معضل قیمتسازی در مسکن
جهان صنعت– وابستگی مسکن به پلتفرمهایی که قرار بود هزینه جستوجو را کاهش دهند، در عمل به صحنهای برای جولان قیمتهای ساختگی و غیرواقعی تبدیل شده است. در فضای بیضابطهای که نظارت مشخصی بر فرآیند قیمتگذاری وجود ندارد، صاحبان آگهی و واسطهها با درج قیمتهای نجومی به شکلگیری انتظارات تورمی دامن میزنند. نتیجه این روند بازاری است که بیشتر به تابلوی توهم قیمتها شباهت دارد تا بازاری که بازتابدهنده واقعیت عرضه و تقاضای مسکن باشد.
قرار گرفتن اختیار تقریبا کامل قیمتگذاری در دست افراد غیرمتخصص چرخهای معیوب ایجاد کرده است. فروشندهای که قیمت غیرواقعی میبیند، برای جلوگیری از کمفروشی قیمت ملک خود را بالاتر میگذارد، حتی اگر هیچ مبنای اقتصادی نداشته باشد. این فرآیند بهتدریج یک سطح مرجع کاذب میسازد که معاملات واقعی را نیز تحتفشار قرار میدهد. خریداران با تصور اینکه قیمتها در مسیر صعود دائمی است یا از بازار خارج میشوند یا به ناچار به قیمتهای بالا تن میدهند در حالی که بسیاری از این قیمتها حتی قابلیت تحقق ندارند و فقط بر تورم انتظاری میافزایند.
آگهیهای تکراری؛ ابزاری برای عملیات روانی بازار
آگهیهای تکراری که بارها با عناوین و توضیحات متفاوت منتشر میشوند، یکی از ابزارهای مهم دستکاری ذهنی بازار است. این تکرار مصنوعی باعث میشود تعداد فایلها بیش از واقعیت به نظر برسد و در عین حال سطح قیمت ادعایی بهعنوان «قیمت عرف منطقه» جا بیفتد. در این میان کاربر عادی گمان میکند که همه فروشندگان در یک طیف قیمتی مشخص قرار دارند در حالی که این تصویر ساخته و پرداخته گروهی محدود از سوداگران است. بدین ترتیب پلتفرمها ناخواسته- یا بعضا آگاهانه- به بازتولید عدمتعادل در بازار کمک میکنند.
فایلهای ساختگی و ریزش اعتماد عمومی
وجود فایلهای ساختگی که اساسا ملکی برای فروش پشت آنها نیست نهفقط باعث اتلاف وقت متقاضیان میشود بلکه بنیان اعتماد به بازار را فرسایش میدهد. این آگهیها با قیمتهای عمدتا بالاتر از عرف ثبت میشوند تا سطح قیمت منطقه را بهاصطلاح «پلهای» جابهجا کنند. وقتی متقاضی بارها با چنین مواردی روبهرو میشود به تدریج باور میکند که قیمت واقعی همان چیزی است که روی پلتفرمها میبیند. در نتیجه شفافیت که باید دستاورد فضای آنلاین باشد، به ضد خود تبدیل میشود و ابهام ساختاری جای آن را میگیرد.
فقدان راستیآزمایی و ضعف نظارت نهادی
مساله اصلی نبود سازوکارهای جدی برای راستیآزمایی اطلاعات است. اگرچه برخی پلتفرمها از ابزارهای هوشمند یا گزارش کاربران سخن میگویند اما این اقدامات بیشتر جنبه نمایشی دارد و تاثیر واقعی بر کنترل قیمتهای موهوم ندارد. نبود ارتباط سیستماتیک میان پلتفرمها و مراجع رسمی باعث شده ثبت هر قیمتی -بدون سند، کارشناس یا معیار- امکانپذیر باشد. در غیاب قواعد الزامآور، سودجویان با هزینهای ناچیز میتوانند سیگنالهای نادرست به بازار ارسال کنند و کسی نیز پاسخگو نباشد.
ناتوانی متقاضیان واقعی در تشخیص قیمت منصفانه
در چنین شرایطی دسترسی به قیمتهای واقعی تقریبا ناممکن میشود. خانوادههایی که به قصد تامین سرپناه وارد بازار میشوند، با اعداد و ارقامی روبهرو میگردند که نه به قدرت خرید آنها مرتبط است و نه به واقعیت ارزش ملک. این فاصله احساس بیعدالتی و نابرابری را تشدید میکند و تقاضای مصرفی را از بازار بیرون میراند. خروج تقاضای واقعی به معنای باقی ماندن میدان برای بازیگران سفتهباز است؛ چرخهای که رکود معاملات واقعی و جهشهای مقطعی قیمت را همزمان بازتولید میکند.
پیامدهای کلان؛ از تورم دارایی تا اختلال در سیاستگذاری
ثبت قیمتهای بیپایه، فراتر از سطح معاملات خرد، اثرات کلان نیز به جا میگذارد. سیاستگذار وقتی برای ارزیابی وضعیت بازار به دادههای ناقص و تحریفشده تکیه میکند، تصمیماتی میگیرد که نهتنها درمانگر نیست بلکه به بحران دامن میزند. برآورد غلط از سطح قیمت، شاخصهای رسمی را نیز تحت تاثیر میگذارد و به شکلگیری تصور «تورم مهارنشدنی» کمک میکند. این تصور منابع مالی را از بخشهای مولد به سمت داراییهای غیرمولد سوق میدهد و اقتصاد را در چرخهای از تورم دارایی و کاهش سرمایهگذاری مولد گرفتار میکند.
ضرورت بازطراحی قواعد و مسوولیتپذیری پلتفرمها
برای خروج از این وضعیت، صرف توصیه اخلاقی به کاربران کافی نیست. پلتفرمها باید ملزم شوند که قیمتهای درجشده را به کمک سازوکارهای کارشناسی، مستندات رسمی و الگوریتمهای شفاف اعتبارسنجی کنند. ایجاد بانک مرجع قیمتهای واقعی معاملات، اتصال به سامانههای ثبت رسمی و اعمال محدودیت برای آگهیهای تکراری یا فاقد مدارک، میتواند نخستین گام باشد. تجربه بازارهای پیشرفته نشان میدهد که شفافیت، محصول تصادف نیست بلکه نتیجه طراحی نهادی است. تا زمانی که این طراحی در بازار مسکن ایران جدی گرفته نشود، فضای آنلاین به جای مهار بحران، خود به منبع فشار بیشتر بر متقاضیان واقعی تبدیل خواهد شد.
توهم فروش به جای فروش واقعی
در همین خصوص نایبرییس دوم اتحادیه مشاوران املاک درباره نقش پلتفرمهای آنلاین در بازار مسکن گفت: امروزه پلتفرمها به ویژه یکی از پلتفرمهای بزرگ، بهجای فروش واقعی فقط توهم فروش ایجاد میکنند. زمانی که خانهای را در سامانه املاک و مستقلات ثبت میکنیم، قیمت واقعی آن مشخص نیست و تنها قیمت اسمی بازار درج میشود.
سمانه محرمی بیان کرد: افراد هنگام ثبت ملک، با مقایسه خانههای مشابه، اجزای کوچکی از ملک خود را به قیمت کلی اضافه میکنند. این شیوه باعث میشود آگهیهای تکراری، فایلهای ساختگی و قیمتهای بیپایه ایجاد شود و در نتیجه قیمتها در پلتفرمها افزایش پیدا کنند. این افزایش قیمت، انتظارات مردم را تحتتاثیر قرار میدهد و فشار واقعی به بازار وارد میکند. نایبرییس دوم اتحادیه املاک ادامه داد: بازار مسکن نمیتواند تنها با آگهیهای آنلاین اداره شود. معاملات واقعی و مورد تایید همراه با نظارت و راستیآزمایی، اساس قیمتگذاری صحیح را شکل میدهند. این مقام صنفی یادآور شد: به عنوان مثال یک پلتفرم آگهی آنلاین در سال گذشته سه بار افزایش قیمت به بهانههای واهی داشت، همچنین قیمت ثبت آگهی در مناطق مختلف شهر تهران متفاوت است. در منطقهیک حدود ۵۰۰هزار تومان، در منطقه۱۸ حدود ۱۷۰هزار تومان و در منطقه۳ حدود ۴۰۰هزار تومان. این اختلاف هیچ توجیه کارشناسی ندارد و صرفا مشاوران املاک و پلتفرمها را شریک کمیسیون میکند. محرمی خاطرنشان کرد: آگهیهای آنلاین با قیمتسازی و قیمتهای توهمی مشکلات فراوانی ایجاد میکنند. پیشتر میانگین قیمت واقعی در منطقهای مشخص در تهران به عنوان مرجع وجود داشت اما اکنون دسترسی به قیمتهای واقعی تقریبا غیرممکن شده است. قیمتهایی که در پلتفرمها درج میشوند توسط غیرکارشناسان تعیین میشوند و اثر چشم و همچشمی باعث افزایش مصنوعی قیمتها میشود. او به مهر گفت: این روند موجب تاثیر مستقیم بر قیمت مسکن در کل کشور شده و آگاهی مردم از قیمت واقعی را مختل میکند. بدون شفافیت و نظارت دقیق بر پلتفرمهای آنلاین، قیمتهای توهمی ادامه خواهد یافت و بازار مسکن همچنان تحت فشار خواهد بود.
ضرورت کنترل قیمتها
نایبرییس دوم اتحادیه مشاوران املاک درباره نقش مشاوران املاک در مدیریت بازار مسکن گفت: توصیه من به مشاوران برای استفاده از پلتفرمها این است که نگهبان بازار باشند. مشاوران املاک تنها کسانی هستند که میتوانند نظر کارشناسی درباره ملک ارائه دهند و این نقش باید تحت نظارت اتحادیه انجام شود. او ادامه داد: اگر قیمتها در پلتفرمها براساس کارشناسی مشاوران املاک و قیمتهای حسابشده تنظیم شود، بهترین شرایط برای شفافیت و کنترل بازار فراهم میشود. محرمی با اشاره به فشارهای موجود بر مشاوران املاک اظهار کرد: امروزه مشاوران با بالاترین هزینهها کار میکنند؛ هزینه پلتفرمها، اجاره دفاتر و تبلیغات را دارند اما حقالزحمه آنها سالهاست که ثابت مانده است. این فشار سنگین بر شانه کسانی است که باید بازار را شفاف و کنترل کنند. او افزود: مشاوران املاک به عنوان نهاد مردمی، اطلاعات صحیح و دقیق درباره بازار ارائه میدهند. اگر شفافیت از بین برود، کل بازار تحتتاثیر قرار خواهد گرفت. محرمی در پایان خاطرنشان کرد: قیمتها در پلتفرمها باید کنترلشده و کارشناسیشده باشند و زیر نظر اتحادیه مشاوران املاک ساماندهی شوند. تنها با این رویکرد میتوان بخشی از هزینههای صنف را کاهش داد و شفافیت را به بازار بازگرداند.
