نیم قرن رکود

احسان نیازمند– بازار مسکن در یکی از بحرانی‌ترین دوران‌های خود قرار دارد. به باور بسیاری از کارشناسان و فعالان این عرصه، رکودی که امروز بر بخش ساخت‌وساز و تولید مسکن سایه انداخته طی نیم‌قرن گذشته سابقه نداشته است. این رکود نه‌تنها از کاهش فعالیت سازندگان و پیمانکاران حکایت دارد بلکه به شکلی عمیق، زنجیره‌های وابسته به صنعت ساختمان از تولیدکنندگان مصالح گرفته تا دفاتر مشاوران املاک را نیز تحت تاثیر قرار داده است. در چنین شرایطی، بازاری که سال‌ها با تقاضای انباشته روبه‌رو بود، اکنون با محدودیت شدید عرضه نیز روبه‌رو شده است. ترکیب این دو عامل یعنی افزایش نیاز واقعی از یک‌سو و کاهش تولید از سوی دیگر عملا فاصله میان خانوارهای متقاضی و امکان دستیابی به مسکن را روزبه‌روز بیشتر کرده است.

رکود کنونی را نمی‌توان صرفا با کندی چند پروژه یا کاهش نسبی ساخت‌وساز توضیح داد؛ آنچه امروز در بازار مسکن مشاهده می‌شود فروپاشی یک چرخه حیاتی در اقتصاد است.

آمارهای رسمی از افت شدید صدور پروانه‌های ساختمانی در شهرهای بزرگ و به‌ویژه تهران حکایت دارند. این کاهش به معنای آن است که چشم‌انداز عرضه در سال‌های آینده نیز تیره‌تر خواهد بود چراکه کاهش پروانه‌های صادر شده امروز، به معنای نبود واحدهای تکمیل‌ شده فرداست. شمار زیادی از پروژه‌ها به دلیل ناتوانی در تامین مالی یا جهش ناگهانی هزینه‌ها متوقف شده‌اند. این توقف‌ها نه‌تنها منابع سرمایه‌ای را بلوکه کرده‌اند، بلکه بر بی‌اعتمادی عمومی در بازار نیز افزوده‌اند. برآوردها نشان می‌دهد ایران سالانه به ساخت دست‌کم یک‌میلیون واحد مسکونی جدید برای پاسخگویی به نیاز جمعیتی نیاز دارد اما آمار واقعی تولید به‌مراتب پایین‌تر است. در نتیجه هر سال بر حجم تقاضای انباشته افزوده می‌شود.

دلایل ریشه‌ای بحران تولید مسکن

یکی از اصلی‌ترین موانع ساخت‌وساز عدم دسترسی سازندگان به منابع مالی ارزان‌قیمت و پایدار است. نظام بانکی در ایران طی سال‌های اخیر نه‌تنها در مسیر حمایت از پروژه‌های ساختمانی حرکت نکرده بلکه با سخت‌گیری‌های فراوان و تعیین نرخ‌های سود بالا، مانعی مضاعف بر سر راه تولید قرار گرفته است. به‌طور مثال وام‌های ساخت مسکن معمولا سقفی دارند که به‌هیچ‌وجه پاسخگوی هزینه‌های واقعی نیستند و علاوه بر آن، شرایط بازپرداخت سنگین، امکان استفاده مؤثر از آنها را تقریبا غیرممکن ساخته است. تورم مزمن و نوسانات ارزی، امکان پیش‌بینی مالی را از پروژه‌ها گرفته است. سازندگان نمی‌توانند برآورد دقیقی از هزینه تمام ‌شده داشته باشند چراکه قیمت مصالح ساختمانی، دستمزد نیروی کار و هزینه‌های جانبی دائما در حال تغییر است. این بی‌ثباتی اقتصادی باعث شده بسیاری از سرمایه‌گذاران ورود به بازار مسکن را پرریسک تلقی کنند و سرمایه‌های خود را به بازارهای موازی چون طلا، ارز یا بورس منتقل کنند. بوروکراسی پیچیده در شهرداری‌ها و سازمان‌های متولی، افزایش عوارض صدور پروانه و مالیات‌های متعدد انگیزه سازندگان را به حداقل رسانده است. برای بسیاری از فعالان این حوزه، آغاز یک پروژه جدید نه‌تنها سودآور نیست بلکه به دلیل هزینه‌های پنهان و زمان‌بر بودن مراحل اداری عملا زیان‌ده محسوب می‌شود.

تغییر مکرر قوانین، برنامه‌های کوتاه‌مدت و سیاست‌های متناقض دولت‌ها فضای کسب‌وکار در حوزه مسکن را غیرقابل پیش‌بینی کرده است. از طرح‌های ضربتی ساخت مسکن گرفته تا وعده‌های وام‌های حمایتی، هیچ‌کدام در عمل نتوانسته‌اند اعتماد و امنیت سرمایه‌گذاری در این بازار را بازگردانند.

پیامدهای رکود بر بازار و متقاضیان مسکن

کاهش عرضه در شرایطی که تقاضا همچنان بالاست، منجر به افزایش سرسام‌آور قیمت‌ها شده است. اکنون تنها اقشار پردرآمد جامعه امکان خرید خانه را دارند، در حالی که طبقه متوسط و ضعیف عملا از بازار خرید حذف شده‌اند. وقتی خرید خانه برای خانوارها غیرممکن می‌شود تقاضا به سمت بازار اجاره منتقل می‌شود اما رکود ساخت‌وساز و کاهش تولید واحدهای جدید موجب کمبود عرضه در بخش اجاره نیز شده و این کمبود به افزایش بی‌سابقه نرخ اجاره‌بها منجر شده است. همچنین مسکن به‌عنوان یکی از شاخص‌های اصلی رفاه خانوار با تبدیل شدن به کالایی لوکس و غیرقابل دسترس به افزایش فاصله طبقاتی دامن می‌زند. خانواده‌هایی که توان خرید یا اجاره در مناطق مناسب را ندارند، ناگزیر به سکونت در حاشیه شهرها یا واحدهای بی‌کیفیت کشیده می‌شوند.

از سویی بحران مسکن موجب افزایش مهاجرت معکوس از شهرهای بزرگ به مناطق کوچک‌تر، رشد سکونت‌گاه‌های غیررسمی و حاشیه‌نشینی و حتی مهاجرت به خارج از کشور شده است. جوانانی که امیدی به خانه‌دار شدن ندارند، چشم‌انداز روشنی از آینده برای خود متصور نیستند. همچنین باید توجه داشت که رکود در ساخت‌وساز به معنای رکود در ده‌ها صنعت دیگر از جمله فولاد، سیمان، کاشی، شیشه و لوازم خانگی است. این موضوع پیامدهای گسترده‌ای بر اشتغال و تولید ملی دارد.

مقایسه تاریخی و شدت بحران

اگر به عقب بازگردیم، در دهه‌های گذشته نیز بازار مسکن با فرازونشیب‌هایی مواجه بوده است اما هیچ‌گاه ترکیب «تقاضای انباشته بالا» و «رکود عمیق تولید» همزمان بروز نکرده بود. در دهه ۸۰ با وجود افزایش قیمت‌ها، ساخت‌وساز همچنان فعال بود و سرمایه‌گذاران به امید سودآوری وارد این بازار می‌شدند. در سال‌های اخیر اما شرایط به‌گونه‌ای است که هم سازنده انگیزه‌ای برای ساخت ندارد و هم متقاضی توان خرید ندارد؛ ترکیبی که این بازار را در وضعیت انسداد قرار داده است.

راهکارهای برون‌رفت مسکن از بحران کنونی

برای اینکه بازار مسکن بتواند از شرایط نابسامان کنونی نجات یابد بانک‌ها باید نقش فعال‌تری در تامین مالی پروژه‌های مسکونی ایفا کنند. اعطای وام‌های بلندمدت با نرخ سود مناسب و شرایط بازپرداخت واقعی می‌تواند محرکی جدی برای سازندگان باشد. همچنین ایجاد بازار سرمایه تخصصی برای مسکن، مانند اوراق مشارکت ساخت، می‌تواند منابع مالی تازه‌ای به این بخش تزریق کند.

از سوی دیگر باید توجه داشت که بدون مهار تورم و کاهش نوسانات ارزی، هیچ سرمایه‌گذاری حاضر به ورود به پروژه‌های بلندمدت ساختمانی نخواهد بود. سیاست‌های کلان اقتصادی باید به سمت ایجاد پیش‌بینی‌پذیری حرکت کنند تا سرمایه‌گذاران امکان محاسبه دقیق هزینه و سود را داشته باشند. همچنین ساده‌سازی فرآیند صدور پروانه‌های ساختمانی، کاهش عوارض غیرضروری و حذف رویه‌های زمان‌بر می‌تواند انگیزه سازندگان را برای آغاز پروژه‌های جدید افزایش دهد. دولت به جای طرح‌های کلی و غیرکارآمد باید سیاست‌هایی اتخاذ کند که به‌طور مستقیم به متقاضیان واقعی کمک کند. به‌عنوان مثال اعطای وام خرید به زوج‌های جوان یا خانوارهای کم‌درآمد به شرطی که با عرضه واقعی همراه باشد، می‌تواند بخشی از بحران را تعدیل کند. تجربه نشان داده است که پروژه‌های دولتی اغلب با مشکلات اجرایی، تاخیر و ناکارآمدی مواجه می‌شوند. در مقابل اعتماد به بخش خصوصی و ایجاد مشوق‌های پایدار برای سرمایه‌گذاری می‌تواند به افزایش تولید کمک کند.

وضعیت بیمارگونه مسکن

حسن محتشم، عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه سازان استان تهران به «جهان‌صنعت» گفت: مسکن به وضعیتی بیمارگونه دچار شده است؛ وضعیتی نابه‌هنجار و غیرمتعادل و نامناسب با شرایط اجتماعی؛ بازاری که طی دو سال گذشته با توجه به وضعیت سیاسی و اجتماعی کشور و همچنین جنگ ۱۲ روزه‌ای که در ماه‌های نخستین امسال رخ داد، در رکود شدید به سر می‌برد.

او ادامه داد: از سوی دیگر دولت به خاطر کسری بودجه‌ای که با آن روبه‌رو است اقدام به تزریق پول بدون پشتوانه به اقتصاد کرده است. نتیجه افزایش مداوم کسری بودجه و در پی آن تزریق نقدینگی بدون پشتوانه، کار را به جایی رسانده که تورم ایجاد شود و شاهد افزایش قیمت‌ها باشیم.

محتشم بیان کرد: در حالی که در بخش مسکن کشور با تورم روبه‌رو هستیم، رکود نیز بر این بازار حکمفرماست. تورم از سویی به خاطر کاهش ارزش پول ملی و تزریق تقدینگی بدون پشتوانه، منجر به افزایش قیمت‌ها شده است. از سوی دیگر رکودی که بر مسکن حاکم است به این دلیل است که تعیین تکلیف مردم جامعه در ‌هاله‌ای از ابهام به سر می‌برد.

او افزود: این شرایط از آنجایی ناشی می‌شود که در شرایط نه جنگ نه صلح قرار گرفته‌ایم. همچنین مورد حملات مستقیم و غیرمستقیم دشمنان خارجی قرار داریم. شرایط اجتماعی داخل کشور نیز وضعیت چندان مطلوبی ندارد. تمام این موارد دست به دست یکدیگر داده‌اند تا شاهد حکمفرمایی شرایطی نابسامان و بیمارگونه در بازار مسکن کشور باشیم.

امنیت اقتصادی؛ لازمه سرمایه‌گذاری در مسکن

عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه سازان استان تهران تاکید کرد: باید توجه داشت که امنیت لازمه سرمایه‌گذاری است. هنگامی که امنیت وجود نداشته باشد، سرمایه فراری می‌شود. امنیت سرمایه به امنیت اجتماع بازمی‌گردد. شرایط کنونی به گونه‌ای است که در بخش سرمایه‌گذاری به خصوص در بازار مسکن- که یکی از شاخصه‌های آن پایین بودن نقدشوندگی است- دچار مشکلات و ناملایمات بسیاری باشیم.

محتشم اضافه کرد: این روزها از نظر سرمایه‌گذاری در رکود به سر می‌بریم؛ رکودی که از فقدان امنیت سرمایه‌گذاری ناشی می‌شود. بازار مسکن از نظر تقاضای موثر نیز در رکود به سر می‌برد. این موضوع نیز از آنجایی ناشی می‌شود که آن‌قدر تورم بالا رفته که درآمد سرانه سقوط کرده است.

این موضوع منجر شده تا عموم مردم پس‌اندازی در اختیار نداشته باشند تا بتوانند از محل آن اقدام به پیش‌خرید واحدهای مسکونی کنند.

معضل فقدان تقاضای موثر

عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه سازان استان تهران گفت که بخش ساخت و تولید مسکن تحت تاثیر همین فقدان تقاضای موثر با روندی کند پیش می‌رود و در برخی موارد دچار توقف کامل شده است.

او ادامه داد: سرمایه‌گذاران، سازندگان و تولیدکنندگانی که واحدهای آماده تحویل در اختیار دارند نمی‌توانند آنها را به فروش برسانند

چرا که بازار به دلایلی که پیش‌تر گفته شد، این اجازه را به آنها نمی‌دهد. در نتیجه سرمایه‌گذاران نمی‌توانند آن واحدهایی که تولید کرده را بفروشد و درآمد حاصل از آن را به چرخه تولید بازگردانند.

محتشم گفت: سرمایه‌گذاران جدیدی نیز که قصد وارد کردن سرمایه خود از بازارهای دیگر به مسکن را داشته‌اند، به خاطر فقدان امنیت در بخش سرمایه‌گذاری مسکن، از چنین اقدامی منصرف شده‌اند.

این موارد مکمل یکدیگر هستند. به عبارتی وقتی که کالایی پس از تولید، مصرف شود، چرخه تولید از حرکت بازنمی‌ایستد اما هنگامی که در شرایط رکود و سکون قرار داشته باشیم نمی‌توان چنین انتظاری داشت.

چشم‌اندار مسکن تا پایان سال

محتشم اظهار کرد که شواهد حاکی از آن هستند که وضعیت موجود، کماکان ادامه‌دار باشد چراکه نشانه‌ای در تصمیمات دولت مبنی بر بهتر شدن شرایط اقتصادی دیده نمی‌شود. از آنجایی که چنین چیزی مشاهده نمی‌شود و وضعیت طبق همان روال گذشته پیش می‌رود، به نظر نمی‌رسد که تا پایان سال جاری نیز اتفاق خاصی جز تداوم رکود، بالا رفتن قیمت‌ها و افزایش هزینه ساخت و تولید مسکن رخ دهد.

وی در پایان گفت: از هر طرف که به شرایط موجود بنگریم، نتیجه می‌گیریم که تداوم این وضعیت به ضرر اقشار کم‌درآمدی تمام خواهد شد که مسکن ندارند؛ متقاضیانی که به دنبال تهیه خانه هستند ولی فاصله آنها هر روز با صاحب‌خانه شدن بیشتر و بیشتر می‌شود. عوامل دیگری نیز مانند همکاری نکردن بانک‌ها در ارائه تسهیلات به مسکن حمایتی و طرح نهضت ملی مسکن در تشدید بحران و تعمیق رکود مسکن اثرگذار هستند.

سخن پایانی

بازار مسکن ایران در نقطه‌ای ایستاده که بی‌توجهی به آن می‌تواند تبعات جبران‌ناپذیری برای اقتصاد و جامعه به همراه داشته باشد. رکود بی‌سابقه ساخت‌وساز، کاهش عرضه، تورم عمومی و ناکارآمدی سیاست‌ها دست‌به‌دست هم داده‌اند تا امکان دسترسی به مسکن برای بخش بزرگی از جامعه غیرممکن شود.

در چنین شرایطی ادامه روند فعلی به معنای تشدید نابرابری، افزایش حاشیه‌نشینی و تضعیف پایه‌های اجتماعی و اقتصادی کشور خواهد بود. راه برون‌رفت از این بحران اصلاح جدی در سیاست‌های تامین مالی، ایجاد ثبات اقتصادی، کاهش موانع اداری و جلب مشارکت بخش خصوصی است.