پیروزی زمین‌داران بر سازندگان مسکن
جهان صنعت– مسکن تهران در بستری از بی‌ثباتی اقتصادی، رشد تورم و اختلالات نهادی، مسیر صعودی قیمت را با قدرت ادامه می‌دهد. افزایش مداوم قیمت‌ها در این حوزه تنها نتیجه نوسانات لحظه‌ای بازار نیست بلکه حاصل برهم‌کنش پیچیده میان فشارهای تورمی، نااطمینانی‌های اقتصادی، موانع ساختاری در تولید و رانت‌های گسترده‌ای است که در فرآیند تخصیص زمین و صدور مجوزها رخنه کرده‌اند. به همین دلیل مساله مسکن در پایتخت نه صرفا یک چالش عمرانی یا شهری بلکه یک بحران عمیق اقتصادی با پیامدهای اجتماعی گسترده محسوب می‌شود. در فضای اقتصاد کلانی که نرخ تورم بالاست، مسکن نقشی متفاوت از یک کالای مصرفی پیدا می‌کند. برای بخش بزرگی از جامعه، خانه نه محلی برای سکونت بلکه سپری برای حفظ ارزش دارایی است. همین نگاه باعث شده سرمایه‌ای که می‌توانست به سمت فعالیت‌های مولد هدایت شود، به جای آن در بازار زمین و ساختمان پارک شده است. در نتیجه تقاضای سرمایه‌ای در برابر رشد محدود عرضه قرار می‌گیرد و قیمت‌ها با شتاب بیشتری بالا می‌روند. این روند حلقه‌ای معیوب ایجاد می‌کند: افزایش قیمت مسکن تقاضای سفته‌بازانه را تقویت می‌کند و این تقاضا به نوبه خود موجی جدید از گرانی به راه می‌اندازد.
افزایش هزینه ساخت و پیچیدگی‌های بوروکراتیک
افزون بر این تورم عمومی اقتصاد به طور مستقیم هزینه‌های ساخت را افزایش داده است. صعود قیمت مصالحی مانند فولاد، سیمان و تجهیزات ساختمانی از یک‌سو و رشد دستمزد نیروی کار از سوی دیگر، هزینه نهایی پروژه‌های عمرانی را سنگین‌تر کرده است. این افزایش هزینه ساخت، سازندگان را از ورود به پروژه‌های جدید محتاط‌تر کرده و تمایل آنان را برای سرمایه‌گذاری کاهش داده است در نتیجه عرضه جدید با آهنگی بسیار کندتر از نیاز بازار پیش می‌رود. از سوی دیگر نظام اداری و فرآیندهای پیچیده صدور جواز ساختمانی نیز به مانعی بزرگ در برابر تولید تبدیل شده است. زمان طولانی انتظار برای دریافت پروانه-که در برخی مناطق به نزدیک دو سال می‌رسد- نه‌تنها فرآیند شروع پروژه را به تاخیر می‌اندازد بلکه هزینه‌های مالی سرمایه‌گذار را افزایش می‌دهد. هر ماه توقف برای سازنده به معنای افزایش هزینه فرصت و هزینه تامین مالی است. این شرایط به کاهش جذابیت ساخت و در نهایت کاهش عرضه منجر می‌شود.
بحران اصلی؛ رانت‌جویی
در کنار این موانع ساختاری، رانت‌جویی در بازار زمین و ساخت‌وساز یکی از مهم‌ترین عواملی بوده که به تحریف قیمت‌ها منجر شده است. تغییر کاربری اراضی یا دستکاری در ضوابط تراکم شهری، هنگامی که در فضایی غیرشفاف و بدون نظارت دقیق انجام شود، سودهای بزرگی را بدون فعالیت تولیدی نصیب برخی افراد و گروه‌ها می‌کند. اطلاع زودهنگام از تغییرات طرح‌های شهری یا برخورداری از نفوذ در نهادهای تصمیم‌گیر می‌تواند ارزش یک قطعه زمین را چند برابر کند. به همین ترتیب واگذاری زمین‌های دولتی با قیمت‌هایی بسیار پایین‌تر از ارزش واقعی، نوعی انتقال ثروت عمومی به افراد خاص است؛ رخدادی که شکاف‌های اجتماعی را عمیق‌تر و امکان تامین مسکن برای اقشار متوسط و کم‌درآمد را دشوارتر می‌کند. رانت مالی نیز شکل دیگری از این اختلالات است. دسترسی به وام‌هایی با نرخ سود حقیقی بسیار پایین در شرایط تورمی به جای آنکه به مصرف‌کنندگان واقعی یا سازندگان حرفه‌ای برسد، اغلب نصیب سفته‌بازان می‌شود. کسانی که به منابع ارزان‌قیمت دسترسی دارند، با خرید و فروش زمین یا واحدهای پیش‌ساخته سودهای هنگفتی کسب می‌کنند و سطح عمومی قیمت‌ها را بالا می‌برند. در این میان فرمول‌گذاری عوارض تراکم و شیوه تعیین قیمت مجوزها نیز خود عاملی تقویت‌کننده برای رانت شده است. گاهی تغییرات ناگهانی در این فرمول‌ها باعث ایجاد موج‌های سفته‌بازانه در بازار زمین می‌گردد؛ سازوکاری که به جای کمک به توسعه متوازن شهری منجر به افزایش هزینه ساخت و نابرابری در توزیع فرصت‌ها می‌شود.
ریسک‌های سیاسی و کمبود منابع انسانی
عامل بیرونی دیگری که بر تولید مسکن سایه انداخته، نااطمینانی سیاسی و اقتصادی است. در شرایطی که چشم‌انداز اقتصاد مبهم است و ریسک‌های منطقه‌ای افزایش یافته‌اند، سرمایه‌گذاران تمایل کمتری برای ورود به پروژه‌های بلندمدت دارند. کمبود نقدینگی و نبود ابزارهای نوین مالی در بخش مسکن نیز این روند را تشدید کرده است. اتکای گسترده به روش‌های سنتی ساخت‌وساز نیز سبب شده بهره‌وری در این صنعت پایین بماند و سرعت اجرای پروژه‌ها کاهش یابد. در کنار تمامی این عوامل، به تازگی کمبود نیروی انسانی نیز به معضلی جدی تبدیل شده است. خروج بخش قابل‌توجهی از کارگران افغانستانی که ستون فقرات بسیاری از پروژه‌های ساختمانی بودند، هزینه‌های دستمزد و زمان اجرای پروژه‌ها را افزایش داده است. این کاهش نیروی کار ماهر باعث کندتر شدن چرخه ساخت و فشار مضاعف بر هزینه‌های تولید شده است. مجموع این عوامل نشان می‌دهد که بحران مسکن در تهران برخلاف تصور رایج تنها به افزایش قیمت زمین یا رشد تقاضا محدود نیست بلکه نتیجه چندلایه‌ای از مشکلات ساختاری، تورم مزمن، رانت‌های گسترده و ناکارآمدی‌های اداری است. حل این بحران نیازمند سیاستگذاری منسجم، اصلاحات نهادی عمیق، شفاف‌سازی بازار زمین و بازگرداندن ثبات به اقتصاد کلان است؛ مسیری که بدون مهار تورم و بدون حذف رانت‌های گسترده، دست‌یافتنی نخواهد بود.
کمبود نیروی انسانی هنوز بحرانی نیست
در همین خصوص دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن تاکید کرد که این کمبود هنوز بحرانی نیست اما در صورت شکل‌گیری رونق بازار مسکن می‌تواند آسیب‌های جدی به اقتصاد مسکن و زنجیره تامین مصالح و خدمات مرتبط وارد کند. فرشید پورحاجت با اشاره به رکود سنگینی که طی سه تا چهار دهه گذشته در صنعت ساختمان کشور بی‌سابقه بوده، گفت: در حال حاضر با کمبود نیروی انسانی در بخش ساختمان مواجه هستیم اما این شرایط بحرانی نیست. علت اصلی این وضعیت رکود شدید در بازار مسکن است با این حال اگر رونق در بازار شکل بگیرد کمبود نیروی کار مهاجر آسیب‌های جدی به اقتصاد مسکن وارد خواهد کرد. دبیر کانون انبوه‌سازان بر ضرورت اصلاح سیاست‌ها و مقررات مرتبط با ساخت‌وساز تاکید کرد و گفت: باید هرچه سریع‌تر ضوابط مهندسی، مقررات شهرسازی، عملکرد شهرداری‌ها و سازمان نظام مهندسی و همچنین رویه‌های مالیاتی و بیمه‌ای را بازنگری کند در غیر این صورت زنجیره تولید مسکن دچار بحران خواهد شد و این بحران می‌تواند پیامدهای اجتماعی و اشتغالزایی جدی برای کشور به همراه داشته باشد. او افزود: اگر موتور صنعت ساختمان که اکنون در دست بخش‌خصوصی است از حرکت بازایستد نه‌تنها بازار مسکن بلکه بسیاری از فعالیت‌های اقتصادی و خدماتی وابسته به آن متوقف خواهد شد و اثرات اجتماعی و اقتصادی قابل‌توجهی در کشور ایجاد می‌شود.
خوراک‌های اصلی فعالیت‌های رانتی
به گفته پورحاجت، وقتی سودآوری فعالیت‌های غیرتولیدی مانند سفته‌بازی مبتنی بر مجوز و نفوذ، از سود حاصل از ساخت و ساز مولد پیشی می‌گیرد، منابع سرمایه‌ای از بخش مولد منحرف شده و به سمت انباشت دارایی‌های غیرمولد هدایت می‌شوند که این امر خود تورم‌زایی ملکی را تقویت می‌کند. موانع ساختاری از جمله بوروکراسی پیچیده صدور پروانه ساخت و تغییر کاربری‌ها، خوراک اصلی این فعالیت‌های رانتی هستند. هرچه زمان انتظار برای مجوز بیشتر شود، فرصت برای اعمال نفوذ و کسب سودهای بادآورده از طریق تاخیر یا تسهیل غیرقانونی افزایش می‌یابد و این امر به طور مصنوعی قیمت تمام‌شده پروژه و در نهایت قیمت نهایی فروش را بالا می‌برد. او همچنین به سیاست‌هایی که به طور ناخواسته مزیت‌های غیرمتعارفی را به زمین‌های دارای پتانسیل توسعه می‌دهند، اشاره کرد و گفت: ارزش زمین را به جای ارزش ذاتی کاربری، براساس ارزش پتانسیل رانتی آن تعریف می‌کنند و زمین‌داران بزرگ را به جای سازندگان، برندگان اصلی بازار می‌کند بنابراین شفاف‌سازی فرآیندهای تصمیم‌گیری، الکترونیکی کردن و کوتاه‌سازی فرآیندهای اداری، اصلاح سازوکار‌های قیمت‌گذاری عوارض به نحوی که کمتر قابل تفسیر و بازی برای نفوذ باشد و وضع مالیات‌های بر خانه‌های خالی و اراضی غیربهره‌برداری شده، اقدامات ضروری هستند تا انگیزه سفته‌بازی کاهش یابد و بازار مسکن به سمت کارکرد اصلی خود یعنی تامین سرپناه هدایت شود و فرصت کسب ثروت از طریق دسترسی انحصاری به منابع دولتی یا اطلاعاتی از بین برود.
وضعیت قیمت مسکن و هزینه ساخت
پورحاجت در رابطه با قیمت مسکن در تهران توضیح داد: میانگین قیمت فروش هر مترمربع مسکن در جنوب تهران حدود ۴۰ تا ۵۰میلیون تومان و در شمال شهر حدود سه برابر این رقم است بنابراین میانگین قیمت فروش در تهران به طور تقریبی ۱۲میلیون تومان برآورد می‌شود، هرچند کاهش قابل توجه معاملات، این میانگین را کمتر قابل استناد کرده است. او با اشاره به هزینه ساخت‌وساز نیز افزود: یک ساختمان پنج‌طبقه معمولی به طور متوسط حدود ۲۵میلیون تومان برای هر مترمربع هزینه دارد. این رقم شامل دستمزد نیروی انسانی، مصالح و خدمات جانبی مرتبط با صنعت ساختمان است.
افزایش هزینه‌های ساخت و دستمزد‌ها
دبیر کانون انبوه‌سازان در رابطه با خبر افزایش ۵۰درصدی دستمزد کارگران ساختمانی توضیح داد: خروج کارگران افغانستانی بدون شک بر دستمزد‌ها تاثیر گذاشته اما میزان افزایش ۵۰درصدی را تایید نمی‌کنم. افزایش حق‌الزحمه‌ها رخ داده ولی مشکل اصلی اکنون افزایش دستمزد نیست موضوع اساسی اخلال در روند فعالیت پروژه‌هاست که موجب تاخیر و افزایش هزینه‌ها شده است. او افزود: هزینه ساخت از حدود ۱۸تا۱۹میلیون تومان به ۲۵میلیون تومان در هر مترمربع رسیده است. این رشد ۲۰ تا ۳۰ درصدی هزینه‌ها از ابتدای سال تاکنون عمدتا به نیروی انسانی و خدمات مرتبط با صنعت ساختمان بازمی‌گردد و نه صرفا به دستمزد مستقیم کارگران. پورحاجت تصریح کرد: صنعت ساختمان کشور با صد‌ها فعالیت صنفی، تولیدی، توزیعی و خدماتی مرتبط است. خروج کارگران افغان نه‌تنها کارگاه‌های ساختمانی بلکه واحدهای تولید مصالح، کارگاه‌های سنگ‌بری و کارخانه‌ها را نیز تحت‌تاثیر قرار داده است. این موضوع نشان می‌دهد که تاثیر نیروی انسانی بر زنجیره تامین و افزایش قیمت تمام‌شده مسکن بسیار گسترده است.
جایگزینی کارگران ایرانی؛ راه‌حلی دشوار
پورحاجت در پاسخ به این پرسش که آیا کارگران ایرانی می‌توانند جایگزین کارگران افغان شوند، گفت: کار ساختمانی کار بسیار سخت و فیزیکی است و بسیاری از کارگران ایرانی تمایلی به فعالیت در این حوزه ندارند. بهره‌وری نیروی کار مهاجر در این صنعت بالاتر است و این مساله نه فقط در ایران بلکه در کشور‌های توسعه‌یافته و کشور‌های حاشیه خلیج‌فارس هم مشاهده می‌شود که از نیروی کار غیربومی استفاده می‌کنند. وی تاکید کرد: با وجود حدود یک میلیون کارگر ساختمانی ایرانی، این تعداد پاسخگوی نیاز واقعی کشور نیست و در صورت رونق بازار مسکن، کمبود نیروی انسانی به یک چالش جدی تبدیل خواهد شد. دبیر کانون انبوه‌سازان در توضیح دلایل کم‌میل بودن کارگران ایرانی به فعالیت در بخش ساختمان به آنا گفت: دستمزد پایین تنها عامل نیست. بسیاری از مشاغل جدید با سرمایه اندک ایجاد می‌شوند و درآمدی مشابه کار ساختمانی دارند در حالی که فشار فیزیکی و سختی آن را ندارند، طبیعی است که افراد به سمت مشاغل کم‌زحمت‌تر و با امنیت شغلی بالاتر گرایش پیدا کنند. پورحاجت درخصوص چشم‌انداز بازار مسکن برای نیمه دوم سال گفت: با آرام شدن بازار ارز و طلا، حجم معاملات مسکن در نیمه دوم سال افزایش پیدا کند. با این حال اگر این شرایط محقق نشود سرمایه‌گذاری در بخش‌خصوصی برای ساخت‌وساز توجیه اقتصادی نخواهد داشت.
