10 - 09 - 2020
عاقبت بورس مسکن
سینا تقیزاده* – با توجه به شرایط اقتصادی و بالا رفتن روزانه قیمت مسکن در ماههای اخیر توان خرید مسکن توسط مردم طبقه متوسط و پایین غیرممکن شده و با توجه به ادامه روند تورمی در ماهها و شاید سالهای آینده باید جهت بهبود معیشت مردم، هرچه سریعتر اقداماتی اجرا شود.
از آنجا که مسکن از نیازهای اولیه خانوادهها بوده و شاید یکی از مهمترین دلایل عدم تشکیل خانواده توسط جوانان و پیر شدن جمعیت کشور تا ۳۰ سال آینده است باید جهت کنترل قیمت مسکن از سوی دولت تمهیداتی صورت گیرد. از این رو برخی از فعالان و مشاوران اقتصادی پیشنهاد بورس مسکن را مطرح کردند که در زیر به احتمال چگونگی اجرای طرح و تحلیل آن خواهیم پرداخت.
تا به امروز تمامی تحلیلهای انجام شده از بورس مسکن فقط از یک مدل اجرایی شدن آن صحبت میکنند حال آنکه قصد داریم از مدل دیگری صحبت کنیم که احتمال عملی شدن آن کم نخواهد بود. در این طرح دولت احتمالا قصد دارد جهت کنترل قیمت مسکن این بار نه در حاشیه تهران بلکه در دل کلانشهر تهران اقدام به خرید بافت فرسوده و ساخت آن کند. برای مثال منطقه ده ونک با زمینهایی بزرگ و خانههایی قدیمی جهت اقدام دولت محلی بسیار مناسب خواهد بود.
دولت در مرحله اول یا از محل بودجه خود و یا از صندوقهای سرمایهگذاری اقدام به خرید ملکهای فرسوده کرده و در مرحله بعد با تجمیع آن جهت انبوهسازی زمین را آماده خواهد کرد. دولت با خرید زمین و یا همان بافتهای فرسوده به قیمت منصفانه و بعد از اتمام مراحل اداری، از سرمایهگذاران جهت مشارکت در ساخت دعوت کرده و جهت کنترل قیمت مسکن قیمت زمین را ۲۰ تا ۳۰ درصد از قیمت منطقه کمتر محاسبه خواهد کرد که این یعنی دولت جهت ساخت ملک ارزان به صورت غیرمستقیم سوبسید پرداخت خواهد کرد. از این رو قیمت تمامشده مسکن پایینتر از قیمت منطقه خواهد بود .
حال با اتمام پروژه دولت میتواند به مشارکتکننده ساخت سهام بخشی از ساختمان را واگذار کرده تا سرمایهگذار نیز جهت رفع نیاز مالی آن سهام را در بازار سرمایه به قیمت منصفانه به فروش برساند .
احتمالا همانند تمام عرضه اولیهها مسکن نیز به صورت مشابه وارد بورس شده و با حراج قیمت فروش اولیه خود را شروع خواهد کرد و بعد از یک تا دو ماه معامله آن عمومی خواهد شد. دولت نیز با اجاره دادن املاک به جبران سوبسید و درآمدزایی خواهد پرداخت.
نکته قابل توجه این است که دولت فقط نقش مدیریت و یا صاحب بخشی از مسکن خواهد بود و صاحب اصلی آن سهامداران بورسی هستند که اگر این امر با سیاست درست همراه شود موجب کنترل قیمت بازار مسکن خواهد شد.
دولت به عنوان مدیر این طرح باید با سیاستهای خود قیمت ملک را در حد متعارف و منصفانه به حد تعادل برساند و مردم در دامنه این قیمت میتوانند خرید خود را انجام دهند حال سوال اینجا خواهد بود که سهام مسکن چه سودی و مزیتی برای سهامداران خواهد داشت؟
همانطور که در اول این یادداشت اشاره کردیم با بالا رفتن افسارگسیخته قیمت مسکن افراد توانایی خود را جهت خرید ملک در کلانشهر تهران از دست دادهاند و هر روز توانایی خرید آنها با توجه به التهاب بازار مسکن کمتر و کمتر میشود سپس سهامداران جهت حفظ ارزش پول خود میتوانند بخشی از مسکن مورد معامله را خریداری کنند. برای مثال فروش این سهام میتواند به صورت مترمربع باشد و افراد میتوانند ۱۰ متر، ۲۰ متر و هر مقدار از طرح را خریداری کرده و ارزش پول خود را حفظ کنند.
حال این افراد میتوانند به محض آماده شدن پول خود جهت خریداری یک واحد کامل در هر جای شهر سهام خود را فروخته و با حفظ ارزشی که ایجاد شده اقدام به خرید مسکن کنند از این رو دولت سعی در کنترل قدرت خرید مسکن توسط افراد در کلانشهر تهران دارد.
از طرف دیگر این سهام میتواند در مراحل اول سود خوبی نصیب سرمایهگذاران کند که همانند شاخصسازان میتواند جذاب باشد. دولت حتی میتواند قبل از تکمیل شدن پروژه ساختمانی اقدام به پذیرهنویسی کرده و سهم خود را جهت کنترل بهتر پروژه بیشتر کند که باید دید آیا قوانین دست و پای دولت را جهت اجرای طرح به صورت یادشده خواهد گرفت یا خیر .
در این طرح احتمالا دولت در مدت زمان محدودی بتواند کنترل قیمتها را در دست بگیرد و با توجه به زمانبر بودن اجرای پروژه و عدم توان در کنترل عرضه و تقاضا بازار این نوع از ملک نیز ملتهب خواهد شد و به قیمت منطقه نزدیک میشود .
در نظر من این طرح هم برای سرمایهگذاری و هم برای دولت جذاب خواهد بود اما افراد در بازار سرمایه غیرقابل پیشبینی بوده و به راحتی میتوانند در صورت عدم برنامه کنترلی دقیق، بازار را به ضرر خود و یا به نفع دولت برهم زنند. از طرف دیگر امکان دارد دولت پس از برگشت سرمایه کنترل خود را کم کرده و باعث بالارفتن قیمت این سهام شود .
تمامی طرحها دارای دو وجه خوب و بد بوده اما باید دید دولت در جزئیات چگونه عمل کرده و آیا منافع ملت یا خود را ارجح میداند.
لازم به ذکر است این طرح قابلیت اجرای سریع را نداشته و اکنون نیز مرحله تکمیل طرح را پشت سر میگذارد اما سرمایهداران حوزه مسکن بر این عقیده هستند که دخالت دولت در ساختوساز تعادل بازار را برهم زده و به دلیل درآمدی که برای دولت خواهد داشت موجب تورم در این بازار و بر هم زدن عرضه و تقاضا در مناطق مختلف خواهند شد.
اما نظر من این است که با شروع این طرح افراد زیادی جذب این بازار خواهند شد و در شروع طرح دولت درآمد قابل توجهی با توجه به اندازه پروژه کسب کرده و پس از آن منافع مردم نیز تامین میشود اما پس از گذشت دو تا سه سال بعد از تکمیل طرح، احتمالا تورم گریبانگیر این طرحها نیز خواهد شد و دولت قریب به یقین توانایی یا علاقهای به کنترل آن نخواهد داشت.
در آخر باید دید در این کشمکش بین دولت و مجلس طرح کدام اجرایی خواهد شد و یا شاید ترکیبی از آنها بهترین گزینه جهت تامین منفعت مردم باشد.
* کارشناس بازار مسکن
لطفاً براي ارسال دیدگاه، ابتدا وارد حساب كاربري خود بشويد