گرفتاری مسکن میان اقتصاد دستوری و منطق بازار
جهان صنعت– امروزه بازار مسکن از ایفای نقش پیشران در رشد اقتصادی بازمانده است؛ بازاری که خود به منشأ نااطمینانی، تورم و نماد رکود اقتصادی تبدیل شده است. آمار متوسط صدور پروانههای ساختمانی که در سالهای گذشته به حدود ۳۵۰تا۴۰۰هزارواحد در سال رسیده بهروشنی نشان میدهد ظرفیت تولید مسکن کشور بهشدت کاهش یافته و فاصله معناداری با نیاز واقعی جامعه پیدا کرده است. این وضعیت در حالی رقم خورده که طی همین سالها دولتها با هدف کنترل قیمت و ساماندهی بازار مداخلات گسترده و بعضا مستقیم در حوزه ساختوساز، زمین، تسهیلات و قیمتگذاری داشتند؛ مداخلاتی که در عمل نهتنها به بهبود شرایط منجر نشده بلکه انگیزه سرمایهگذاری بخش خصوصی را تضعیف و چرخه تولید مسکن را مختل کرده است.
کاهش انگیزه سرمایهگذاری در سایه تصدیگری دولت
یکی از مهمترین پیامدهای حضور پررنگ و تصدیگرایانه دولت در بازار مسکن کاهش جذابیت اقتصادی این بخش برای سرمایهگذاران خصوصی است. زمانی که دولت خود را بهعنوان بازیگر اصلی تولید مسکن معرفی میکند با تعیین دستوری قیمت، مداخله در تخصیص زمین و اعمال محدودیتهای متعدد در فرآیند ساختوساز عملا ریسک فعالیت در این بازار را افزایش میدهد. بخش خصوصی که براساس منطق سود، پیشبینیپذیری و ثبات تصمیمگیری میکند در چنین فضایی ترجیح میدهد سرمایه خود را به بازارهای موازی یا غیرمولد منتقل کند. نتیجه این روند افت صدور پروانههای ساختمانی، کاهش حجم پروژههای جدید و تضعیف پیشران ساختوساز در اقتصاد ملی بوده؛ مسالهای که آثار آن امروز بهصورت کمبود مزمن عرضه مسکن نمایان شده است.
انباشت نقدینگی و ریشههای تورم مسکن
درکنار مداخلات مستقیم دولت در حوزه تولید سیاستهای پولی و مالی دولتهای پیشین نیز نقش مهمی در شکلگیری تورم مزمن در بازار مسکن داشتند. ورود حجم بالای نقدینگی به اقتصاد بدون هدایت هدفمند به سمت تولید باعث شد بازار مسکن به یکی از اصلیترین مقاصد جذب سرمایههای سرگردان تبدیل شود. در دورههایی که دولتها با سیاستهای انبساطی رشد نقدینگی را تشدید کردند قیمت زمین و مسکن با جهشهای پیدرپی مواجه شد و تورمی ساختاری در این بازار شکل گرفت. بخش قابلتوجهی از تورم کنونی مسکن ریشه در همان دورهها دارد؛ تورمی که نه حاصل کمبود زمین بلکه نتیجه سیاستگذاری ناپایدار و مداخلهگرانه دولت در اقتصاد کلان و بازار داراییهاست.
تولیدکنندگان در تنگنای افزایش هزینه ساخت
بازار مسکن امروز در شرایطی قرار گرفته که هزینههای تولید بهصورت بیسابقهای افزایش یافته است. رشد قیمت مصالح ساختمانی، افزایش دستمزد نیروی کار، بالارفتن نرخ خدمات مهندسی و جهش قیمت زمین مجموعا هزینه تمامشده ساخت مسکن را به سطوحی رسانده که حاشیه سود سازندگان را بهشدت کاهش داده است. در بسیاری از پروژهها قیمت فروش واحدهای مسکونی تقریبا همتراز با قیمت تمامشده تولید است؛ موضوعی که زنگ خطر جدی برای آینده بخش تولید مسکن بهشمار میرود. زمانیکه سازنده چشمانداز سودآوری معقولی پیشروی خود نبیند طبیعی است که از ورود به پروژههای جدید اجتناب کند و این مساله به کاهش بیشتر عرضه دامن بزند.
عرضه قطرهچکانی در برابر انباشتگی شدید تقاضا
یکی از ویژگیهای ساختاری بازار مسکن ایران انباشت تقاضای برآوردهنشده طی سالهای متمادی است. رشد جمعیت شهری، افزایش تعداد خانوارها، کاهش بعد خانوار و فرسودگی بخش قابلتوجهی از واحدهای موجود همه نیاز مستمر به تولید مسکن جدید را ایجاد کردند. با این حال کاهش تولید در سالهای گذشته باعث شده شکاف عمیقی میان عرضهوتقاضا شکل بگیرد. این عدم تعادل حتی در دورههای رکود معاملاتی نیز مانع از کاهش معنادار قیمتها شده و بازار را در وضعیتی شکننده قرار داده است. در چنین شرایطی هر شوک اقتصادی یا افزایش نقدینگی میتواند به جهش قیمتی جدید منجر شود؛ چرخهای که مستقیما از ضعف سیاستهای عرضهمحور نشأت میگیرد.
تجربه ناکام دولتیسازی در مسکن
تجربه سالهای گذشته نشان داده که دولتیسازی در بخش مسکن بهجای حل مساله خود به بخشی از مشکل تبدیل شده است. پروژههای بزرگ دولتی بهدلیل محدودیت منابع مالی، بوروکراسی پیچیده، ضعف مدیریت و نبود مشارکت واقعی بخش خصوصی اغلب با تاخیر، افزایش هزینه و کیفیت پایین اجرا شدند. علاوه بر این تمرکز دولت بر ساخت مستقیم مسکن، منابع و انرژی سیاستگذار را از وظیفه اصلی خود یعنی تنظیمگری، سیاستگذاری و ایجاد بستر مناسب برای فعالیت بخش خصوصی منحرف کرده است. نتیجه این رویکرد نه افزایش پایدار عرضه بلکه تشدید ناکارآمدی و بیاعتمادی در بازار بوده است.
ضرورت بازتعریف نقش دولت در بازار مسکن
کارشناسان و فعالان بخش مسکن بر این باورند که خروج از بحران فعلی مستلزم بازتعریف جدی نقش دولت در بازار مسکن و ساختمان است. دولت باید از تصدیگری فاصله بگیرد و به جای آن نقش تسهیلگر و تنظیمگر را ایفا کند. ایجاد ثبات در سیاستهای اقتصادی، شفافسازی قوانین، کاهش بوروکراسی صدور مجوزها، اصلاح نظام مالیاتی و فراهمسازی دسترسی پایدار به تسهیلات مالی ازجمله اقداماتی است که میتواند انگیزه سرمایهگذاری بخش خصوصی را احیا کند. بدون مشارکت فعال بخش خصوصی هیچبرنامهای برای افزایش تولید مسکن به نتیجه نخواهد رسید.
پیوند اقتصاد مسکن با رشد اقتصادی
بخش مسکن بهدلیل پیوند گسترده با صنایع بالادستی و پاییندستی نقش مهمی در رشد اقتصادی و اشتغال دارد. رکود در این بخش بهسرعت به سایر حوزهها سرایت میکند و نرخ بیکاری و کاهش تولید را در پی دارد. در مقابل رونق پایدار ساختوساز میتواند موتور محرک اقتصاد باشد اما این رونق تنها زمانی محقق میشود که قواعد بازار براساس منطق اقتصادی عمل کرده و دولت از مداخلات غیرضروری و دستوری پرهیز کند. تجربه کشورهای مختلف نشان میدهد که تنظیم هوشمندانه بازار نه دخالت مستقیم در تولید بلکه مسیر موفق مدیریت بخش مسکن است.
هشدار نسبتبه آینده تولید مسکن
ادامه روند فعلی بهمعنای تعمیق بحران عرضه و تشدید فشار بر خانوارها خواهد بود. اگر سیاستهای کنونی اصلاح نشود کاهش تولید مسکن به یک بحران مزمن تبدیل میشود که پیامدهای اجتماعی، اقتصادی و حتی امنیتی بهدنبال خواهد داشت. افزایش سهم هزینه مسکن در سبد خانوار، گسترش حاشیهنشینی و کاهش کیفیت زندگی تنها بخشی از نتایج این وضعیت است. اینشرایط هشداری جدی برای سیاستگذاران است که نشان میدهد زمان تجدیدنظر در رویکردهای مداخلهگرانه فرارسیده است.
امروزه بازار مسکن ایران بیشاز هرزمان دیگری نیازمند اصلاحات ساختاری و بازگشت به منطق اقتصاد است. کاهش تصدیگری دولت، تقویت نقش بخش خصوصی، کنترل پایدار نقدینگی و تمرکز بر سیاستهای عرضهمحور میتواند مسیر خروج از بحران را هموار کند. بدون این اصلاحات هرگونه مداخله مقطعی یا طرحهای نمایشی تنها بهتعویقانداختن بحران خواهد بود. آینده مسکن در گرو تصمیمهای امروز سیاستگذاران است؛ تصمیمهایی که اگر با نگاه اقتصادی و واقعبینانه اتخاذ نشود هزینههای سنگینی را به جامعه تحمیل خواهد کرد.
سخن پایانی
برآیند تحولات چندسال اخیر در بازار مسکن نشان میدهد که بحران کنونی بیش از آنکه حاصل کمبود منابع فیزیکی یا ظرفیت فنی باشد محصول تداوم یک الگوی سیاستگذاری نادرست و پرهزینه است؛ الگویی که در آن دولت با جایگزین شدن بهجای بازار نهتنها کارکردهای طبیعی بخش خصوصی را مختل کرده بلکه خود نیز بهدلیل محدودیت منابع، ناکارآمدی اجرایی و بیثباتی تصمیمگیری از ایفای نقش موثر بازمانده است.
کاهش پیوسته صدور پروانههای ساختمانی، افت سرمایهگذاری مولد، همسطحشدن قیمت فروش با بهای تمامشده تولید و تشدید شکاف عرضهوتقاضا همگی نشانههایی از فرسایش بنیانهای اقتصادی بخش مسکن هستند؛ وضعیتی که در صورت تداوم میتواند بازار را وارد مرحلهای از «رکود تورمی ساختاری» کند که خروج از آن بسیار پرهزینهتر از اصلاح امروز خواهد بود.
در چنین شرایطی بازگشت به منطق اقتصاد مستلزم پذیرش این واقعیت است که دولت نه سازنده موفق مسکن بوده و نه میتواند جایگزین انگیزه سرمایهگذاری بخش خصوصی شود. نقش دولت باید به تنظیم قواعد پایدار، مهار نااطمینانیهای کلان، کنترل ریشهای نقدینگی و کاهش ریسکهای نهادی محدود شود. تنها در این صورت است که تولید مسکن از وضعیت تدافعی خارج شده و میتواند بار دیگر بهعنوان یک فعالیت اقتصادی پایدار، قابل پیشبینی و جذاب برای سرمایهگذاران عمل کند؛ مسیری که اگر امروز آغاز نشود بحران مسکن فردا دیگر صرفا یکمساله اقتصادی نخواهد بود بلکه به چالشی عمیق در ساختار اجتماعی و توسعهای کشور تبدیل خواهد شد.
