22 - 05 - 2023
معادلات حلنشدنی مسکن
گروه مسکن- گزارشهای میدانی از بازار مسکن در مناطق مختلف پایتخت، حاکی از آن است که با افت قیمت دلار و البته اجرای مالیات بر عایدی سرمایه، قیمت اعلامی مسکن از سوی ملاکان پای معامله افت ۱۵ تا ۳۰ درصدی دارد و این روند تخلیه تورم انتظاری ادامه دارد.
بازار مسکن طی سالهای اخیر همزمان با ورود تقاضاهای سرمایهای به بازاری مشابه ارز، سکه و طلا تبدیل شده و نوسانات قیمتی این بازار نیز مشابه بازارهای یادشده انجام میشود.
در حالی که خلاء آماری بانک مرکزی موجب شده است که اطلاعاتی از قیمت روز بازار مسکن در تهران و شهرستانها در دسترس نباشد اما اطلاعات میدانی از بازار مسکن بیانگر آن است که همزمان با ریزش قیمت دلار و اجرای قانون مالیات بر عایدی سرمایه، قیمت معاملات مسکن نیز با کاهش مواجه شده است.
بررسیها از چندین منطقه تهران حاکی از آن است که در بازار فعلی مسکن، خریداری وجود ندارد و به نوعی با یک رکود سنگین با محوریت کاهش تقاضا مواجه هستیم.
در این بازار بسیاری از فروشندگان ملک، قیمتهای بالایی را ارائه میدهند اما زمانی که با بازار واقعی برخورد میکنند، متوجه میشوند که این قیمتها منطقی نیست، برای مثال فروشندهای تحتتاثیر فضاسازی سایتها، قیمت ملک خود را برای هر متر ۶۵ میلیون تومان گذاشته بود اما در پای معامله و زمانی که متوجه واقعیت قیمتها شده بود این واحد مسکونی را به قیمت هر متر ۵۰ میلیون تومان به فروش رساند.
کاهش ۱۵ تا ۳۰ درصدی قیمت مسکن
بررسیها از چندین دفتر معاملات املاک در مناطق مختلف پایتخت نشان میدهد یک هفته اخیر میان قیمت اعلامی و قیمت معامله برای املاک، شاهد افت قیمت بین ۱۵ تا ۳۰ درصدی بودهایم و بخشی از تورم شکلگرفته ناشی از افزایش نرخ ارز در بازار مسکن در حال تخلیه شدن است.
به گفته کارشناسان مسکن، افرادی که برای دلالی به بازار مسکن مراجعه میکنند، قطعا زیان میبینند، از سوی دیگر تصویب قانون مالیات جدید میتواند ریسک سرمایهگذاری را بالا ببرد. همزمان با کاهش قیمت مسکن به واسطه کاهش قیمت دلار، پیشبینی میشود، با اجرای قانون مالیات بر عایدی سرمایه قیمت مسکن سیر کاهشی خود را ادامه دهد و میزان تورم انتظاری خود را تخلیه کند.
گرانترین و ارزانترین مناطق تهران
محله محمودیه در منطقه یک تهران با بیش از ۱۶۷ میلیون تومان برای هر مترمربع، گرانترین املاک پایتخت را داشته است. در مقابل، محدودههای فتح، صنعتی و کوی هفدهم شهریور در منطقه ۱۸ با حدود ۱۸ میلیون تومان در هر مترمربع ارزانترین مناطق هستند.
متوسط قیمت مسکن در استان تهران از فروردین ۱۴۰۱ تا فروردین امسال بیش از ۲ برابر افزایش یافته است. در همین مدت اجارهخانه نیز به طور متوسط ۵/۱ برابر افزایش داشته است.
مقایسه قیمتهای ثبتشده در آگهیهای آنلاین شهر تهران، نشان میدهد فروردین امسال، محله محمودیه در منطقه یک تهران با بیش از ۱۶۷ میلیون تومان برای هر مترمربع، گرانترین املاک پایتخت را داشته است.
در مقابل، محدودهای فتح، صنعتی و کوی هفدهم شهریور در منطقه ۱۸ با حدود ۱۸ میلیون تومان در هر مترمربع ارزانترین مناطق هستند.
چه کسانی بر طبل گرانی در بازار مسکن میکوبند؟
در شرایط کنونی که ثباتی نسبی بر بازار مسکن حاکم شده است، با بررسی عوامل تهدیدکننده این بازار میتوان امکان تلاطم احتمالی در این بازار را پیشبینی کرد و راهحلهایی برای مقابله با آن در نظر گرفت. یک ظرفیت قانونی که از سال ۱۳۸۶ به تصویب رسیده با طرح مکمل دولت سیزدهم مبنی بر مولدسازی داراییهای دولت میتواند بانکها را از بازار مسکن دور کند و سلاح نرخگذاریهای بیحساب و کتاب را از دلالان بگیرد.
آرامش بازار مسکن در روزهای اخیر که از ثبات اقتصاد کلان نشأت گرفته ممکن است با دو عامل تورمزا مورد تهدید قرار گیرد. مساله نرخگذاریهای بیقاعده توسط برخی اشخاص همواره طی سالهای اخیر موجب ایجاد التهاب در بازار مسکن شده و هنوز سایه آن بر سر بازار مسکن حس میشود. نقشآفرینی بانکها در املاک و مستغلات نیز عامل دیگری است که طی دههها به عنوان یک معادله لاینحل باقی مانده است.
بررسیهای میدانی نشان میدهد به دنبال کاهش قیمت ارز در روزهای اخیر بازارهای مسکن، خودرو و طلا مسیر ثبات و بعضا کاهش قیمت را در پیش گرفتهاند.
آنطور که واسطههای ملکی میگویند کنشگران بازار مسکن شهر تهران که عمدتا سرمایهگذاران و سفتهبازان هستند در فاز احتیاط قرار گرفتهاند و فعلا اقدام به خرید و فروش نمیکنند.
از دورههای قبل، نرخهای اعلامی به قدری دچار حباب شده که کمتر متقاضی مصرفی و خانهاولی در بازار مسکن وجود دارد. تعیین قیمتهای دلخواه، بازار مسکن را به رکود تورمی کشانده است.
طی سه سال گذشته برای چند نوبت، سامانههای فروش مسکن از درج قیمت منع و مجددا مجاز شدند. عدهای از کارشناسان و نمایندگان مجلس معتقدند باید برای نرخگذاری در سایتها چارچوب و مقررات وضع کرد.
از سوی دیگر ظاهرا برخی بانکهای خصوصی که در بخش املاک و مستغلات سرمایهگذاریهای هنگفتی صورت دادهاند از درج نرخهای نامتعارف بدشان نمیآید.
حباب املاک به سود سرمایهگذاران حقیقی است یا دستکم دارایی آنها را در برابر تورم مصون نگه میدارد، اما برای بانکها علاوه بر دو فایده مذکور به افزایش ترازنامه میانجامد.
از این بابت سفتهبازان، بانکها و برخی دستگاهها معمولا بر طبل گرانی در بازار مسکن میکوبند و با وجود آنکه قانونگذار از سال ۱۳۸۶ بانکها را مکلف به واگذاری داراییهای غیرضرور و اماکن رفاهی کرده در دورههای گذشته اقدام مناسبی برای رفع این چالش انجام نشده است.
تامین منابع از راه مولدسازی
دولت سیزدهم برای کوتاه کردن دست بانکها و دستگاهها از بازار مسکن، مسیر مولدسازی را در پیش گرفته است. آییننامه اجرایی اصلاحی مولدسازی داراییهای دولت پس از تصویب در هیات عالی مولدسازی که روز ۲۴ اسفند ۱۴۰۱ ارائه شده بود ششم فروردین ۱۴۰۲ به تایید شورای عالی هماهنگی اقتصادی سران قوا رسید.
مولدسازی از جمله برنامههای مهمی است که توسط دولت و مجلس دنبال میشود. عمده وزارتخانهها و دستگاهها از جمله وزارت راهوشهرسازی زمینهای زیادی تحت مالکیت خود دارند.
بنابراین در حوزه مولدسازی داراییهای دولت، یکی از وزارتخانههایی که به راحتی میتواند، منابع مالی مورد نیاز خود را تامین کند وزارت راهوشهرسازی است.
کارشناسان معتقدند نگهداری داراییهای غیرمولد به شدت برای اقتصاد کشور مضر است. از طرف دیگر با توجه به کمبود منابع، مولدسازی میتواند دولت را در اجرای طرحهای خود از جمله ساخت چهار میلیون واحد مسکونی طی چهار سال کمک کند.
قوای مجریه و مقننه سه برنامه دیگر شامل مالیات خانههای خالی، مالیات بر عایدی سرمایه و معاملات مکرر را در دستور کار قرار دادهاند. مجموع این اقدامات در صورت تحقق ممکن است بخشی از مشکلات بازار مسکن را حل کند.
لطفاً براي ارسال دیدگاه، ابتدا وارد حساب كاربري خود بشويد