20 - 05 - 2020
کسری عرضه ۳۰۰ هزار واحدی
نامتعادل بودن عرضه و تقاضا به واسطه عمل نکردن دولت به تعهدات خود در زمینه ساخت مسکن و حضور تقاضاهای سرمایهای در این بازار منجر به رشد ۳۸۴ درصدی قیمت مسکن در شش سال گذشته شده است. بازار مسکن در شش سال گذشته شرایط مطلوبی را تجربه نکرده است.
میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در کلانشهر تهران از ۲/۳ میلیون تومان در فروردین ماه ۹۲ به ۵/۱۵ میلیون تومان در فروردین سال جاری رسیده و شاهد رشد نجومی ۳۸۴ درصدی بوده است.
این در حالی است که هر مترمربع واحد مسکونی کلانشهر تهران در فروردین ۹۹ در بالاترین قیمت با رقم ۳۳ میلیون تومان و در کمترین قیمت با رقم هشت میلیون تومان معامله شده است.
خروج تقاضای سوداگرانه با اخذ مالیاتهای تنظیمی
توجه به افزایش قیمتها در حوزه زمین و مسکن، این سوال را به ذهن متواتر میکند که آیا سامان دادن به این بازار در شرایط فعلی ممکن است؟ برای پاسخ به سوال، ابتدا باید دلایل افزایش قیمت نجومی سالهای اخیر بررسی شود.
در اینباره محمد حمیدزاده، کارشناس حوزه اقتصاد و مسکن با اشاره به حضور ۷۰ درصدی تقاضاهای سرمایهای در حوزه مسکن عنوان کرد: «حضور تقاضاهای سرمایهای در بازار مسکن منجر میشود که رفتار این بازار مشابه رفتار سایر بازارهای سرمایهای نظیر ارز و طلا، از حضور سوداگران و سفتهبازان تاثیر بپذیرد.»
این کارشناس حوزه اقتصاد مسکن در بیان دلایل سرمایهای شدن بازار مسکن، عنوان کرد: «یکی از رویکردهایی که از ابتدای دولت اصلاحات در کشور مورد توجه قرار گرفت، استفاده از بازار زمین و مسکن به منظور جذب نقدینگی و جلوگیری از تورم سایر کالاها بود. رویکرد یادشده منجر به جهتگیری تقاضاهای سرمایه به سمت بازار مسکن شد و مقدمات حضور سوداگران و افزایش قیمتهای نجومی را فراهم کرد.
اتخاذ سیاست جهتدهی سرمایه به سمت بازار مسکن فارغ از اهمیت هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار مورد بهرهبرداری قرار گرفت و شرایط را به منظور افزایش قیمت مسکن و ایجاد فشار مضاعف به خانوارهای کشور مهیا ساخت.»
تعادل عرضه و تقاضا به کمک تولید انبوه مسکن
سامان دادن بازار مسکن در شرایط فعلی نیازمند اتخاذ سیاستهای تنظیم بازار و مهیا کردن شرایط به منظور خروج سوداگران از بازار مسکن است. در همین رابطه مقداد همتی، کارشناس اقتصادی و مشاور وزیر راهوشهرسازی در دولتهای نهم و دهم در بیان راهکارهای خروج تقاضاهای سرمایهای از بازار مسکن گفت: «سود ناشی از فعالیتهای سوداگرانه منجر به جذابیت بازار مسکن برای دلالان حوزه اقتصاد است. در شرایطی که دولت با استفاده از ابزار مالیاتهای تنظیمی حاشیه سود بدون ریسک این حوزه را تحت تاثیر قرار ندهد، نمیتوان خروج تقاضاهای سرمایهای این حوزه و سامان گرفتن بازار را انتظار داشت.»
مشاور سابق وزیر راهوشهرسازی با اشاره به مراحل تصویب مالیاتهای تنظیمی موثر در حوزه مسکن نظیر مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر خانههای خالی، اظهار داشت: «مالیات بر خانههای خالی، سال ۹۴ در مجلس شورای اسلامی به تصویب رسید و تاکنون به علت مهیا نشدن شرایط فعالیت سامانه املاک و اسکان از سوداگران اخذ نشده است، از طرفی مالیات بر عایدی سرمایه بخش مسکن نیز در دستور کار وزارت اقتصاد قرار گرفته و تحت عنوان لایحه اصلاح قوانین مالیات مستقیم پیگیری میشود.» همتی در بیان دیگر راهکارهای پایدار سامان دادن به حوزه مسکن افزود: «در حال حاضر تولید واحدهای مسکونی در کشور، تطبیقی با نیاز به مسکن ندارد. به استناد طرح جامع مسکن، این بازار نیاز به تولید یک میلیون واحد مسکونی در سال دارد اما در سالهای اخیر تولید مسکن کمتر از ۳۰ درصد این نیاز بوده است. بنابراین افزایش تولید مسکن و پوشش تقاضا منجر به بهبود شرایط بازار خواهد شد.»
بررسی شرایط حاکم بر بازار مسکن مشخص میکند، تولید واحد مسکونی به منظور ایجاد تعادل بین عرضه و تقاضا و اخذ مالیاتهای تنظیمی برای خروج تقاضاهای سرمایهای دو بال سامان دادن به بازار مسکن و تسهیل صاحبخانه شدن مردم به حساب میآید.
کمبود عرضه ۳۰۰ هزار واحد مسکونی
یک کارشناس دیگر نیز با تاکید بر ضرورت توجه به تامین مسکن گروههای مشهور به «خانهاولیها»، گفت: آمارها از ثبت سالانه بیش از ۶۰۰ هزار ازدواج در کشور حکایت دارد، در حالی که بررسیهای صورت گرفته نشان میدهد سالانه به طور میانگین حدود ۳۰۰ تا ۳۵۰ هزار واحد مسکونی جدید در کشور ساخته میشود. مقایسه این آمارها، کمبود حدود ۳۰۰ هزار واحد مسکونی برای پاسخ به تقاضاهای جدید را نشان میدهد.
محمد گلابکش خانهاولیها را از جمله متقاضیان واقعی مسکن توصیف و ساخت واحدهای مسکونی کوچکمتراژ را راهکار تامین مسکن برای این قشر عنوان کرد و گفت: اطلاعات به دست آمده نشان میدهد که خانهاولیها سهمی از حدود ۷۵ درصد معاملات بازار مسکن در بخش واحدهای مسکونی کوچکمتراژ ندارند و دلالان و سفتهبازان هستند که نقش اصلی را در این بخش ایفا میکنند.
به گفته وی، در صورتی که تقاضای نهفته در بخش واحدهای مسکونی کوچکمتراژ پاسخ داده شود، بدون شک سهم قابل توجهی از معاملات بازار مسکن به این واحدها اختصاص خواهد یافت. گلابکش، به نقش تسهیلات خرید مسکن به منظور پاسخ به تقاضای نهفته در بخش واحدهای مسکونی کوچکمتراژ اشاره کرد و گفت: تورم بالای قیمت مسکن در سالهای اخیر باعث شده تا قدرت پوشش تسهیلات خرید مسکن به شدت کاهش یابد و عملاً کارکرد خود را از دست دهد. وی متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران را حدود ۱۵ میلیون تومان عنوان کرد و گفت: مقایسه قیمت هر مترمربع واحد مسکونی با اعداد و ارقام تسهیلات صندوق پسانداز مسکن یکم نشان میدهد، متقاضیان خرید واحد مسکونی در شهر تهران با تسهیلات ۱۶۰ میلیونی امکان خرید حدود ۱۱ مترمربع و با تسهیلات ۲۴۰ میلیونی حدود ۱۶ مترمربع واحد مسکونی میتوانند بخرند و به همین دلیل تسهیلات صندوق یادشده عملاً کارکرد خود را از دست داده است.
این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: بررسی آمار و ارقام نشان میدهد، گروههای خانهاولی با وضعیت موجود بازار مسکن، عملاً سهمی از این بازار به خصوص در شهر تهران ندارند و رقابت با سرمایهگذاران یا متقاضیان جابهجایی مسکن، برایشان امکانپذیر نیست.
لطفاً براي ارسال دیدگاه، ابتدا وارد حساب كاربري خود بشويد