گسست تاریخی میان درآمد و مسکن
جهان صنعت– در اقتصادی که حتی سالهاست با تورمهای مزمن، رکودهای فرسایشی و شوکهای پیدرپی سازگار شده آنچه امروز در بازار مسکن جریان دارد نشانه عبور از یکآستانه تاریخی بوده؛ استانهای که در آن نسبت میان درآمد خانوار و قیمت مسکن دیگر صرفا نامتوازن نیست بلکه کارکرد خود را ازدست داده است.
در دهههای گذشته اگرچه خانهدارشدن برای بسیاری از خانوارها دشوار بود اما همچنان میشد با انباشت تدریجی پسانداز، دریافت تسهیلات و فشردهسازی هزینهها چشماندازی هرچند طولانیمدت برای تملک یکواحد مسکونی متصور شد. اکنون اما اینمسیر عملا مسدود شده است. شاخصهای قدرت خرید نشان میدهد که حتی خانوارهای با درآمد متوسط نیز از چرخه تملک حذف شدند و بازار بیشاز هرزمان دیگری بهمیدان رقابت سرمایههای بزرگ و تقاضای غیرمصرفی تبدیل شده است. درچنین بستری مسکن از یککالای مصرفی بادوام که کارکرد اصلیاش تامین امنیت و ثبات خانوار بود بهداراییای کمیاب و دور از دسترس بدل شده که بیشاز آنکه پاسخگوی نیاز سکونتی باشد نقش حفاظ تورمی برای صاحبان سرمایه ایفا میکند.
تراکم بحران در زیست روزمره شهری
فروکاستن مساله مسکن بهاعداد و نسبتها بخشی از واقعیت را پنهان میکند زیرا پیامدهای اینگسست اقتصادی در زیست روزمره شهروندان بهمراتب عمیقتر است. آنچه امروز در کلانشهرها مشاهده میشود نه صرفا افزایش اجارهبها بلکه تغییر کیفیت زندگی است. پدیدههایی مانند پشتبامخوابی، سکونت در فضاهای موقت و غیراستاندارد یا اشتراک اجباری واحدهای کوچک میان چندخانوار دیگر استثنا نیستند بلکه بهنشانههایی از عادیشدن بحران بدل شدند. اینتغییرات تنها بهمعنای کاهش متراژ نبوده بلکه بهمعنای کاهش حریم خصوصی، افزایش تنشهای خانوادگی و افت سرمایه اجتماعی در محلههاست. هنگامی که خانوارها ناچار میشوند برای بقا کیفیت سکونت را بهحداقل برسانند شهر نیز بهتدریج از کارکرد اجتماعی خود فاصله میگیرد و بهفضایی برای اقامت موقت و بیثبات بدل میشود.
مهاجرت اجباری و بازتوزیع نابرابری در پهنه شهری
یکی از بارزترین پیامدهای افت توان خرید جابهجایی اجباری مستاجران از مناطق مرکزی بهپیرامون شهر است. در سالهای اخیر بخش قابلتوجهی از خانوارهایی که پیشتر در مناطق میانی تهران سکونت داشتند بهشهرهای اقماری همچون پرند، پردیس و کرج رانده شدند. اینمهاجرت نه حاصل انتخاب آزادانه برای بهبود کیفیت زندگی بلکه نتیجه حذف تدریجی از بازار اصلی است. افزایش فاصله مکانی میان محل سکونت و محل کار هزینههای پنهانی چون زمان ازدسترفته، فرسودگی جسمی و روانی و افزایش هزینه حملونقل را بهخانوار تحمیل کرده است. درعینحال تمرکز تقاضای راندهشده در اینشهرها بهرشد قیمت زمین و اجاره در همان مناطق انجامیده و چرخهای از گرانی را بازتولید کرده بهگونهای که حومه نیز دیگر پناهگاه مطمئنی برای اقشار کمدرآمد محسوب نمیشود.
کوچکسازی اجباری و تغییر تعریف خانه
در رویارویی با محدودیت شدید قدرت خرید بخشی از سازندگان بهسمت کاهش متراژ حرکت کردند و مفاهیم جدیدی را بهعنوان راهکاری اقتصادی معرفی میکنند. در مناطقی از تهران و حاشیه آن پروژههایی با واحدهای کوچکمتراژ تعریف شده که قرار است بهبازار عرضه شوند. از منظر محاسبات مالی اینالگو بهدلیل کاهش قیمت نهایی هرواحد امکان فروش سریعتر را فراهم میکند و برای سازنده ریسک کمتری دارد اما اینتغییر صرفا یکتعدیل فنی در ابعاد ساختمان نبوده بلکه بازتعریف معنای خانه است. خانهای که زمانی قرار بود فضای رشد خانواده، امنیت روانی و ثبات اجتماعی باشد اکنون بهفضایی فشرده و حداقلی تقلیل یافته است. پرسش اساسی اینجاست که آیا کاهش متراژ میتواند جایگزین سیاستهای موثر در افزایش عرضه استاندارد و ارتقای قدرت خرید شود یا تنها نشانهای از سازگاری با شرایطی بوده که سیاستگذار در اصلاح آن ناکام مانده است؟
چالش مقرراتی و شکاف میان نگاه کالبدی و اجتماعی
مخالفت برخی نهادهای رسمی با ساخت واحدهای بسیار کوچک عمدتا برمبنای ملاحظات آئیننامهای و استانداردهای فنی صورت گرفته است. اینمخالفتها هرچند از منظر حفظ حداقلهای سکونتی قابل دفاع است اما درعمل با واقعیتی روبهرو بوده که بازار آن را تحمیل کرده است. ازسوی دیگر تشکلهای انبوهساز با استناد بهنیاز انباشته و کاهش توان خرید کوچکسازی را پاسخی اجتنابناپذیر میدانند. دراینمیان آنچه کمتر مورد توجه قرار گرفته کیفیت زندگی ساکنان اینواحدهاست. تجربه کشورهای مختلف نشان داده که تمرکز صرف بر کمیت و چشمپوشی از کیفیت در بلندمدت بهشکلگیری محلههایی با تراکم بالا و زیرساخت ناکافی میانجامد که خود منشأ مسائل اجتماعی جدید میشوند. شکاف میان رویکرد کالبدی و نگاه اجتماعی بهمسکن نشانهای از فقدان یکسیاست جامع و آیندهنگر در اینحوزه است.
تمرکز سرمایه در پایتخت و تعمیق واگرایی منطقهای
آمارهای صدور پروانه ساختمانی در سال۱۴۰۴ نشان میدهد که تهران بار دیگر بهکانون توجه سازندگان تبدیل شده است. رشد محسوس صدور مجوزها در پایتخت نسبتبه میانگین کشوری بیانگر آن است که سرمایهگذاران در شرایط نااطمینانی بازار تهران را امنتر و نقدشوندهتر ارزیابی میکنند. اینتمرکز البته بهمعنای رونق فراگیر نبوده بلکه بیشتر تلاشی برای کاهش ریسک در محیطی بیثبات است. درمقابل بسیاری از شهرهای کوچکتر با رکود عمیقتری مواجه شدند و کمبود منابع مالی پروژههای نیمهتمام را افزایش داده است. نتیجه اینروند تعمیق شکاف منطقهای و تقویت جریان مهاجرت بهپایتخت است؛ چرخهای که خود فشار مضاعفی بر بازار مسکن تهران وارد کرده و بحران را در مقیاس بزرگتری بازتولید میکند.
بازار دوپاره و غلبه تقاضای سرمایهای
ساختار کنونی بازار مسکن بیشاز هرزمان دیگری دوپاره شده است. در یکسو تقاضای مصرفی قرار دارد که بهدلیل کاهش مستمر قدرت خرید عملا از میدان رقابت کنار رفته و بهبازار اجاره یا واحدهای کوچک رانده شده است. درسوی دیگر تقاضای سرمایهای حضور دارد که با هدف حفظ ارزش دارایی یا کسب سود ناشی از تورم وارد بازار میشود. اینعدم توازن سبب شده قیمتها نه براساس نیاز سکونتی بلکه بر پایه انتظارات تورمی و جریان نقدینگی شکل گیرد. درچنینشرایطی حتی افزایش تعداد پروانههای ساخت نیز الزاما بهمعنای بهبود دسترسی خانوارها بهمسکن نیست زیرا بخشی از اینعرضه بهسمت واحدهای لوکس یا سرمایهای هدایت میشود که تناسبی با نیاز واقعی جامعه ندارد.
کاهش کارآمدی سیاستهای حمایتی
در سالهای اخیر طرحهای متعددی با هدف حمایت از اقشار متوسط و کمدرآمد معرفی شده اما اغلب بهدلیل کمبود منابع، بوروکراسی پیچیده و بیثباتی تصمیمات نتوانستند اثرگذاری پایدار داشته باشند. تسهیلات بانکی با نرخهای بالا و اقساط سنگین عملا از توان بازپرداخت بسیاری از خانوارها خارج است و پروژههای حمایتی نیز بهدلیل طولانیشدن فرآیند اجرا پاسخگوی نیاز فوری بازار نیستند. در غیاب یکنظام تامین مالی کارآمد و پایدار شکاف میان عرضهوتقاضا عمیقتر شده و اعتماد عمومی بهسیاستگذار کاهش یافته است. اینکاهش اعتماد خود بهعاملی بازدارنده برای سرمایهگذاری مولد تبدیل شده و چرخه رکود تورمی را تشدید کرده است.
پیامدهای اجتماعی و روانی زیست فشرده
کوچکشدن متراژ و افزایش تراکم سکونت تنها یکمساله فنی نیست بلکه تبعات اجتماعی و روانی گستردهای دارد. زندگی در فضاهای محدود بهویژه برای خانوارهای دارای فرزند میتواند بهافزایش تنشهای درونخانوادگی، کاهش تمرکز و افت کیفیت آموزش کودکان منجر شود. نبود فضاهای عمومی و خدمات شهری متناسب با رشد جمعیت فشار مضاعفی بر زیرساختهای شهری وارد میکند. در بلندمدت چنین شرایطی میتواند بهکاهش سرمایه اجتماعی، افزایش احساس نابرابری و شکلگیری شکافهای عمیقتر طبقاتی بیانجامد. بنابراین بحران مسکن تنها یکچالش اقتصادی نبوده بلکه مسالهای چندبعدی است که آینده اجتماعی شهرها را نیز تحت تاثیر قرار میدهد.
الزامات بازتعریف سیاست مسکن
برونرفت از وضعیت کنونی نیازمند بازتعریف اساسی در سیاستگذاری است. افزایش پایدار درآمد واقعی خانوارها، اصلاح نظام مالیاتی بهمنظور کاهش انگیزههای سوداگری، توسعه ابزارهای نوین تامین مالی و تسهیل فرآیندهای اداری ساختوساز از جمله اقداماتی است که میتواند تعادل را بهبازار بازگرداند. توجه بهکیفیت پروژهها و توزیع متوازن سرمایه در مناطق مختلف کشور برای جلوگیری از تمرکز بیشاز حد در پایتخت ضروری است. بدون چنین اصلاحاتی هرگونه راهکار کوتاهمدت صرفا نقش مُسکن را ایفا خواهد کرد و بحران در شکلهای جدیدتری بروز خواهد یافت.
چشمانداز پیشروی بازار مسکن
چشمانداز بازار مسکن در صورت تداوم روندهای کنونی حاکی از تثبیت یکالگوی نابرابر و حداقلی است؛ الگویی که در آن خانهدارشدن برای بخش بزرگی از جامعه بهرویایی دوردست بدل میشود و سکونت در واحدهای کوچک یا حاشیهای بهوضعیت غالب تبدیل خواهد شد. اگر سیاستگذاری بهسمت تقویت قدرت خرید، افزایش عرضه استاندارد و مهار انتظارات تورمی حرکت نکند تمرکز سرمایه در تهران تشدید و رکود در سایر مناطق عمیقتر خواهد شد. بااینحال درصورت اتخاذ اصلاحات ساختاری و ایجاد ثبات اقتصادی میتوان انتظار داشت که طی چندسال آینده تعادل نسبی بهبازار بازگردد و شکاف میان درآمد و قیمت مسکن تاحدی کاهش یابد. آینده اینبازار بیشاز هرزمان دیگری بهکیفیت تصمیمات امروز وابسته است؛ تصمیماتی که یا مسیر بازسازی رفاه شهری را هموار میکند یا بهتداوم چرخه فرساینده کنونی میانجامد.
