جای خالی نظام اجاره‌داری حرفه‌ای
سید محمود فاطمی عقدا، رییس پیشین مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی
نظام اجاره‌داری حرفه‌ای و نوین، ضرورتی بی‌چون‌وچرا و اجتناب‌ناپذیر برای بخش استیجار مسکن کشور به‌شمار می‌آید؛ ضرورتی که با توجه به تحولات اقتصادی، تغییر سبک زندگی شهری و رشد روزافزون جمعیت مستاجران، بیش از هر زمان دیگری احساس می‌شود. شکل‌گیری این نظام می‌تواند نقطه آغازی باشد برای خروج بازار اجاره از وضعیت آشفته و غیرقابل پیش‌بینی فعلی و ورود آن به مرحله‌ای از شفافیت، نظم و تعادل.
از مهم‌ترین ویژگی‌های این نظام، می‌توان به ساماندهی دقیق و هوشمند واحدهای مسکونی قابل اجاره، نظم‌بخشی به روند اجاره‌رفتن این واحدها و ایجاد بسترهای قانونی و قراردادی برای تضمین حقوق و منافع هر دو طرف- یعنی موجران و مستاجران- اشاره کرد. نظام اجاره‌داری حرفه‌ای، با تکیه بر شفاف‌سازی فرآیندها و ضوابط روشن، بستری را فراهم می‌آورد که در قالب آن، مستاجران بتوانند با سهولت، امنیت و اطمینان بیشتری اقدام به اجاره واحد مسکونی کنند و موجران نیز با آرامش خاطر از دریافت اجاره‌بها در موعد مقرر و تخلیه به‌موقع ملک خود، وارد این عرصه شوند.
یکی دیگر از مزایای کلیدی این نظام، مقابله با پدیده واسطه‌گری‌های مخرب و نفوذ دلالان بی‌ضابطه در بازار اجاره مسکن است؛ موضوعی‌که در سال‌های اخیر موجب برهم خوردن تعادل قیمتی بازار شده و آسیب‌هایی جدی برای
هر دو طرف اصلی معاملات- یعنی عرضه‌کننده و تقاضاکننده- به‌همراه داشته است. در شرایط کنونی، تعیین نرخ اجاره بیش از آنکه برپایه معیارهای کارشناسی، واقعیات بازار و ظرفیت‌های اقتصادی خانوارها صورت گیرد، در دست مشاوران املاک و برخی پلتفرم‌های اینترنتی است که در فضای بدون نظارت کافی، اقدام به قیمت‌سازی و جهت‌دهی بازار می‌کنند.
واقعیت آن است که قیمت‌گذاری املاک در این فضا، نه به‌نفع مستاجران است که اغلب با نرخ‌هایی مواجه می‌شوند که خارج از توان پرداخت‌شان است و نه به سود موجرانی که ممکن است در پی اعمال قیمت‌های غیرواقعی، با دشواری در یافتن مستاجر مناسب روبه‌رو شوند. نظام اجاره‌داری حرفه‌ای این امکان را فراهم می‌سازد که تمامی این فرآیندها در فضایی شفاف، تعاملی و ضابطه‌مند انجام شود، به‌نحوی که حقوق هیچ‌یک از طرفین مورد اجحاف قرار نگیرد.
از نکات کلیدی و زیرساختی این نظام، لزوم ورود فعال و موثر اجاره‌داران بزرگ به عرصه بازار استیجار است؛ افرادی حقیقی یا حقوقی که مالک تعداد قابل‌توجهی از واحدهای مسکونی هستند و می‌توانند با عرضه گسترده این واحدها، ثبات و تعادل را به بازار بازگردانند.
این حضور، به‌ویژه در دوره‌هایی که تقاضا به‌دلایل فصلی یا اقتصادی افزایش می‌یابد، می‌تواند نقش ضربه‌گیر را ایفا کرده و مانع از جهش‌های ناگهانی و بی‌منطق در قیمت‌ها شود.
به‌طور طبیعی، ایفای این نقش باید از سوی نهادهایی صورت گیرد که از ظرفیت لازم برای مدیریت حرفه‌ای بازار برخوردارند. شهرداری‌ها، شرکت‌های بزرگ تخصصی در حوزه اجاره‌داری، سازمان‌های حمایتی و نهادهای عمومی غیردولتی می‌توانند در این مسیر نقش‌آفرین باشند. لازم است بخشی از واحدهای مسکونی تولیدشده توسط این نهادها، به‌صورت هدفمند و در قالب برنامه‌ای مدون و پایدار، برای استیجار در بازار عرضه شود تا هم اهداف اجتماعی محقق شود و هم از بروز بحران در بازار اجاره جلوگیری گردد.
در چشم‌انداز میان‌مدت، حتی حضور پنج یا شش اجاره‌دار عمده، قدرتمند و حرفه‌ای در بازار، می‌تواند به عاملی تعیین‌کننده برای نظم‌بخشی به بازار اجاره تبدیل شود. چنین ساختاری به بازار این امکان را می‌دهد که از الگوی سنتی و غیررسمی فاصله بگیرد و وارد مرحله‌ای شود که سیاستگذاری، کنترل و تنظیم بازار اجاره به شکلی سازمان‌یافته و پاسخگو صورت گیرد. این روند، نه‌تنها نگرانی‌های فصلی مستاجران را کاهش می‌دهد بلکه موجران را نیز نسبت‌به سلامت و امنیت سرمایه‌گذاری در بازار اجاره دلگرم می‌کند.
با این حال، جای تاسف است که نظام اجاره‌داری حرفه‌ای در کشور ما، همچنان مورد غفلت واقع شده است. اقداماتی که تاکنون از سوی وزارت راه‌وشهرسازی انجام شده، نظیر راه‌اندازی سامانه‌های ثبت اطلاعات، اگرچه در ظاهر مفید به نظر می‌رسند اما در عمل فاقد جامعیت، الزام‌آوری و کارآمدی لازم برای اصلاح بنیادین این حوزه هستند. نبود یک نظام منسجم و حرفه‌ای، موجب شده که بازار اجاره مسکن، با وجود اهمیت راهبردی‌اش در معیشت خانوارها، همچنان در شرایط بحرانی و شکننده باقی بماند.
ضرورت راه‌اندازی یک نظام اجاره‌داری نوین و کارآمد، موضوعی نیست که بتوان آن را به آینده یا دوره‌ای نامعلوم موکول کرد. اکنون زمان آن فرارسیده که دستگاه‌های مسوول، از جمله وزارت راه‌وشهرسازی، سازمان برنامه و بودجه، شهرداری‌ها، نهادهای عمومی و حتی بخش‌خصوصی توانمند، با عزمی جدی و راهبردی به اجرای این نظام بپردازند. به‌هیچ عنوان نباید نگاه دولت، نگاه تصدی‌گرایانه باشد بلکه باید با بسترسازی، تسهیلگری و حمایت‌های ساختاری، شرایط را برای مشارکت فعال بخش‌های تخصصی فراهم آورد و در عین حال، نظارت و تنظیم‌گری خود را به شیوه‌ای علمی، موثر و مستمر اعمال کند.
