نسخه کُره‌ای ساماندهی مسکن
جهان صنعت– به‌تازگی نشست مشترک مسوولان مسکن ایران و کره‌جنوبی برای بررسی تجربه کشور کره‌جنوبی در حوزه اجاره‌داری حرفه‌ای و تامین مسکن استیجاری با اولویت دهک‌های کم‌درآمد در وزارت راه‌وشهرسازی برگزار شد.
در این نشست مشترک مسوولان مسکن ایران و مقامات مسکن کشور کره‌جنوبی تجربه کره‌جنوبی در حوزه تامین مسکن استیجاری و استقرار نظام اجاره‌داری حرفه‌ای، به‌منظور استفاده از دستاورهای این کشور در تامین نیاز مسکن گروه‌های کم‌درآمد را مورد بحث و بررسی قرار دادند. یونگهو پارک سیاست‌ها، دیدگاه‌ها و الگوهای مالی برای تعیین اجاره واحدهای مسکونی در کره‌جنوبی را تشریح کرد.
تاریخچه مسکن استیجاری در کره‌جنوبی
بنابر اظهارنظر پارک، پس از رهایی از استعمار، کره‌جنوبی با بحران جدی مسکن مواجه شد. یکی از دلایل اصلی آن، ساختار ناکارآمد سیستم مسکن در این کشور بود. دولت منابع مالی کافی نداشت و در آن زمان مسکن استیجاری در اولویت نبود. تمرکز اصلی دولت بر ساخت سریع واحدهای مسکونی قرار گرفت. در نتیجه بازار مسکن استیجاری رشد یافت و بسیاری از خانوارها بخشی از خانه‌های خود را اجاره می‌دادند اما هیچ قانون حمایتی در این زمینه برای مستاجرها وجود نداشت.
او ادامه داد: در دهه۱۹۶۰ شرایط تغییر کرد. دولت عرضه مسکن را افزایش داد و قانونی با بودجه کافی برای توسعه مسکن تصویب شد. این امر همزمان با رشد اقتصادی کره بود و نخستین‌بار قانون حمایت از مسکن استیجاری با چشم‌انداز حداقل ۵۰ساله مطرح شد.
پارک گفت: در دهه۲۰۰۰، تکمیل پروژه‌ها ۶ تا ۷سال زمان می‌برد اما بعد توانستیم دوره زمانی ساخت و تکمیل پروژه‌ها را به دوسال کاهش دهیم. در سال۲۰۱۰ قانونی برای حمایت از مشارکت بخش‌خصوصی تصویب شد اما به‌دلیل پیچیدگی مقررات و ضعف عملکرد شرکت‌های اعتباری چندان موفق نبود. با این حال از سال۲۰۱۴ طرحی ویژه جوانان و زوج‌های تازه ازدواج‌کرده آغاز که اجاره‌بهای آن ماهانه حدود ۲۰۰ دلار تعیین شد.
تعیین اجاره‌بها براساس درآمد خانوار
مدیرکل شرکت زمین و مسکن کره‌جنوبی اظهار کرد که سیستم مسکن در کشور ما براساس درآمد خانوار تقسیم‌بندی می‌شود. خانوارها به ۱۰گروه درآمدی تقسیم شده‌اند و برنامه‌های استیجاری بیشتر دهک‌های اول تا ششم را پوشش می‌دهند. خانوارهای زیر دهک ۵ و ۶ توان تامین مسکن خود را ندارند و از حمایت دولت برخوردار می‌شوند. این حمایت حتی می‌تواند تا ۵۰سال ادامه یابد یعنی تا زمانی‌که درآمد خانوار به حد کافی افزایش یابد.
او افزود: اجاره‌بهای ماهانه برای گروه‌های درآمدی اول تا ششم به‌صورت پلکانی تعیین می‌شود و براساس سطح درآمد خانوارها بین ۶۵ دلار تا ۲۰۰دلار متغیر است. همچنین امکان خرید واحد استیجاری برای گروه‌های کم‌درآمد واقع در دهک‌های ۳ تا ۶ بعد از ۱۰سال سکونت استیجاری در صورت تمایل آنها وجود دارد.
مدل مالی ساخت مسکن استیجاری در کره‌جنوبی
پارک با تاکید بر اینکه عرضه مسکن استیجاری به‌منظور حمایت از گروه‌های کم‌درآمد نیازمند حمایت از بخش‌خصوصی و توجیه‌پذیر کردن فعالیت در این زمینه است گفت که براساس تجارب ما برای سودده کردن پروژه‌ها باید یا درآمد افزایش یابد یا هزینه‌ها کاهش پیدا کند. برای حمایت از مستاجرها تمرکز ما بر کاهش هزینه‌ها بوده است.
او با اشاره به اجرای مدل‌های حمایتی برای ساخت و عرضه مسکن استیجاری افزود: تامین مالی ساخت و عرضه واحدهای استیجاری براساس مشارکت دولت، سازنده و مستاجرها انجام می‌شود. در یک نمونه، برای ساخت مسکن به‌منظور عرضه به بازار استیجاری، در سال۲۰۲۰ تامین مالی یک واحد آپارتمان با فرمول سهم ۲۲درصدی دولت، ۲۹درصد از طریق وام دولتی، ۳۴درصد توسط شرکت LH و ۱۵درصد توسط مستاجران انجام شد. در مجموع ۵۱درصد هزینه‌ها برعهده دولت قرار گرفت.
سقف افزایش اجاره‌بها؛ ۵ درصد
به گفته پارک دو مدل اصلی در حوزه اجرا شامل مشارکت بخش عمومی و خصوصی و استفاده از ظرفیت تراست‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات در کره‌جنوبی در اختیار داریم. واحدهای ساخته‌شده در قالب این مدل‌ها به مدت ۲۰سال در بازار اجاره عرضه می‌شوند و عمدتا در اختیار مستاجران واقع در دهک‌های کم‌درآمد قرار می‌گیرند.
او افزود: قراردادهای اجاره هر دو سال تمدید می‌شود و سقف افزایش اجاره‌بها نیز متناسب با شرایط اقتصادی این کشور و گروه‌های هدف، ۵درصد است. این سیاست ثبات نسبی بازار اجاره را تضمین کرده است.
شرط موفقیت مسکن استیجاری در ایران
پارک تاکید کرد که برای پایداری مسکن استیجاری، باید هم نگاه اقتصادی و هم نگاه اجتماعی را در نظر گرفت. اگر فقط به جنبه اقتصادی توجه کنیم، پروژه‌ها با چالش روبه‌رو می‌شوند. در عین حال بدون ایجاد امکان سوددهی، نمی‌توان انتظار داشت بخش‌خصوصی نقش فعالی ایفا کند.
او افزود: هدف اصلی ما تامین مسکن برای خانوارهای کم‌درآمد است. دولت برای جبران زیان پروژه‌های استیجاری، برخی پروژه‌های فروش مسکن را آماده می‌کند تا از محل آنها از سیاست‌های استیجاری حمایت شود. تجربه کره نشان می‌دهد موفقیت در این حوزه نیازمند یک نهاد متمرکز مانند LH است که بتواند همه امور مالی، ساخت، بهره‌برداری و مدیریت را به‌صورت یکپارچه هدایت کند.
مدیرکل شرکت زمین و مسکن کره‌جنوبی در پایان خطاب به سیاستگذاران ایرانی گفت: دولت ایران باید بررسی کند که آیا بودجه کافی برای حمایت مداوم از سیاست‌های مسکن استیجاری دارد یا خیر. این حوزه تنها با ایجاد تعادل میان نقش دولت و بخش‌خصوصی و مدیریت یکپارچه هزینه و درآمد، می‌تواند به موفقیت برسد.
