17 - 11 - 2024
منشا سه‌گانه ناکامی پروژه‌ها
گروه مسکن- بخش مسکن به‌عنوان یکی از اساسی‌ترین نیازهای جامعه همواره مورد توجه سیاستگذاران بوده است. دولت‌هایی که طی چندسال گذشته در ایران بر سر کار آمدند، تلاش‌هایی برای خانه‌دار کردن اقشار کم‌درآمد جامعه انجام دادند. این طرح‌ها شامل «مسکن مهر»، «اقدام ملی مسکن» و «نهضت ملی مسکن» بوده‌اند. اما نتایج این سیاست‌ها نشان می‌دهد که این برنامه‌ها نتوانسته‌اند اهداف اولیه خود، یعنی تامین مسکن برای اقشار کم‌درآمد را به‌درستی محقق کنند.
نخستین مشکل در اجرای طرح‌های مسکن حمایتی، عدم توانایی متقاضیان در تامین آورده‌های مالی اولیه بوده است. این طرح‌ها عموما برمبنای مشارکت مالی متقاضیان طراحی شده‌اند اما اقشار کم‌درآمد که عمده هدف این طرح‌ها هستند، به‌دلیل شرایط اقتصادی نامساعد و افزایش هزینه‌های زندگی، قادر به پرداخت آورده‌های اولیه نیستند. از سویی طبق قوانین، بانک‌ها موظف به تامین تسهیلات مورد نیاز این طرح‌ها بوده‌اند اما بررسی‌ها نشان می‌دهد که تنها ۲۹درصد از تکالیف بانکی در این زمینه عملی شده است. بانک‌ها با استناد به محدودیت‌های اعتباری و نرخ سود پایین تسهیلات، از همکاری لازم با این طرح‌ها خودداری کرده‌اند. این موضوع باعث شده بار مالی بیشتری بر دوش متقاضیان بیفتد و بسیاری از آنها از این طرح‌ها کنار بکشند.
عامل دوم ناکامی طرح‌های مسکن در ایران به سیاست‌های دولت در مدیریت زمین بازمی‌گردد. بررسی‌ها نشان می‌دهد که قیمت زمین طی 30 سال گذشته رشد ۳۵۰۰ برابری داشته است. این افزایش چشمگیر، هزینه‌های ساخت و تولید مسکن را به شدت بالا برده و امکان دسترسی اقشار کم‌درآمد به مسکن را کاهش داده است.
نکته جالب توجه آن است که دولت به‌جای عرضه زمین به قیمت مناسب برای پروژه‌های مسکن حمایتی، در برخی موارد اقدام به احتکار زمین کرده است. این اقدام باعث شده تا بازار زمین به شدت ملتهب شده و قیمت‌ها افزایش یابند. در نتیجه، هزینه تمام‌شده مسکن برای متقاضیان به‌مراتب بیشتر از حد انتظار شده است.
سومین عامل در شکست خوردن طرح‌های حمایتی دولت‌ها در بخش مسکن، ناکارآمدی و تناسب نداشتن الگوی تولید مسکن دولتی با نیازهای جامعه است. مدل تولید مسکن در طرح‌های دولتی یکی از عوامل مهم ناکامی در این حوزه به شمار می‌رود.
دولت‌ها در دهه‌های اخیر به‌جای توسعه افقی شهرها و ساخت واحدهای ویلایی یا کوتاه‌مرتبه، بیشتر بر بلندمرتبه‌سازی و توسعه عمودی متمرکز شده است. این نوع ساخت‌وسازها، علاوه‌بر افزایش هزینه‌های ساخت، مشکلات اجتماعی و زیرساختی متعددی نیز به همراه داشته است. طراحی واحدهای مسکونی در بسیاری از این طرح‌ها به گونه‌ای بوده که با نیازهای واقعی اقشار هدف همخوانی نداشته است. به عنوان مثال، برخی از واحدهای ساخته‌شده به‌دلیل متراژ بالا یا امکانات لوکس، از توان خرید اقشار کم‌درآمد خارج بوده‌اند.
همچنین یکی دیگر از مشکلات کلی مرتبط با تولید مسکن، عدم تامین زیرساخت‌های لازم مانند آب، برق، گاز و خدمات حمل‌ونقل عمومی در پروژه‌های مسکن حمایتی است. این ضعف‌ها باعث شده تا بسیاری از واحدهای ساخته‌شده خالی از سکنه بمانند و به اهداف تعیین‌شده دست نیابند.
جمعیت ۷میلیون نفری اجاره‌نشینان در ایران
در دهه‌های اخیر طرح‌های مسکن حمایتی که برای حل بحران مسکن و تامین خانه برای مردم طراحی شده بودند، به‌‌دلایل مختلف به شکست انجامید، حل مشکل زمین می‌تواند قفل مساله مسکن را باز کند اما دستگاه‌های دولتی به‌جای عرضه زمین برای ساخت مسکن، ترجیح داده‌اند با روش انبوه‌سازی زمین کمتری را عرضه کنند، درحالی‌که وزارت راه‌وشهرسازی تنها با عرضه شش‌درصد این اراضی هم می‌تواند بحران مسکن را حل کند.
طرح‌های مسکن مهر، اقدام ملی و نهضت ملی مسکن با هدف صاحب‌خانه شدن مردم برنامه‌ریزی شد اما با گذشت سال‌ها از آغاز مسکن مهر و اجرای سایر طرح‌ها، نه‌تنها مساله مسکن حل نشده است، بلکه به گفته مجتبی یوسفی، عضو هیات‌رییسه مجلس، هر سال حدود یکمیلیون نفر به جمعیت مستاجران افزوده می‌شود. براساس آخرین سرشماری عمومی، تعداد مستاجران در کشور به ۶ تا ۷میلیون نفر رسیده است که این امر نشان‌دهنده افزایش افرادی است که صاحب مسکن ملکی نیستند. در اینجا این پرسش مطرح است که چرا طرح‌های حمایتی دولتی در بخش مسکن، تاثیر لازم را بر بازار نداشته‌اند و نتوانسته‌اند مشکل مردم را برطرف کنند؟
مرکز پژوهش‌های مجلس در گزارشی با عنوان «ارزیابی فرآیند پالایش متقاضیان مسکن حمایتی»، سه دلیل برای ناکامی طرح‌های مسکن حمایتی ارائه می‌دهد. نخست، مردم توان پرداخت آورده‌ها را ندارند. درحالی‌که طبق ماده ۴ قانون جهش تولید مسکن، بانک‌ها موظف به پرداخت تسهیلات بودند اما تنها ۲۹درصد تعهدات خود را انجام داده‌اند و به‌دلیل سودآوری ملاکی، به‌جای پرداخت تسهیلات مسکن، به بنگاه‌داری روی آورده‌اند. دوم، دولت که وظیفه تامین زمین طرح‌ها را دارد، ۱۸میلیارد مترمربع زمین در اختیار دارد اما به‌دلیل رشد ۳۵۰۰ برابری قیمت زمین در 30سال گذشته، آنها را عرضه نمی‌کند. سوم، مدل انبوه‌سازی این طرح‌ها، برای مردم جذاب نیست و تجربه مسکن مهر در پردیس با ۶۵هزار واحد خالی نشان می‌دهد که این روش نتوانسته است نیاز واقعی مسکن را برطرف کند.
تشدید بحران مسکن در پی ملاکی بانک‌ها
گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس، نبود استطاعت مالی مردم را یکی از علل ناکامی طرح‌های حمایتی مسکن می‌داند. قرار بود بانک‌ها طبق ماده ۴ قانون جهش تولید مسکن، با اختصاص ۲۰درصد تسهیلات، این مشکل را جبران کنند. اما بررسی‌ها نشان می‌دهد که طی سه‌سال گذشته، بانک‌ها فقط ۲۹درصد تعهدات خود را در این حوزه اجرایی کرده‌اند و تسهیلات هم فقط برای خرید ۸ تا ۱۰ متر مسکن کفایت می‌کند. بانک‌ها در سه‌سال ابتدایی بعد از ابلاغ قانون جهش تولید مسکن باید ۱۴۲۳ همت تسهیلات پرداخت می‌کردند اما به ۷۱درصد تعهدات خود عمل نکرده‌اند. از آنجا که بانک‌ها از افزایش قیمت مسکن سود می‌برند، به‌جای تسهیلات‌دهی به مردم، سرمایه‌گذاری در املاک و بنگاه‌داری را ترجیح می‌دهند. طبق گزارش بانک مرکزی، ارزش دارایی‌های غیرمنقول ۲۶ بانک تا پایان شهریور امسال ۴۸۶ همت برآورد شده است که عمدتا شامل زمین، واحدهای مسکونی، تجاری و باغات است. بهزاد عمران‌زاده، استاد دانشگاه و مسوول اندیشکده شهر اسلامی ایرانی درباره نقش بانک‌ها در بحران مسکن می‌گوید: «ذی‌نفعان پرقدرتی در حوزه مسکن وجود دارند که در راس آنها بانک‌ها هستند. بانک‌ها بزرگ‌ملاکانند و بخشی از سرمایه‌شان در حوزه مسکن است و بنگاه‌داری می‌کنند. بنابراین هرگز برای حل مساله فقر مسکن دهک‌های ۱، ۲ و ۳ کمکی نمی‌کنند چراکه حل این بحران به ضرر خودشان است.» طبق آخرین سرشماری، بیشتر واحدهای مسکونی ایران بین ۷۵ تا ۱۰۰متر و متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در تهران ۸۸میلیون تومان است. این نشان می‌دهد که حتی بخش کوچکی از دارایی‌های ملکی بانک‌ها می‌تواند در کاهش بحران موثر باشد اما آنها با احتکار املاک، برخلاف قانون و منافع عمومی، مردم را از دسترسی به مسکن محروم می‌کنند.
سود سرشار دستگاه‌های دولتی از احتکار زمین
براساس گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس، یکی دیگر از دلایل ناکامی طرح‌های حمایتی مسکن، نامشخص بودن فرآیند اجرای پروژه‌هاست. طبق قانون جهش تولید مسکن، دولت موظف است هر سال یکمیلیون واحد مسکونی بسازد و زمین‌های دولتی را در اختیار وزارت راه‌وشهرسازی قرار دهد. با این حال، دستگاه‌های دولتی به‌جای عرضه ۱۸میلیارد مترمربع زمین در اختیار خود، آنها را احتکار کرده‌اند. این در حالی است که طبق آمارها، قیمت زمین در 30 سال گذشته ۳۵۰۰ برابر شده است، در حالی که قیمت مسکن ۱۶۰۰ برابر رشد داشته است. به همین دلیل، دستگاه‌های دولتی به‌جای آنکه این زمین‌ها را برای ساخت مسکن به کار گیرند، ترجیح می‌دهند آنها را نگه دارند و از رشد قیمت زمین بهره‌مند شوند. نکته قابل‌توجه، مقایسه میزان زمین‌های تحت مالکیت دولت در ایران و سایر کشورهای جهان است که نشان می‌دهد دولت ایران صاحب ۹۰درصد از زمین‌های کشور است. در نمودار این مقایسه نشان داده شده است.
محمدصالح شکوهی، کارشناس مسکن، در این باره توضیح می‌دهد: «خیلی از زمین‌های داخل شهرها و کلانشهرها متعلق به سازمان‌ها و نهادهای دولتی است. این سازمان‌ها و نهادها به‌علت اینکه تورم زمین از تورم مسکن بیشتر است، حاضر نیستند در این زمین‌ها ساخت‌وساز یا آنها را به بازار عرضه کنند.» این سیاست دولت‌ها در نگه‌داری زمین‌ها، موجب شده است که طرح‌های حمایتی مسکن در وضعیت نامشخص قرار گیرند و به نتیجه مطلوب نرسند.
ناکارآمدی الگوی تولید مسکن دولتی
گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس یکی از دلایل استقبال پایین از نهضت ملی مسکن را جذاب نبودن پروژه‌های دولتی عنوان کرده است. علت این جذابیت نداشتن، الگوی نادرست تولید مسکن است که عمدتا به انبوه‌سازی و ساخت‌های عمودی وابسته است. بسیاری از مردم از چنین پروژه‌هایی استقبال نکرده‌اند چراکه این ساخت‌وسازها معمولا با هزینه‌های بالا همراه است و برای زندگی انتخاب مناسبی به نظر نمی‌آید. در نتیجه، این پروژه‌ها نتوانسته‌اند اعتماد عمومی را جلب کنند و بخش بزرگی از متقاضیان از آنها فاصله گرفته‌اند.
محمدمنان رییسی، نایب‌رییس کمیسیون عمران مجلس در این باره می‌گوید: «الگوی نادرست تولید مسکن، از طریق انبوه‌سازی و ساخت‌های عمودی در طول زمان باعث تغییر ماهیت تقاضای بازار شده است. ۵۰ سال گذشته، در آستانه انقلاب اسلامی، نسبت مسکن از جهت مصرفی بودن به سرمایه‌ای بودن آن، ۸۰ به ۲۰ بود. این در حالی است که امروزه این نسبت بالعکس شده است. یعنی ۸۰درصد مسکن‌های تولیدشده جنبه سرمایه‌ای دارند و کسی در آنها مستقر نمی‌شود.» همان‌طورکه پیش از این اشاره شد، فقط در شهر پردیس، براساس گزارش شورای مسکن استان تهران، ۶۵هزار واحد خالی وجود دارد که نشان می‌دهد مردم تهران این واحدها را برای زندگی انتخاب نمی‌کنند.
این سیاست‌های ناموفق، باعث شده است که نه‌تنها مشکل مسکن حل نشود بلکه تعداد مستاجران همچنان در حال افزایش باشد. دستگاه‌های دولتی با احتکار زمین‌های دولتی و بانک‌ها با اجرانکردن قانون، عملا مانع از تامین مسکن برای مستاجرین می‌شود. درحالی‌که با استفاده از 6درصد این اراضی، می‌توان بحران مسکن را حل کرد اما به‌دلیل منافع مالی و سودآوری از احتکار و حبس زمین، طرح‌های حمایتی نتوانسته‌اند به هدف اصلی خود برسند.
لطفاً براي ارسال دیدگاه، ابتدا وارد حساب كاربري خود بشويد