شکست وعده بزرگ خانه‌دار شدن
احسان نیازمند– چهار سال پس از آغاز رسمی طرح نهضت ملی مسکن که قرار بود طی آن ساخت چهار‌میلیون واحد مسکونی در سراسر کشور محقق شود، شواهد از شکست ساختاری در تامین مالی این طرح حکایت می‌کنند. آنچه در ابتدای کار با شعارهایی از قبیل «تحول در بخش مسکن» یا «پاسخ به تقاضای انباشته مسکن مردم» معرفی شد، امروز در وضعیت توقف یا کندی جدی قرار گرفته است؛ علت اصلی، عدم ایفای تعهدات بانکی در پرداخت تسهیلات ارزان‌قیمت با بازپرداخت بلندمدت به سازندگان و متقاضیان این طرح است. این در حالی است که براساس قانون جهش تولید مسکن که در شهریور ۱۴۰۰ به تصویب رسید، بانک‌ها موظف بودند سالانه منابع مشخصی را به این پروژه اختصاص دهند اما داده‌های رسمی نشان می‌دهند که فقط حدود یک‌چهارم از تعهدات نظام بانکی تا پایان سال گذشته عملیاتی شده و این موضوع، یکی از دلایل اصلی ناکامی در پیشبرد اهداف این طرح محسوب می‌شود.
انجماد منابع بانکی و بحران سرمایه‌گذاری
نظام بانکی کشور از سال‌ها پیش با بحران ساختاری در تخصیص منابع روبه‌رو بوده است. حجم بالای مطالبات معوق، بنگاه‌داری بانک‌ها، تمرکز بر سود کوتاه‌مدت از طریق بازارهای غیرمولد و ناکارآمدی سیستم نظارت بانکی موجب شده تا در عمل، بانک‌ها تمایلی به ورود به پروژه‌های بلندمدت و کم‌سود مانند مسکن حمایتی نداشته باشند. این بی‌میلی، با وجود تکالیف قانونی، در قالب عدم عقد قرارداد با متقاضیان و امتناع از پرداخت تسهیلات ظاهر شده است. هنگامی که تامین مالی طرحی که به نام «حمایت از اقشار کم‌درآمد» طراحی شده، در چنبره انجماد بانکی قرار می‌گیرد، دولت ناچار به استفاده از منابع محدود خود و روش‌های جایگزین مانند مولدسازی دارایی‌ها می‌شود که این روش‌ها نه پایدارند و نه موثر.
از تعهد قانونی تا امتناع عملی
مطابق قانون، نظام بانکی موظف بود تا سال ۱۴۰۳ حدود ۱۴۰۰هزار‌میلیارد تومان تسهیلات به طرح نهضت ملی مسکن پرداخت کند اما آمار رسمی تا پایان آذر۱۴۰۳ نشان می‌دهد که فقط ۴۲۷هزار‌میلیارد تومان از این تعهد عملیاتی شده است؛ یعنی فقط ۳۰درصد از حداقل تکلیف قانونی. از بین ۲۶بانک موظف، تنها ۱۲بانک در عمل وارد فرآیند پرداخت شده‌اند و بسیاری از آنها هیچ‌گونه گزارشی از عملکرد خود ارائه نداده‌اند. این عدم شفافیت، همراه با نبود ضمانت اجرایی موثر، نشان‌دهنده خلأ نظارتی عمیق بر اجرای قانون جهش تولید مسکن است. دیوان محاسبات و سازمان امور مالیاتی نیز هرچند در مواردی جریمه‌هایی را برای بانک‌های خاطی اعمال کرده‌اند اما این اقدامات به‌اندازه‌ای بازدارنده نبوده‌اند که بتوانند بانک‌ها را وادار به اجرای وظایف‌شان کنند.
مسکن بدون وام؛ پروژه‌ای بدون پایداری مالی
در شرایطی که بانک‌ها از پرداخت تسهیلات سر باز زده‌اند، بار تامین مالی پروژه‌های نیمه‌تمام بر دوش متقاضیان و منابع عمومی افتاده است. به‌عنوان نمونه، طبق داده‌های وزارت راه‌وشهرسازی، از میان ۵۵۹هزار واحدی که وارد مرحله ساخت شده‌اند، بخش عمده منابع مالی توسط آورده نقدی متقاضیان تامین شده است. این روند نه‌تنها با فلسفه مسکن حمایتی تناقض دارد، بلکه موجب حذف تدریجی اقشار ضعیف از چرخه مسکن‌دار شدن شده است. وقتی سهم دولت و بانک‌ها از حمایت مالی ناچیز باشد، خود پروژه به سمت کالایی شدن حرکت می‌کند و به‌جای حمایت از طبقات پایین، تنها طبقه متوسط به بالا را پوشش می‌دهد؛ آن هم نه به صورت کامل، بلکه در فرآیندی طولانی و با هزینه‌های گزاف.
مولدسازی؛ مُسکنی موقت برای زخمی عمیق
یکی از راهکارهایی که دولت در غیاب تسهیلات بانکی برای جبران کمبود منابع مالی به کار گرفت، استفاده از درآمدهای ناشی از فروش یا بهره‌برداری از دارایی‌های غیرمنقول دولت تحت عنوان مولدسازی بود. با این حال، درآمدهای حاصل از این مسیر، بسیار کمتر از نیازهای مالی پروژه است. به‌عنوان نمونه، در سال ۱۴۰۲ فقط نزدیک به ۵/۹هزار‌میلیارد تومان از طریق مولدسازی به پروژه‌های مسکن ملی اختصاص یافت و برای سال ۱۴۰۳ نیز پیش‌بینی خوش‌بینانه‌ای از تحقق ۴۰هزار‌میلیارد تومان وجود دارد. این در حالی است که تنها در سال اول اجرای قانون، باید ۳۶۰هزار‌میلیارد تومان تسهیلات بانکی تخصیص می‌یافت. اختلاف نجومی میان منابع مورد نیاز و منابع محقق‌شده نشان می‌دهد که مولدسازی نه‌تنها نمی‌تواند نقش جایگزین تسهیلات بانکی را ایفا کند، بلکه حتی به عنوان منبع کمکی نیز عملکرد موثری نداشته است.
تضاد منافع بانک‌ها با سیاست‌های دولت
یکی از مهم‌ترین دلایل ناکامی در تامین مالی پروژه‌های مسکن حمایتی، تضاد منافع میان بانک‌ها و دولت است. در حالی که دولت به دنبال توسعه زیرساخت‌ها، تقویت قدرت خرید مردم و کاهش فاصله طبقاتی از طریق طرح‌های حمایتی نظیر نهضت ملی مسکن است، بانک‌ها به عنوان بنگاه‌های اقتصادی با نگاه سودمحور، ترجیح می‌دهند منابع خود را در بازارهای کم‌ریسک و پرسود مانند ارز، طلا، بورس یا تسهیلات تجاری به کار ببرند. نبود مشوق‌های کافی برای ورود بانک‌ها به طرح‌های بلندمدت ساختمانی، در کنار ضعف نهادهای نظارتی و ضمانت‌های اجرایی، باعث شده که بانک‌ها حاضر باشند جریمه بدهند اما وارد طرح نشوند؛ آنچنان که نایب‌رییس کمیسیون عمران مجلس نیز اذعان کرده که برخی بانک‌ها جریمه ۲۰درصدی را می‌پردازند اما از پرداخت وام طفره می‌روند. این وضعیت نه‌تنها ناهماهنگی میان سیاستگذار و مجری را نمایان می‌سازد، بلکه ریشه بسیاری از ناکامی‌های پروژه‌های دولتی را باید در همین تضاد منافع جست‌وجو کرد.
ناترازی در اهداف و ابزارها
در تحلیل ریشه‌ای‌تر ناکامی در اجرای طرح‌های حمایتی مسکن، باید به ناترازی میان اهداف اعلام شده و ابزارهای اجرایی موجود اشاره کرد. دولت با اعلام برنامه ساخت چهار‌میلیون واحد مسکونی، بار سنگینی را بردوش سیاستگذاری گذاشت اما ابزارهای تحقق این هدف را تامین نکرد. نه‌تنها زمین مناسب و تسهیلات ارزان‌قیمت به‌صورت گسترده فراهم نشد، بلکه بدنه اجرایی نیز فاقد ظرفیت‌های لازم برای پیاده‌سازی چنین پروژه‌ای در مقیاس ملی بود. ضعف زیرساخت‌های اطلاعاتی، فقدان بانک‌های زمین منطقه‌ای، نبود شرکت‌های توسعه‌گر عمومی و عدم شفافیت در فرآیند تخصیص منابع، همگی باعث شده‌اند که این طرح بزرگ به پروژه‌ای پراکنده، کند و فاقد اثربخشی تبدیل شود.
دور باطل طرح‌های نیمه‌تمام
یکی از پیامدهای مستقیم پرداخت نشدن وام‌های بانکی، نیمه‌تمام ماندن پروژه‌های در حال ساخت است. وقتی از ۸۰۰هزار متقاضی موثر (کسانی که آورده اولیه را پرداخت کرده‌اند) فقط حدود نیمی از آنها موفق به عقد قرارداد وام شده‌اند، طبیعی است که نیمی دیگر با بلاتکلیفی و زیان مواجه شوند. این وضعیت نه‌تنها بی‌اعتمادی به سیاست‌های دولتی را افزایش می‌دهد، بلکه موجب فرسایش سرمایه اجتماعی، کاهش انگیزه سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و حتی گسترش حاشیه‌نشینی در بلندمدت خواهد شد. پروژه‌هایی که با امید به خانه‌دار شدن آغاز شده‌اند، به نمادهایی از سرخوردگی و بی‌اعتمادی تبدیل می‌شوند و بخش قابل‌توجهی از منابع مردمی در این میان هدر می‌رود.
حلقه مفقوده سیاستگذاری
یکی از نکات کلیدی در بررسی عملکرد بانک‌ها در پرداخت تسهیلات مسکن ملی، نبود ضمانت اجرایی موثر در قوانین موجود است. هرچند تبصره ۵ ماده ۴ قانون جهش تولید مسکن جریمه ۲۰درصدی برای عدم اجرای تکالیف بانکی در نظر گرفته اما در عمل این جریمه‌ها نه‌تنها موثر نبوده بلکه به یک استراتژی جایگزین برای بانک‌ها تبدیل شده است. یعنی به‌جای ورود به طرح پرریسک، ترجیح می‌دهند جریمه را بدهند و از منابع خود محافظت کنند. این موضوع نشان می‌دهد که سیاستگذار در طراحی قوانین، از منظر رفتار واقعی بانک‌ها غفلت کرده و نتوانسته مشوق‌ها و الزامات را به‌گونه‌ای طراحی کند که مشارکت نظام بانکی به یک منفعت اقتصادی تبدیل شود.
آینده مبهم طرح‌های حمایتی
با توجه به وضعیت موجود، تداوم طرح‌های حمایتی مسکن بدون بازنگری اساسی در سیاست‌های تامین مالی، به معنای اتلاف منابع، تشدید نابرابری و افزایش نارضایتی اجتماعی است. اگر بانک‌ها همچنان در جایگاه بازیگران منفعل یا حتی معارض با طرح‌های دولتی باقی بمانند، پروژه‌هایی نظیر نهضت ملی مسکن به سرنوشت طرح‌های شکست‌خورده گذشته مانند مسکن مهر دچار خواهند شد. در چنین شرایطی، بازطراحی سیاست‌های اعتباری، ارائه مشوق‌های مالیاتی، ورود بانک‌های توسعه‌ای، تقویت نهادهای توسعه‌گر عمومی و شفاف‌سازی زنجیره تامین مالی، از جمله اقداماتی است که باید در اولویت قرار گیرد.
کلاف سردرگم نهضت ملی مسکن
حسن محتشم، عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران در گفت‌وگو با «جهان‌صنعت» گفت: از ابتدا مشخص بود که طرح نهضت ملی مسکن، قابلیت تحقق ندارد؛ طرحی که توسط دولت سیزدهم مطرح شده بود. نه امکانات زیرساختی، نه روساختی و نه اقتصادی برای اجرای این طرح فراهم نبودند. قراردادهایی نیز که در این طرح بسته شدند، به نوعی دستوری بودند؛ قراردادهایی که با شرایط تورمی کشور همخوانی نداشتند. او افزود: قراردادهایی که در آن زمان منعقد شدند و تاکنون مشغول فعالیت هستند، با توجه به شرایط جنگی که برای کشور پیش آمد، حتی نتوانسته‌اند یک‌پنجم طرح را پیاده‌سازی کنند. پس از تغییر دولت، وزیر راه‌وشهرسازی جدید معتقد بود که نهضت ملی مسکن باید در نقاطی جانمایی شود که دارای زیرساخت‌های لازم باشد و همچنین قابلیت بهره‌برداری داشته باشد؛ ایده‌ای که خوب بود ولی در واگذاری‌ها محدودیت‌هایی را ایجاد کرد.
محتشم در ادامه گفت: از سوی دیگر بحث تورم موجود در اقتصاد کلان کشور قابلیت جلوگیری نداشت. قراردادهایی نیز که بسته شدند، امکان اجرایی شدن ندارند.
ناکارآمدی تسهیلات بانکی
عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران گفت: دولت در شرایطی است که اگر افزایش قیمت را به منظور تولید مسکن حمایتی در دستور کار خود قرار دهد، باید در راستای تامین منابع مالی سازندگان نیز اقدام کند. این منابع مالی طبق روال گذشته باید از آورده متقاضیان و وام‌های بانکی تامین شوند.
محتشم اضافه کرد: در این رابطه باید گفت تسهیلات بانکی پوشش‌دهی لازم را ندارند؛ وام‌هایی که حتی به راحتی در دسترس قرار نمی‌گیرند و دریافت آنها با پیچیدگی‌های بوروکراتیک همراه است. افزایش آورده متقاضیان نیز راه به جایی نمی‌‌برد چرا که این موضوع از توان مالی آنان خارج است. به عبارتی، ۵۰۰ تا ۶۰۰میلیون تومان از قیمت نهایی یک واحد مسکونی نهضت ملی مسکن که بیش از ۵/۱میلیارد تومان برآورد می‌شود را تسهیلات بانکی تشکیل می‌دهد.
پیشنهاد مجموعه انبوه‌سازان
عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران همچنین عنوان کرد: پیشنهاد انبوه‌سازان در رابطه با امکان تحقق وعده دولت برای تامین مسکن حمایتی برای اقشار کم‌درآمد این است که دولت نسبت به واگذاری زمین اقدام نکند. چراکه زمین‌های مورد نظر به افرادی واگذار شده که نه سازنده هستند و نه از امکانات اقتصادی لازم برای ساخت مسکن برخوردار هستند. او گفت: اما دولت برای اینکه تکلیف را از سر خود باز کند، نسبت به اعطای زمین اقدام کرد. با این اقدام دولت، مردم عملا صاحب خانه نشدند. هدف اصلی این طرح این است که مردم خانه‌دار شوند و از پرداخت اجاره ماهانه خلاص شوند؛ اتفاقی که تاکنون رخ نداده است.
محتشم افزود: در حال حاضر نیز وزارت راه‌وشهرسازی عملا کار خاصی انجام نمی‌دهد. پیشنهاداتی در خصوص واگذاری پروژه‌ها به صورت مشارکتی به مجموعه انبوه‌سازان ارائه شد. به تازگی سازمان ملی زمین و مسکن نیز با موافقت وزارت راه‌وشهرسازی، دستورالعملی را مبنی بر اعطای زمین صادر کرد ولی محدودیت‌های قانونی مانع از این موضوع شدند.او همچنین گفت: دولت می‌توانست پس از اعطای زمین به انجمنها، وظیفه واگذاری آنها به سازندگان ذی‌صلاح، متخصص و واجد شرایط را برعهده انجمن‌های انبوه‌سازان سراسر کشور می‌گذاشت. از آنجایی که چنین اتفاقی صورت نگرفته است، بعید به نظر می‌رسد که استقابل قابل‌توجهی از موضوع واگذاری زمین شود.
سخن پایانی
عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران در پایان گفت: در مجموع با توجه به همکاری نکردن نظام بانکی و تحقق نیافتن مصوبه مجلس مبنی بر تخصیص ۲۰درصد از تسهیلات بانکی به بخش مسکن، شاهد وجود یک کلاف سردرگم در طرح حمایتی مسکن هستیم. تا زمانی هم که دولت و وزارت راه‌وشهرسازی به موضوع ورود نکند و بودجه‌ای را برای کمک کردن به متقاضیان و اتمام اجرا تحویل واحدهای مسکونی در نظر نگیرد، نمی‌توان انتظار پیشرفت چشمگیری در پروژه نهضت ملی مسکن داشت و قطعا در بر روی همین پاشنه خواهد چرخید. همچنین با توجه به شرایط تورمی کشور، اوضاع روزبه‌روز پیچیده‌تر خواهد شد و متقاضیان نیز در صف صاحب خانه شدن باقی خواهند ماند.
