نوسانات مسکن عربی در سال ۲۰۲۵؛ فرصت سرمایه‌گذاری یا هشدار برای خریداران؟
جهان صنعت ، بازار مسکن در کشورهای عربی، به عنوان یکی از ارکان اصلی سبد هزینه‌های خانوار و همچنین یکی از جذاب‌ترین بخش‌ها برای سرمایه‌گذاری، همواره مورد توجه تحلیلگران اقتصادی و سرمایه‌گذاران بوده است. هزینه‌های مربوط به مسکن، چه در قالب اجاره و چه خرید، در این منطقه از جهان از تنوع و نوسان قابل توجهی برخوردار است.
طبق بررسی‌های صورت گرفته، بازارهای مسکن در کشورهای عربی حاشیه خلیج فارس، علیرغم تنش‌های فزاینده ژئوپلیتیکی ناشی از درگیری ۱۲ روزه ایران و اسرائیل، همچنان با رونق نسبی و نوسانات قیمتی قابل توجهی روبرو بوده است. گزارش‌های اخیر حاکی از آن است که ثبات اقتصادی منطقه‌ای، نه تنها از بازارهای املاک و مستغلات در برابر شوک‌های خارجی محافظت کرده، بلکه در برخی موارد شاهد رشد شتابانی نیز بوده‌اند.
ما در این گزارش، با اتکا به آخرین داده‌ها و روندهای مشاهده شده در سال ۲۰۲۵، به تحلیل و بررسی آماری قیمت مسکن در کشورهای کلیدی منطقه پرداخته ایم:
امارات متحده عربی: مقصد جهانی سرمایه‌گذاری
امارات متحده عربی به عنوان یکی از جذاب‌ترین بازارهای املاک و مستغلات در سطح جهان، طیف وسیعی از گزینه‌ها را برای بودجه‌های مختلف، از آپارتمان‌های مقرون‌به‌صرفه تا ویلاهای لوکس، به مشتریان ارائه می‌دهد. در این میان بازار املاک دبی در سال ۲۰۲۴ و پیش‌بینی این بازار برای ۲۰۲۵، همچنان یکی از داغ‌ترین اخبار در سطح جهان برای سرمایه‌گذاران است.
شرکت Kelt&co Realty گزارش داد که بازار دبی پس از درگیری ایران و اسرائیل، رکورد فروش و ارزش را ثبت کرده است. این امر ناشی از هجوم سرمایه به دلیل بی‌ثباتی منطقه‌ای و جستجوی فرصت‌های امن‌تر برای جابجایی و تخصیص مجدد سرمایه‌ها است. ثبات، کارایی مالیاتی و زیرساخت‌های جهانی امارات، این کشور را به مقصدی جذاب برای حفظ ثروت در زمان بحران تبدیل کرده است.
قیمت‌گذاری در دبی (۲۰۲۵) : آپارتمان‌ها، از ۵۰۰ هزار درهم در مناطق نوظهور شروع می‌شود و در مناطق لوکس به ۱۰ میلیون درهم می‌رسد. قیمت ویلاها نیز از ۲ میلیون درهم در مجتمع‌های خانوادگی تا ۱۰۰ میلیون درهم در محله‌های مرفه نشین متغیر است. تقاضا برای خرید همچنان بالا است و پروژه‌های جدید به سرعت به فروش می‌رسند. بخش اجاره نیز با افزایش تقاضا مواجه است.
قیمت‌گذاری در ابوظبی (۲۰۲۵): آپارتمان‌ها در ابوظبی از ۴۰۰ هزار درهم در مناطق متوسط شروع می‌شود و در مناطق لوکس به ۶ میلیون درهم می‌رسد.ویلاها نیز از یک میلیون و ۵۰۰ هزار درهم تا ۵۰ میلیون درهم در مناطق ساحلی و جزایر لوکس متغیر است.
میانگین قیمت ویلا در ژوئن به ۳.۹ میلیون درهم رسید که ۲۳.۶ درصد افزایش سالانه را نشان می‌دهد. گران‌ترین ویلای فروخته شده در ژوئن، واقع در پالم جمیرا، به قیمت ۳۶۰ میلیون درهم معامله شد. بازار اجاره نیز قوی باقی ماند، به طوری که بازدهی سالانه ویلاها بین ۵.۶ تا ۶.۸ درصد و میانگین ۷ درصد بود. اجاره ماهانه آپارتمان‌ها ۸۵,۰۰۰ درهم (افزایش ۸.۱ درصدی) و اجاره ویلاها ۱۸۵,۰۰۰ درهم (افزایش ۱۲.۱ درصدی) بود.
املاک پیش‌فروش: املاک پیش فروش نقش کلیدی در این رشد ایفا کردند و حدود یک سوم ارزش کل بازار در ژوئن را به خود اختصاص دادند (حدود ۲۱.۲ میلیارد درهم). در ماه ژوئیه، معاملات پیش‌فروش ۷۴ درصد از کل معاملات را تشکیل دادند.
هزینه ساخت و ساز: هزینه‌های ساخت در امارات، به خصوص در دبی، به دلیل تقاضای بالا و تورم ساختمانی، روند افزایشی داشته است. هزینه ساخت و ساز در دبی برای پروژه‌های مسکونی در سال ۲۰۲۴، به طور متوسط بین ۴,۰۰۰ تا ۷,۰۰۰ درهم امارات برای هر متر مربع (بسته به کیفیت و موقعیت) بوده است هرچند ساخت پروژه‌های لوکس نیازمند هزینه‌های بیشتری است.
پیش‌بینی آتی: انتظار می‌رود قیمت املاک در امارات متحده عربی به دلیل تقاضای پایدار سرمایه‌گذاران خارجی، اجرای پروژه‌های بزرگ توسعه‌ای (مانند موزه آینده و پروژه بندر دبی)، و سیاست‌های حمایتی دولت در زمینه مالکیت خارجی و ارائه ویزاهای بلندمدت، روند افزایشی خود را ادامه دهد.
عربستان سعودی: افزایش هزینه‌های ساخت و رشد تقاضا
Knight Frank گزارش داد که «چشم‌انداز ۲۰۳۰» محرک اصلی بازار املاک عربستان سعودی است و به طور موثری ریسک ژئوپلیتیکی را کاهش می‌دهد. ۳۵ مگا پروژه در حال پیشرفت است و تمرکز دولت بر افزایش مالکیت خانه، تقاضای پایدار را تضمین می‌کند .
در تحول مهمی که در ژوئیه ۲۰۲۵ رخ داد، قانون جدید املاک و مستغلات تصویب شد که از ژانویه ۲۰۲۶ به افراد و شرکت‌های خارجی اجازه مالکیت ملک در مناطق تعیین شده را می‌دهد (با استثناء مکه و مدینه). این اقدام، که بلافاصله پس از درگیری ایران و اسرائیل صورت گرفت، نشان‌دهنده تلاش عربستان سعودی برای افزایش جذابیت بازار و تنوع بخشیدن در جذب سرمایه‌گذاران است.
دولت با هدف افزایش سهم مالکیت مسکن برای شهروندان، پروژه‌های مسکن اجتماعی و همچنین تسهیلات مالی را گسترش داده است. شهرهای بزرگ مانند ریاض، جده و دمام شاهد افزایش قیمت‌ها به دلیل تقاضای بالا و پروژه‌های جدید هستند. نیاز سالانه ریاض به ۱۲۰ تا ۱۳۰ هزار واحد مسکونی برای پاسخگویی به تقاضا، منجر به افزایش قابل توجه قیمت‌ها در این شهر شده است. وزارت مسکن با هدف تنوع‌بخشی به گزینه‌های موجود و تحریک بخش توسعه و تأمین مالی، در تلاش است تا سرمایه‌گذاران خارجی را با ایده‌های نوآورانه برای ایجاد مجتمع‌های متنوع جذب نماید.
میزان ساخت و ساز: با توجه به چشم‌انداز ۲۰۳۰، عربستان سعودی شاهد یک دوره بی‌سابقه از پروژه‌های ساخت و ساز است. پروژه‌های عظیم زیربنایی، شهرهای جدید مانند( NEOM)، و توسعه گردشگری، حجم عظیمی از فعالیت‌های ساخت و ساز را به خود اختصاص داده‌اند.
هزینه ساخت: بر اساس گزارش‌های منتشر شده از سوی شرکت‌های محلی، هزینه‌های ساخت در شهرهای اصلی مانند ریاض و جده برای پروژه‌های مسکونی می‌تواند بین ۳,۰۰۰ تا ۶,۰۰۰ ریال سعودی برای هر متر مربع متغیر باشد. طبق آمارهای رسمی، شاخص هزینه ساخت و ساز در عربستان سعودی در ژوئن ۲۰۲۵ نسبت به مدت مشابه سال ۲۰۲۴، ۱.۱ درصد افزایش یافته است.این افزایش ناشی از تقاضای بالا، کمبود نیروی کار متخصص، و افزایش قیمت مصالح ساختمانی است.
ارزش کل معاملات املاک در دوره ژوئیه ۲۰۲۳ تا ژوئیه ۲۰۲۵ به ۱.۲ تریلیون ریال سعودی (۳۲۴ میلیارد دلار) بالغ شد.
شاخص قیمت مسکن در سه ماهه اول ۲۰۲۵، ۴.۳ درصد سالانه افزایش یافت که سهم ویلاها با ۱۰.۳ درصد افزایش، بیشترین رشد را داشت.
قطر: تمرکز بر پروژه‌های زیرساختی
پس از جام جهانی ۲۰۲۲، سرعت ساخت و ساز در قطر نسبت به قبل کمی کاهش یافته، اما پروژه‌های بلندمدت توسعه شهری و گردشگری همچنان در جریان است. هرچند تمرکز قطر بیشتر بر پروژه‌های زیرساختی و پروژه‌های منطقه‌ای است اما مسکن همچنان بخش عمده‌ای از هزینه‌های زندگی را در سبد خانوار به خود اختصاص داده است.
Mordor Intelligence گزارش داد که عملکرد ثابت بازار مسکونی قطر، علیرغم واکنش‌های فوری بازار مالی به رویدادهای منطقه‌ای، ثبات بنیادی آن را نشان می‌دهد. در حالی که بازار سهام قطر در ۱۵ ژوئن پس از شروع درگیری ایران و اسرائیل ۴ درصد کاهش یافت، بخش املاک و مستغلات ثبات خود را در فروش و اجاره حفظ کرد. این واگرایی نشان می‌دهد که بازار املاک قطر توسط تقاضای داخلی قوی، حمایت دولت از طریق طرح‌های وام مسکن، و پایگاه اجاره‌ای ثابت مهاجران (حدود ۶۰ درصد ساکنان) پشتیبانی می‌شود.
قیمت‌گذاری املاک با توجه به موقعیت مکانی (دوحه در مقابل سایر مناطق) و همچنین وضعیت ملک (مبله یا غیرمبله) متغیر است. قیمت هر متر مربع املاک مسکونی در مناطق مختلف، بین ۲,۴۰۰ تا ۲۰,۰۰۰ ریال قطر در نوسان بوده و دوحه به عنوان کانون اصلی حجم معاملات، پیشتاز بوده است. همچنین میانگین قیمت یک آپارتمان برای فروش ۲۱،۳۳۸ ریال قطر به ازای هر متر مربع است.
هزینه‌های ساخت در مناطق کلیدی مانند دوحه، در سال ۲۰۲۴ در حدود ۵,۰۰۰ تا ۸,۰۰۰ ریال قطر برای هر متر مربع برای پروژه‌های متوسط تا لوکس بوده است.
تعداد معاملات فروش مسکونی نیز نسبت به سه ماهه قبل ۱۳.۲ درصد و ارزش معاملات ۳.۸ درصد افزایش یافت که میانگین ارزش معامله را به ۲.۷ میلیون ریال قطر رساند.
چشم‌انداز آتی: بازار کلی مسکن قطر در سال ۲۰۲۵ ارزشی معادل ۱۳.۴۵ میلیارد دلار دارد و پیش‌بینی می‌شود تا سال ۲۰۳۰ به ۱۹.۴۵ میلیارد دلار با نرخ رشد سالانه مرکب ۷.۱۵ درصد برسد. تمرکز دولت بر توسعه زیرساخت‌ها و جذب سرمایه‌گذاری خارجی، نویدبخش افزایش سرمایه‌گذاری در مناطق نوظهور است که می‌تواند منجر به رشد تدریجی قیمت‌ها، خصوصاً در بخش‌های با بازده سرمایه‌گذاری بالا شود.
کویت: افزایش بی‌سابقه قیمت در بخش املاک
گزارش‌های اخیر نشان‌دهنده ثبات نسبی در قیمت‌ها پس از دوره‌های رشد بوده، اما همچنان تقاضا برای املاک مسکونی و تجاری پایدار است. هزینه‌های ساخت و ساز در کویت به دلیل افزایش قیمت مصالح و نیروی کار، روند افزایشی داشته است. اطلاعات دقیق برای سال ۲۰۲۵ هنوز به طور گسترده منتشر نشده، اما بر اساس گزارش‌های اخیر، هزینه هر متر مربع برای ساخت مسکن در مناطق مطلوب می‌تواند بین ۵۰۰ تا ۹۰۰ دینار کویت متغیر باشد. همچنین قیمت هر متر مربع زمین در مناطق مرغوب نزدیک شهر کویت، بین ۷۵۰ تا ۱,۵۰۰ دینار کویت (معادل ۲,۵۰۰ تا ۵,۰۰۰ دلار) متغیر است و با در نظر گرفتن حداقل مساحت مورد نیاز ۴۰۰ متر مربع، قیمت زمین در این مناطق به رقمی بین ۱ تا ۲ میلیون دلار می‌رسد.
سلطان‌نشین عمان: محیطی امن و جذاب برای سرمایه‌گذاری
بازار مسکن عمان به دلیل ثبات سیاسی، اقتصادی و عدم اخذ مالیات بر درآمد شخصی، مقصدی جذاب برای مهاجران و سرمایه‌گذاران محسوب می‌شود. قیمت املاک در عمان تحت تأثیر عواملی چون موقعیت مکانی، خدمات منطقه، امکانات ساختمان، وضعیت ملک (مبله/غیرمبله) و کیفیت کلی ملک قرار دارد.قیمت هر متر مربع مسکن در سلطنت عمان از ۴۵۰ تا ۱۳۰۰ ریال عمانی در مراکز شهری و ۳۰۰ تا ۶۰۰ ریال عمانی در مناطق غیر شهری و روستایی متغیر است و قیمت خرید آپارتمان بسته به موقعیت و متراژ، بین ۴۰,۰۰۰ تا ۱۳۵,۰۰۰ ریال عمانی در نوسان است. قیمت‌ها نسبت به همسایگان منطقه (مانند امارات و قطر) پایین‌تر است، اما همچنان روند افزایشی تدریجی را تجربه می‌کند. پروژه‌های جدید گردشگری، لجستیک و مسکن که در مسقط و مناطق ساحلی با هدف تنوع بخشیدن به اقتصاد و کاهش وابستگی به نفت در حال انجام است، تقاضا را افزایش داده‌اند.
عراق: چالش بحران مسکن و افزایش قیمت‌ها
عراق با بحران شدید کمبود مسکن مواجه است. این کمبود، همراه با افزایش جمعیت و بازسازی پس از جنگ، منجر به افزایش قابل توجه قیمت‌ها، به ویژه در بغداد شده است. کیفیت پروژه‌های مسکونی دولتی اغلب پایین است و همین امر تقاضا برای املاک خصوصی را افزایش داده است. مسکن غیراستاندارد و افزایش قابل توجه قیمت‌ها، موجب شده عراق، در رتبه چهارم بازارهای املاک در میان ۱۴ کشور عربی بعد از کویت، قطر و امارات قرار گیرد.
بنابر اعلام وزارت برنامه‌ریزی عراق، این کشور برای رسیدن به خودکفایی، به حدود دو میلیون واحد مسکونی نیاز دارد اما کارشناسان حوزه مسکن معتقدند بحران مسکن از مرز سه میلیون واحد فراتر رفته است.
مناطقی در بغداد وجود دارد که قیمت هر متر مربع در آنها بین ۳۰۰۰ تا ۷۰۰۰ دلار در هر متر مربع است. اما در منطقه کراده بغداد از ۱۵۰۰ تا ۶۰۰۰ دلار متغیر است. یک آپارتمان ۱۰۰ متری از ۲۰۰ میلیون دینار تا ۵۰۰ میلیون دینار قیمت دارد اما قیمت املاک و مستغلات در مناطق محبوب و پایین تر بین یک تا دو میلیون دینار تخمین زده شده است.
هزینه ساخت و ساز در عراق به دلیل ناپایداری اقتصادی، فساد و هزینه‌های لجستیکی، متغیر و اغلب بالا است.در بغداد این مبلغ بین ۴۰۰ هزار تا ۱ میلیون دینار برای هر متر مربع متغیر است و اختلاف قیمت‌ها به دلیل تفاوت در مصالح مورد استفاده در ساخت و ساز و سایر موارد تکمیلی مانند برق، لوله‌های آب و سایر موارد از نظر مبدا و تولید است. با اینکه تلاش‌هایی برای جذب سرمایه‌گذاری خارجی در بخش مسکن عراق در حال انجام است، اما فساد و بوروکراسی اداری مانع اصلی سرمایه‌گذاری در بخش مسکن عراق محسوب می‌شوند.
