موانع اصلی طرح مسکن استیجاری
جهان صنعت– یک کارشناس مسکن می‌گوید که باوجود وعده ساخت ۴ میلیون واحد در نهضت ملی مسکن، واقعیت میدانی چیز دیگری است؛ نه منابع مالی کافی تخصیص داده شد و نه زیرساخت اجرایی تعبیه شده است.
محمد دبیری در خصوص علت تحقق نیافتن وعده ساخت ۴میلیون واحد در نهضت ملی مسکن، گفت: تحقق وعده ۴میلیون واحد، نه از منظر ظرفیت فنی کشور و نه از منظر منابع مالی، واقع‌بینانه نبود. در حال حاضر میانگین سالانه ظرفیت ساخت مسکن در کشور بین ۳۵۰ تا ۴۵۰هزار واحد است؛ حتی در سال‌های اوج مسکن مهر نیز سقف ساخت به یک‌میلیون واحد در سال نرسید.
یک کارشناس مسکن عدم تحقق تولید سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی را ناشی از افزایش هزینه‌های ساخت و محدودیت‌های مالی و اعتباری و مدیریت اجرایی عنوان کرد و اظهار داشت: در حوزه تامین مالی، بانک‌ها به‌دلیل کمبود منابع و محدودیت ترازنامه‌ای قادر به پرداخت تسهیلات وعده داده شده نبودند. همچنین هزینه ساخت طی سه سال اخیر بیش از ۵/۲ برابر شده و ارزش واقعی تسهیلات بانکی را عملا بی‌اثر کرده است.
این کارشناس مسکن تاکید کرد: در بسیاری از شهرها زمین مناسب وجود ندارد یا طرح‌ها بدون آماده‌سازی زیرساختی (آب، برق، معبر و خدمات شهری) شروع شده‌اند. در همین حال تمرکز بر تعداد واحد به‌جای کیفیت پروژه و عدالت توزیعی، باعث شده منابع محدود در پروژه‌های کم‌اثرتر هزینه شود. بنابرابن می‌توان گفت مشکل نه صرفا مالی است و نه مدیریتی بلکه یک مساله ساختاری چندوجهی است که باید در سطح کلان بازطراحی شود. این کارشناس مسکن در ادامه به موضوع طرح مسکن استیجاری اشاره کرد و گفت: طرح مسکن استیجاری می‌تواند به‌عنوان یک سیاست مکمل برای حمایت از دهک‌های کم‌درآمد مفید باشد اما اجرای آن نیازمند زیرساخت اقتصادی و نهادی مشخص است.
او درباره موانع اجرای طرح مسکن استیجاری گفت: بازده پایین برای سرمایه‌گذار ازجمله موانع اصلی اجرای این طرح است چراکه در اقتصادی با تورم ۴۰درصد، سرمایه‌گذار خصوصی تمایل ندارد وارد بازاری شود که نرخ بازده اجاره کمتر از ۱۰درصد است. علاوه بر این، نبود نهاد مدیریت حرفه‌ای اجاره نیز از دیگر موانع طرح مسکن استیجاری است، این در حالی است که در کشورهای موفق، شرکت‌های مدیریت اجاره (Rental Management Companies) مسوول نگهداری، تعمیر و وصول اجاره هستند اما در ایران چنین نهادی وجود ندارد.
دبیری همچنین خاطرنشان کرد: فرهنگ مالکیت و نگاه اجتماعی را به عنوان یکی از چالش‌های طرح مسکن استیجاری نباید دست‌کم گرفت چرا که تمایل جامعه به «خانه‌دار شدن» باعث می‌شود مدل اجاره‌نشینی پایدار جا نیفتد. همچنین چالش کمبود زمین مناسب نیز از دیگر موانع این طرح است چراکه در شهرهای بزرگ زمین ارزان و دارای خدمات شهری کمیاب است. او همچنین به ریسک اجرایی و حقوقی ساخت مسکن استیجاری نیز اشاره کرد و افزود: نبود قراردادهای شفاف اجاره بلندمدت بین دولت، سازنده و مستاجر یکی از ضعف‌های جدی ساخت مسکن استیجاری است.
به گفته وی اساسا طرح استیجاری بدون طراحی دقیق مدل مالی، سیستم تضمین سود برای سرمایه‌گذار و نظام نظارتی پایدار، در حد شعار باقی می‌ماند.
این کارشناس مسکن در پاسخ به این پرسش درباره امکان حل شدن مشکل اقتصادی طرح مسکن استیجاری با واگذاری زمین دولتی تصریح کرد: واگذاری زمین دولتی اقدامی مثبت است اما به‌تنهایی کفایت نمی‌کند زیرا زمین معمولا تنها ۲۰ تا ۲۵درصد از هزینه تمام شده را تشکیل می‌دهد. وقتی هزینه ساخت (مصالح، نیروی انسانی، مالیات و سود بانکی) همچنان بالاست، حذف هزینه زمین اثر محدودی دارد.
دبیری تاکید کرد: تجربه مسکن مهر نشان داد که اگر زمین بدون بررسی موقعیت مکانی و زیرساخت شهری واگذار شود، هزینه حمل‌ونقل و خدمات شهری برای ساکنان چند برابر می‌شود و عملا مزیت حذف هزینه زمین از بین می‌رود. در نتیجه واگذاری زمین تنها در صورتی موثر است که زمین در محدوده شهری با خدمات آماده باشد و همزمان تسهیلات بانکی کم‌بهره نیز فراهم شود.
منبع: فارس
