مسکن؛ کلکسیون سیاستگذاریهای غلط
جهان صنعت– شاید بهجرات بتوان گفت که مسکن در اقتصاد ایران بهخاطر ضعف مزمن در سیاستگذاری بهپیچیدهترین چالش اقتصادی و اجتماعی کشور تبدیل شده است. در شرایطی که سهم هزینه مسکن از سبد مصرفی خانوار بهبیش از ۶۰تا۷۰درصد رسیده هرگونه ناکامی در تامین مسکن بهطور مستقیم بهتضعیف رفاه، تشدید نابرابری و کاهش تابآوری اقتصادی خانوارها منجر میشود. با اینحال بررسی عملکرد دولتهای مختلف نشان میدهد که مسکن همواره بیشتر در سطح شعار و وعده باقی مانده و کمتر بهعنوان یکمساله ساختاری و اقتصادی مورد توجه قرار گرفته است. اینغفلت زمینهساز شکلگیری طرحهایی شده که نهتنها بحران مسکن را حل نکردند بلکه در بسیاری موارد بهبازتولید همان بحران در ابعادی بزرگتر انجامیدند.
وعدههای بزرگ دولتها و بنیانهای ضعیف اقتصادی
طرحهای موسوم به«مسکن حمایتی» در سالهای اخیر بهویژه با وعده ساخت ۴میلیونواحد مسکونی در قالب نهضت ملی مسکن با ادبیاتی بزرگ و انتظاراتی فراگیر مطرح شدند اما مشکل اصلی اینطرحها نه در بزرگی وعدهها بلکه در فقدان زیرساختهای اقتصادی، مالی و نهادی لازم برای تحقق آنها نهفته بود. ساخت مسکن در مقیاس انبوه بدون نظام تامین مالی پایدار، مشارکت موثر بخش خصوصی و تضمین قدرت خرید متقاضیان عملا بهپروژهای پرهزینه و کماثر تبدیل میشود. تجربه دولت سیزدهم نشان داد که صرف اعلام عددهای بزرگ نمیتواند جایگزین برنامهریزی اقتصادی دقیق و واقعبینانه شود چراکه درنهایت خروجی واقعی اینطرحها فاصلهای معنادار با اهداف اعلامشده داشت.
فاصله فاحش وعدهها و عملکرد دولتها
عملکرد دولت سیزدهم در حوزه مسکن نمونه روشنی از شکاف عمیق میان وعدههای سیاسی و توان اجرایی اقتصاد ایران است. درحالیکه وعده ساخت ۴میلیونواحد مسکونی طی چهارسال مطرح شد آمارهای رسمی از تحویل تنها حدود ۲۰هزارواحد نهضت ملی مسکن و ۱۳۵هزارواحد مسکن مهر طی نزدیک به سهسال فعالیت ایندولت حکایت دارد. اینارقام حتی با درنظرگرفتن ملاحظات نهادی، تحریمها و مشکلات مالی نشاندهنده ناکامی جدی در تحقق اهداف اعلامی است. چنینشکافی نهتنها اعتماد عمومی بهسیاستهای مسکنی را تضعیف میکند بلکه انتظارات تورمی در بازار مسکن را نیز تشدید کرده و بهافزایش رفتارهای سوداگرانه دامن میزند.
تداوم مسیر نادرست در دولتچهاردهم
با آغازبهکار دولتچهاردهم و تاکید وزیر راهوشهرسازی بر تکمیل تعهدات نیمهتمام انتظار میرفت که رویکردی متفاوت و اصلاحمحور در سیاستگذاری مسکن اتخاذ شود. هرچند آمارهای ارائهشده از افزایش تعداد واحدهای درحالساخت و تحویلشده در ایندوره حکایت دارد اما مساله اصلی همچنان پابرجاست. اینافزایش کمّی فاقد پیوند موثر با واقعیتهای اقتصادی بازار مسکن است. تکمیل ۶۱هزارواحد مسکن حمایتی و ۳۲هزارواحد مسکن مهر درمقیاس بحران انباشته مسکن کشور تاثیر معناداری بر تعادل عرضهوتقاضا ندارد و بیشتر بهمدیریت تعهدات گذشته شباهت دارد تا اصلاح ساختار بازار.
رکود بازار؛ نشانه ثبات یا علامت هشدار
کاهش نرخ تورم مسکن نسبت بهتورم عمومی در نگاه نخست میتواند نشانهای از ثبات تلقی شود اما درتحلیل اقتصادی اینپدیده بیشاز آنکه حاصل موفقیت سیاستهای مسکنی باشد نتیجه رکود عمیق معاملات و افت قدرت خرید خانوارهاست. ثبات قیمت در بازاری که تقاضای موثر در آن سرکوب شده نه یکدستاورد بلکه علامت هشدار است. خانوارهایی که بخش عمده درآمدشان صرف هزینههای جاری میشود توان ورود بهبازار مسکن را از دست دادند و اینوضعیت بازار را بهحالتی ایستا و ناکارآمد سوق داده که در آن نه تولیدکننده انگیزه ساخت دارد و نه مصرفکننده امکان خرید.
طرح مسکن حمایتی؛ بدون نظام تامین مالی کارآمد
یکی از مهمترین دلایل شکست طرحهای مسکن حمایتی فقدان نظام تامین مالی پایدار و متناسب با واقعیتهای اقتصادی است. اتکای بیشازحد بهتسهیلات بانکی در شرایطی که نظام بانکی خود با بحران نقدینگی مواجه بوده نهتنها بهافزایش بدهیها منجر شده بلکه فشار تورمی جدیدی نیز ایجاد کرده است.
ازسویدیگر نرخ سود تسهیلات و اقساط سنگین عملا بخش بزرگی از متقاضیان واقعی را از چرخه بهرهمندی خارج و مسکن حمایتی را بهکالایی غیرقابل دسترس برای همان گروههایی تبدیل کرده که قرار بود مخاطب اصلی اینطرحها باشند.
تقویت جنبه سرمایهای مسکن و حذف مصرفکننده واقعی
سیاستهای نادرست در حوزه مسکن بهطور ناخواسته جنبه سرمایهای اینکالا را تقویت کردند. زمانیکه مسکن بهابزاری برای حفظ ارزش دارایی در برابر تورم تبدیل میشود طبیعی است که سرمایهگذاران و سوداگران جای مصرفکنندگان واقعی را بگیرند. طرحهای مسکن حمایتی بهجای مهار اینروند اغلب بهدلیل ضعف در نظارت و طراحی خود به بخشی از چرخه سوداگری تبدیل شدند. نتیجه اینفرآیند خروج هرچه بیشتر مسکن از دسترس اقشار کمدرآمد و تعمیق شکاف طبقاتی در حوزه سرپناه است.
فقدان چارچوب حقوقی و نهادی مشخص
یکی دیگر از نقاط ضعف اساسی طرحهای مسکن حمایتی نبود سازوکارهای قانونی شفاف و پایدار در نظام سیاستگذاری عمومی است. تغییر مداوم دستورالعملها، نبود تضمینهای حقوقی برای متقاضیان و وابستگی شدید طرحها بهاراده دولتها باعث شده که اینسیاستها فاقد تداوم و قابلیت پیشبینی باشند. درچنینشرایطی نه بخش خصوصی حاضر بهسرمایهگذاری بلندمدت است و نه خانوارها اطمینان دارند که تعهدات دولت درطول زمان حفظ خواهد شد.
مسکن استیجاری؛ راهحل کوتاهمدت برای بحران عمیق
طرح مسکن استیجاری که ازسوی برخی سیاستگذاران بهعنوان راهحل مطرح شده از منظر اقتصادی توان پاسخگویی بهعمق بحران مسکن را ندارد. در بازاری که هزینه اجاره بخش عمده درآمد خانوار را میبلعد افزایش عرضه واحدهای استیجاری بدون کنترل قیمت زمین، مصالح و نرخ بازده سرمایه تنها به تثبیت وضعیت موجود منجر میشود. صاحبنظران بارها تاکید کردند که اینرویکرد بیشتر مسکّن کوتاهمدت است تا راهحل ساختاری. برآیند عملکرد دولتها در حوزه مسکن حمایتی نشان میدهد که مشکل اصلی نه کمبود منابع بلکه ضعف در طراحی اقتصادی ناهماهنگی نهادی و غلبه نگاه سیاسی بر سیاستگذاری است. تازمانیکه مسکن بهعنوان یکمساله صرفا اجرایی یا تبلیغاتی تلقی شود و نه یکچالش اقتصادی چندبعدی طرحهای حمایتی همچنان در چرخه شکست تکرار خواهند شد. اصلاح اینمسیر نیازمند بازتعریف نقش دولت، تقویت بخش خصوصی، ایجاد نظام تامین مالی پایدار و بازگرداندن مسکن بهجایگاه مصرفی آن در اقتصاد خانوار است؛ مسیری که بدون آن بحران مسکن همچنان یکی از پرهزینهترین ناکامیهای اقتصادی کشور باقی خواهد ماند.
