ناکامی تسهیلات در همراهی با مسکن حمایتی
جهان صنعت– طرح نهضت ملی مسکن که با وعده ساخت ۴میلیون واحد مسکونی در چهارسال از سوی دولت سیزدهم کلید خورد، در نگاه اول می‌توانست نویدبخش تحول در بازار متلاطم مسکن ایران باشد؛ بازاری که سال‌ها با بحران کمبود عرضه، افزایش تقاضای انباشته و جهش‌های بی‌سابقه قیمتی روبه‌رو بوده است اما اکنون که بیش از دوسال از آغاز رسمی این طرح می‌گذرد، شواهد میدانی، گزارش‌های کارشناسی و اظهارات دست‌اندرکاران پروژه‌ها از بحرانی عمیق در دل این طرح حکایت دارد: ناکارآمدی تسهیلات بانکی.
تسهیلاتی که عقب‌تر از تورم می‌دوند
در ابتدای اجرای طرح، تسهیلاتی با مبالغی مشخص برای هر واحد در نظر گرفته شد؛ برای مثال وام ساخت ۳۵۰ تا ۴۵۰میلیون تومانی بسته به شهر و نوع پروژه اما در مدت کوتاهی، هزینه ساخت مسکن، بهویژه به‌دلیل تورم عمومی، افزایش قیمت مصالح، دستمزد نیروی کار، عوارض و تعرفه‌های شهرداری، جهش قابل‌توجهی یافت. طبق داده‌های بانک مرکزی، هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در سال۱۴۰۳ در برخی شهرها تا دو برابر نسبت به سال۱۴۰۱ افزایش یافته است. با این شرایط، تسهیلات فعلی در بسیاری از پروژه‌ها نهایتا ۵۰درصد از هزینه ساخت را تامین می‌کند؛ درحالی‌که برای پیشبرد طرحی با این ابعاد، انتظار می‌رفت تسهیلات حداقل ۷۰درصد از هزینه‌ها را پوشش دهند.
سرمایه‌گذاری، نه تقاضا!
یکی از اهداف مهم طرح نهضت ملی مسکن، تامین مسکن برای دهک‌های متوسط و پایین جامعه بود. اما با کم‌اثر بودن تسهیلات، بسیاری از متقاضیان عملا قادر به تامین سهم آورده خود نیستند. ناتوانی مردم در تامین آورده اولیه و فشار اقتصادی ناشی از بازپرداخت‌های بلندمدت، موجب شده استقبال عمومی نیز کاهش یابد. از سوی دیگر، بخش‌خصوصی نیز به‌دلیل کم‌جاذبه بودن شرایط وام‌های ساخت، تمایل چندانی برای ورود به پروژه‌ها ندارد.
در این خصوص یکی از سازندگان فعال در پروژه‌های دولتی می‌گوید: «وامی که باید بخش عمده‌ای از منابع پروژه را تامین کند، خودش به یک مانع تبدیل شده. حتی آزادسازی اقساط وام هم با کندی و پیچیدگی همراه است. بسیاری از همکاران ما عطای این پروژه‌ها را به لقایش بخشیده‌اند.»
هزینه‌سازی ناخواسته برای پروژه‌های نیمه‌تمام
در بسیاری از پروژه‌های نیمه‌تمام نهضت ملی مسکن، تاخیر در تخصیص تسهیلات یا ناکافی بودن آن، موجب متوقف شدن کارگاه‌های ساختمانی شده است. توقف پروژه در شرایط تورمی، خود به معنای افزایش چندباره هزینه‌هاست. یعنی حتی اگر تامین مالی صورت گیرد، برآوردهای اولیه دیگر اعتبار ندارند و پروژه‌ها با کسری بودجه مجدد مواجه می‌شوند.
در این رابطه یکی از پیمانکاران پروژه‌های نهضت ملی مسکن می‌گوید: «در پروژه ما که قرار بود در سال۱۴۰۲ به پایان برسد، به‌دلیل تاخیر در پرداخت تسهیلات و افزایش هزینه‌ها، پیمانکار قبلی کنار رفت. حالا ما با قیمت‌های جدید باید کار را ادامه دهیم ولی سقف وام همان رقم قبل است. با این شرایط، یا پروژه ناقص می‌ماند، یا قیمت نهایی برای متقاضی به‌مراتب بیشتر از وعده‌های اولیه خواهد بود.»
ضرورت تنظیم تسهیلات با واقعیت‌های اقتصادی
کارشناسان اقتصادی معتقدند که مهم‌ترین ضعف تسهیلات نه در اصل وجود آن بلکه در نبود تناسب با واقعیت‌های بازار ساخت‌وساز است. به‌نظر کارشناسان، تسهیلات فعلی، حاصل برآوردهای غلط و نگاه ایستا به اقتصاد است. در بازاری که ماه به ماه قیمت‌ها دستخوش تغییر می‌شود، نمی‌توان با سیاستگذاری یک‌بار برای همیشه، پروژه‌ای چندساله را پیش برد. دولت باید فرمول شناور برای تسهیلات تعریف کند، به‌گونه‌ای که متناسب با نرخ تورم ساخت، سقف وام و زمان‌بندی پرداخت آن هم به‌روز شود.
کارشناسان همچنین بر ضرورت کاهش سود تسهیلات برای دهک‌های پایین درآمدی تاکید می‌کنند و معتقدند که برای خانواری که ماهانه ۳ تا ۵میلیون تومان درآمد دارد، بازپرداخت وام ۴۰۰میلیون تومانی با نرخ سود ۱۸درصد عملا ممکن نیست. نتیجه این ناتوانی، یا شکست طرح است یا تحمیل بدهی‌های غیرقابل بازگشت به خانوار.
آیا بازنگری در راه است؟
با بالا گرفتن انتقادات، زمزمه‌هایی از اصلاح سازوکار تسهیلات شنیده می‌شود. در آخرین اظهارات، مسوولان وزارت راه‌وشهرسازی اعلام کرده‌اند که موضوع افزایش سقف تسهیلات و کاهش نرخ سود در دست بررسی است. با این حال، تجربه سال‌های اخیر نشان می‌دهد که از «بررسی» تا «اجرا» فاصله زیادی وجود دارد؛ بهویژه در شرایطی که دولت با کسری بودجه و بانک‌ها با محدودیت منابع روبه‌رو هستند.
از سوی دیگر، برخی تحلیلگران معتقدند حتی اصلاح مقطعی نیز کافی نیست و باید یک مدل پایدار تامین مالی برای طرح‌های ملی تدوین شود؛ مدلی که علاوه‌بر بانک‌ها، مشارکت نهادهای مالی، صندوق توسعه ملی و سرمایه‌گذاران داخلی و خارجی را نیز جلب کند.
تغییرات در طبقه‌بندی دهک‌های درآمدی
در همین خصوص یک کارشناس بازار مسکن گفت: با توجه به افزایش نرخ ساخت، بازنگری و به‌روزرسانی در تسهیلات مسکن الزامی است زیرا وام‌ها در برخی پروژه‌ها تنها ۵۰درصد هزینه ساخت مسکن را پوشش می‌دهند.
فرشید ایلاتی، کارشناس بازار مسکن با اشاره به وضعیت متقاضیان طرح نهضت ملی مسکن و چالش‌های موجود در این زمینه اظهار کرد: به‌طور کلی آمار ثبت‌نام‌های نهضت ملی مسکن می‌تواند اطلاعات خوبی درخصوص میانگین درآمدی افرادی که تقاضای مسکن داشته‌اند را شفاف کند. این اطلاعات، هرچه جزئی‌تر و همراه با تحلیل‌های اقتصادی و اجتماعی باشد، می‌تواند کمک زیادی به تحلیل دقیق‌تری از تقاضای مسکن کند. بنابراین انتشار جزئیات بیشتر این آمار می‌تواند مفید باشد. او در ادامه به تغییرات اخیر در طبقه‌بندی دهک‌های درآمدی اشاره کرد و به مهر گفت: در شرایط کنونی، تغییرات جدید در طبقه‌بندی دهک‌ها موجب شده که بسیاری از افراد از دهک‌های ۵ و ۶ به دهک‌های ۷، ۸ و حتی دهک۹ منتقل شوند. این تغییرات ممکن است با توجه به مبنای اقتصادی صورت‌گرفته، ابهاماتی به وجود آورد. در حالی که این افراد از نظر درآمدی ممکن است بالاتر از دهک‌های اولیه باشند اما با توجه به هزینه‌های بالای مسکن در مناطق مختلف، حتی دهک‌های۷ و ۸ نیز ممکن است با مشکلات مسکن مواجه شوند.
ناکارآمدی رویکردهای تک‌بعدی
ایلاتی با اشاره به حذف طرح‌های انبوه‌سازی مسکن در بسته‌های حمایتی گفت: مساله مسکن یک مساله پیچیده است و باید به آن به صورت جامع و متنوع نگاه کرد. در شرایط کنونی باید سبدی از گزینه‌های مختلف برای مردم فراهم شود. این شامل واگذاری زمین به‌صورت انفرادی یا گروهی، ساخت مسکن ویلایی یا مجتمع‌های مسکونی و حتی امکان زندگی در برج‌ها می‌شود. ما باید به مردم این امکان را بدهیم که با توجه به نیازها و سلیقه‌هایشان، انتخاب‌هایی داشته باشند.
او در ادامه تاکید کرد: به‌نظر می‌رسد که تک‌بعدی بودن رویکردها در حوزه مسکن بهویژه در بخش‌های حمایتی، نمی‌تواند جوابگوی نیازهای مردم باشد. باید گزینه‌های مختلف را همزمان در نظر گرفت و به مردم این اختیار را داد که براساس آورده‌های خود، پروژه‌های مناسب را انتخاب کنند.
ضرورت بازنگری در تسهیلات ساخت مسکن
این کارشناس بازار مسکن درخصوص افزایش هزینه‌های ساخت مسکن و تاثیر آن بر قیمت‌ها اظهار کرد: افزایش هزینه‌های ساخت، یکی از عوامل افزایش قیمت مسکن به‌شمار می‌آید. بهویژه در پروژه‌هایی که تنها ۴۰ تا ۵۰درصد هزینه ساخت را پوشش می‌دهند، این افزایش هزینه‌ها نیازمند بازنگری در میزان تسهیلات ساخت است و به‌نظر من باید مبلغ وام‌های مسکن مجددا به‌روزرسانی شود.
ایلاتی همچنین به پروژه‌های ثبت‌نامی و نحوه اولویت‌بندی در این طرح‌ها اشاره کرد و گفت: حالا با توجه به ثبت‌نام یک‌میلیون نفر جدید، اولویت‌بندی در تخصیص زمین و پروژه‌ها بسیار مهم است. به نظر می‌رسد که باید پروژه‌های قبلی هرچه زودتر تکمیل شوند و برای ثبت‌نام‌کنندگان جدید نیز زمین تخصیص داده شود.
او با بیان اینکه هم‌اکنون برخی پروژه‌های غیرمجاز در حال سوءاستفاده از طرح‌های دولتی هستند که کلاهبرداری به‌شمار می‌رود، خاطرنشان کرد: متاسفانه برخی افراد در حال راه‌اندازی پروژه‌هایی هستند که مجوز قانونی ندارند و این موضوع می‌تواند باعث زیان برای مردم شود. بنابراین پروژه مسکنی، باید با دقت بیشتری پیگیری تا از وقوع فساد جلوگیری شود.
بازگشت به واقعیت؛ شرط بقا
باید توجه داشت که نهضت ملی مسکن بدون پشتوانه مالی قوی، بهویژه در حوزه تسهیلات، نمی‌تواند به هدف اصلی خود یعنی تامین مسکن برای طبقات کم‌برخوردار دست یابد. عدم بازنگری فوری در مبلغ، ساختار و سازوکار پرداخت تسهیلات، نه‌تنها روند ساخت‌وساز را کند می‌کند بلکه به‌تدریج اعتماد عمومی به این طرح را نیز از بین می‌برد.
دولت اگر همچنان بر اجرای این طرح ملی تاکید دارد، باید مسیر آن را با اصلاحات بنیادین همراه کند. در غیر این صورت، نهضت ملی مسکن نیز ممکن است به سرنوشتی مشابه بسیاری از طرح‌های ناکام عمرانی گذشته دچار شود؛ انبوهی از ساختمان‌های نیمه‌تمام، منابع هدررفته و مردمی که همچنان در انتظار خانه‌ای امن و قابل‌دسترس باقی می‌مانند.
