28 - 11 - 2022
۸ راهکار برای کنترل اجارهبها
مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت در گزارشی به بررسی عوامل موثر در بازار اجاره پرداخته و راهکارهایی به منظور کنترل بازار اجاره ارایه داده است.
به گزارش عیار، این راهکارها در سه محور کاهش تقاضا در بازار اجاره مسکن، افزایش عرضه واحدهای مسکونی خالی از سکنه به بازار خرید یا اجاره و ضرورت قاعدهگذاری دولت در بازار اجاره مسکن ارایه شده است.
براساس این گزارش، یکی از مشکلاتی که همیشه مورد دغدغه دولتهای مختلف، مدیران، برنامهریزان و کارشناسان بخش مسکن بوده، کنترل بازار اجاره و ارایه سیاستهای مناسب جهت جلوگیری از فشار هزینه این بازار بر مردم و اجارهنشینان بوده است.
به طور عمده از سوی برنامهریزان برای کنترل بازار اجاره دو رویکرد مورد توجه قرار گرفته است که یکی مبتنی بر تولید مسکن استیجاری توسط دولت و دیگری کنترل دستوری بازار اجارهبهاست اما این دو رویکرد در عمل نتوانسته است بازار اجاره را کنترل کند.اول اینکه همیشه بازار اجاره مسکن تابعی از بازار مسکن بوده و هرگونه رکود و رونق در این بخش تاثیر مستقیم بر بازار اجاره داشته است بنابراین برنامهریزی برای بازار اجاره بدون توجه به بازار مسکن نمیتواند کارآمد باشد.
سیاست تولید و عرضه واحد استیجاری توسط دولت اعم از ملی و محلی (شهرداریها) از آنجا که به دنبال تعادل در بازار اجاره از طریق افزایش عرضه واحدهای مسکونی استیجاری توسط دولت با تخصیص یارانه دولتی است، علاوه بر آنکه هزینههای گزاف بر دولت تحمیل میکند به خاطر وجود نگاه تک بعدی به مساله نمیتواند مشکل بازار اجاره مسکن را حل کند.
مورد دوم هم سیاست کنترل اجارهبها و جلوگیری از افزایش قیمت با دستور دولتهای ملی یا محلی سیاستی است که در دنیا تجربه شده است و بسیاری از کشورهای اروپایی از جمله آلمان، هلند، کشورهای اسکاندیناوی و… که درصد بالایی از سکونت خانوارها به صورت اجارهای است از این سیاست پیروی میکنند.
اما سوال اساسی اینجاست که آیا اعمال چنین سیاستی میتواند کارآمد باشد؟ در شرایط کنونی بازار اجاره، دولت حداقل ابزارهای لازم برای دخالت در بازار اجاره را ندارد و ضعف قوانین از یکسو و ساختار نامناسب مشاوران املاک و عدم نظارت مناسب دولت بر فعالیتهای آنها از سوی دیگر سبب شده است تا زیرساخت مناسب جهت اعمال این سیاست فراهم نباشد.
هرچند که افزایش نرخ اجارهبها برای مستاجران در ابتدای فصل نقل و انتقالات سالهاست که امری پذیرفته شده است اما افزایش اجارهبها در پنج سال اخیر بیش از حد انتظار مستاجران بوده است بهگونهای که در کلانشهرها بهخصوص در شهر تهران طی پنج سال اخیر افزایش هزینه اجارهبها چشمگیر بوده است این نشاندهنده ناکارآمدی سیاستهای گذشته از یکسو و از سوی دیگر وقوع اتفاقات جدید در بازار مسکن است که تاثیر بسزایی در بازار اجاره داشته است.
در حقیقت دولتهای گذشته با هیچ یک از رویکردهای فوق نتوانستهاند بازار اجاره مسکن را کنترل کنند زیرا افزایش اجارهبها علاوه بر کمبود عرضه در بازار استیجار، متاثر از متغیرهای دیگری مانند آشفتگی بازار مسکن، وجود سوداگری در بازار مسکن و افزایش تعداد خانههای خالی از سکنه است.
از آنجا که افزایش قیمت اجاره مسکن در بازار از دو عامل اساسی در بازار یعنی شکاف میان عرضه و تقاضا از یکسو و وجود فعالیتهای سوداگرانه به دلیل عدم وجود شفافیت در بازار از سوی دیگر رنج میبرد و این عوامل سبب شدهاند تا قیمتهای اجاره مسکن در بازار بیش از توان مستاجران بالاخص در کلانشهرهایی مانند تهران باشد.
بازار اجارهبها به عنوان یک بازار جانبی و تبعی در کنار بازار مسکن شناخته میشود و در حقیقت اولویت اصلی خانوار تامین مسکن ملکی برای خود است و اجارهنشینی براساس انتخاب خانوار نبوده و خانوار به اجبار اجارهنشینی را انتخاب میکند. این موضوع برخلاف اصول «۳»، «۳۱» و «۴۳» قانون اساسی است که تاکید بر داشتن مسکن و تامین مسکن متناسب با نیاز محرومان از مسکن با حمایت و برنامهریزی دولت دارد. ضروری است دولت برای ساماندهی بازار اجاره مسکن به ترتیب اولویت، راهبردهای اساسی کاهش تقاضا در بازار اجاره مسکن، افزایش عرضه واحدهای مسکونی خالی از سکنه به بازار خرید یا اجاره و ضرورت قاعدهگذاری دولت در بازار اجاره مسکن را در دستور کار خود قرار دهد.
هشت راهکار در این بررسیها پیشنهاد میشود که به شرح زیر است:
۱ـ تسریع در تکمیل و عرضه واحدهای مسکن مهر با اولویت کلانشهرها و تداوم تولید مسکن مهر برای متقاضیان جدید
با توجه به آنکه طرح مسکن مهر، بهگونهای طراحی شده است که مسکن تولیدی با قیمت تمام شده به دست مصرفکننده نهایی میرسد و تقاضای سرمایهای امکان تملک واحدهای تولیدی را ندارد، افزایش سرعت در عرضه واحدهای مسکن مهر میتواند تاثیر چشمگیری در کاهش تقاضا در بازار اجاره داشته باشد.
در حال حاضر عرضه مسکن مهر در کشور در مقیاس پروژههای چند صد هزار واحدی است در حالی که بازار مسکن از کمبود و نیاز سه میلیون واحد مسکونی رنج میبرد بنابراین دولت باید ضمن تسریع در تحویل واحدهای مسکونی فعلی برای کاهش سهم تقاضا در بازار اجاره، تولید مسکن مهر را بهویژه برای متقاضیان ثبتنام کرده تداوم بخشد. نکته اساسی در این میان حجم و میزان تولید مسکن نیست بلکه آنچه بیشتر اهمیت مییابد عرضه بیشتر در زمان کوتاهتر است تا رشد عرضه بتواند از رشد تقاضا در بازار مسکن پیشی بگیرد.
۲- کنترل سوداگری با استفاده از مالیات بر افزایش قیمت زمین و مسکن (CGT)
یکی از مشکلات موجود در بازار مسکن حضور تقاضاهای سوداگرانه است که سبب ایجاد حباب و بینظمی در بازار مسکن شده است. برای حل این مشکل دولت میتواند تقاضای سوداگرانه در بازار را با استفاده از ابزارهای مالیاتی کنترل و سرمایهها را به بخش تولید هدایت کند و زمینه لازم برای کاهش قیمت مسکن را فراهم آورد.
CGT قدیمیترین مالیات حوزه زمین و مسکن است که بر افزایش قیمت زمین و مسکن (عایدی سرمایه) وضع میشود. این مالیات در بسیاری از کشورهای توسعه یافته یا در حال توسعه از جمله کرهجنوبی، فرانسه، آمریکا، کانادا، انگلستان و ایرلند تجربه شده است. به عنوان مثال در آمریکا یا انگلستان دولت ۴۰ درصد مابهالتفاوت قیمت خرید و فروش را از فروشنده اخذ میکند تا حاشیه سود در معاملات مسکن پایین آمده و انگیزه تقاضاهای سوداگرانه کاهش پیدا کند. شایان ذکر است خانه اول هر فرد تقاضای مصرفی است و تولیدکنندگان مسکن از این مالیات معاف هستند.
۳- اخذ مالیات بر واحدهای مسکونی خالی از سکنه
مالیات بر خانههای خالی یکی از مالیاتهای عمده در بخش مسکن است که در بسیاری از کشورهای توسعه یافته مانند فرانسه، اسپانیا، انگلیس و آمریکا با رویکردهای مختلف اخذ میشود.
به عنوان مثال در اسپانیا محاسبه مالیات بر خانههای خالی به صورت روزانه (برای هر روز خالی از سکنه بودن ۹ یورو) از مالک خانه اخذ میشود یا در فرانسه مالیات بر خانههای خالی در شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت به اجرا گذاشته میشود.
۴- تدوین نظام بانک اطلاعات املاک در بازار مسکن با اولویت کلانشهرها (شناسنامه هوشمند املاک)
اجرای سیاست راهبردی کنترل سوداگری در بازار زمین و مسکن تنها از طریق فراهم آوردن زیرساخت اطلاعاتی مورد نیاز برای پیادهسازی این سیاست امکانپذیر است. از این رو نخستین سیاست اجرایی پیشرو، تدوین نظام بانک اطلاعات املاک در بازار مسکن از طریق صدور شناسنامه املاک و مستغلات است.
به دلیل اثرگذاری بالای کلانشهرها در نوسانات بازار مسکن، اجرای این طرح با اولویت کلانشهرها میتواند بستر اطلاعاتی اجرای سیاستهای لازم در ساماندهی بازار اجاره مسکن را فراهم کند.
۵- ایجاد اپراتورهای اجارهداری
دولت برای کنترل دستوری بازار اجاره و جلوگیری از جهشهای قیمتی و انجام فعالیتهای قاعدهگذاری در بخش مسکن نیازمند وجود چند اپراتور محدود در بازار اجاره مسکن است تا بتواند با استفاده از اپراتورهای اجاره مسکن فعالیتهای تنظیم بازار را انجام دهد.
این اپراتورها حلقه واسط ارتباطی و نه معاملاتی میان موجر و مستاجر هستند که با اخذ کارمزد مشخص بدون برقراری ارتباط مستقیم واحد استیجاری را از موجر دریافت میکند و در اختیار مستاجر قرار میدهد.
اپراتور موظف به اخذ اجارهبها از مستاجر و پرداخت آن به موجر خواهد بود. در این شرایط قیمتگذاری در بازار اجاره نیز برمبنای بلوکبندیهای انجامشده توسط دولت قابلیت اجرایی دارد و امکان نظارت بر حسن انجام قوانین و مقررات وضعشده از سوی دولت امکانپذیر خواهد بود.
۶- ساماندهی بنگاههای مشاوران املاک
طبق حداقلیترین برآوردهای انجامشده بیش از ۸۰ هزار مشاور املاک غیرمجاز در سراسر کشور وجود دارد که این تعداد مشاوران املاک میتواند سهم بسزایی در افزایش سوداگری در بازار مسکن داشته باشند. در حالی که کمی بیش از یکصد هزار مشاور املاک مجاز در کشور فعالیت دارند و از این میان تنها ۹۰ هزار مشاور املاک به سامانه کد رهگیری مجهز هستند.
این مساله زمینه افزایش سوداگری و عدم نظارت دولت بر چگونگی انجام معاملات را افزایش میدهد. ضروری است تا با هماهنگی امور اماکن نیروی انتظامی فعالیت مشاوران املاک غیرمجاز ممنوع و تمامی مشاوران املاک دارای مجوز نیز به سامانه کد رهگیری متصل شوند.
۷- اصلاح نظام تعرفهگذاری مشاوران املاک
وابستگی حقالزحمه مشاوران املاک و مسکن به قیمت ملک مورد معامله (خرید و فروش یا رهن و اجاره) یکی از چالشهای بازار املاک و مسکن است. این موضوع علاوه بر اینکه مشکلاتی را برای دو طرف عرضه و تقاضا در بازار به وجود میآورد، بعضا ممکن است منجر به وسوسه یا تحریک مشاوران املاک برای بالا بردن قیمت املاک و مسکن به صورت غیرواقعی و با انگیزه افزایش حقالزحمه شود.
بنابراین ضروری است در کنار ساماندهی مشاوران املاک و تشکیل اپراتورهای مسکن در کشور برای افزایش توان نظارت و قانونگذاری دولت در این زمینه، نظام تعرفهگذاری مشاوران املاک اصلاح شود.
بدین صورت که نرخ حقالزحمه وابسته به قیمت ملک نبوده و در بازههای قیمتی مختلف مشاوران یا اپراتورهای املاک مبلغ ثابت و مشخصی را به عنوان حقالزحمه دریافت کنند. البته این نحوه اخذ حق مشاوره توسط مشاوران املاک میتواند در سه رده قیمتی به کار رود. بدین ترتیب انگیزه مشاوران املاک در افزایش قیمت املاک و اجارهبها از بین میرود.
۸- افزایش مدت اجارهبها از یک سال به ۳ تا ۵ سال
شرایط فرهنگی کشور ایران بهگونهای است که نیاز به جابهجایی سالانه و تمدید قراردادهای اجاره به شدت روی حس عدم امنیت خانوار تاثیرگذار است و در بین مردم این موضوع مطرح است که سه بار جابهجایی اسباب منزل به معنای یکبار آتشسوزی منزل است.
کوتاه بودن مدت زمان اجاره نیز به خودی خود عاملی جهت تورم در بازار اجاره مسکن به شمار میآید، چه آنکه همواره در فصل تابستان که فصل نقل و انتقالات مسکن اجارهای است، تورم بازار مسکن نیز افزایش مییابد. از جمله راهکارهای پیشرو جهت کاهش تاثیرات منفی اجاره مسکن در شرایط کنونی کشور افزایش مدت زمان قرارداد اجاره است.
تجربه کشوری مانند کره نیز نشان داده است که این افزایش زمان اجاره به ثبات و ساماندهی بازار اجاره کمک میکند. برای این منظور میتوان مدت زمان اجاره را از یک سال به سه سال افزایش داد و مبلغ قرار داد اجاره را پس از مدت یکسال با در نظر گرفتن نرخ تورم عمومی کشور افزایش داد.
از این طریق علاوه بر ایجاد امنیت روانی نسبی در مستاجر، نوسانات و تحولات موجود در بازار اجاره به دلیل جابهجاییهای سالانه محدود خواهد شد. به منظور پیادهسازی این سیاست میتوان از اقدامات تشویقی نظیر معافیت قراردادهای اجاره سه ساله از پرداخت هرگونه مالیات بهره جست.
لطفاً براي ارسال دیدگاه، ابتدا وارد حساب كاربري خود بشويد