10 - 08 - 2021
نیم قرن انتظار
گروه مسکن- شاخص دسترسی به مسکن برابر نسبت میانگین قیمت مسکن به میانگین درآمد سالانه خانوار و نشانگر میزان توانمندی خانوار در دسترسی به مسکن است. هر چه این شاخص بیشتر باشد، دسترسی خانوار به مسکن را محدودتر میکند. بر این اساس، روند افزایشی این شاخص را میتوان یکی از شاخصهای ناکارآمدی بازار مسکن تلقی کرد.
در واقع طبق شاخص دسترسی به مسکن، میتوان میزان سالهای انتظار برای تملک یک مسکن از طریق پسانداز تمامی درآمد سالانه خانوار را برآورد کرد.
بررسیها حاکی از آن است که اگر یک خانواده تهرانی سالانه ۹۵/۷ میلیون تومان درآمد داشته و قیمت مسکن هم ثابت باشد، در صورتی که بتواند ۳۰ درصد درآمد خود را پسانداز کند، پس از ۴۷ سال میتواند یک خانه ۵۰ متری خریداری کند.
بانک مرکزی در سلسله گزارشهای ماهانه از وضعیت بازار مسکن در ۴ ماهه نخست امسال، دامنه قیمتی ۲۸ تا ۳۰ میلیون تومان را به عنوان متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در پایتخت اعلام کرده است.
از سوی دیگر مرکز آمار ایران نیز اخیرا متوسط درآمد سال ۱۳۹۹ خانوارهای استان تهران را ۹۵ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان (ماهانه حدودا ۸ میلیون تومان) عنوان کرده است؛ این در حالی است که تورم مسکن خانوارهای شهری سراسر کشور در ۱۲ ماهه منتهی به تیرماه امسال ۲۴ درصد و تهران بالای ۳۰ درصد بوده است.
زمان انتظار برای خانهدار شدن
بنابراین برای خرید یک واحد ۵۰ متری که به طور میانگین یک و نیم میلیارد تومان قیمت دارد، اگر یک خانوار تهرانی با احتساب ثبات قیمت مسکن، کل درآمد سالانه خود را جمع کند، ۱۵ ساله و اگر ۳۰ درصد (یکسوم) آن را برای مسکن پسانداز کند، ۴۷ ساله میتواند خانهدار شود.
این شاخص برای واحد ۶۰ متری که قیمت آن به یک میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان میرسد به ترتیب حدودا ۱۹ (در صورت پسانداز کردن کل درآمد) و ۵۶ سال (در صورت پسانداز کردن ۳۰ درآمد) و واحد ۷۰ متری به قیمت ۲ میلیارد و ۱۰۰ میلیون تومان حدودا ۲۲ و ۶۶ سال خواهد بود.
نیم قرن انتظار
مدت انتظار برای خرید مسکن در تهران در حالی به چند دهه یا حتی نیم قرن رسیده که در سال ۹۳، در شروع دولت یازدهم، متوسط قیمت مسکن (بر اساس آمار وزارت راهوشهرسازی) متری ۴ میلیون و ۱۷۶ هزار تومان بود.
درآمد خانوارهای شهری استان تهران در سال ۱۳۹۳ (کل یک سال) نیز بر اساس اعلام مرکز آمار ایران، ۳۳ میلیون و ۱۶۵ هزار و ۸۰۰ تومان بود.
بنابراین در سال نخست دولت روحانی، برای خرید یک واحد مسکونی ۵۰ متری که ۲۰۸ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان بود، یک خانوار تهرانی در صورتی که کل درآمد خود را پسانداز میکرد میتوانست با انتظاری ۶ ساله به آرزوی خود دست یابد؛ و اگر به جای کل درآمد، یک سوم آن را پسانداز میکرد، پس از ۱۹ سال میتوانست یک واحد مسکونی ۵۰ متری خریداری کند. این شاخص (شاخص دسترسی به مسکن) برای واحدهای ۶۰ و ۷۰ متری (در صورت پسانداز کردن کل درآمد) نیز به ترتیب ۷.۵ و ۸.۸ سال بوده است.
بر این اساس شاخص دسترسی خانوارهای تهرانی به مسکن (واحد ۵۰ متری- پسانداز کردن ۳۰ درصد درآمد) در ۸ سال دولت روحانی ۲.۴ برابر شده است. یعنی مدت انتظار برای خرید یک آپارتمان ۵۰ متری در تهران ۲.۴ برابر شده است.
۹۰درصد قیمت مسکن پسانداز نیاز است
در همین رابطه فخرالدین زاوه رییس پژوهشکده اقتصادی و مالی مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی اظهار کرد: اگر آمارهای مرکز آمار مبنی بر درآمد سالانه حدود ۹۶ میلیون تومان درآمد خانوارهای تهرانی و دادههای بانک مرکزی مبنی بر متوسط قیمت مسکن تهران در تیرماه امسال که بالغ بر متری ۳۰ میلیون تومان بود را با هم مقایسه کنیم میبینیم که هر خانوار تهرانی برای خانهدار شدن باید ۲۵ تا ۲۶ سال منتظر بماند که خانهدار شود.
وی افزود: این مدت انتظار با فرض این است که خانوار همه درآمد خود را پسانداز کند و قیمت مسکن و درآمد هم ثابت باشد. اما اگر هزینههای مسکن را در سبد خانوار شهری ۳۰ درصد در نظر بگیریم رقم سالهای مورد انتظار تا سه برابر افزایش مییابد.
زاوه در گفتوگو با مهر گفت: متقاضی مصرفی مسکن اگر با توجه به سقفهای کنونی تسهیلات مسکن، بخواهد وارد بازار خرد ملک شود، باید عملا تا ۹۰ درصد قیمت مسکن را پسانداز داشته باشد این در حالی است که در کشورهای دیگر تا ۸۰ درصد بهای ملک را میتوانند تسهیلات بلندمدت دریافت کنند؛ اما بازار مالی ما این امکان را ندارد؛ حتی با فرض اینکه شرایط به گونهای شود که تسهیلات افزایش یابد و سیستم بانکی هم بتواند یک میلیارد تومان تسهیلات دهد، اقساط آن به قدری سنگین است که باز هم خانوارها از دریافت آن عاجز بوده و امکان بازپرداخت آن را ندارند.
کنترل تورم
وی افزود: دولت چند راهکار پیشرو دارد که ما در مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی به آن پرداختهایم؛ یکی اینکه تورم کنترل شود تا سیستم بانکی به پرداخت تسهیلات طولانی مدت ترغیب شود اما در حال حاضر نرخ تورم و درنتیجه اعطای تسهیلات طولانی مدت برای سیستم بانکی بالاست. اما اگر نرخ تورم کنترل شود، هم بانکها ترغیب به اعطای تسهیلات مسکن میشوند و هم خانوارها از پس بازپرداخت اقساط آن برمیآیند. عضو هیات علمی مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی با اشاره به امکان استفاده از دیگر روشهای بازارهای مالی و سرمایه در بخش تسهیلات مسکن گفت: این ابزارها و نهادها هم نیاز به بستر تورم کنترل شده و پایین دارند. مجموعه اقدامات بانک مرکزی و دستگاه سیاستگذاری پولی ما باید به سمت کنترل نرخ تورم پیش برود تا بازار مسکن از محل تسهیلات بانکی بهبود یابد.
افزایش درآمد خانوارها
وی درباره راهکارهای دیگر افزود: برخی کنترل بهای مسکن را مطرح میکنند؛ به خصوص که در حال حاضر بازار مسکن حباب دارد اما راهکار بهتر برای بهبود وضعیت دسترسی خانوارها به مسکن، افزایش درآمد خانوارهاست تا بتوانند وارد بازار مسکن شده و افزایش درآمد و قدرت خرید آنها هم منوط به برخی اصلاحات اساسی و ریشهای در اقتصاد است به خصوص که از درآمدهای نفتی فاصله گرفتهایم و پایدارسازی بهبود درآمد خانوارها در شرایطی که درآمدهای نفتی کشور کاهش یافته، نیاز به نوسازی اساسی دارد. عضو هیات علمی مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی، افزایش درآمد خانوارها را مشروط به اصلاح ساختار بانکی و پولی، بودجهای، مالیاتی، فضای کسبوکار، رقابتیتر شدن اقتصاد و کاهش انحصار، کاهش مداخلات دولت در اقتصاد و… دانست و بیان کرد: در کنار این اقدامات، ضروری است اقداماتی برای اقشار کمدرآمد و اعطای نقدی یارانه به آنها انجام شود؛ اگر به تعداد محدودی از اقشار کمدرآمد مسکن رایگان دهیم، میتواند اجاره داری حرفهای همراه با پرداخت کمک اجاره نقدی به صورت یارانه به این اقشار را ترویج و تشویق کند.
لطفاً براي ارسال دیدگاه، ابتدا وارد حساب كاربري خود بشويد