12 - 11 - 2019
نقض قانون
«جهان صنعت»- زمین و عرصه یک کشور همان دارایی پر منزلتی است که برای حفظ تمامیت آن یک ملت از جان خود میگذرند. تمامیت ارضی موضوعی است که هشت سال دفاع مقدس خاک ایران گلگون شد تا چند قدم از آن نصیب بیگانه نشود. تمامیت ارضی اما حالا به آرامی و بیآنکه گوشمان تیز شود به هشدارها درگیر دستدرازی افرادی شده است که سرمایهشان جذابیتی جدی برای صاحبان زمین در کشور دارد.
زمینهای شمال کشور این روزها جولانگاه اتباع بیگانه شده است. تعبیر شفافتر از این جولان آن است که بگوییم زمینهای شمال کشور قربانی فقر حاکم در منطقه و جذابیت نقدینگی برای صاحبان زمین شده است. چه آیندهای در انتظار زمینهایی است که به فروش میرسند؟ آیا خبر این تاراج به گوش قانونگذار، دولت و دیگر مسوولان نرسیده است؟ آنچه نگرانی را در فضای تاراج زمینهای شمال کشور بیشتر میکند آینده نامعلوم این رویه غیرقانونی است.
براساس قانون مدنی کشور فروش ملک به اتباع خارجی قانونی نیست. این در حالی است که زمینهای شمال کشور با دور زدن قانون در اختیار اتباع خارجی قرار میگیرد. ماجرا از این قرار است که اتباع بیگانه به دلیل تفاوت ارزش ریال با ارزی که در اختیار دارند، قیمتی بیش از ارزش ریالی ملک در ایران پرداخت میکنند. حاصل این معادله مالکیت املاکی است که دیگر شهروند ایرانی سهمی در آن ندارد. ارزآوری و گردش چرخه اقتصادی در این روند جذابیتی است که شاید توجه را از آینده مبهم این معاملات منحرف میکند.
قانون چه میگوید
پیمان حاجمحمودعطار، حقوقدان و وکیل دادگستری درباره فروش زمینهای کشور به اتباع خارجی به «جهان صنعت» میگوید: برابر قانون مدنی و سایر مقررات حاکم انتقال اموال غیرمنقول اعم از زمین و ساختمان در سراسر کشور به اتباع بیگانه و غیرایرانی در اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر رسمی ممنوع است و تاکنون نیز مصوبهای در این رابطه از سوی قوه مقننه درخصوص مجاز بودن این معاملات تصویب نشده، این در حالی است که در عمل در مواردی که اتباع بیگانه از جمله کشورهای همسایه مبادرت به خریداری املاک در ایران میکنند برای قانونی جلوه دادن این اقدامات گزینههای دیگری را اجرایی میکنند.
عطار همچنین از روندی نگرانکننده در این معملات خبر میدهد و میگوید: اتباع خارجی برای عادی شدن این معاملات از طریق قولنامه عادی و غیررسمی و چنانچه بخواهند از طریق اداره ثبت یا دفاتر اسناد رسمی انجام پذیرد وجه مورد معامله توسط شخص غیرایرانی به فروشنده پرداخت میکنند ولی سند رسمی در محضر به نام یک ایرانی که مورد اعتماد و اطمینان خریدار غیرایرانی است انتقال رسمی پیدا میکند.
این کارشناس حقوقی در ادامه گفت: نکته مهم و ضروری در اینجا آن است که چنانچه این معامله تجاری توسط بنگاهها و آژانسهای مشاور املاک که دارای پروانه کسب از اتحادیه مشاوران املاک هستند انجام شود و شخص بنگاهدار واسطه و دلال این معامله غیرقانونی باشد عمل وی نیز غیرقانونی بوده و مستوجب تعقیب قانونی و توقیف پروانه کسب وی خواهد شد.
عطار ادامه داد: در شرایطی که فرد غیرایرانی میخواهد سرمایهای را وارد کشور کند با توجه به اینکه این روند در کشورهای دیگر نیز اجرایی میشود نیازمند برنامهریزی قانونی است. اصولا سیاستگذاران کشور چه بخواهند و چه نخواهند این پدیده در حال اجراست. از همین رو است که اصرار ما بر تنظیم موارد قانونی لازم است.
به گفته او به نظر میرسد با رویه خردگرایانه کشورهای گردشگرپذیر و سرمایهگذارپذیر دیگر مانند امارات متحده، ترکیه، قبرس و سایر کشورهای مشابه در قانونمند کردن اتباع بیگانه نسبت به اموال غیرمنقول ایران اقدامات لازم در مجلس شورای اسلامی و سایر مراجع ذی صلاح انجام شود.
این حقوقدان معتقد است پیشگیری از ادامه این روند بهترین راهکاری است که میتوان از آن بهره برد. از همین رو تاکید میکند: به هر روی این تمهیدات علاوه بر رونق اقتصادی و ارزآوری به کشور از پروندههای قضایی در دادگاههایی که این املاک در حوزه آنها واقع است و مشکلات قانونی بسیاری را موجب میشود پیشگیری خواهد کرد. به نظر میرسد اجارههایی در قالب اجارههای ۹۹ ساله راهکار مناسبی در این حوزه باشد. متاسفانه املاک بسیاری که کاربری کشاورزی دارند و نه مسکونی در این معاملات به فروش میرسد که همین موضوع آینده نگرانکنندهای را تصویر میکند.
برنامهریزیهای فراموش شده
بعد از انقلاب، در سال ۱۳۷۴، وزارت امور خارجه جمهوری اسلامی ایران تصمیم گرفت بخت خود را در راستای گرفتن حق تملک برای افراد غیرمقیم در ایران (گردشگران) بیازماید. بنابراین اقدام به تصویب «آییننامه چگونگی تملک اموال غیرمنقول توسط اتباع خارجی غیرمقیم در جمهوری اسلامی ایران» کرد. اما این آییننامه هم سرنوشتی مشابه تصویبنامه خلف خود داشت چراکه هیات عمومی دیوان عدالت اداری، در سال ۱۳۷۸ با این استدلال که «اعطای هر گونه امتیاز خاص به اتباع بیگانه از جمله تملک اموال غیرمنقول در قلمرو جغرافیایی کشور ایران توسط آنان منوط به حکم صریح قانونگذار است»، آییننامه اخیر وزارت امور خارجه را ابطال کرد.بنابراین در حال حاضر نیز پایهای قانونی در مورد تملک اموال غیرمنقول توسط گردشگران خارجی وجود ندارد. پس با استناد به اصول کلی حقوقی نیز نمیتوان برای گردشگران، بدون مجوز قانونی نیز چنین حقی قائل بود. همچنین حقوق گردشگران خارجی یا بهطور کلی اتباع خارجی را به حقوق سیاسی- حاکمیتی و حقوق خصوصی تقسیمبندی میکنند. حقوق سیاسی- حاکمیتی مختص اتباع همان کشور است مانند رای دادن، تعیین نمایندگان، نماینده شدن و… که دلیل آن کاملا مشخص است. در مقابل، حقوق خصوصی شامل حق تردد، حق آزادی و… میشود که تمامی انسانها حتی در کشورهای دیگر نیز از آن بهعنوان اصل برخوردار هستند. مالکیت هرچند در نگاه اول بهنظر میرسد که جزو حقوق خصوصی باشد و باید همه افراد از جمله گردشگران از آن برخوردار باشند، اما در پذیرش مالکیت بر اموال غیرمنقول (خاک و سرزمین یک کشور) موضوع بسیار متفاوت است.
همچنین سرزمین و خاک، جزو ارکان و عناصر اصلی تشکیلدهنده هر کشوری است و افرادی که تبعه کشور محسوب میشوند، میتوانند قسمتی از سرزمین را به تملک درآورند تا بر اساس رابطه معنوی با آن کشور بتوانند در مواقع حساس و سرنوشتساز، از قلمرو سرزمینی آن دولت و کشور محافظت کنند. بنابراین پذیرش این حق برای خارجیان در مواردی محدود و صرفا براساس قراردادهای دوجانبه و موردی بین دولتها و یا اذن قانونگذار قابل توجیه و ممکن است. در واقع پذیرش حق تملک اموال غیرمنقول توسط اتباع خارجی مبتنی بر حقوق و آزادیهای اساسی نیست و نمیتوان آن را جزو حقوق ذاتی بشر قلمداد کرد، زیرا موضوع حاکمیت هر دولتی اقتضا میکند که بر اساس شرایط و اوضاع و احوال خاص خود، درباره آن تصمیمگیری کنند.
قانون همچنان خاک میخورد
در شرایطی که نگرانی نسبت به فروش ملک به اتباع بیگانه هر روز افزایش پیدا میکند، نگاهی به قوانین کشور بسیاری از پرسشها را پاسخ میدهد. در آییننامه اجرایی قانون تشویق و حمایت سرمایهگذاری خارجی، مصوب سال ۱۳۸۱ راهکار سرمایهگذاری و کسب مالکیت حتی تا ۱۰۰ درصد در مواردی قانونی اعلام شده است که انجام سرمایهگذاری خارجی منجر به تشکیل شرکت ایرانی شود، آنگاه تملک زمین یا دیگر املاک به نام شرکت متناسب با طرح سرمایهگذاری به تشخیص سازمان سرمایهگذاری خارجی و کمکهای فنی و اقتصادی ایران مجاز است و تا ۱۰۰ درصد میتوانند شرکت خارجی ثبت کنند و شرکت خارجی حق مالکیت اموال منقول و غیرمنقول را دارد.
اگرچه این قانون مصوب سال ۱۳۱۰ است، اما تغییری در اصل آن ایجاد نشده است. به عبارت دیگر همچنان اتباع بیگانه اعم از عراقی و افغانستانی و… امکان خرید و فروش و مالکیت به شکل عمومی و رایج آن را ندارند. اجاره و فروش ملک و مغازه به اتباع بیگانه بدون هماهنگی با نیروی انتظامی ممنوع است و با افراد خاطی برخورد قانونی میشود و باید جهت جلوگیری از این امر مراتب و کسانی که نسبت به واگذاری املاک به صورت قولنامهای اقدام میکنند را به نیروی انتظامی گزارش داد تا برابر قانون اعمال شود.
لطفاً براي ارسال دیدگاه، ابتدا وارد حساب كاربري خود بشويد