4 - 12 - 2019
قطبنمای معیوب مسکن
گروه مسکن- طرح تازه وزارت راهوشهرسازی موسوم به «اقدام ملی تولید و عرضه مسکن» روز گذشته رسما وارد فاز عملیاتی شد. براساس این طرح وزارت راهوشهرسازی قرار است امسال و سال آینده ۴۰۰ هزار واحد مسکونی برای اقشار متوسط و ضعیف جامعه تولید کند. سهم شهرهای جدید از این تعداد ۲۰۰ هزار واحد مسکونی است و شرکت بازآفرینی شهری ایران و بنیاد مسکن به ترتیب متولی ساخت ۱۰۰ هزار مسکن در بافتهای فرسوده و شهرهای زیر ۲۵ هزار نفر جمعیت است. سیاستگذار اقتصاد مسکن «ایجاد مشارکت» را اصلیترین شاخصه طرح جدید دولت اعلام کرده است بهطوری که بر اساس یک قرارداد مشارکتی دولت به عنوان تامینکننده زمین و بخش خصوصی به عنوان سرمایهگذار مشخص میشود. به گفته مسوولان وزارت راهوشهرسازی ساخت و تکمیل عملا یک تا ۱/۱ میلیون واحد شروع شده و با واگذاری حدود ۵۰۰ هزار واحد مسکن مهر و ۴۰۰ هزار واحد مسکن در قالب طرح اقدام ملی و ۲۰۰ هزار مسکن روستایی تکمیل خواهد شد.
این طرح حالا پس از گذشت پنج ماه از وعده وزیر راهوشهرسازی اجرایی میشود. نکته حائز اهمیت در اجرای این طرح و مقایسه آن با مسکن مهر این است که برخلاف تصور، دولت اینبار به جای استفاده از شرکتهای عمران شهری از ظرفیتهای بنیاد مسکن استفاده میکند. با این وجود فاکتور «زمین رایگان» در اجرای این طرح باعث شده تا مانند مسکن مهر عرصههای ساختوساز دور از مرزهای شهری انتخاب شود.
بر اساس اعلام بانک مرکزی میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران در اردیبهشت ماه ۱۲ میلیون و ۶۷۰ هزار تومان بود که نسبت به فروردین ماه امسال ۵/۱۲ درصد و نسبت به اردیبهشت سال گذشته ۱۱۲ درصد رشد داشته است. در حال حاضر بیش از ۳۰ درصد خانوارهای ایرانی اجارهنشین هستند. از سوی دیگر با توجه به ۷۰۰ هزار ازدواج و نوسازی بافتهای فرسوده سالانه به حدود یک میلیون واحد مسکونی نیاز است. در این شرایط با وجود کمبود شدید عرضه موثر در بازار، طرحهای پیشنهادی وزارت راهوشهرسازی تنها بخش کوچکی از این کمبود را جبران خواهد کرد که آثار آن هم دستکم تا دو سال آینده قابل مشاهده نخواهد بود. بر همین اساس «تنفس مصنوعی» دولت برای تقویت عرضه مسکن توسط ناظران تنها «اقدامی برای رفع تکلیف» ارزیابی میشود.
دولت با قصد «تقویت عرضه» از مسیر راهکارهایی مانند «به صفر رساندن قیمت زمین» و «افزایش تولید در شهرهای جدید» به دنبال کنترل بازار مسکن است. در حال حاضر بخش زیادی از هزینه تولید مسکن در شهرهای بزرگ مربوط به قیمت زمین است؛ وضعیتی که به علت نبود قوانین کنترلی و نظارتی در بخش زمین شهری به وجود آمده است. گفته میشود بازار زمین موثرترین بازار بر چهار بخش اصلی اقتصاد کشور یعنی مسکن و ساختمان، صنعت، کشاورزی و خدمات است. اثربخشی بازار «زمین» در اقتصاد ایران بهاندازهای است که در دورههای رونق اقتصادی به اولین انتخاب سرمایهگذاران برای ایجاد ارزشافزوده تبدیل شده است.
اجرای سیاست زمین صفر
حالا دولت با ارائه راهکار «زمین صفر» به دنبال خنثی کردن آثار تخریبی جذب غیرمولد سرمایه در بخش زمین است؛ راهکاری که به گفته ناظران با موانع بسیاری روبهرو است. اتخاذ سیاست «زمین صفر» برای زمینهای دولتی برای اولین بار در کشور جزو سیاستهای عرضه مسکن قرار گرفته است. این سیاست هزینه زمین را از نقدینگی اولیه برای ساخت مسکن حذف کرده و در عین حال مالکیت آن را واگذار نمیکند. افزایش سرعت ساخت و ساز، موثر کردن تقاضاهای غیرموثر در این بخش و افزایش درآمدهای مالیاتی دولت از دیگر مزایای این سیاست است اما ارزش بالای زمین باعث ایجاد مقاومت در ارگانهای دولتی برای واگذاری زمین شده است.
ساخت ۴۰۰ هزار واحد در ۲ سال
در طرح اقدام ملی مسکن، ساخت ۴۰۰ هزار مسکن طی دو سال ۹۸ و ۹۹ در دستور کار قرار دارد. در این برنامه مهمترین موضوع کاهش قیمت تمام شده ساخت مسکن است. با توجه به اینکه زمین، بیش از ۶۰ درصد هزینه مسکن را به خود اختصاص میدهد، در برنامه «اقدام ملی در تولید و عرضه مسکن» سیاستگذار تلاش کرده با واگذاری زمینهای دولتی به سازندگان، هزینه ساخت را در این طرح کاهش دهد. همچنین علاوه بر زمینهای وزارت راهوشهرسازی بر اساس دستورالعمل رییسجمهوری تمام دستگاههای دولتی موظف شدهاند زمینهای دولتی را برای ساخت و ساز در اختیار وزارت راهوشهرسازی قرار دهند.
وام ۲۵ میلیون تومانی با نرخ سود صفر
واگذاری زمین دولتی، کاهش ۵۰ درصدی هزینه صدور پروانه و مجوزها، ۲۵ میلیون تومان وام ساخت با نرخ سود صفر درصد و خرید مصالح از «بازار تعهدی» با تخفیف ۳۰ درصدی، بخشی از بسته جدید رونق مسکن است. راهاندازی «بازار تعهدی» مصالح بخش دیگری از طرح اقدام ملی است که بر اساس آن، قراردادی بین بانک عامل بخش مسکن، بنیاد مسکن و شرکت تامین مصالح ساختمانی امضا میشود. ساز و کار بازار به این صورت خواهد بود که سازندگان نیاز مصالح سالانه خود را اعلام میکنند و شرکت تامین، مصالح را بهصورت عمده خریداری میکند که قیمت آن تقریبا ۲۸ تا ۳۰ درصد کمتر از قیمت بازار است.
کارشناس اقتصاد مسکن: واحدها با قیمت تمامشده عرضه شود
مهدی غلامی، مدیر گروه مسکن مرکز مطالعات دانشگاه علم و صنعت در همین ارتباط میگوید: افزایش تولید و عرضه مسکن حتما در تنظیم بازار مسکن موثر خواهد بود ولی به شرط آنکه متقاضیان واقعی مسکن نیز امکان و قدرت خرید این واحدها را داشته باشند. متاسفانه افزایش قیمت مسکن در شهرهای بزرگ به صورتی بوده است که اگر واحدهای نوساز با قیمت بازار عرضه شود، قدرت خرید مردم کفاف تهیه آنها را نمیدهد. غلامی معتقد است که در این صورت اگر وزارت راهوشهرسازی میخواهد برای افزایش تولید و عرضه، از امکانات خود مانند زمینهای دولتی استفاده کند، باید سیاستهایی را دنبال کند که واحدها به قیمت تمامشده به دست متقاضیان واقعی برسد و نباید واحدهای نوساز به قیمت بازار عرضه شود.
تولید مسکن مشارکتی مشکلی را حل نمیکند
این کارشناس اقتصاد مسکن در مورد شیوه تولید مسکن به شکل مشارکتی میگوید: در این شیوه نهتنها مسکن به قیمت تمام شده یا ارزانتر از بازار عرضه نمیشود، هیچ تضمینی هم وجود ندارد که پروژهها به سرعت انجام شده و در زمان مناسب به بازار عرضه شوند. غلامی معتقد است: معمولا در نهادههای مربوط به تولید مسکن، موثرترین و بیشترین تورم را زمین به خود اختصاص میدهد. بنابراین در این شرایط برای انبوهساز کاملا صرفه دارد که پروژههای مشارکتی طولانیمدت شود تا سهم هزینه ساخت نسبت به هزینه زمین کاهش یابد و منفعت بیشتری کسب کنند. در این صورت انگیزهای برای ساخت مسکن به شکل صنعتی نیز وجود نخواهد داشت.
چالش اختصاص زمین رایگان
وزیر راهوشهرسازی میگوید به استانها ابلاغ کرده است که برای اجرای این طرح زمینهای رایگان را شناسایی کنند اما بعید است چنین ادعایی به سادگی محقق شود. پیش از این در تجربه اجرای طرح بافت فرسوده نیز قرار شد تا ارگانهای دولتی زمینهای خود را در اختیار وزارت راه قرار دهند اما هیچ نهادی زیر بار واگذاری زمینهایش نرفت و در نهایت دستور ویژه رییسجمهور هم مشکلی را حل نکرد. در این شرایط مشخص نیست وزیر راهوشهرسازی چگونه به اجرای این طرح امیدوار است. محمد اسلامی با بیان اینکه فراخوان مشارکت در اجرای طرح اقدام ملی به زودی اطلاعرسانی خواهد شد، گفته است: به استانها ابلاغ کردیم تا زمینهای رایگان را برای اجرای این طرح شناسایی کنند. او در جلسه هماندیشی با اعضای کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی، با بیان اینکه مسکن و رونق دادن به آن در بخش عرضه و تقاضا و همچنین ساماندهی بازار اجارهبها از اولویتهای وزارت راهوشهرسازی است، گفته است: مسکن به لحاظ ساختاری نیمی از وزارتخانه بزرگ راهوشهرسازی است و در مورد رونق دادن به بازار مسکن، وزارتخانه با حمایت دولت و همچنین مجلس، برنامههای جامعی را در دستور کار دارد. وزیر راهوشهرسازی با اعلام اینکه فراخوان مشارکت برای اجرای طرح اقدام ملی به زودی رسانهای و اطلاعرسانی عمومی خواهد شد، گفته است: از سوی سازمان ملی زمین و مسکن به استانها ابلاغ کردهایم تا زمینهای رایگان را برای اجرای طرح اقدام ملی شناسایی و معرفی کنند که این کار انجام شده است.
اسلامی به برنامههای دیگر وزارت راهوشهرسازی در بخش تقویت عرضه در شهرهای جدید نیز اشاره کرده است؛ برنامههایی که بیشتر رونویسی از طرحهای اجرا نشده دوره وزارت عباس آخوندی است و در صورت اجرا تغییر محسوسی در بازار عرضه مسکن ایجاد نخواهد کرد. او گفته است برنامههای بازآفرینی شهری در خصوص احداث ۱۰۰ هزار واحد مسکونی در بافتهای فرسوده شهری، همچنین برنامه شهرهای جدید در احداث ۲۰۰ هزار واحد مسکونی در شهرهای جدید و برنامه بنیاد مسکن برای احداث ۱۰۰ هزار واحد مسکونی در شهرهای زیر ۲۵ هزار نفر تهیه و بخشی از قراردادهای احداث آنها آماده شدهاند و برخی نیز به بهرهبرداری رسیدهاند.
لطفاً براي ارسال دیدگاه، ابتدا وارد حساب كاربري خود بشويد