شناسه خبر : 213656
10 - 01 - 2017
10 - 01 - 2017
ماهیت جدید رکود
علی حسینی*- اقتصاد کشور در ایستایی عمیق فرو رفته است. در حال حاضر خروج از رکود و ایستایی یکی از دغدغههای اصلی سیاستگذاران اقتصادی کشور است. بسیاری رکود فعلی را ناشی از همزمانی سه عامل میدانند؛ رکود دورهای بازار مسکن، کاهش قیمت نفت و وضعیت بغرنج موسسات مالی. از یک طرف مسکن و صنایع وابسته به آن حدود ۱۰ درصد اقتصاد کشور را تشکیل میدهند و رکود فعلی آنها بخشهای دیگر اقتصاد را نیز متاثر کرده است. از طرف دیگر سقوط قیمت نفت به کاهش درآمدهای دولت و کوچک شدن سهم اقتصادی آن دامن زده است. در این میان داراییهای سمی موسسات مالی باعث ایجاد یک مسابقه بهره بانکی شده و همزمانی این سه عامل وضعیت را بحرانی کرده است. با این وجود بررسی آمار نشان میدهد که وضعیت حتی بدتر از رکود دورهای است. در حال حاضر اقتصاد کشور دچار یک بیماری مزمن شده است.
مسلما میتوان با سیاستگذاریهای مناسب از رکود فعلی خارج شد. رکود بعدی اما خیلی زود، سختتر از رکود فعلی فرا خواهد رسید. به اعتقاد نویسنده اقتصاد کشور دچار بیماری مزمن شده است و بدون شناخت این بیماری و درمان آن، شکوفایی بلندمدت اقتصادی غیرممکن است. لوکاس، برنده نوبل اقتصاد معتقد است برای درک پدیدهها در اقتصاد کلان، تا زمانی که نتوانیم ریشههای آن پدیدهها را در مقیاس خرد بدانیم نمیتوانیم از درک خود مطمئن باشیم. بر همین اساس با تحلیل سبد خانوار و همچنین بررسی آمار هزینههای موجرین و مستاجران در مقیاس خرد ظهور فاز جدید در اقتصاد کلان کشور ثابت خواهد شد.
مسکن؛ معضل مزمن و رو به رشد
طبق آمار ارائهشده در پرتال وزارت راه و شهرسازی بهای یک مترمربع آپارتمان در تهران از ۷۰۰/۲۱ در سال ۱۳۷۱ به متری ۱۰۰/۸۸۴/۲ تومان در سال ۱۳۹۴ افزایش یافته است. در شکل ۱ نمودار لگاریتمی این رشد را رسم کردهایم. اولین نتیجهای که ممکن است با دیدن این تصویر گرفته شود آن است که مسکن دورههای رونق و رکود را تجربه کرده است و در حال حاضر در یک رکود همانند دیگر رکودها به سر میبرد. نویسنده اما با این نظر مخالف است. برای این منظور اجازه دهید ابتدا قیمت مسکن را با نرخ تورم به روز برسانیم.
در نمودار شکل «۲» قیمت مسکن را با محاسبه نرخ تورم با قیمتهای سال ۹۳ محاسبه کردهایم. اولین نکته جالب توجه آن است که در دهه ۷۰ قیمت مسکن متناسب با نرخ تورم رشد کرده است به این معنی که با وجود رشد مشاهده شده در نمودار اول در دهه ۷۰ قیمت مسکن متناسب با قیمت دیگر اقلام رشد کرده است. از اوایل دهه ۸۰ اما مسکن یک نرخ رشد واقعی را تجربه کرده است. این رشد حداقل ۵۰ درصد بوده است. نکتهای که باید توجه داشت آن است که طی سه سال گذشته اگر چه قیمت مسکن تغییر جدی نداشته اما قیمت اجارهبها ۵۰ درصد رشد داشته است.
شکل ۱: لگاریتم قیمت مترمربع آپارتمان بر واحد هزار تومان در طول زمان. همانطور که مشاهده میشود قیمت آپارتمان دورههای صعود و ثبات را تجربه کرده است. طی سه سال اخیر قیمت آپارتمان ثابت بوده است. در نگاه اول به نظر میآید رکود فعلی یکی از رکودهای متوالی چرخه مسکن باشد.
شکل ۲: در این نمودار قیمت مسکن طی ۲۵ سال گذشته با توجه به نرخ تورم به روز محاسبه شده است. همانطور که مشاهده میشود رشد قیمت مسکن در یک دهه اخیر واقعی بوده و از جنس تورم نیست.
در نمودار شکل ۲ قیمت مسکن را با محاسبه نرخ تورم با قیمتهای سال ۹۳ محاسبه کردهایم. اولین نکته جالب توجه آن است که در دهه ۷۰ قیمت مسکن متناسب با نرخ تورم رشد کرده است به این معنی که با وجود رشد مشاهدهشده در نمودار اول در دهه ۷۰ قیمت مسکن متناسب با قیمت دیگر اقلام رشد کرده است. از اوایل دهه ۸۰ اما مسکن نرخ رشد واقعی را تجربه کرده است. این رشد حداقل ۵۰ درصد بوده است. نکتهای که باید توجه داشت آن است که طی سه سال گذشته اگرچه قیمت مسکن تغییر جدی نداشته اما قیمت اجارهبها ۵۰ درصد رشد داشته است.
شکل ۳: نمودار همزمان قیمت مسکن و اجاره مسکن. همانطور که مشاهده میشود همزمان با رشد قیمت مسکن، اجارهبها نیز رشد کرده است. در چند سال اخیر اما نمودار اجاره نسبت به مسکن رشد بیشتری داشته است. این به معنی تغییر رفتار در مصرفکنندگان است.
در شکل ۳ نمودار همزمان قیمت مسکن و اجاره را رسم کردهایم. ابتدا قیمت فروش و اجارهبها برای هر سال به بهای سال ۱۳۷۱ تقسیم شده است و سپس لگاریتم قیمت نسبت به سال ۱۳۷۱ ترسیم شده است. همانطور که مشاهده میشود با وجود رونق و رکود در قیمت مسکن، اجارهبها تقریبا با نرخ یکنواختی رشد کرده است. نکته جالب آنکه در حال حاضر نمودار اجارهبها از نمودار قیمت جلو افتاده است.
ظاهرا در چند سال اخیر شهروندان حاضرند اجاره بیشتر بپردازند اما قادر به خرید بیشتر مسکن نیستند.
شکل ۴: سهم مسکن، آب، برق و سوخت در سبد هزینههای خانوار. همانطور که مشاهده میشود سهم مسکن در سبد هزینههای خانوار در چند سال اخیر رشد خیرهکنندهای یافته است.
منبع: گزارش بانک مرکزی
مشکل مسکن در تهران: یکگذار فاز جدید
به راستی چرا طی دو دهه گذشته با افزایش تقاضا و افزایش اجارهبها، تقاضا برای خرید افزایش مییافت و شاهد افزایش قیمت مسکن میبودیم. اما در حال حاضر با وجود افزایش اجارهبها نسبت به قیمت مسکن، تقاضا برای خرید، رشد جدی نیافته است؟ نویسنده معتقد است مشکل مسکن در تهران وارد مرحله جدیدی شده است؛ مرحلهای که افراد بدون خانه دیگر به سختی قادر به خرید خانه خواهند بود. برای توجیه مدعای خود به بررسی سهم مسکن در سبد خانوار در استان تهران میپردازیم.
طبق گزارش بانک مرکزی سهم آب، برق، سوخت و مسکن در سبد هزینههای خانوار طی دهه ۷۰ شمسی حدود ۲۷ درصد بوده اما این سهم در سالهای اخیر به ۳۳ درصد در سطح کشور افزایش یافته است. اگرچه گرانی مسکن باعث شده سهم مسکن در هزینههای خانوار در سطح کشور تنها پنج درصد افزایش یابد اما این سهم در کلانشهرها رشد بسیار بیشتری یافته است.
نمودار شکل ۴ سهم شاخه مسکن، آب، برق و سوخت را در سبد خانوار ساکنان استان تهران طی سالهای ۸۱ تا ۹۳ نشان میدهد. طی چند سال اخیر این سهم برای ساکنان این استان از ۳۳ به ۵۰ درصد افزایش یافته است. این، آن چیزی است که نویسنده آن را گذار فاز وضعیت مسکن در تهران و احتمالا دیگر کلانشهرهای کشور میداند.
طی سالهای اخیر سهم مسکن در سبد هزینههای ساکنین استان تهران ۵۰ درصد رشد داشته است.
این به آن معنی است که قیمت مسکن نسبت به درآمد سرانه در این استان نسبت به دهه گذشته ۵۰ درصد افزایش یافته است. به عبارتی اگر در سال ۱۳۸۰ یک خانوار تهرانی باید مبلغی معادل ۱۰ سال درآمد خود را پسانداز میکرد تا میتوانست یک واحد مسکونی خریداری کند اکنون باید مبلغی معادل ۱۵ سال از درآمد خود را برای این امر بهطور کامل پسانداز کند. نکته اما به اینجا ختم نمیشود.
در سال ۱۳۸۰ یک خانوار بدون خانه تهرانی باید یکسوم درآمد خود را برای اجارهبها میپرداخت. از دوسوم باقیمانده یک خانوار بخشی را صرف هزینههای جاری و بخشی را برای خرید مسکن پسانداز میکرد. اما در حال حاضر یک خانوار تهرانی باید نیمی از درآمد خود را به تنهایی برای اجارهبها بپردازد.
به عبارتی هم قیمت مسکن نسبت به درآمد سرانه افزایش یافته و پسانداز بیشتری لازم است و هم به خاطر اجاره بالا سهم کمتری برای پسانداز باقی میماند لذا ما وارد یک فاز جدید از مشکل مسکن شدهایم که دیگر طیف وسیعی از افراد بدون خانه عملا قادر به خرید خانه جدید نیست.
شکل ۵: لگاریتم قیمت برای هشت شهر بزرگ کشور و همچنین میانگین قیمت برای ۲۵ شهر منتخب کشور. سال ۱۳۷۰ به عنوان سال مبدا است و قیمت هر شهر در آن سال یک در نظر گرفته شده است. منبع: پرتال وزارت راه و شهرسازی
البته باید سهم هزینه مسکن را در سبد خانوار در دیگر کلانشهرهای کشور بهطور جداگانه بررسی کرد. نمودار «۵» رشد قیمت مسکن را در هشت کلانشهر کشور نشان میدهد. همانطور که مشاهده میشود قیمتها در تمامی این شهرها همانند تهران رشد داشته است.
در واقع از هفت شهر بالای یک میلیون نفر، طی سالهای ۱۳۷۱ تا ۱۳۹۳ در سه شهر مشهد، اصفهان و قم قیمت مسکن حتی از تهران نیز بیشتر رشد داشته است. این به آن معنی است که حتی اگر در دیگر کلانشهرهای کشور وضعیت مسکن همانند تهران بغرنج نباشد، وضعیت مشابه تهران، وضعیت محتوم این شهرها در آینده نزدیک خواهد بود.
معضل مسکن: تاثیرات کوتاه مدت
مسکن نقش بسزایی در اقتصاد ایران دارد. طبق آمارهای بانک مرکزی در سالهای اخیر مسکن سهمی حدود ۱۰ درصد در تولید ناخالص ملی داشته است. اگرچه این سهم در محاسبات ۱۰ درصد است، در عمل سهم مسکن بسیار موثرتر از این مقدار است. باید توجه داشت که خانه اولیها با خرید مسکن به خرید انواع کالاهای دیگر همانند مبلمان و سایر وسایل داخل منزل اقدام خواهند بود. همچنین در کلانشهرها هر خانوار با جایگزین شدن در یک خانه جدید، خریدار طیف متنوعی از خدمات خواهد بود. از این رو رکود در بخش مسکن روی بخش بزرگی از اقتصاد تاثیرگذار خواهد بود. بیشک حتی بدون محاسبه و ارائه آمار ارقام واضح است که خروج از رکود فعلی بدون تحریک بازار مسکن غیرممکن است.
معضل مسکن: تاثیرات بلندمدت
بیشک عدم درمان معضل مسکن تاثیر جدی در آینده اقتصادی کشور خواهد داشت. اگر مسکن در فاز فعلی باقی بماند و راه چارهای برای ارزان کردن آن ارائه نشود نسل جوان چارهای جز بالا بردن جدی سن ازدواج نخواهد داشت. حتی در سنین بالا امکان خانه دار شدن بدیهی نمیباشد چراکه ممکن است مسکن سیر صعودی قیمت خود را حفظ کند. کاهش نرخ ازدواج خود معضل جدی برای جامعه خواهد بود. سوای تاثیرات زیانبار اجتماعی آن، کاهش نرخ ازدواج و متعاقب آن زاد و ولد میتواند نسل فعلی را در زمان بازنشستگی دچار بحرانهای جدی کند چراکه در آینده برای نسل بازنشسته نیروی کاری وجود نخواهد داشت.
از دیگر نتایج گرانی مسکن معضل رشد اقتصادی خواهد بود. سهم بالای مسکن به عنوان یک سرمایه اقتصاد کشور را دچار ایستایی خواهد کرد. مسکن یک سرمایه غیرمولد است. در صورتی که ۵۰ درصد هزینه خانوار صرف مسکن شود عملا بخش بزرگی از اقتصاد کشور در یک سرمایه غیر مولد تمرکز مییابد که تنها از نسلی به نسل دیگر منتقل میشود. اجازه دهید این امر را کمی بیشتر توضیح دهیم. برای این منظور یک برآورد هر چند خام از ارزش اسمی زمینهای شهر تهران مفید خواهد بود. مساحت تهران در حدود ۷۰۰ کیلومترمربع است. طبق گزارش وزارت راهوشهرسازی متوسط قیمت زمین در تهران متری ۵/۵ میلیون تومان است. بنابراین ارزش اسمی زمینهای تهران در حدود چهار میلیون میلیارد تومان است. به عبارتی ارزش اسمی زمینهای تهران حدود ۱۱۰۰ میلیارد دلار یا در حدود سه برابر تولید ناخالص ملی کشور است.
بر طبق فرضیه چرخه زندگی مدیگلیانی ما تلاش داریم در پسانداز و سرمایهگذاریهای خود، زمینه را برای داشتن یک بازنشستگی قابل قبول مهیا کنیم. به عبارتی هر انسان بخشی از درآمد خود را برای آینده سرمایهگذاری میکند. این سرمایهگذاری میتواند خرید یک مسکن تا قبل از بازنشستگی، خرید سهام، سهمی از یک کارخانه یا… باشد. شما اگر در جوانی بیمه بازنشستگی پرداخت میکنید، سازمان بازنشستگی با پول شما اقدام به خرید سهام کارخانهها و… میکند. اصولا سرمایههای یک کشور بین نسلها جابهجا میشود. حال افراد برای سنین بازنشستگی خود میتوانند اقلامی مثل سهام کارخانه یا دیگر سرمایههای مولد خریداری کنند. برای مثال در گذشته افراد زیادی را میتوانستید در یک مهمانی ببینید که سرمایه ایشان یک لودر یا جرثقیل بود که اجاره داده بودند.
اینگونه سرمایهگذاریها ارزشافزوده را در کشور بالا میبرند باعث رشد تولید ناخالص ملی میشوند. اما زمین هرگز یک سرمایه مولد نیست. با افزایش قیمت زمین بخش بزرگی از سرمایهگذاری نسل فعلی برای آینده خود یک سرمایه غیرمولد است.
انقلاب صنعتی هنگامی رخ داد که مردم به جای خرید سرمایههای غیرمولد همانند طلا و زمین روی سرمایههای مولد و صنعتی سرمایهگذاری کردند. اگر سهم زمین و مسکن در اقتصاد افزایش یابد شبیه آن است که ما همانند گذشتگان دور به خرید و پنهان کردن طلا برای دوران پیری خود بپردازیم. به این روش بخش بزرگی از سرمایهگذاری نسل حاضر برای آینده تنها یک سرمایهگذاری غیرمولد است که قادر نیست ارزشافزوده و تولید ناخالص ملی را رشد دهد. این امر اقتصاد را دچار ایستایی میکند. بهطور خلاصه نویسنده مدعی است وارد فاز جدیدی از معضل مسکن شدهایم که بدون ارائه راهحل، آینده درخشانی را برای اقتصاد کشور نمیتوانیم متصور باشیم.
اگر نمودار قیمت زمین را در تهران بررسی کنیم متوجه میشویم که قیمت زمین در طول ۱۵ سال گذشته روند کاملا صعودی را طی کرده است. بنابراین انتظار میرود در آینده نزدیک شاهد افزایش قیمت بیش از پیش زمین و مسکن باشیم. از اینرو وضعیت در آینده حادتر خواهد شد. بنابراین به عقیده نویسنده توجه به امر مسکن برای رشد بلندمدت اقتصادی در سالها و دهههای آتی یک ضرورت روزافزون است.
در قسمت فعلی با نگاه به سهم مسکن در سبد خانوار نشان دادیم که اقتصاد کشور به یک وضعیت جدیدگذار کرده است. در قسمت بعدی دلایل دیگری بر ظهورگذار فاز در وضعیت مسکن و به تبع آن در وضعیت اقتصاد کشور ارائه خواهیم داد.
شکل ۶: همانطور که مشاهده میشود برخلاف قیمت آپارتمان، زمین یک نرخ یکنوای افزایشی را تجربه
کرده است.
* استاد دانشگاه
لطفاً براي ارسال دیدگاه، ابتدا وارد حساب كاربري خود بشويد