سرمایه‌گذاری مسکن در بن‌بست اعتماد
جهان صنعت– رکود عمیق بازار مسکن که اکنون به سومین‌سال متوالی خود ورود پیدا کرده به یکی از جدی‌ترین چالش‌های اقتصادی کشور تبدیل شده است. در حالی‌که بخش مسکن به عنوان لکوموتیو اقتصاد ایران پیشران بیش از ۱۰۰رشته تولیدی، صنعتی و خدماتی محسوب می‌شود تداوم رکود در این حوزه تاثیری فراتر از یک بخش اقتصادی داشته و می‌تواند کل ساختار تولید و اشتغال کشور را با رکود گسترده‌تری مواجه کند. در شرایط کنونی سرمایه‌گذاری در بخش ساخت‌وساز با مجموعه‌ای از موانع ساختاری، مالی و روانی روبه‌روست؛ موانعی که سبب شده حتی فعال‌ترین انبوه‌سازان نیز با احتیاط و تردید به آغاز پروژه‌های جدید بنگرند.
تازه‌ترین وضعیت مسکن به روایت آمار
آخرین اطلاعات مرکز آمار ایران از صدور پروانه‌های ساختمانی توسط شهرداری‌های کشور در سال۱۴۰۳ از افزایش ۱/۷درصدی آن توسط شهرداری تهران و ۶/۸درصدی آن در شهرداری‌های کل کشور نسبت به سال۱۴۰۲ حکایت دارد.
در سال گذشته در شهر تهران در مجموع برای ۵۷هزار و ۲۳۱واحد مسکونی پروانه احداث صادر شده که متوسط تعداد واحد مسکونی برای هر یک از این پروانه‌ها ۷/۷واحد بوده است. در کل مناطق شهری کشور نیز در سال گذشته ۵۲۲هزار و ۸۲۵واحد مسکونی در پروانه‌های صادرشده برای احداث بنا از سوی شهرداری‌های کشور پیش‌بینی شده که نسبت به سال گذشته ۶/۸درصد افزایش داشته و متوسط تعداد واحد مسکونی در هر پروانه احداث بنا ۷/۳واحد بوده است. بااین‌وجود در بهار امسال تعداد پروانه‌های صادر شده در کشور در مجموع ۳۰هزار و ۷۱مورد بوده که نسبت به بهار سال گذشته ۶/۲۲درصد کاهش را نشان می‌دهد. نکته دیگر تورم بخش مسکن است. طبق آخرین اطلاعات مرکز آمار ایران تورم نقطه‌به‌نقطه بهای کالاها و خدمات برای مصرف‌کننده در پایان شهریور‌امسال به ۳/۴۵درصد رسیده که این شاخص در گروه مسکن ۶/۳۴درصد بوده است اما با این‌وجود نگاهی به جدول قیمت نهاده‌های مسکونی نشان می‌دهد که تورم در این بخش در پایان بهار امسال به ۲/۳۷درصد رسیده که از افزایش تورم تولید در این بخش در ماه‌های آینده حکایت دارد که اثر خود را بر قیمت تمام‌شده مسکن خواهد گذاشت و سبب تعمیق رکود در این بخش خواهد شد.
سازندگان در محاصره الزامات قانونی و زیان
در بازار فعلی بخش قابل‌توجهی از پروژه‌های ساختمانی که در دست اجراست نه به دلیل توجیه اقتصادی بلکه بر پایه تعهدات قراردادی یا الزامات قانونی ادامه پیدا می‌کند. بسیاری از انبوه‌سازان درگیر طرح‌هایی هستند که در قالب قراردادهای مشارکت یا تعهدات قبلی آغاز شده و در صورت توقف مشمول جریمه‌های سنگین می‌شوند. این دسته از پروژه‌ها عملا در وضعیت «اجباریِ ادامه» قرار دارند؛ به این معنا که سازندگان برای جلوگیری از زیان‌های قراردادی ناچار به تکمیل پروژه‌اند هرچند حاشیه سود آنها به حداقل رسیده یا در مواردی حتی منفی شده است. در چنین شرایطی انگیزه‌ای برای آغاز پروژه‌های تازه وجود نداشته و سرمایه‌گذاران ترجیح می‌دهند منابع خود را در بازارهای دیگر یا دارایی‌های کم‌ریسک‌تر متمرکز کنند.
بار مالی نهضت‌ملی‌مسکن بر دوش متقاضیان
از سوی دیگر پروژه‌های دولتی از جمله نهضت‌ملی‌مسکن نیز به عنوان یکی از معدود جریان‌های فعال ساخت‌وساز در کشور شناخته می‌شوند اما مدل تامین مالی این طرح عملا به اتکای آورده متقاضیان و تسهیلات بانکی شکل گرفته است. در شرایطی که نرخ تسهیلات بالا و تورم مصالح ساختمانی در یک‌سال گذشته تا حدود ۵۰درصد رشد داشته بخش قابل‌توجهی از این پروژه‌ها نیز از مسیر اقتصادی خود خارج شده‌اند. افزایش قیمت زمین، سیمان، فولاد، نیروی انسانی و هزینه‌های جانبی ساخت باعث شده که حتی در طرح‌های حمایتی قیمت نهایی واحدهای مسکونی از توان پرداخت اقشار متوسط و کم‌درآمد خارج شود. ازاین‌رو نه‌تنها انگیزه برای سرمایه‌گذاری در طرح‌های جدید کاهش یافته بلکه تقاضای واقعی نیز در سمت مصرف‌کننده به شدت ضعیف شده است.
افزایش هزینه ساخت و افت معاملات؛ دور باطل رکود
براساس برآوردهای فعالان صنعت ساختمان هزینه ساخت هر مترمربع واحد مسکونی در سال‌جاری نسبت به سال‌گذشته بین ۳۰ تا ۵۰درصد افزایش یافته است. این رشد حاصل همزمان تورم عمومی، نوسان قیمت مصالح و ضعف سیاست‌های حمایتی دولت است. در مقابل بازار معاملات ملکی در رکودی عمیق فرو رفته و حجم خرید و فروش در بسیاری از شهرها به پایین‌ترین سطح چند سال اخیر رسیده است. نتیجه آنکه سرمایه‌گذارانی که در سال‌های گذشته در بازار مسکن فعال بودند اکنون با بازدهی پایین و نقدشوندگی ضعیف مواجه‌اند. در چنین شرایطی انگیزه برای ورود سرمایه جدید به بازار ساخت‌وساز تقریبا از میان رفته است.
فقدان اعتماد سرمایه‌گذاران؛ حلقه مفقوده رونق مسکن
در کنار عوامل مالی مساله‌ای که بیش از هرچیز مانع حرکت سرمایه به سمت بخش مسکن شده فقدان اعتماد سرمایه‌گذاران است. بی‌ثباتی در سیاستگذاری، تغییر مداوم مقررات شهری، نبود ضمانت اجرایی برای حمایت‌های وعده‌داده‌شده و تاخیر در پرداخت تسهیلات بانکی همگی موجب شده تا فعالان این بخش احساس امنیت اقتصادی نکنند. سازندگان می‌گویند در حالی‌که دولت از رونق بخش مسکن به عنوان موتور محرک اقتصاد سخن می‌گوید در عمل سازوکارهای تشویقی و حمایتی لازم برای حضور بخش‌خصوصی فراهم نشده است. مالیات‌های جدید، محدودیت‌های اداری و ریسک بالای نوسانات قیمت مصالح همگی سبب شده‌اند تا سرمایه‌گذاران مسکن را بازاری پرریسک و غیرقابل پیش‌بینی تلقی کنند.
لزوم ترکیب مشوق‌های واقعی و تقویت قدرت خرید
کارشناسان معتقدند برای خروج پایدار از رکود کنونی باید دو مسیر به صورت همزمان دنبال شود: ایجاد مشوق‌های اقتصادی برای سازندگان و تقویت قدرت خرید متقاضیان. از منظر عرضه کاهش نرخ مالیات بر ساخت، تسهیل در صدور مجوزها، واگذاری زمین‌های دولتی به بخش‌خصوصی در قالب مشارکت و ایجاد ثبات در سیاست‌های مالی می‌تواند انگیزه ساخت‌وساز را احیا کند. از منظر تقاضا نیز پرداخت تسهیلات موثر با نرخ سود واقعی و قابل پرداخت، کنترل تورم عمومی و افزایش دسترسی خانوارها به تسهیلات خرید می‌تواند بازار را از وضعیت رکود خارج کند. بدون این اصلاحات همزمان حتی اگر پروژه‌های فعلی تکمیل شوند جریان سرمایه جدید وارد بازار نخواهد شد و چرخه رکود در بخش مسکن ادامه می‌یابد.
تعمیق رکود مسکن در پی اجاره‌نشینی اجباری متقاضیان
در همین خصوص رییس انجمن انبوه‌سازان مسکن استان تهران گفت: رکود در معاملات مسکن سبب شده تا صدور پروانه‌های ساختمانی و تولید مسکن نیز در دو سال اخیر با افت قابل‌توجهی روبه‌رو شود. ایرج رهبر یادآور شد: در سال‌های گذشته شاهد دوره‌های رونق و رکود سینوسی مسکن بودیم اما هیچ‌گاه زمان آن این‌قدر طولانی نمی‌شد و به نظر می‌رسد تا زمانی که قدرت خرید مردم به تورم مسکن نرسد همین مشکل پابرجا خواهد بود. او مسکن را از نیازهای ضروری خانوارها دانست و به ایرنا گفت: نداشتن توان مالی لازم سبب شده تا مردم به جای خرید نیاز خود را از طریق اجاره برطرف نمایند که این مساله بر تعمیق رکود بازار مسکن اثرگذار بوده است. رهبر به طرح اجاره‌داری مسکن با مشارکت انبوه‌سازان در قالب تولید مسکن استیجاری اشاره کرد و اظهار داشت: این تمهیدات هرچند خوب است اما در کوتاه‌مدت نمی‌تواند نتیجه‌بخش باشد. او با اشاره به اینکه هنوز واحدهایی که در گذشته ساخته‌اند، به فروش نرفته‌اند آن را عاملی دانست که تولیدکنندگان مسکن نتوانند به سراغ پروژه‌های جدید بروند. رییس انجمن انبوه‌سازان مسکن استان تهران یادآور شد: رونق گرفتن تولید مسکن بر بهبود سطح عمومی کشور تاثیرگذار است اما سطح فعلی ساخت‌وسازها تکافوی این مهم را نمی‌دهد. او با بیان اینکه کار دولت تنظیم‌گری، نظارت و رگولاتوری است، تصریح‌کرد: دولت با واگذاری تصدی‌گری به بخش‌خصوصی همچنین ارائه مشوق‌هایی از جمله مشوق‌های مالیاتی، بیمه تامین اجتماعی، تسهیل در صدور مجوزها و… می‌تواند در تحرک بخشی به تولید مسکن تاثیرگذار باشد. رییس انجمن انبوه‌سازان مسکن استان تهران همچنین درخصوص مسکن استیجاری به تجارب ادوار گذشته در این خصوص استناد کرده و گفت: باید چارچوب مشخصی برای این طرح با کمک بخش‌خصوصی در نظر بگیریم به‌طوری که شاخص‌هایی چون وضعیت زمین، پرداخت پول و زمان محاسبه قیمت‌ها از ابتدا مشخص شود. او یادآور شد: در شرایط فعلی که هنوز ساخت‌وسازی آغاز نشده و قیمت زمین پایین است باید بتوان قیمت‌ها را تثبیت کرده و مشوق‌هایی برای آن در نظر گرفت تا شاهد استقبال سازندگان از این طرح باشیم.
تولید مسکن گران‌تر از تورم عمومی
مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران نیز با بیان اینکه رکود فعلی بازار مسکن مثل ادوار گذشته یک‌سیر طبیعی و قابل تطبیق را طی نمی‌کند، گفت: امروز عوامل متعددی از عوامل سیاسی گرفته تا شرایط اقتصادی و وضعیت بازارهای موازی و سرمایه‌گذاری در بازار مسکن اثرگذار هستند که سبب شده این حوزه برای خریداران و سازندگان قابل پیش‌بینی نباشد. خشایار باقرپور با یادآوری اینکه در یک‌سال اخیر برخی مصالح ساختمانی حدود ۵۰درصد افزایش قیمت داشته در حالی که تورم عمومی در کشور حدود ۴۵درصد گزارش می‌شود، افزود: این ارقام نشان می‌دهد که هزینه تولید مسکن از نرخ تورم عمومی کشور بیشتر است. باقرپور با اشاره به اینکه همچنین بازارها با تقدم‌وتاخر زمانی به یکدیگر متصل بوده و برهم تاثیر می‌گذارند، خاطرنشان کرد: گرچه امروز شاهد جاماندگی مسکن نسبت به بازار طلا و ارز هستیم اما برخی کارشناسان معتقدند مسکن در نهایت در جایی این عقب ماندگی را جبران خواهد کرد. مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران بر این نکته تاکید کرد که بهبود وضعیت بازار مسکن نیازمند بهبود شرایط اقتصادی کشور است تا قدرت خرید مردم تقویت شود.
بازگشت رونق در گرو اعتماد و ثبات
بخش مسکن در اقتصاد ایران نه فقط یک حوزه سرمایه‌گذاری بلکه پیشران رشد و اشتغال است اما این بخش در نبود سیاست‌های شفاف، افزایش هزینه ساخت، ضعف قدرت خرید و بی‌اعتمادی گسترده به رکودی کم‌سابقه فرو رفته است.
بازگرداندن اعتماد به سازندگان و سرمایه‌گذاران کلید اصلی خروج از این بحران است. تا زمانی که سرمایه‌گذار اطمینان نداشته باشد که سود منطقی از پروژه خود به دست می‌آورد حتی وعده‌های کلان و طرح‌های ملی نیز نمی‌تواند موتور ساخت‌وساز را روشن کند. در پایان بررسی روند سه‌ساله رکود در بخش مسکن نشان می‌دهد که بحران کنونی نه صرفا ناشی از کاهش ساخت‌وساز بلکه حاصل تضعیف پیوسته «نظام سرمایه‌گذاری» در این حوزه است. ساخت‌وساز در ایران به دلیل ناپایداری اقتصادی، سیاست‌های ناهماهنگ دولت، کمبود ابزارهای مالی بلندمدت و تورم فزاینده هزینه‌ها از مسیر طبیعی خود منحرف شده و در وضعیت نیمه‌تعطیل قرار گرفته است. استمرار این شرایط می‌تواند پیامدهایی فراتر از رکود ساختمانی به‌دنبال داشته باشد؛ از تشدید کمبود مسکن و افزایش شکاف طبقاتی تا کاهش اشتغال در صنایع وابسته و افت رشد اقتصادی. از منظر اقتصادی بخش مسکن زمانی می‌تواند نقش پیشران خود را بازیابد که سرمایه‌گذار خصوصی احساس امنیت، پیش‌بینی‌پذیری و بازدهی معقول از سرمایه خود داشته باشد. تحقق این هدف نیازمند سیاستگذاری هماهنگ میان دولت، بانک مرکزی و نهادهای شهری است تا ضمن کنترل تورم ساخت و تامین مالی موثر پروژه‌ها مسیر ورود سرمایه‌های خرد و کلان به این بخش تسهیل شود. تنها در چنین شرایطی می‌توان انتظار داشت که رکود کنونی به‌تدریج جای خود را به رونق پایدار و مولد در صنعت ساختمان بدهد.
