چالش نقدشوندگی پایین املاک
جهان صنعت– نقدشوندگی، یکی از بنیادیترین معیارهای سلامت هر یک از بازارهای اقتصادی است و در بازار املاک نیز نقش تعیینکنندهای در چرخه سرمایهگذاری، ساختوساز و عرضه ایفا میکند. هرچه سرعت تبدیل دارایی به نقدینگی بیشتر باشد، انگیزه سرمایهگذاران برای ورود به آن بازار و تامین مالی پروژههای جدید افزایش مییابد اما زمانی که روند خریدوفروش به کندی میگراید، فاصله میان عرضه و تقاضا گستردهتر میشود و سرمایهها در داراییهای غیرقابل چرخش گیر میافتد. در سالهای اخیر، بازار مسکن ایران بیش از همیشه با کاهش شدید نقدشوندگی مواجه شده است؛ کاهش جذابیت معاملات نسبت به دورههای گذشته، طولانیتر شدن فرآیند فروش ملک، افزایش شکاف قیمتی میان تصمیم فروشندگان و قدرت خرید خریداران و سهم ناچیز معاملات مصرفی، همگی نشاندهنده انجماد نسبی سرمایه در بخش مسکن است. در چنین شرایطی، دارایی ملکی به جای آنکه ابزاری برای سرمایهگذاری مولد باشد، عملا به یک دارایی غیرنقد و کمگردش تبدیل شده که توان تحریک ساختوساز را نیز تحتالشعاع قرار میدهد.
چند عامل پنهان اما اثرگذار
کاهش نقدشوندگی تنها یک پیامد ساده رکود نیست بلکه نتیجه زنجیرهای از ناهماهنگیهای اقتصادی و ساختاری است که بر یکدیگر اثر گذاشتهاند.
نخستین عامل، رشد شدید قیمت مسکن در سالهای پیاپی است که قدرت خرید خانوارها را به شدت تضعیف کرده و بخش عمدهای از متقاضیان مصرفی را از بازار حذف کرده است. زمانی که قیمت از توان خرید فاصله میگیرد، خودبهخود تعداد معاملات کاهش مییابد و بازار در وضعیت انتظار فرو میرود. از سوی دیگر جهشهای تورمی باعث شده فروشندگان نیز در مواجهه با عدم اطمینان به آینده قیمتها، تمایلی به فروش نداشته باشند و معامله را به زمان دیگری موکول کنند. این رفتار انتظاری، نقدشوندگی را بیش از پیش کاهش میدهد.
عامل دوم، افزایش هزینه ساخت و نوسان شدید قیمت مصالح ساختمانی است که موجب شده سازندگان نتوانند پروژهها را بهموقع و با قیمتهای قابل پیشبینی تکمیل کنند. زمانی که سازنده هزینههای نهایی پروژه را نمیداند، فروش پیش از تکمیل دشوار میشود و همین امر جریان نقدینگی را مختل میکند.
عامل سوم، سیاستهای ناکارآمد اعتباری است که نتوانسته نقش محرک را برای خریداران و سازندگان ایفا کند. وامهای خرید مسکن چه از نظر مبلغ و چه از نظر نرخ بهره، نمیتوانند شکاف میان قیمت ملک و قدرت خرید را پر کنند، در نتیجه نه فروشندگان به فروش ترغیب میشوند و نه خریداران قدرت خرید دارند.
انباشتگی تقاضا در بازاری که توان پاسخگویی ندارد
در ظاهر، بازار مسکن ایران با انباشت تقاضا مواجه است؛ تقاضایی که جنبه مصرفی دارد و عمدتا از سوی خانوارهای جوان و مستاجر شکل میگیرد اما در نبود نقدشوندگی، این تقاضای بالقوه نمیتواند به تقاضای بالفعل تبدیل شود. تقاضای انباشته مانند آب ذخیره شده پشت سد است اما اگر مسیر عبور باز نباشد، این حجم بالا هیچ نقشی در رونق بازار نخواهد داشت. در بازار املاک، مسیر عبور همان نقدشوندگی و امکان تبدیل تقاضا به معامله است. کاهش نقدشوندگی باعث شده حجم بالایی از تقاضا تنها در آمارها وجود داشته باشد، نه در معاملات واقعی.
از سوی دیگر این انباشت تقاضا هنگامی که با عرضه ناکافی مواجه میشود، آینده بازار را نگرانکنندهتر میکند. عرضه مسکن در سالهای اخیر بسیار کمتر از میزان مورد نیاز بوده و این شکاف به صورت مزمن افزایش یافته است. در چنین شرایطی حتی اگر روند معاملات تا حدی بهبود یابد بازهم بخش ساختوساز توان جبران عقبماندگی سالهای گذشته را ندارد. نتیجه این وضعیت، تشدید فشار قیمتی در دورههای رونق و عمیقتر شدن رکود در دورههای افت بازار است؛ چرخهای معیوب که به واسطه نبود نقدشوندگی بیش از پیش پیچیده شده است.
تاثیر نقدشوندگی پایین بر رفتار سرمایهگذاران و سازندگان
یکی از اصلیترین تبعات کاهش نقدشوندگی، تغییر رفتار سرمایهگذاران است. در بازاری که تبدیل ملک به پول نقد زمانبر و پرریسک شده، جذابیت سرمایهگذاری در پروژههای ساختوساز کاهش مییابد. سازندگان و سرمایهگذاران خصوصی که موتور اصلی تولید مسکن محسوب میشوند، زمانی وارد پروژههای جدید میشوند که مطمئن باشند امکان فروش واحدها در مرحله پیشفروش یا پس از تکمیل وجود دارد اما زمانی که بازار در رکود معاملاتی فرو میرود، دوره بازگشت سرمایه طولانیتر میشود و سازندگان ترجیح میدهند سرمایه خود را در حوزههای دیگر یا در داراییهای نقدتر به کار بگیرند.
کاهش سرعت فروش پروژهها تنها سرمایهگذاران جدید را از بازار دور نمیکند بلکه حتی برای سازندگان فعال نیز هزینههای مالی سنگینی ایجاد میکند. پروژههایی که با وام بانکی یا سرمایه گردشی پیش میروند، در صورت نبود نقدشوندگی دچار وقفه میشوند، نرخ سود انباشته افزایش مییابد و هزینه تمام شده پروژه بهشدت بالا میرود. این افزایش هزینه در نهایت بر قیمت فروش واحدها منتقل میشود و خود عاملی برای تشدید رکود معاملاتی خواهد بود.
کاهش عرضه مسکن؛ پیامد مستقیم انجماد بازار
بازار ساختوساز بهشدت وابسته به گردش پول است. برخلاف بسیاری از صنایع، در بخش مسکن جریان نقدی معمولا از سمت خریداران یا پیشخریداران تامین میشود. بنابراین هرچه معاملات کندتر شود، توان سازندگان برای آغاز پروژههای جدید نیز کاهش مییابد. نقدشوندگی پایین مانند قفل شدن جریان خون در رگهای اقتصاد عمل میکند؛ وقتی خون به مقصد نرسد، ساختار تضعیف میشود. سازندگان نهتنها توان تامین مالی پروژههای جدید را از دست میدهند بلکه حتی برای تکمیل پروژههای نیمهتمام نیز با چالش مواجه میشوند. به همین دلیل در سالهای اخیر تعداد پروژههای رها شده یا نیمهکاره افزایش یافته و بخشی از ظرفیت ساختوساز کشور بلااستفاده مانده است.
این چرخه معیوب در نهایت باعث کاهش عرضه مسکن در بازار میشود. کاهش عرضه نیز به نوبه خود شکاف میان عرضه و تقاضا را بزرگتر میکند و فشار قیمتی را افزایش میدهد. در واقع، بازار مسکن گرفتار وضعیت پارادوکسیکالی شده است: تقاضای واقعی زیاد، عرضه کم اما معاملات اندک. این تناقض زمانی رخ میدهد که مزیت سرمایهگذاری از بازار مسکن گرفته میشود و نقدشوندگی به پایینترین سطح خود میرسد.
نقدشوندگی پایین و رکود تورمی در بخش مسکن
بازار مسکن در ایران در شرایطی قرار دارد که همزمان با رکود در معاملات، شاهد تورم در قیمتهاست؛ وضعیتی که در اقتصاد از آن با عنوان «رکود تورمی» یاد میشود. یکی از محرکهای اصلی این رکود تورمی، کاهش نقدشوندگی است. هنگامی که سرعت گردش معاملات پایین بیاید و عرضه نیز کاهش یابد، قیمت مسکن متناسب با فشارهای تورمی عمومی و رشد هزینههای تولید افزایش مییابد اما حجم معاملات بالا نمیرود. نتیجه این است که قیمتها رشد میکنند بدون اینکه این رشد نشانه رونق باشد. این وضعیت نهتنها به ضرر مصرفکنندگان است بلکه به ضرر تولیدکنندگان و سازندگان نیز هست؛ زیرا سود ناشی از افزایش قیمت، عملا محقق نمیشود و در بسیاری موارد تنها روی کاغذ باقی میماند.
از سوی دیگر رکود تورمی باعث کاهش اعتماد سرمایهگذاران میشود. سازندگان با مشاهده اینکه رشد قیمتها موجب افزایش سرعت فروش نمیشود بلکه تنها فشار بیشتری بر خریداران وارد میکند، ترجیح میدهند وارد پروژههای جدید نشوند. بنابراین نقدشوندگی پایین بهصورت غیرمستقیم موتور تورم را نیز روشن نگه میدارد، در حالی که تولید را بهشدت کاهش میدهد.
اثر نقدشوندگی بر هزینه فرصت و تصمیمگیری سرمایهگذاران
نقدشوندگی پایین هزینه فرصت سرمایهگذاری در بخش مسکن را افزایش میدهد. هنگامی که بازگشت سرمایه طولانی شود و عدم قطعیت بالا برود، سرمایهگذار بهطور طبیعی به سمت داراییهایی با نقدشوندگی بالا و ریسک کمتر حرکت میکند. برخی سرمایهها به بازارهای مالی منتقل میشود، برخی وارد بازارهای نوظهورتر مانند استارتآپها یا ارزهای دیجیتال میشود و برخی نیز در بانکها سپردهگذاری میشود. خروج سرمایه از بازار مسکن به معنای کاهش سرمایه در گردش در بخش ساختوساز است؛ بخشی که بهشدت نیازمند منابع مالی گسترده است.
از سوی دیگر سرمایهگذاری در مسکن به دلیل ماهیت فیزیکی و زمانبر بودن آن، نیازمند اعتماد بلندمدت است. زمانی که بازار در رکود قرار دارد و فروشها به سختی انجام میشود سازندگان نمیتوانند برنامهریزی بلندمدت داشته باشند حتی پروژههایی که قبلا شروع شدهاند، ممکن است با وقفه مواجه شوند یا بهصورت نیمهتمام رها شوند. این وضعیت هزینه فرصت را بهشدت افزایش میدهد و بازار مسکن را بیشتر در چرخه رکود گرفتار میکند.
تاثیر کاهش نقدشوندگی بر قیمت تمام شده ساخت
یکی از تبعات مهم نقدشوندگی پایین، افزایش هزینه تولید مسکن است. پروژههای ساختمانی معمولا با زمانبندی مشخصی طراحی میشوند اما زمانی که جریان نقدی مختل میشود و فروش واحدها با تاخیر مواجه میگردد، پروژهها دچار وقفه میشوند. این وقفهها هزینههای مالی، هزینههای مدیریتی و هزینههای عملیاتی پروژه را افزایش میدهد. از طرفی، تغییرات مداوم قیمت مصالح ساختمانی و نوسانات ارزی باعث میشود هزینه نهایی پروژه از تخمین اولیه بسیار بیشتر شود. سازنده برای جبران این افزایش هزینهها مجبور است قیمت واحدها را افزایش دهد و این افزایش قیمت نهایتا به کاهش قدرت خرید و تعمیق رکود معاملاتی منجر میشود. به این ترتیب، نقدشوندگی پایین با یک اثر دومینویی، کل ساختار هزینهای بازار مسکن را دچار اختلال میکند.
چگونگی تهدید شدن آینده ساختوساز
اگر روند کاهش نقدشوندگی ادامه یابد، بازار مسکن با بحران عرضه در سالهای آینده مواجه خواهد شد. سازندگان در شرایط فعلی تنها در پروژههایی سرمایهگذاری میکنند که ریسک کمتری داشته باشد یا براساس قراردادهای فروش بلندمدت تضمین شده اجرا شود. این موضوع به کاهش تنوع پروژهها، کاهش تعداد پروژههای بزرگمقیاس و کاهش ابتکار عمل سازندگان منجر خواهد شد. از سوی دیگر کمبود عرضه امروز، در آینده با بازار بسیار پرتقاضاتر مواجه میشود؛ بازاری که جمعیت جوان بیشتری وارد چرخه تقاضا خواهد شد و فشار مضاعفی بر قیمتها وارد خواهد کرد.
بحران عرضه نهتنها مسکن مصرفی را تحتتاثیر قرار میدهد بلکه بازار اجاره را نیز دچار نوسانات شدید میکند. زمانی که عرضه جدید وارد بازار نشود، حجم واحدهای اجارهای نیز کاهش مییابد و همین امر به افزایش اجارهبها میانجامد. بنابراین کاهش نقدشوندگی، چرخه رکود ساختوساز را به شکل گستردهتری بر بازار مسکن و اقتصاد خانوار تحمیل میکند.
نقدشوندگی پایین، ریشه رکود امروز و بحران فردا
بازار مسکن ایران در یک دور باطل گرفتار شده است: رکود معاملاتی باعث کاهش نقدشوندگی شده، کاهش نقدشوندگی موجب افت سرمایهگذاری و ساختوساز شده و کاهش ساختوساز شکاف عرضهوتقاضا را افزایش داده است. این چرخه معیوب در صورتی که متوقف نشود، در سالهای آینده بحران عرضه و افزایش شدید قیمتها را به دنبال خواهد داشت. نقدشوندگی پایین نهتنها حجم معاملات را کاهش داده بلکه عملا ساختوساز را نیز فلج کرده و اقتصاد مسکن را در یک حالت انجماد مزمن قرار داده است.
برای خروج از این وضعیت، سیاستگذاران باید مجموعهای از اقدامات هماهنگ در حوزه اعتباری، مالیاتی، تسهیلگری اداری و تقویت سمت عرضه انجام دهند. بازگرداندن جریان نقدی به بازار تنها از طریق تحریک معاملات و افزایش قدرت خرید ممکن است. بدون نقدشوندگی، نه سازنده انگیزهای برای تولید دارد و نه تقاضا میتواند در بازار فعال شود. بنابراین احیای نقدشوندگی، اولین گام برای خروج از رکود و بازتعادلبخشی به بازار مسکن است.
