نبض ضعیف مسکن
احسان نیازمند– بازار مسکن در واپسین ماه سال در حالی نشانههایی از افزایش نسبی معاملات را بروز داده که همچنان از رکود عمیق و فرسایشی ماههای گذشته فاصله نگرفته است. دادههای میدانی از بنگاههای معاملات ملکی در مناطق مختلف شهرهای بزرگ بهویژه تهران نشان میدهد تعداد معاملات ثبتشده نسبت به ماههای پاییز رشد اندکی داشته اما این افزایش نه به معنای رونق بلکه بیشتر بیانگر تحرک مقطعی و احتیاطی خریداران مصرفی است. تجربه سالهای گذشته نیز نشان میدهد اسفندماه همواره بهواسطه انگیزه جابهجایی خانوارها، تسویههای مالی پایان سال و تلاش برخی فروشندگان برای نقد کردن دارایی پیش از ورود به سال جدید، با تحرک بیشتری همراه است. با این حال آنچه امسال بازار را از الگوهای سنتی متمایز میکند، سایه سنگین بیثباتی سیاسی و فضای «نه جنگ، نه صلح» است که رفتار عرضهکنندگان و تقاضاکنندگان را بهشدت محتاطانه کرده است.
اثر بیثباتی سیاسی بر رفتار اقتصادی خانوارها
شرایط سیاسی کشور در ماههای اخیر بهگونهای بوده که فعالان اقتصادی در فضایی مبهم تصمیمگیری میکنند. بازار مسکن که همواره بهعنوان پناهگاه سرمایه در دورههای نااطمینانی شناخته میشد، اینبار واکنشی متفاوت نشان داده است. بخشی از سرمایهگذاران بزرگ ترجیح دادهاند نقد بمانند و بخشی دیگر منابع خود را به بازارهای نقدشوندهتر منتقل کردهاند. در مقابل خانوارهای مصرفی که سالها در انتظار کاهش قیمت یا ثبات بیشتر بودند، اکنون با مشاهده رشد عمومی قیمتها در سایر بازارها، به این جمعبندی رسیدهاند که تعویق بیشتر خرید ممکن است هزینهبر باشد. همین تغییر ذهنیت سبب شده در اسفندماه تقاضای مصرفی محدود اما واقعی به بازار بازگردد؛ تقاضایی که نه از جنس سفتهبازی بلکه ناشی از نیاز به سرپناه و ترس از افزایش هزینههای ساخت در سال آینده است.
شکاف میان تورم عمومی و قیمت مسکن
یکی از ویژگیهای قابلتوجه بازار مسکن در ماههای اخیر عقبماندگی نسبی قیمت واحدهای مسکونی از تورم عمومی بوده است. در حالی که قیمت کالاها و خدمات مصرفی، ارز، طلا و حتی برخی نهادههای تولیدی رشد محسوسی را تجربه کردهاند، بازار مسکن بهدلیل رکود معاملاتی و ضعف قدرت خرید، نتوانسته همپای این تورم حرکت کند. این شکاف سبب شده بخشی از متقاضیان چنین برداشت کنند که مسکن هنوز خود را با موج تورمی تطبیق نداده و احتمال افزایش قیمت در سال آینده وجود دارد. البته این تحلیل زمانی معتبر خواهد بود که شوک سیاسی یا نظامی جدیدی رخ ندهد چراکه در صورت تشدید بحران، اولویت خانوارها از خرید داراییهای سرمایهای به حفظ نقدینگی و تامین نیازهای ضروری تغییر خواهد کرد.
تمرکز معاملات بر واحدهای کوچکمتراژ و میانسال
بررسی ترکیب معاملات نشان میدهد عمده خرید و فروشهای انجامشده در اسفندماه مربوط به واحدهای کوچکمتراژ عموما بین ۶۰تا۸۵ مترمربع و با سن بنای ۸تا۱۰سال است. این واحدها بهدلیل قیمت پایینتر نسبت به نوسازها و هزینه شارژ و نگهداری کمتر، بیشترین همخوانی را با توان مالی خانوارهای متوسط دارند. بازه قیمتی غالب در معاملات اخیر حدود ۱۰تا۱۲میلیارد تومان گزارش شده که نشاندهنده محدود بودن دامنه تقاضا به طبقهای خاص از جامعه است. واحدهای لوکس، بزرگمتراژ و نوساز همچنان با رکود سنگین مواجه هستند و فروشندگان این دسته از املاک اغلب ناچار به ارائه تخفیفهای قابلتوجه شدهاند، هرچند بسیاری از آنها همچنان از تعدیل قیمت واقعی خودداری میکنند.
رونق یا تحرک مقطعی؟
اگرچه برخی فعالان بازار از افزایش تعداد قراردادها سخن میگویند اما تحلیل عمیقتر نشان میدهد این وضعیت را نمیتوان رونق نامید. رونق زمانی محقق میشود که حجم معاملات در طیف وسیعی از مناطق، متراژها و گروههای قیمتی افزایش یابد و روندی پایدار شکل گیرد. در شرایط فعلی بازار صرفا شاهد تحرک محدود در بخش مصرفی است، آن هم با چانهزنیهای طولانی و تخفیفهای موردی. تعداد فایلهای عرضهشده همچنان بالاست و مدت زمان فروش یک واحد مسکونی نسبت به سالهای رونق افزایش یافته است بنابراین آنچه در اسفندماه مشاهده میشود، بیشتر به تخلیه بخشی از تقاضای انباشته شباهت دارد تا آغاز یک چرخه صعودی جدید.
اثر انتظارات تورمی بر تصمیمگیری خریداران
انتظارات تورمی نقش مهمی در شکلگیری رفتار اقتصادی خانوارها ایفا میکند. در ماههای اخیر رشد قیمت نهادههای ساختمانی از جمله سیمان، فولاد و تاسیسات این تصور را تقویت کرده که هزینه ساخت در سال آینده افزایش خواهد یافت. اگرچه سازندگان بهدلیل رکود فروش، امکان انتقال کامل این افزایش هزینه به قیمت نهایی را نداشتهاند اما خریداران نگران هستند که با خروج بازار از رکود، قیمتها جهش کند. همین نگرانی موجب شده بخشی از خانوارهای دارای نقدینگی نسبی، خرید خود را جلو بیندازند. با این حال این تصمیمگیری همچنان با احتیاط شدید همراه است و بسیاری از خریداران ترجیح میدهند در صورت مشاهده نشانههای تشدید بحران سیاسی، معامله را به تعویق بیندازند.
سناریوی جنگ و پیامدهای آن برای بازار مسکن
یکی از متغیرهای تعیینکننده در تحلیل آینده بازار احتمال وقوع درگیری نظامی میان ایران و آمریکاست. هرچند چنین سناریویی قطعی نیست اما نفس طرح آن در فضای عمومی، انتظارات را تحتتاثیر قرار داده است. در صورت بروز جنگ، بازار مسکن به احتمال زیاد وارد رکودی عمیقتر خواهد شد. تجربه بحرانهای امنیتی در سایر کشورها نشان میدهد در شرایط نااطمینانی شدید، نقدشوندگی داراییهای غیرمنقول کاهش مییابد و خریداران از بازار عقبنشینی میکنند. کاهش شدید تقاضا میتواند به افت محسوس قیمتهای اسمی منجر شود بهویژه در بخش املاک سرمایهای و لوکس. در چنین وضعیتی فروشندگان برای تامین نقدینگی ناچار به تعدیل جدی قیمت خواهند شد و بازار با نوعی انجماد معاملاتی مواجه میشود.
واکنش سازندگان و سرمایهگذاران ساختمانی
سازندگان بخشخصوصی در ماههای اخیر با چالش دوگانه افزایش هزینه ساخت و رکود فروش روبهرو بودهاند. بسیاری از پروژههای جدید به حالت تعلیق درآمده و صدور پروانههای ساختمانی کاهش یافته است. افزایش نسبی معاملات در اسفندماه اگرچه میتواند اندکی از فشار نقدینگی سازندگان بکاهد اما برای بازگشت اعتماد کافی نیست. سرمایهگذاران ساختمانی بیش از هر چیز نیازمند ثبات در متغیرهای کلان اقتصادی و سیاسی هستند. بدون این ثبات، آغاز پروژههای جدید با ریسک بالایی همراه خواهد بود و عرضه آتی مسکن ممکن است بیش از پیش محدود شود؛ موضوعی که در میانمدت میتواند به شکلگیری موج تورمی تازه در بازار بینجامد.
نقش سیاستهای اعتباری و قدرت خرید
قدرت خرید خانوارها همچنان مهمترین محدودیت بازار مسکن است. تسهیلات بانکی موجود فاصله زیادی با قیمت واقعی واحدهای مسکونی دارد و سهم وام در تامین مالی خرید خانه ناچیز است. در نتیجه معاملات فعلی عمدتا توسط خانوارهایی انجام میشود که یا بخشی از سرمایه را از محل فروش ملک قبلی تامین کردهاند یا از منابع شخصی و خانوادگی بهره میبرند. در غیاب سیاستهای اعتباری موثر، انتظار رونق گسترده غیرواقعبینانه است حتی اگر انتظارات تورمی تقویت شود، نبود توان مالی کافی مانع از جهش معاملات خواهد شد و بازار در بهترین حالت با نوسانات محدود مواجه میشود.
مسکن؛ بازاری در تعلیق میان امید و هراس
به نظر میرسد روند فعلی معاملات تا نیمه دوم اسفندماه ادامه یابد سپس با نزدیک شدن به تعطیلات نوروزی، بازار بهطور طبیعی وارد فاز انتظار شود. بسیاری از خریداران و فروشندگان تصمیمگیریهای خود را به بعد از تعطیلات موکول خواهند کرد تا تصویر روشنتری از شرایط سیاسی و اقتصادی به دست آید بنابراین افزایش نسبی معاملات در روزهای پایانی سال را باید پدیدهای مقطعی دانست که بیش از آنکه ریشه در بهبود بنیادین متغیرها داشته باشد، ناشی از ملاحظات زمانی و نگرانیهای تورمی است. بازار مسکن در واپسین ماه سال در وضعیتی معلق میان امید به ثبات و هراس از بحران قرار گرفته است. افزایش محدود معاملات نشان میدهد تقاضای مصرفی هنوز زنده است و در صورت فراهم شدن شرایط مناسب میتواند فعالتر شود. با این حال سایه بیثباتی سیاسی، ضعف قدرت خرید و احتمال بروز شوکهای امنیتی، مانع از شکلگیری رونق واقعی شده است. آینده بازار بیش از هر زمان دیگری به تحولات کلان وابسته است. اگر فضای سیاسی به سمت کاهش تنش حرکت کند، احتمال تعدیل تدریجی قیمتها و افزایش معاملات وجود دارد اما در سناریوی تشدید بحران، رکود عمیقتر و افت قیمتها دور از انتظار نخواهد بود. در چنین شرایطی، بازار مسکن نه موتور محرک اقتصاد بلکه آینهای از نااطمینانیهای کلان کشور است.
تداوم معاملات مصرفی مسکن تا نیمه دوم اسفندماه
حسن محتشم، عضو هیاتمدیره انجمن انبوهسازان استان تهران در گفتوگو با «جهانصنعت» اظهار کرد که طی یکی، دو ماه گذشته شاهد پدیدار شدن رونق نسبی در بازار معاملات مسکن بودهایم اما باید توجه داشت که اولا این رونق بسیار محدود است و ثانیا به واحدهای مسکونی کوچکمتراژ، متوسط قیمت و با سن بنای تقریبی ۸تا۱۰سال مربوط میشود. عضو هیاتمدیره انجمن انبوهسازان استان تهران ادامه داد: از سویی تا حدودی شاهد افزایش قیمت در این بخش نیز هستیم. امروزه در شرایط اقتصاد تورمی فزاینده بهسر میبریم. نهادههای ساختمانی افزایش قیمت را تجربه میکنند. نیروی انسانی نیز آنطور که باید و شاید در اختیار نیست. در نتیجه شاهد افزایش قیمت تمامشده مسکن هستیم و این در حالی است که تورم توام با رکود نیز بر این بخش حکمفرماست. محتشم افزود: با توجه به وضعیت امروز بازار مسکن و حکمفرمایی شرایط تورمی در اقتصاد کلان کشور که مرز ۶۰درصد را نیز رد کرده است، رونق نسبی در میزان معاملات واحدهای مسکونی با متراژهای کوچک دیده میشود. این وضعیت در شرایط «نه جنگ، نه صلح» رقم خورده است؛ شرایطی که در آن مردم از نظر امنیتی و سیاسی در بلاتکلیفی بهسر میبرند. او بیان کرد: از آنجایی که گرانی به همه کالاها سرایت کرده و بخش مسکن کشور نیز کماکان خود را با این افزایش قیمتها مطابقت نداده و هنوز فاصله زیادی با تورم دارد، تعداد محدودی از متقاضیان مصرفی که بودجهای به میزان ۱۰تا۱۲میلیارد تومان در اختیار دارند، اقدام به انجام معاملات در بازار املاک کردهاند. این در شرایطی است که بازارهای موازی مانند طلا و ارز نیز افزایش قیمت بیش از بخش مسکن را تجربه میکنند. عضو هیاتمدیره انجمن انبوهسازان استان تهران همچنین گفت: این دسته از متقاضیان مصرفی تصمیم گرفتهاند تا پساندازهای خود که در قالب طلا و ارز بوده را وارد بخش مسکن کنند. همین موضوع زمینه ایجاد و پدیدار شدن تحرک در بازار مسکن و افزایش قیمت محدود در واپسین ماههای سال را فراهم آورده است. محتشم ادامه داد: از سوی دیگر از آنجایی که در ماه پایانی سال بهسر میبریم برای تغییر مقطع سال معمولا تورم و افزایش میزان دستمزدها را شاهد هستیم. از همین رو طبیعتا افزایش قیمت در تمامی سطوح را خواهیم داشت. بخش مسکن کشور نیز از این قاعده مستثنا نخواهد بود. به همین دلیل است که معاملاتی را در سطح شهرها شاهد هستیم. نکته جالب توجه آن است که در چنین موقعیتی، فروشندگان تمایل چندانی از خود نشان نمیدهند اما به هر صورت معاملات به صورت نسبی با افزایش همراه بوده است. او گفت: این اتفاق قاعدتا تا نیمه دوم ماه جاری ادامهدار خواهد بود. البته باید توجه داشت که تمام موضوعات به شرایط سیاسی مملکت نیز گره خورده است. امروزه از نظر سیاسی در شرایطی بهسر میبریم که ممکن است هر لحظه اتفاقاتی پیش آید. چنانچه جنگ رخ دهد باید گفت که متاسفانه بخش مسکن دوباره در رکودی عمیقتر از پیش فرو خواهد رفت و قیمتها نیز با کاهش شدیدی روبهرو خواهند شد. مگر اینکه توافقات سیاسی میان ایران و آمریکا صورت بگیرد در چنین حالتی دقیقا عکس این قضیه اتفاق خواهد افتاد. محتشم در پایان خاطرنشان کرد: با وجود حکمفرمایی بلاتکلیفی بر سر اقتصاد کشور، متقاضیان مصرفی مسکن در محدودههای ارزانقیمت واحدهای مسکونی معمولی و چند ساله، معاملاتی را صورت میدهند که احتمالا تا نیمه دوم اسفندماه ادامه خواهد داشت.
