فاصله شعار تا واقعیت
جهان صنعت– تازهترین اظهارات وزیر راهوشهرسازی درباره تمرکز دولتچهاردهم بر تسریع اقدامات عملی، تنوعبخشی به سبد مسکن و نقشآفرینی واقعی بخشخصوصی در ظاهر میتواند نشانه تغییری در رویکردها تلقی شود اما آنچه در میدان عمل دیده میشود فاصلهای معنادار میان کلمات و سیاستهای اجرایی است.
فرزانه صادق، وزیر راهوشهرسازی دیروز سهشنبه در دومین همایش چشمانداز ایران در صنعت ساختمان با تاکید بر تاثیر مستقیم شرایط کلان اقتصادی تحریمها و پیامدهای جنگ ۱۲روزه بر صنعت ساختمان گفت: «تمرکز دولت چهاردهم بر تسریع اقدامات عملی، تنوعبخشی به سبد مسکن و نقشآفرینی واقعی بخشخصوصی است.»
طی سالهای اخیر دولتها در ایران بارها از ضرورت میداندادن به سرمایهگذاران خصوصی سخن گفتند اما همزمان شبکهای از مقررات متراکم، دستورالعملهای متناقض، تعهدات تحمیلی و تصمیمهای ناگهانی ایجاد کردند که امکان برنامهریزی بلندمدت را از فعالان این حوزه گرفته است. بخشخصوصی وقتی «نقشآفرین» بوده که قواعد بازی شفاف و باثبات باشد اما امروز سازندگان و سرمایهگذاران با شرایطی روبهرو هستند که هر تغییر در نرخ نهادههای تولید، مالیاتها، قیمت زمین، سیاستهای بانکی و حتی مقررات شهرسازی طرحهای آنان را غیرقابل پیشبینی میکند. بنابراین پیش از آنکه از «شتاب» یا «تنوع» سخن بگوییم باید به پرسش بنیادیتری پاسخ داده شود: آیا دولت واقعا آماده است بخشی از کنترل خود را واگذار کرده و فضای تصمیمگیری را برای بخشخصوصی قابل پیشبینی و قابل اعتماد کند؟
تناقض ساختاری میان تصدیگری دولت و ادعای مشارکت
یکی از تناقضهای اصلی تداوم رویکرد تصدیگرایانه دولت در بازار مسکن است. از یکسو سیاستگذار با صدور بخشنامهها و تعیین سقفها و الگوهای واحد عملا میکوشد همهچیز را در قالبهای دولتی هدایت کند و ازسوی دیگر از همان فعالان میخواهد که با انگیزه و سرمایه خود وارد میدان شوند. این دومنطق به دشواری کنارهم مینشینند. بخشخصوصی ذاتا به دنبال بازدهی و مدیریت ریسک است. اگر سازنده نتواند قیمتها، زمانبندی پروژه یا سازوکار تامین مالی را کنترل کند همکاری او به زیان تبدیل میشود. در چنین وضعیتی دولت نه تنها شریک مطمئنی برای سرمایهگذار نیست بلکه گاه به رقیبی تبدیل میشود که با زمین و تسهیلات ارزانتر پروژههایی تعریف کرده و بعد همان پروژهها را به عنوان «نمونه موفق» معرفی میکند درحالیکه هزینههای پنهان و بار مالی آنها نهایتا به بودجه عمومی منتقل میشود. نتیجه این تضاد ساختاری خروج تدریجی سرمایههای اهل حرفه از ساختوساز مولد و حرکت آنان بهسمت فعالیتهای کوتاهمدتتر و کممسوولیتتر است.
بیثباتی مقررات و شکنندگی اعتماد بخشخصوصی
مشکل دیگر بیثباتی قوانین و دستورالعملهاست که هرچند کمتر از شعارها به چشم میآید اما در عمل بنیان هر مشارکت پایدار را متزلزل میکند. وقتی سرمایهگذار برای یک پروژه سه تا پنجساله برنامهریزی میکند نیازمند اطمینان نسبی از وضعیت مالیاتها، تعرفهها، هزینههای صدور پروانه، الگوهای تراکم و حتی سیاستهای بانکی است اما در سالهای گذشته سیاستها به دفعات تغییر کردند: از افزایش ناگهانی هزینه خدمات و عوارض شهری گرفته تا محدودیتهای اعتباری و بخشنامههای متناقض درباره تسهیلات ساخت. هربار که چنین تغییری رخ میدهد پروژههای نیمهتمام گرفتار وقفه میشوند و اعتماد سازندگان ضربه میبیند. این چرخه فرساینده خود را در رکود تدریجی پروژههای جدید نشان میدهد؛ رکودی که اغلب با برچسب «بیمیلی بخشخصوصی» توضیح داده میشود درحالیکه ریشه آن در نبود قاعدهگذاری پایدار و قابل پیشبینی است.
تامین مالی؛ حلقهای که هربار ازهم گسسته میشود
اگر قرار است بخشخصوصی به بازیگر اصلی تبدیل شود باید نظام تامین مالی را با منطق بازار تنظیم کنند اما تجربه نشان داده که ابزارهای موجود(از وامهای ساخت تا بازار سرمایه) یا دیر به نتیجه میرسند یا آنقدر با شروط پیچیده همراهند که بسیاری از سازندگان کوچک و متوسط از آنها صرفنظر میکنند. نرخهای سود بانکی، ضوابط وثیقه، زمان طولانی تخصیص و ناپایداری ارزش وامها عملا ریسک پروژهها را بالا میبرد. در چنین شرایطی دولت به جای اصلاح زیرساختهای مالی اغلب به سمت طرحهای مقطعی و دستوری میرود؛ طرحهایی که در کوتاهمدت آمارهای دلخواه تولید میکنند اما در میانمدت هزینهها را به پروژهها تحمیل کرده و انگیزه مشارکت را کاهش میدهند. آنچه به آن «تنوعبخشی به سبد مسکن» میگویند وقتی بدون معماری دقیق مالی و حقوقی مطرح شود بیشتر شبیه جعبهای از وعدههاست تا یک راهبرد واقعی.
مشارکت عمومی–خصوصی؛ قراردادهایی که توازن ندارند
در ظاهر الگوهای مشارکت عمومی–خصوصی میتوانند پلی میان ظرفیت دولت و توان سرمایهگذاران باشند اما درعمل عدم توازن در تعهدات قراردادها بارها تجربه را تلخ کرده است. بسیاری از قراردادها ریسکهای اصلی را به سمت بخشخصوصی هدایت میکنند و همزمان دست دولت را برای تغییرات بعدی باز میگذارند. از تاخیر در تحویل زمین و زیرساختها گرفته تا تغییر کاربری یا مداخلات جدید در قیمتگذاری همگی باعث شدند که سازندگان با «ریسکهای غیرقابل مدیریت» مواجه شوند. تا زمانی که این الگوها شفاف، عادلانه و قابل داوری مستقل نشوند سخن گفتن از «نقشآفرینی واقعی» بیشتر مصرف رسانهای دارد تا کارکرد توسعهای.
موانع نهادی و بوروکراسی فرساینده
یکی دیگر از شکافهای بزرگ میان حرف و عمل بروکراسی چندلایهای است که مسیر شروع و پایان هر پروژه را طولانی میکند. دریافت مجوزها، هماهنگی با دستگاههای مختلف، انطباق با استانداردهای متنوع و طی مراحل اداری متداخل گاهی ماهها و حتی سالها زمان میبرد. در این میان هر تغییر مدیریتی در دستگاههای اجرایی به معنای بازخوانی دوباره پروندهها و گاه بازگشت به نقطه صفر است. نتیجه این فرآیند طولانی افزایش هزینههای مالی، قفلشدن سرمایه و نااطمینانی بیشتر برای سرمایهگذاران است. اگر دولت واقعا قصد تسریع دارد نخستینگام سادهسازی و دیجیتالیکردن فرآیندها، کاهش تداخل نهادی و پاسخگوکردن دستگاههاست و نه برگزاری نشستهای خبری با وعدههای تکراری.
پیامدهای فاصله حرف و عمل
این فاصله میان شعار و واقعیت تنها یک موضوع فنی یا اقتصادی نیست و پیامدهای اجتماعی مستقیم دارد. وقتی پروژهها متوقف یا نیمهتمام میشوند عرضه جدید کاهش مییابد و بازار به سمت افزایش قیمت و اجارهها هل داده میشود. خانوارهای متوسط و کمدرآمد اولین قربانیان این روند هستند و بیاعتمادی به سیاستهای عمومی افزایش مییابد. از سوی دیگر فعالان حرفهای ساختوساز که میتوانستند با نوآوری، بهبود کیفیت و کاهش هزینهها به تعادل بازار کمک کنند از میدان کنار میکشند. آنچه باقی میماند پروژههایی است که یا با منابع عمومی و به شکل ناکارآمد پیش میروند یا در قالبهای سفتهبازانه شکل میگیرند. چنین بازاری نه پایدار است و نه عادلانه.
راه برونرفت؛ بازتعریف رابطه دولت و بخشخصوصی
اگر قرار باشد ادعای «نقشآفرینی واقعی بخشخصوصی» از مرحله شعار عبور کند باید چند اصل روشن پذیرفته شود: نخست دولت باید از تصدیگری مستقیم فاصله گرفته و نقش خود را به تنظیمگری هوشمند، نظارت شفاف و حمایت هدفمند محدود کند. دوم قواعد بازار مسکن باید باثبات، قابل پیشبینی و براساس شفافیت اطلاعاتی طراحی شوند بهگونهای که سرمایهگذار بداند در صورت پایبندی به تعهدات با موانع ناگهانی روبهرو نخواهد شد. سوم ابزارهای مالی باید متنوع، رقابتی و متناسب با اندازههای مختلف بنگاهها باشند و از طرحهای مقطعی و دستوری پرهیز شود. چهارم قراردادهای مشارکت باید عادلانه و قابل داوری مستقل باشند تا ریسکها بهطور متوازن میان طرفین تقسیم شود و نهایتا دولت باید با ارادهای واقعی به کاهش بروکراسی و پاسخگوکردن دستگاهها متعهد شود؛ تعهدی که تنها با عدد و آمار قابل اثبات است و نه با گفتاردرمانیهای تکراری.
اعتبار سیاستها از اجرای آنها میآید
صحبتکردن درباره تسریع، تنوع و نقشآفرینی آسان است اما بازار مسکن بیش از هر چیز به ثبات، صداقت و قاعدهمندی نیاز دارد. هنگامی که تصمیمها بر مبنای واقعیتهای اقتصادی و ظرفیتهای واقعی بخشخصوصی اتخاذ شود اعتماد نیز بازمیگردد و سرمایهها به سمت تولید هدایت میشوند اما تا زمانی که سیاستها در سطح شعار باقی بمانند و میدان عمل همچنان با موانع حقوقی، مالی و نهادی پر شده باشد فاصله میان حرف و عمل، هر روز بزرگتر خواهد شد. آزمون واقعی دولتها نه در سخنرانیها بلکه در جزئیات اجرایی و در نحوه مواجهه با ریسکهای بخشخصوصی است. اگر این آزمون جدی گرفته شود شاید بتوان امید داشت که «نقشآفرینی واقعی» از تیترها عبور کند و به تجربهای ملموس برای بازار و مردم تبدیل شود.
