فرمول استیجار
گروه مسکن– با فرا رسیدن بهار و گرم‌تر شدن هوا، بازار نقل و انتقالات مسکن نیز به تدریج داغ می‌شود. فصل جابه‌جایی مستاجران- که معمولا از اواسط خرداد تا پایان شهریور به اوج خود می‌رسد- امسال نیز با سوالات و نگرانی‌های همیشگی همراه است. یکی از مهم‌ترین پرسش‌ها این است که اجاره‌بهای سال ۱۴۰۴ چگونه محاسبه می‌شود؟ آیا مانند سال‌های قبل باید منتظر اعلام سقف و عددی ثابت از سوی دولت باشیم یا روند محاسبه تغییر کرده است؟
این پرسش نه‌تنها برای مستاجران که اغلب در موقعیت ضعف در مذاکره قرار دارند، بلکه برای موجران که نگران حفظ ارزش سرمایه و درآمد ماهانه خود هستند نیز اهمیت زیادی دارد. از سوی دیگر، برخی مشاوران املاک هم ترجیح می‌دهند جزئیات محاسبه اجاره‌بها را به صورت کامل در اختیار طرفین نگذارند؛ موضوعی که می‌تواند زمینه‌ساز اختلاف و نارضایتی شود.
اجاره‌بها دیگر عدد ثابتی برای همه کشور نیست
در سال‌های گذشته، دولت برای مقابله با رشد افسارگسیخته قیمت‌ها، سقفی برای افزایش سالانه اجاره‌بها در نظر می‌گرفت. برای مثال در سال ۱۴۰۲، این سقف در تهران ۲۵درصد، در کلانشهرها ۲۰درصد و در سایر شهرها ۱۵درصد تعیین شده بود اما در سال ۱۴۰۴، این رویکرد تغییر کرده است.
براساس مصوبه جدید شورای عالی مسکن، تعیین سقف افزایش اجاره دیگر به صورت متمرکز از سوی دولت انجام نمی‌شود، بلکه این اختیار به استان‌ها واگذار شده است. به این ترتیب، شورای مسکن هر استان می‌تواند با بررسی شرایط اقتصادی، نرخ تورم منطقه‌ای، وضعیت عرضه و تقاضای واحدهای مسکونی و قدرت خرید خانوارها، سقف مجاز افزایش اجاره را تعیین کند.
این تغییر نوعی تمرکززدایی از سیاستگذاری در بازار اجاره به شمار می‌رود که هدف آن نزدیک‌تر شدن به واقعیت‌های هر منطقه است. برای مثال، ممکن است در استانی مانند یزد یا زنجان که تورم مسکن نسبتا کنترل‌شده‌تری دارد، سقف افزایش اجاره ۱۵درصد باشد اما در تهران یا مشهد با رشد شدید قیمت‌ها، این سقف به ۳۰درصد برسد.
ضرورت دانستن فرمول اجاره
یکی از مشکلات رایج در بازار اجاره ایران، ناآگاهی طرفین- به‌ویژه مستاجران- از فرمول‌های محاسبه اجاره‌بهاست. اغلب مردم صرفا به ارقام نهایی نگاه می‌کنند، بی‌آنکه بدانند این عدد چگونه به دست آمده، چه سهمی از آن به رهن تعلق دارد و چه سهمی به اجاره ماهانه.
فرمول کلاسیک محاسبه اجاره به این صورت است: «اجاره ماهانه = (مبلغ رهن × نرخ تبدیل) + اجاره نقدی»
نرخ تبدیل معمولا بین ۳ تا ۷درصد سالانه در نظر گرفته می‌شود (در تهران، نرخ عرف حوالی ۶درصد است). برای مثال، اگر رهن یک ملک ۳۰۰میلیون تومان باشد، معادل اجاره نقدی آن با نرخ ۶درصد سالانه (یعنی ۱۸میلیون تومان در سال یا ۵/۱میلیون تومان در ماه) محاسبه می‌شود.
شناخت این فرمول به مستاجر کمک می‌کند تا بداند پیشنهاد مالک منطقی است یا خیر و به موجر این امکان را می‌دهد که ارزش واقعی ملک خود را بشناسد و از نرخ‌گذاری غیرواقعی پرهیز کند.
مشاوران املاک؛ بین واسطه‌گری و مدیریت بازار
در شرایطی که برخی مشاوران املاک نقش کلیدی در تنظیم قراردادها دارند، گاه دیده می‌شود که اطلاعات مربوط به نحوه محاسبه اجاره‌بها را به صورت کامل در اختیار طرفین قرار نمی‌دهند. به ویژه هنگام تمدید قرارداد، ممکن است تنها به عدد نهایی اشاره شود، بدون توضیح در مورد محاسبه دقیق آن.
این در حالی است که مشاور املاک در چارچوب قوانین، موظف به شفاف‌سازی مفاد قرارداد، نرخ تبدیل رهن و اجاره و سهم هر یک از بندهای مالی قرارداد است. از این رو توصیه می‌شود مستاجران و موجران پیش از امضای قرارداد، شخصا اطلاعات حقوقی و مالی لازم را کسب یا با یک کارشناس مشورت کنند.
عوامل موثر در تعیین اجاره‌بهای جدید
افزایش اجاره‌بها تنها به خواست موجر یا عرف بازار وابسته نیست. عوامل متعددی در تعیین نرخ نهایی تاثیرگذارند که ازجمله آنها می‌توان به مواردی مانند موقعیت مکانی ملک (مرکز یا حومه شهر)، سال ساخت و کیفیت بنا، امکانات رفاهی (آسانسور، پارکینگ، انباری، سیستم گرمایش و سرمایش)، دسترسی به مترو، اتوبوس، مراکز خرید یا آموزشی، سطح عرضه و تقاضای منطقه‌ای و البته نرخ تورم عمومی و تورم بخش مسکن اشاره کرد.
به عنوان مثال، ممکن است در یک محله قدیمی اما پرتردد، با وجود افت کیفیت بنا، به دلیل دسترسی بالا، اجاره‌بها همچنان بالا باقی بماند.
نقش دولت در سال ۱۴۰۴؛ نظارت به جای مداخله
در مدل جدید، نقش دولت از تعیین‌کننده به ناظر و سیاستگذار منطقه‌ای تغییر یافته است. این رویکرد اگرچه با چالش‌هایی همراه است اما می‌تواند در بلندمدت منجر به تعادل بیشتر در بازار اجاره شود؛ به شرط آنکه استان‌ها به درستی از ابزارهای تحلیل بازار استفاده کرده و آمار دقیق عرضه و تقاضا را منتشر کنند.
با این حال، نگرانی‌هایی هم وجود دارد. یکی از آنها احتمال بی‌ثباتی و نبود انسجام در نرخ‌های افزایش اجاره بین استان‌هاست. به بیان ساده‌تر، ممکن است مستاجری در تهران با افزایش ۳۰درصدی مواجه شود و همزمان فردی در اصفهان با افزایش ۱۵درصدی، که این اختلاف می‌تواند زمینه‌ساز اعتراض یا سردرگمی شود.
وضعیت بازار اجاره از زبان رییس اتحادیه مشاوران املاک
در همین خصوص کیانوش گودرزی، رییس اتحادیه مشاوران املاک گفت: به نظر می‌رسد امسال شرایط مناسب‌تری در موضوع اجاره داشته باشیم. گرچه با افزایش نرخ اجاره‌بها در سال‌های گذشته، برخی حاشیه‌نشین شدند یا به مناطق پایین‌تر و شهرهای اطراف کوچ کردند اما تحکم کردن و بازی‌های ناصوابی که به راه افتاد، فقط به بحران دامن زد. رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران با اشاره به افزایش دستوری اجاره‌بها در محدوده ۲۵درصد در سال‌های گذشته اضافه کرد: دستورات باید قابل اجرا باشد و در این زمینه دولت باید بستر لازم را فراهم کند.
او گفت: در این صورت صنف مشاوران املاک نیز زیرمجموعه‌های خود و مالکان و مستاجران را مجاب به انجام آن خواهد کرد اما وقتی خارج از سامانه مشاوران املاک باشد، امکانی برای اجرا نخواهد داشت. او اظهار داشت: اگر تخصیص وام‌ها براساس مناطق جغرافیایی انجام شده و زودتر در اختیار مستاجران قرار گیرد، همچنین از سختگیری‌ها در پرداخت این تسهیلات کاسته شود، این تصمیمات می‌تواند تاثیرگذار باشد. در عین حال باید مراقب بود همین وام ودیعه مسکن به عامل گرانی اجاره‌بها تبدیل نشود. این مقام صنفی، تشکیل جلسه شورای عالی مسکن در فروردین‌ماه و پیش از آغاز فصل اجاره را مثبت ارزیابی کرد که می‌تواند به موقع در کاهش مشکلات اجاره‌نشینان تاثیرگذار باشد.
گودرزی در ادامه بر لزوم عرضه مناسب‌تر و مطلوب‌تر مسکن تاکید کرد و گفت: اکنون ساخت هر واحد مسکونی به‌طور متوسط بین ۱۸ ماه تا دو سال زمان می‌برد اما اگر بتوان با استفاده از فناوری‌های جدید آن را به هفت تا هشت ماه کاهش داد، در موضوعات خرید و فروش و همچنین اجاره تاثیرگذار خواهد بود.
روش محاسبه اجاره‌خانه در سال جاری
اگرچه دولت در سال ۱۴۰۴ سیاست تعیین درصد سراسری را کنار گذاشته و اختیار تعیین سقف افزایش اجاره‌بها را به استان‌ها داده اما در بسیاری از مناطق ممکن است همچنان عدد ۲۵درصد به عنوان مرجع استفاده شود. از این رو آشنایی با نحوه محاسبه اجاره‌بها در سال ۱۴۰۴، دانستن فرمول‌ها و تفاوت انواع قراردادها به همه کمک می‌کند تا با آگاهی و شفافیت بیشتری وارد مذاکره یا تمدید قرارداد شوند.
هرچند به نظر می‌رسد شورای مسکن نیز بر سر دوراهی تعیین اجاره‌بها به میزان نرخ تورم یا بیشتر و کمتر از آن گیر کرده است.
اگر فرض کنیم در شهری مثل تهران، شورای مسکن همچنان افزایش ۲۵درصدی را به عنوان سقف مجاز در نظر بگیرد، در این صورت دانستن نحوه محاسبه ۲۵درصد اجاره‌بها به مساله‌ای کلیدی تبدیل می‌شود. قراردادهای اجاره معمولا به سه شکل رایج هستند: رهن کامل، اجاره کامل یا ترکیبی از هر دو. برای هرکدام روش محاسبه کمی متفاوت است.
در حالت رهن کامل، مثلا اگر کسی در سال گذشته مبلغ ۲۵۰میلیون تومان رهن داده باشد، با افزایش ۲۵درصدی در سال ۱۴۰۴، صاحبخانه می‌تواند ۵/۶۲میلیون تومان به آن اضافه کند (۲۵۰میلیون × ۲۵درصد= 5/۶۲میلیون). بنابراین رهن جدید ۵/۳۱۲میلیون تومان خواهد شد.
در اجاره کامل، مثلا برای اجاره‌ای که ۵/۷میلیون تومان در ماه بوده، ۲۵درصد افزایش معادل ۸۷۵/۱میلیون تومان است، یعنی اجاره ماهانه جدید می‌تواند ۳۷۵/۹میلیون تومان باشد.
در قراردادهای رهن و اجاره ترکیبی که رایج‌ترین نوع قرارداد است، باید هر بخش را جداگانه محاسبه کرد. برای مثال، اگر مستاجری در سال گذشته ۲۰۰میلیون تومان رهن و ۵/۱میلیون تومان اجاره ماهانه پرداخت می‌کرد، ۲۵درصد افزایش رهن می‌شود ۵۰میلیون و اجاره هم ۳۷۵هزار تومان. یعنی در سال ۱۴۰۴، این فرد باید ۲۵۰میلیون تومان رهن و ۸۷۵/۱میلیون تومان اجاره پرداخت کند.
در کنار اینها، دانستن نحوه محاسبه اجاره‌خانه در سال ۱۴۰۴ نیازمند آشنایی با فرمول‌هایی است که در بازار مسکن به‌صورت عرفی پذیرفته شده‌اند. برای محاسبه رهن عرفی، معمولا برای خانه‌های نوساز، یک‌چهارم ارزش ملک و برای خانه‌های قدیمی‌تر، یک‌ششم ارزش کل ملک را به عنوان رهن در نظر می‌گیرند. به‌عنوان نمونه، اگر خانه‌ای ۶۰متری در منطقه‌ای از تهران متری ۲۵میلیون تومان قیمت داشته باشد، ارزش کل آن ۵/۱میلیارد تومان است. در حالت نوساز، رهن معادل ۳۷۵میلیون تومان و در حالت قدیمی‌ساز، ۲۵۰میلیون تومان خواهد بود.
در قراردادهای ترکیبی، هر یک میلیون تومان رهن معادل ۳۰هزار تومان اجاره ماهانه در نظر گرفته می‌شود. این قاعده به مستاجر و موجر کمک می‌کند تا بتوانند براساس توان مالی، بخشی از رهن را به اجاره تبدیل کنند یا بالعکس.
به نظر می‌رسد اگر برخی مشاوران املاک این اطلاعات را در اختیار موجر و مستاجر قرار دهند بسیاری از مشکلات کاهش خواهد یافت.
