ضرورت تحریک تقاضا
سارا پوردلجو– بازار مسکن ایران که همواره بیش از سایر بازارهای موازی به تحولات و اتفاقات داخلی واکنش نشان می‌دهد، این روزها با بحرانی تازه دست و پنجه نرم می‌کند؛ بحرانی که زخم‌های کهنه این بازار را عمیق‌تر کرده و امید به بازگشت رونق را به حداقل رسانده است. سال‌هاست که رکود تورمی، رشد نجومی قیمت‌ها، اجاره‌های غیرقابل کنترل و نبود نظارت موثر بر تعیین نرخ‌های دلبخواهی رهن و اجاره توسط مالکان، شرایطی را رقم زده که نفس بازار مسکن را به شماره انداخته است. در چنین فضایی، هر شوک اقتصادی یا سیاسی می‌تواند موج تازه‌ای از رکود یا التهاب را به این بازار تزریق کند و این بار جنگ تازه شعله‌ور شده، به عاملی ویرانگر برای یکی از مهم‌ترین بخش‌های اقتصادی کشور تبدیل شده است.
تاثیرات این بحران به‌وضوح در روند معاملات و قیمت‌ها قابل مشاهده است. کاهش قیمت‌ها تا بیش از ۳۰درصد، به ویژه در مناطق شمالی و لوکس‌نشین تهران، توقف تقریبا کامل خرید و فروش و حتی رواج نیافتن معاملات تهاتری، تنها بخشی از تبعاتی بوده که این بازار با آن مواجه شده است. در کنار اینها، کمبود سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و کاهش شدید تقاضای موثر، به‌عنوان دو عامل مزمن و قدیمی، همچنان پابرجاست و اینک با شوک ناشی از خروج اتباع خارجی، شرایط وخیم‌تر از هر زمان دیگری شده است. بسیاری از سرمایه‌گذاران خرد و کلان که پیش‌تر به امید سودآوری وارد این بازار شده بودند، اکنون ترجیح می‌دهند سرمایه‌های خود را به بازارهای امن‌تر یا نقدشونده‌تر منتقل کنند و این امر رکود معاملات را تشدید کرده است.
از سوی دیگر، خروج اتباع خارجی- که در سال‌های اخیر سهم قابل توجهی از تقاضای اجاره و حتی خرید مسکن در برخی مناطق تهران و کلانشهرها را به خود اختصاص داده بودند- باعث شده حجم زیادی از واحدهای مسکونی خالی بماند و مالکان برای فروش یا اجاره، ناچار به کاهش شدید قیمت‌ها شوند اما این کاهش نیز تا این لحظه نتوانسته انگیزه‌ای جدی برای بازگشت خریداران یا مستاجران جدید ایجاد کند چراکه در شرایط بی‌ثباتی اقتصادی و تداوم بحران، چشم‌انداز بازار همچنان مبهم است و بسیاری از متقاضیان خرید مسکن ترجیح می‌دهند در انتظار ثبات و تعیین‌تکلیف اوضاع بمانند.
به این ترتیب، بازار مسکن که پیش‌تر هم در رکودی فرسایشی به‌سر می‌برد، اکنون در پی تحولات سیاسی و امنیتی اخیر، وارد مرحله‌ای تازه از رکود عمیق و طولانی‌مدت شده است؛ رکودی که اگر چاره‌ای برای آن اندیشیده نشود، می‌تواند تبعاتی گسترده‌تر بر اشتغال، سرمایه‌گذاری و حتی صنعت ساخت‌وساز کشور داشته باشد. این پرسش جدی مطرح است که آیا بازار مسکن در آینده نزدیک توان خروج از این وضعیت را خواهد داشت یا باید خود را برای دورانی طولانی‌تر از سکون و بی‌تحرکی آماده کند؟
بازار مسکن همواره بیش از سایر بازارهای موازی، تحت تاثیر اتفاقات و تحولات داخلی قرار می‌گیرد؛ از رکود تورمی و قیمت‌های نجومی اجاره گرفته تا نبود نظارت بر تعیین نرخ‌های دلبخواهی رهن و اجاره توسط مالکان. اکنون تازه‌ترین بحران، یعنی جنگ، ضربه‌ای دیگر بر پیکر نیمه‌جان این بازار وارد کرده؛ بحرانی که دود آن مستقیم در چشم بازار مسکن رفته است.
کاهش قیمت تا بیش از ۳۰درصد، به ویژه در مناطق شمالی تهران و نبود معاملات یا حتی تهاتر، از تازه‌ترین خبرهای این بازار همواره در رکود است. کمبود سرمایه‌گذاری در بازار مسکن و نبود تقاضای موثر، دو دلیل اصلی این رکود به‌شمار می‌روند. اکنون نیز شوک ناشی از خروج اتباع، مزید بر علت شده و وضعیت را وخیم‌تر کرده است.
مسکن دیگر بازار امن مردم نیست
در گذشته‌ای نه چندان دور، خرید ملک نخستین گزینه هر فرد برای سرمایه‌گذاری بود؛ بازاری که به دلیل رشد مداوم قیمت‌ها و تضمین حفظ ارزش سرمایه، به‌عنوان پناهگاه امن مالی شناخته می‌شد. این باور اما امروز بیش از آنکه واقعیت باشد، به افسانه‌ای بدل شده است. کاهش قدرت خرید مردم، رکود معاملات، افزایش هزینه ساخت‌وساز و سیاست‌های نامشخص اقتصادی باعث شده‌اند بازار مسکن دیگر جایگاه پیشین خود را نزد مردم از دست بدهد.
کارشناسان در این خصوص نظرات متفاوتی دارند: برخی از کمبود عرضه سخن می‌گویند و نبود ساخت‌وساز کافی را عامل افزایش قیمت‌ها و رکود بازار می‌دانند. در مقابل، گروهی دیگر این ادعا را رد می‌کنند و معتقدند مطابق آمارهای موجود درباره تعداد پروانه‌های ساختمانی صادرشده و پروژه‌های در حال اجرا، میزان عرضه کافی است اما به دلیل نبود تقاضای موثر، معاملات انجام نمی‌شود. در واقع، فاصله میان توان واقعی خریداران و قیمت‌های پیشنهادی مالکان و سازندگان، به شکافی عمیق در بازار تبدیل شده که به این راحتی پر نمی‌شود.
عرضه یا تقاضا؛ مساله کدام است؟
فرشید ایلاتی، کارشناس مسکن درخصوص دلایل اصلی رکود بازار مسکن به ویژه بعد از جنگ ۱۲روزه به «جهان‌صنعت» گفت: در بحث عرضه و تقاضا در بازار مسکن، طبیعی است که هم شرایط عرضه باید فراهم باشد و هم تقاضای موثر در بازار وجود داشته باشد اما در این میان، طرف تقاضا از اهمیت بیشتری برخوردار است. حتی با فرض اینکه مانعی وجود نداشته باشد و عرضه مسکن به‌درستی عمل کند، اگر تقاضا و خریدار واقعی در بازار حضور نداشته باشند، چرخه بازار مسکن عملا به درستی کار نخواهد کرد.
لازم است سیاست‌هایی در جهت تقویت تقاضای موثر در بازار مسکن طراحی و اجرا شود که این سیاست‌ها باید با حمایت‌های دولتی، به ویژه در قالب ارائه تسهیلات، همراه باشند. البته این تسهیلات می‌توانند جنبه دومنظوره داشته باشند؛ به این معنا که تسهیلات ابتدا به ساخت مسکن اختصاص یابند اما در نهایت به خریدار منتقل شوند تا او بتواند از محل این تسهیلات، همراه با توان مالی خود، اقدام به خرید مسکن کند.
در حال حاضر، بازار مسکن از دو ناحیه تحت فشار قرار دارد؛ از یک‌سو فشارهای ارزی و افزایش تورم، هزینه‌های ساخت‌وساز را بالا برده‌اند و از سوی دیگر، کاهش تقاضا نقش قابل توجهی در رکود بازار ایفا می‌کند. به طور قطع، واحدهای ساخته‌شده در بازار وجود دارند اما تقاضای کافی برای آنها وجود ندارد. شرایط اقتصاد کلان، رکودی بر بازار مسکن حاکم کرده که این بازار را عملا بی‌جان کرده است. اگر بتوانیم تقاضا را اصطلاحا تحریک کنیم و آن را به بازار بازگردانیم، روند بازار از طریق افزایش تقاضا و قدرت خرید خانوار دوباره فعال خواهد شد. این روند می‌تواند در کوتاه‌مدت، به ویژه در مورد واحدهایی با متراژ پایین و قیمت‌هایی زیر ۴ یا ۵میلیارد تومان، موجب بازگشت سرمایه و رونق دوباره بازار مسکن شود.
همین تعداد محدودی که اکنون در حوزه ساختمان‌سازی فعال هستند، نیازمند وجود مشتری‌اند اما وقتی خریدی انجام نمی‌شود، برای سرمایه‌گذاران نیز توجیه اقتصادی برای شروع پروژه‌های جدید وجود نخواهد داشت. در شرایط فعلی باید تمرکز بر افزایش توان خرید مردم یا ایجاد تقاضای موثر باشد تا در کوتاه‌مدت بتوان رونق را به بازار مسکن بازگرداند؛ رونقی که در بخش واحدهای کوچک اثرگذاری بیشتری خواهد داشت.
در مجموع، آنچه بیش از هر چیز در شرایط کنونی بازار مسکن خودنمایی می‌کند، نبود تقاضای موثر و کاهش شدید قدرت خرید خانوارهاست؛ مساله‌ای که اگرچه با عوامل کلان اقتصادی و نوسانات ارزی پیوند خورده اما می‌توان با سیاستگذاری هوشمندانه و ارائه تسهیلات هدفمند، تا حدی از شدت آن کاست. تجربه بازار نشان داده است که هرگاه تقاضا در مسیر حمایت قرار گیرد، به ویژه در بخش واحدهای کوچک‌متراژ و مصرفی، امکان بازگشت رونق به بازار وجود دارد. از این رو ضروری است که سیاستگذاران هرچه سریع‌تر برای تحریک تقاضا، تقویت قدرت خرید و افزایش جذابیت سرمایه‌گذاری در این حوزه، راهکارهای اجرایی و موثر ارائه دهند چراکه تداوم وضعیت فعلی، نه‌تنها به زیان بازار مسکن، بلکه به ضرر کل اقتصاد کشور خواهد بود.
