14 - 04 - 2022
مسکن؛ بازاری که به ثبات نمیرسد
نادر کریمیجونی- ا همان شرایط سال گذشته هم ابهامهایی درباره امکان تحقق وعده تولید و ارائه سالی یک میلیون مسکن در ایران وجود داشت و نه فقط دستاندرکاران تولید مسکن که ناظران مسائل اقتصادی با تعجب میپرسیدند که آیا با امکانات و شرایط موجود میتوان به این هدف دست یافت؟ روشن است که وقتی این پرسش مطرح میشود سوالکننده انتظار شنیدن پاسخی منفی داشته است تا مثبت اما حالا و با وقوع شرایط جدید در بازار مسکن و به ویژه گرانیهای قابل توجه در مصالح ساختمانی و افزایش نرخ خدمات شهرداری، نظام مهندسی و چشمانداز تحقق این وعده بیش از پیش تیره شده است. در همین روزهای آغاز سال ۱۴۰۱، قیمت میلگرد و سیمان به عنوان دو عنصر مهم از مصالح ساختمانی حدود ۱۵ تا ۲۰ درصد افزایش پیدا کرده و اگرچه قیمت حاملهای انرژی افزایش نداشته ولی از آنجا که نرخ دستمزد رشدی ۵۶ درصدی داشته، گمان میرود سایر مصالح ساختمانی نیز دچار افزایش قیمت شوند. این در حالی است که افزایش نرخ دستمزد، خود نیز بر تولید ساختمان تاثیر غیرقابل انکاری خواهد داشت و قیمت تمام شده مسکن را به طور کلی افزایش خواهد داد. در این صورت اگر قیمت زمین از ساخت مسکن حذف شود باز هم امکان عرضه مسکن ارزانقیمت به اقشار ضعیف دور از ذهن به نظر میرسد.
البته اعضا و مقامهای دولتی و سازمان نظام مهندسی کشور همچنان بر نرخ ارزان تولید مسکن در ایران پافشاری میکنند. پیش از این نرخ ۴۹ میلیون ریال برای تولید هر مترمربع مسکن اعلام شده بود اما در همان حال فعالان بخش خصوصی و حتی اعضای نهادهای صنفی ساختمانی، این نرخ را غیرواقعی میدانستند و میگفتند که قیمت تمام شده تولید مسکن در ایران، در شهرهای بزرگ و تهران ۶۵ تا ۷۰ میلیون ریال و در شهرهای کوچک ۶۰ تا ۶۵ میلیون ریال برای هر مترمربع بوده است. به این ترتیب اگر افزایش نرخهای گفته شده رخ دهد ممکن است نرخ تولید مسکن به حدود ۸۰ تا ۹۵ میلیون ریال برای تولید هر مترمربع مسکن برآورد شود.
در این صورت و با احتساب پرداخت عوارض، مالیات بر ارزش افزوده و…، خریدار مسکن از طرح نهضت ملی مسکن، برای دریافت یک واحد ۱۰۰ متری باید حدود یک میلیارد تومان بپردازد که این رقم فقط در صورتی از سوی اقشار ضعیف و کمدرآمد قابل پرداخت است که بخش عمدهای از آن توسط بانک و به صورت وامهای یارانهای و کمبهره تامین شود.
اکنون هفت ماه از آغاز فعالیت دولت ابراهیم رییسی میگذرد و اگر براساس بودجه زمانی پروژه محاسبه شود باید حدود ۵۵ درصد از ساخت یک میلیون برای سال اول فعالیت دولت تولید شده باشد از این رو یا باید دستکم ۵۵۰ هزار خانه آماده تحویل به متقاضیان باشد و یا ساخت کل پروژه یک میلیون واحد ۵۵ درصد پیشرفت فیزیکی داشته باشد. اما نه فقط هیچ خبری درباره واگذاری خانه به متقاضیان منتشر نشد بلکه وزارت راهوشهرسازی نیز درباره پروژههای مختلف این طرح و پیشرفت فیزیکی آن اطلاعرسانی نکرده و معلوم نیست که تا پایان سال اول فعالیت دولت واقعا یک میلیون واحد مسکن ساخته و به متقاضیان تحویل داده شود. البته دولت میگوید ممکن است در سال نخست عقبافتادگیهایی در این تولید مشاهده شود اما در سالهای بعد جبران خواهد شد و پس از آمادهسازی مقدمات اجرای طرح، پیشرفت فیزیکی پروژهها سرعت خواهد گرفت و هر سال بیش از یک میلیون خانه به متقاضیان عرضه میشود. اما فعالان بازار مسکن در اینباره ابراز بدبینی میکنند و میگویند احتمالا دولت قصد دارد واحدهای ساخته شده خود مالک را به سرجمع واحدهای ساخته طرح نهضت ملی مسکن اضافه کند و همه مسکن تولید شده در ایران را به حساب طرح نهضت ملی مسکن بگذارد. البته مشکل بزرگ آن است که واحدهای خودمالک ساخته شده، از ضوابط قیمتی طرح نهضت ملی مسکن پیروی نمیکند و سازندگان این واحد با هدف کسب حداکثر سود به بازار تولید مسکن روی آوردهاند. در این صورت احتمالا اقشار و جامعه هدف نهضت ملی مسکن، توانایی خرید واحدهای ساخته شده خودمالک را نخواهند داشت و هدف اصلی دولت که خانهدار شدن اقشار ضعیف و متوسط و ساماندهی بازار مسکن است، محقق نمیشود چنانکه هماکنون نیز نشانهای از متعادل شدن و یا دستکم کاهش رشد قیمت مسکن در کشور مشاهده نمیشود.
نکته مهم دیگر آن است که پروژههای ساخته شده در طرح نهضت ملی مسکن عمدتا در خارج از شهرهای بزرگ ساخته شده و حتی اگر همه آنچه دولت وعده ساخت و واگذاری آن را داده، تولید و عرضه شود باز هم احتمالا مسکنهای تولید شده نخواهد توانست بر قیمت کلی مسکن در کشور تاثیر زیادی بگذارد و به همین دلیل، ارزان شدن مسکن هم چنان رویایی در دسترس نخواهد بود. با این حال شهروندان ایرانی امیدوارند که با تحقق ساخت و عرضه چهار میلیون خانه در دولت خانوادههای زیادی از مصیبت اجارهنشینی و نوسانهای قیمتی در بازار مسکن رهایی پیدا کنند و قیمت مسکن به ثبات برسد. البته با شرایطی که هم اکنون در اقتصاد ایران و بازار مسکن وجود دارد، برآورده شدن این امید قدری دور از ذهن به نظر میرسد.
لطفاً براي ارسال دیدگاه، ابتدا وارد حساب كاربري خود بشويد