نقش کلیدی زمین در معادله تولید مسکن
جهان صنعت– بازار ساختوساز شهری در دو تا سه سال گذشته با افت چشمگیر صدور پروانههای ساختمانی و کاهش سرمایهگذاری مواجه بوده است؛ روندی که نهتنها در دادههای رسمی بلکه در رفتار فعالان بخشخصوصی نیز قابل مشاهده است. آمارهای منتشرشده از سوی مرکز آمار ایران در دورههای اخیر کاهش تعداد پروانههای صادرشده در بسیاری از شهرهای کشور را تایید میکند؛ شاخصی که همواره بهعنوان یکی از نماگرهای پیشنگر رونق یا رکود در بخش مسکن شناخته میشود. افت صدور پروانه به معنای کاهش انگیزه سازندگان برای ورود به پروژههای جدید است و این امر معمولا با یک وقفه زمانی خود را در کاهش عرضه واحدهای تکمیلشده و در نهایت تشدید فشار قیمتی در بازار نشان میدهد. از این منظر رکود فعلی ساختوساز را نمیتوان صرفا یک نوسان مقطعی دانست بلکه باید آن را در چارچوب تحولات سیاستی و شرایط کلان اقتصادی تحلیل کرد.
سیاستگذاری مسکن و وقفه در پیگیری اجرایی
بخشی از کاهش تولید مسکن را باید در نحوه اولویتبندی سیاستی و اجرایی در دورههای مختلف مدیریتی جستوجو کرد. وزارت راهوشهرسازی بهعنوان متولی اصلی حوزه مسکن، نقش تعیینکنندهای در جهتدهی به بازار دارد. در مقاطعی که تمرکز این وزارتخانه بر سایر حوزههای حملونقل یا پروژههای زیرساختی افزایش یافته و موضوع مسکن با جدیت کمتری دنبال شده، پیامد آن در کاهش هماهنگیهای اجرایی، تاخیر در ابلاغ دستورالعملها و کندی در تخصیص منابع نمایان شده است. بخشخصوصی نیز در چنین شرایطی با مشاهده عدم قطعیت در سیاستها و نبود سیگنالهای حمایتی روشن ترجیح میدهد سرمایه خود را به بازارهای موازی منتقل کند یا دستکم از شروع پروژههای جدید خودداری ورزد. این وضعیت نشان میدهد که حتی در صورت وجود تقاضای بالقوه، نبود انسجام سیاستی میتواند چرخه تولید را مختل کند.
شرایط کلان اقتصادی و فرار سرمایه از بازار مسکن
عامل مهم دیگر در افت ساختوساز، تحولات کلان اقتصادی و افزایش ریسکهای سرمایهگذاری بوده است. نوسانات نرخ ارز، تورم عمومی بالا، رشد هزینه نهادههای ساختمانی و دشواری دسترسی به منابع مالی، بازدهی پیشبینیپذیر پروژههای ساختمانی را کاهش داده است. در چنین فضایی سرمایهگذاران بهدنبال بازارهایی با نقدشوندگی سریعتر و افق زمانی کوتاهتر رفتهاند. بازار مسکن ذاتا بازاری با دوره بازگشت سرمایه میانمدت تا بلندمدت است و زمانی که نااطمینانیهای کلان تشدید میشود، این ویژگی به نقطهضعف تبدیل میشود. خروج بخشی از سرمایه از بخش ساختوساز نهتنها حجم پروژههای جدید را کاهش داده بلکه باعث شده پروژههای نیمهتمام نیز با کندی پیش روند و هزینه تمامشده آنها افزایش یابد.
نقش پروانههای ساختمانی بهعنوان شاخص پیشنگر
صدور پروانه ساختمانی یکی از مهمترین شاخصهای ارزیابی وضعیت تولید در بخش مسکن است. افزایش این شاخص معمولا به معنای شکلگیری انتظارات مثبت در میان سازندگان و سرمایهگذاران است. از این رو اگر در ماههای آینده و در گزارشهای جدید مرکز آمار ایران نشانههایی از رشد تعداد پروانههای صادرشده مشاهده شود، میتوان آن را علامتی از بازگشت تدریجی اعتماد به بازار دانست. البته باید توجه داشت که صدور پروانه بهتنهایی کافی نیست و تحقق واقعی رونق نیازمند تامین مالی مناسب، ثبات مقررات و تضمین دسترسی به زمین است. با این حال این شاخص میتواند اولین نشانه تغییر جهت چرخه مسکن از رکود به رونق باشد.
نشانههای اولیه رونق و اثر انتظارات اقتصادی
کارشناسان بخش مسکن معتقدند که در ماههای اخیر برخی نشانههای اولیه از تحرک تدریجی بازار مشاهده میشود. کاهش نسبی نااطمینانیهای سیاسی و ارسال سیگنالهای مثبت از روند مذاکرات خارجی، تا حدی انتظارات تورمی را تعدیل و فضای تصمیمگیری را شفافتر کرده است. در اقتصاد مسکن، انتظارات نقشی کلیدی ایفا میکند زیرا سرمایهگذاری در این بخش مبتنیبر پیشبینی قیمتهای آینده است. اگر فعالان بازار اطمینان یابند که شرایط کلان به سمت ثبات حرکت میکند، احتمال افزایش ورود سرمایه به پروژههای جدید بیشتر میشود. در مقابل هرگونه بازگشت نااطمینانی میتواند این روند شکننده را متوقف کند.
تسهیلات بانکی؛ گلوگاه اصلی تامین منابع مالی
یکی از چالشهای جدی تولید مسکن در سالهای اخیر، کندی در پرداخت تسهیلات بانکی به پروژههای نیمهتمام بوده است. بسیاری از سازندگان به دلیل افزایش هزینهها و محدودیت منابع شخصی، به تسهیلات بانکی وابستهاند و تاخیر در پرداخت اقساط بعدی وام، عملا روند تکمیل پروژهها را متوقف میکند. اخیرا از سوی مجموعههای مرتبط در وزارت امور اقتصادی و دارایی پیگیریهایی برای اولویتبندی پروژههای با پیشرفت فیزیکی بالای ۷۰درصد و سپس بالای ۵۰درصد انجام شده است. این رویکرد در صورت اجرا میتواند از قفلشدن سرمایه در پروژههای نیمهتمام جلوگیری کند و عرضه واحدهای آماده را تسریع بخشد. با این حال تحقق این هدف مستلزم هماهنگی مستمر میان شبکه بانکی و وزارت راهوشهرسازی است.
ضرورت فعالسازی دوباره سازوکارهای هماهنگی
فاصله زمانی قابلتوجه میان جلسات هماهنگی دستگاههای مسوول یکی از عوامل کندی در تصمیمگیری و اجرای سیاستهای حمایتی بوده است. در شرایطی که بازار مسکن نیازمند واکنش سریع سیاستی است، وقفه در برگزاری جلسات و تاخیر در ابلاغ مصوبات میتواند هزینههای اقتصادی بالایی ایجاد کند. وزارت راهوشهرسازی باید بهعنوان متولی اصلی، این جلسات را بهصورت منظم برگزار و نتایج آن را بهطور شفاف به فعالان بازار اعلام کند. شفافیت و پیشبینیپذیری، دو مولفه کلیدی در احیای اعتماد سرمایهگذاران هستند و بدون آنها حتی سیاستهای حمایتی نیز اثرگذاری محدودی خواهند داشت.
الزام قانونی گزارشدهی و نقش نظارتی مجلس
براساس قانون برنامه هفتم توسعه، وزارت راهوشهرسازی مکلف است هر سه ماه یکبار گزارش اجرای ماده(۵۰) را به کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی ارائه کند. این ماده به موضوع واگذاری و الحاق زمین برای توسعه شهری اختصاص دارد و اجرای دقیق آن میتواند یکی از مهمترین گرههای تولید مسکن را باز کند.
با این حال تاخیر در ارائه گزارشهای منظم موجب تضعیف نظارت پارلمانی و کاهش شفافیت در اجرای قانون شده است. نقش نظارتی مجلس در این حوزه بسیار حیاتی است زیرا بدون پیگیری مستمر اهداف کمی تعیینشده در برنامه هفتم ممکن است محقق نشود و روند تامین زمین همچنان با کندی پیش رود.
نقش زمین در تولید مسکن
هزینه زمین سهم قابلتوجهی از قیمت تمامشده مسکن را تشکیل میدهد و هرگونه محدودیت در عرضه زمین مناسب، مستقیما بر هزینه تولید اثر میگذارد. اجرای صحیح ماده(۵۰) و تسریع در الحاق اراضی به محدوده شهرها میتواند عرضه زمین را افزایش داده و از فشار قیمتی بکاهد. در عین حال سیاستهای زمین باید بهگونهای طراحی شود که از سوداگری جلوگیری کرده و زمین در اختیار سازندگان واقعی قرار گیرد. ترکیب سیاست واگذاری هدفمند زمین با ابزارهای مالیاتی میتواند زمینه را برای افزایش تولید و مهار رشد قیمت فراهم کند.
چشمانداز سرمایهگذاری میان احتیاط و امید
بازار مسکن ایران در آستانه یک دوراهی قرار دارد. از یکسو کاهش ساختوساز در سالهای اخیر زمینهساز کاهش عرضه آتی و احتمال جهشهای قیمتی در صورت افزایش تقاضا شده است از سوی دیگر شرایط کلان اقتصادی هنوز بهطور کامل باثبات نشده و سرمایهگذاران با احتیاط حرکت میکنند. اگر حمایت موثر دولت در حوزه تامین مالی، واگذاری زمین و تثبیت مقررات تداوم یابد و همزمان شاخصهای کلان اقتصادی بهبود نسبی نشان دهد، میتوان انتظار داشت روند صدور پروانههای ساختمانی افزایشی و بازار بهتدریج وارد فاز رونق شود. در غیر این صورت رکود ساختوساز ممکن است تداوم یافته و شکاف میان عرضه و تقاضا عمیقتر شود.
جای خالی همافزایی سیاستی برای احیای تولید
تولید مسکن در اقتصاد ایران پیشران دهها صنعت وابسته و منبع اشتغال گسترده بهشمار میرود. کاهش سرمایهگذاری در این بخش آثار زنجیرهای بر رشد اقتصادی و اشتغال دارد. احیای رونق ساختوساز مستلزم همافزایی میان سیاستهای مالی، بانکی، زمین و نظارت قانونی است. وزارت راهوشهرسازی، شبکه بانکی، وزارت امور اقتصادی و دارایی و مجلس شورای اسلامی باید در چارچوبی منسجم عمل کنند تا اعتماد سرمایهگذاران بازسازی شود. تنها در این صورت است که میتوان انتظار داشت آمارهای آینده نشاندهنده افزایش صدور پروانههای ساختمانی و بازگشت تدریجی رونق به بازار مسکن باشد.
