی مناطق، تعداد زیادی از فایل‌های ملکی قدیمی یا کلنگی وارد بازار شد که یا با قیمت سال قبل عرضه می‌شد یا حتی ارزان‌تر.
وی در پایان تاکید کرد: اطلاعات شفافی از قراردادها، محل سکونت و وضعیت معیشتی این افراد در دست نیست، در حالی که واقعیت این است که اتباع شب‌ها در گوشه‌ای از این کشور سکونت دارند اما ما نه از مکان آنها مطلعیم و نه از نحوه و میزان قراردادهای‌شان با مالکان ایرانی.
سخن پایانی
به‌طور کلی بررسی تاثیر خروج اتباع غیرمجاز خارجی بر بازار اجاره مسکن نشان می‌دهد که تغییرات جمعیتی اگر به‌ظاهر فرعی و غیراقتصادی باشند، می‌توانند پیامدهای عمیقی بر بازارهای مهمی مانند مسکن داشته باشند. در شرایطی که بازار اجاره در ایران به دلیل تورم بالا، کاهش ساخت‌وساز و کاهش قدرت خرید در فشار است، هرگونه تغییر در تقاضا یا عرضه در گوشه‌هایی از شهر می‌تواند اثرات موج‌دار به‌همراه داشته باشد. کاهش اجاره‌بها در مناطق خاص شاید به‌ظاهر خبر خوبی برای مستاجران باشد اما در صورت نبود برنامه‌ریزی، می‌تواند موجب رکود محلی، تضعیف معیشت موجران خرد و حتی کاهش کیفیت زندگی شهری شود. آنچه بیش از همه اهمیت دارد، درک این واقعیت است که پدیده‌های مهاجرتی و جمعیتی باید جزئی از سیاستگذاری مسکن باشند، نه‌صرفا یک حاشیه امنیتی یا اجتماعی.
