سایه سنگین آینده بر سر مستاجران
جهان صنعت– با فرا رسیدن تابستان، دوباره فصلی از تحرک در بازار اجاره مسکن آغاز می‌شود؛ فصلی که بهطور سنتی با بیشترین حجم جابه‌جایی مستاجران همراه است اما در شرایطی که همزمان با آغاز این فصل، مستاجران همچنان با مشکل دسترسی به مسکن مناسب و مقرون‌به‌صرفه دست و پنجه نرم می‌کنند، آمارهای رسمی از کاهش نرخ تورم اجاره در اردیبهشت۱۴۰۴ خبر می‌دهند. کاهش تورمی که در نگاه نخست نویددهنده ثبات یا حتی کاهش قیمت‌هاست اما در بطن خود، نشانه‌هایی از تعمیق رکود تورمی و احتمالاتی نگران‌کننده از آینده نزدیک را با خود به همراه دارد.
افت تورم اجاره؛ واقعیت یا سراب؟
براساس گزارش اخیر مرکز آمار ایران، نرخ تورم اجاره‌بها در اردیبهشت‌ماه۱۴۰۴ نسبت به ماه مشابه سال قبل، کاهش یافته و رشد ماهانه آن نیز شیب ملایم‌تری پیدا کرده است. این در حالی است که در سال‌های اخیر، بازار اجاره با جهش‌های پیاپی و فشار فزاینده بر دهک‌های کم‌درآمد مواجه بوده و هر گونه نشانه از کاهش سرعت رشد قیمت‌ها، می‌تواند به‌ظاهر امیدآفرین باشد.
با این حال، بسیاری از کارشناسان بر این باورند که کاهش تورم اجاره در حال حاضر نه به معنای کاهش قیمت‌های واقعی بلکه نشانه‌ای از رکود و کاهش قدرت خرید مستاجران است. در واقع، رشد قیمت اجاره به سقف تحمل بسیاری از خانوارها رسیده و همین موضوع باعث شده تقاضای موثر کاهش یابد و صاحب‌خانه‌ها برای اجاره‌دادن ملک خود ناچار به تعدیل در قیمت‌ها شوند.
مسکن، همیشه دیرتر واکنش نشان می‌دهد
یکی از نکات کلیدی در تحلیل بازار مسکن – چه در بخش خرید و چه در بخش اجاره- این است که شاخص‌های این بازار معمولا با تاخیر نسبت به تورم عمومی حرکت می‌کنند. اقتصاددانان این پدیده را «تاخیر در واکنش بازار مسکن» می‌نامند. به‌عبارت ساده، زمانی که تورم عمومی کاهش می‌یابد یا ثبات نسبی در بازارهای دیگر شکل می‌گیرد، بازار مسکن تازه وارد دوره انجماد یا سکون می‌شود و بالعکس، زمانی که تورم عمومی مجددا روند افزایشی پیدا کند، بازار مسکن نیز پس از مدتی با جهش‌های قیمتی جدید همراه می‌شود.
در این میان، برخی تحلیلگران معتقدند که کاهش فعلی در نرخ تورم اجاره، بیش از آنکه نشانه بهبود باشد، «آرامش پیش از طوفان» است. آنها هشدار می‌دهند که در صورت تداوم رشد نقدینگی، کسری بودجه دولت و ناکارآمدی سیاست‌های عرضه مسکن، احتمال جهش دوباره در بازار اجاره در ماه‌های آتی بالا خواهد بود.
شکاف میان عرضه و تقاضا، همچنان پابرجاست
بررسی‌های میدانی نیز حاکی از آن است که در بسیاری از شهرهای بزرگ، مستاجران با کمبود گزینه‌های مناسب و اجاره‌های نجومی مواجه هستند. در مناطق پرتقاضا، مالکان برای یک آپارتمان متوسط، مبالغی درخواست می‌کنند که با سطح درآمد اکثریت خانوارها همخوانی ندارد. این شکاف میان عرضه و تقاضا، نه‌تنها به بحران مسکن دامن زده بلکه سبب شده بخش قابل‌توجهی از تقاضا به حاشیه شهرها، مناطق نامطلوب یا سکونت‌های غیررسمی سوق پیدا کند.
در عین حال، پروژه‌های دولتی از جمله طرح نهضت ملی مسکن نیز هنوز نتوانسته‌اند اثر محسوسی بر کنترل بازار اجاره داشته باشند. تاخیر در تکمیل پروژه‌ها، عدم تناسب موقعیت مکانی با نیازهای جمعیتی و مشکلات زیرساختی، از جمله دلایلی است که کارشناسان برای این ناکامی برمی‌شمارند.
۲ دیدگاه متضاد: افزایش قریب‌الوقوع یا ادامه ثبات؟
در حال حاضر دو دیدگاه در میان کارشناسان اقتصادی وجود دارد؛ دیدگاه بدبینانه (روند افزایشی): حامیان این دیدگاه معتقدند کاهش فعلی در تورم اجاره مقطعی است و با توجه به متغیرهای بنیادین همچون رشد نقدینگی، افزایش قیمت مصالح ساختمانی و نبود سیاست حمایتی بلندمدت، بازار اجاره در نیمه دوم سال وارد فاز افزایشی تازه‌ای خواهد شد.
دیدگاه خوشبینانه (ثبات یا کاهش بیشتر): گروهی دیگر می‌گویند به‌دلیل اشباع نسبی بازار، رکود معاملات و کاهش توان مستاجران، احتمال افزایش جدی قیمت‌ها پایین است. از نگاه آنان، در صورت تداوم وضعیت فعلی، اجاره‌ها حتی ممکن است بهطور نسبی کاهش یابند یا درجا بزنند.
مستاجران در دو راهی انتخاب
در این میان، مستاجران بیش از هر گروه دیگری تحت فشار هستند. بسیاری از آنها با قراردادهایی که به پایان رسیده، با افزایش ناگهانی نرخ اجاره از سوی مالکان روبه‌رو شده‌اند و چاره‌ای جز جابه‌جایی یا کاهش کیفیت محل سکونت خود ندارند. آنها که سال گذشته در برابر افزایش قیمت‌ها تاب آورده‌اند، اکنون با دلهره‌ای تازه تصمیم می‌گیرند: «بمانند و زیر بار افزایش اجاره بروند، یا اسباب‌کشی کنند و دوباره درگیر هزینه‌های جابه‌جایی شوند؟»
وضعیت بازار مسکن از زبان آمار
جدیدترین گزارش مرکز آمار نشان می‌دهد تورم نقطه‌ای اجاره‌بها در اردیبهشت۱۴۰۴ به ۹/۳۶درصد رسیده که کمترین میزان طی ۳۰ماهه گذشته برآورد شده و نشانه‌ای از ثبات بازار مسکن در دولت چهاردهم است.
بررسی‌های آماری از تحولات بازار مسکن در ماه‌های ابتدایی سال۱۴۰۴ حاکی از توقف نسبی روند صعودی اجاره‌بها در مناطق مختلف شهری به‌‌ویژه در کلان‌شهر تهران است؛ موضوعی که برخی کارشناسان آن را نشانه‌ای از اثربخش بودن بخشی از سیاست‌های کنترلی و حمایتی دولت چهاردهم در حوزه مسکن عنوان می‌کنند.
براساس جدیدترین گزارش مرکز آمار ایران، گزارش شاخص قیمت مصرف‌کننده مربوط به اردیبهشت‌ماه۱۴۰۴، نشان می‌دهد، تورم نقطه به نقطه شاخص اجاره‌بهای مسکن به کمترین میزان طی ۳۰ماه اخیر رسیده زیرا نرخ تورم نقطه به نقطه شاخص اجاره‌بها در اردیبهشت امسال ۹/۳۶درصد اعلام شد که این رقم از مهر۱۴۰۲ بی‌سابقه بوده است.
براساس گزارش مرکز آمار، نرخ تورم سالانه اجاره مسکن نیز در اردیبهشت امسال ۵/۳۹درصد برآورد شد، که کمترین میزان رشد سالانه اجاره‌بها طی ۳۰ماه اخیر محسوب می‌شود. از سوی دیگر طی ۱۲ماه گذشته، تورم سالانه اجاره مسکن در همه ماه‌ها بالاتر از ۴۰درصد بود که کاهش آن، نشانه امیدوارکننده‌ای از کاهش التهاب در بازار اجاره محسوب می‌شود.
بانک مرکزی: سامانه‌های جدید مانع انتشار گزارش مسکن شدند
بانک مرکزی از مردادماه سال گذشته تاکنون گزارشی درخصوص تحولات بازار مسکن شهر تهران منتشر نکرده است که در همین رابطه، «محمد شیریجیان» معاون سیاستگذاری پولی بانک مرکزی اظهار کرد: پیش از مرداد سال گذشته، ثبت معاملات مسکن در سامانه املاک و مستغلات انجام می‌شد اما از آن زمان به سامانه‌های «خودنویس» و «کاتب» منتقل شده و تاکنون دسترسی لازم به این دو سامانه برای بانک مرکزی فراهم نشده است.
او افزود: گزارش تحولات بازار مسکن از شهریورماه سال گذشته تاکنون به‌روز نشده‌اند. با وجود پیگیری‌های مداوم، آخرین مکاتبه ما با وزارت راه‌و‌شهرسازی حاکی از آن است که اگر داشبورد سامانه «خودنویس» عملیاتی شود، به ما دسترسی داده خواهد شد اما مشکل همچنان پابرجاست.
معاون بانک مرکزی خاطرنشان کرد: این وضعیت مانع از ارائه گزارش‌های معتبر در تحلیل بازار مسکن می‌شود درحالی‌که این گزارش‌ها به‌شدت مورد نیاز ذی‌نفعان مختلف است.
سیاست‌های مسکن دولت جواب داد؟
برخی کارشناسان حوزه مسکن این تغییر مسیر را به مجموعه‌ای از اقدامات سیاستگذارانه دولت چهاردهم نسبت می‌دهند. از جمله این اقدامات می‌توان به سیاست‌های حمایتی دولت و رونمایی از بسته حمایت از مستاجرها و تصویب آن در شورای عالی مسکن اشاره کرد. وزارت راه‌و‌شهرسازی با همراهی شبکه بانکی، ضمن تصویب و ابلاغ تسهیلات جدید و یارانه‌ای در بخش خرید، ساخت و اجاره مسکن برای محرومان و سه دهک اول جامعه، برنامه‌هایی همچون ساخت و واگذاری واحدهای مسکونی استیجاری به زوج‌های جوان و حرکت به سمت اجاره‌داری حرفه‌ای را نیز در دستور کار قرار داده است.
ثبات بازار، نیازمند تداوم سیاست‌های کنترلی و توسعه عرضه است
برخی کارشناسان بازار مسکن معتقدند که کاهش شتاب رشد اجاره، اگرچه مثبت است اما به معنای کاهش قیمت‌ها نیست. ما همچنان با سطح بسیار بالای اجاره‌نشینی و فشار مضاعف بر دهک‌های پایین مواجه هستیم.
بر همین اساس، ادامه روند کاهشی نیازمند افزایش محسوس عرضه مسکن، کنترل تقاضای سفته‌بازانه و اصلاحات ساختاری در بازار اجاره است بنابراین توصیه می‌شود دولت با حفظ تمرکز بر سیاست‌های حمایتی، روند ساخت و تحویل مسکن را با شتاب بیشتری دنبال کند.
توقف رشد قیمت مسکن از یک‌سال گذشته
در همین راستا، فرهاد بیضایی کارشناس بازار مسکن با اشاره به تحولات بازار مسکن در دولت چهاردهم، اظهار کرد: وضعیت فعلی بازار مسکن بیش از آنکه ناشی از تغییر دولت یا وزارت‌خانه‌ها باشد، متاثر از سیاست‌های بانک مرکزی است. در واقع، کنترل رشد نقدینگی که از دولت سیزدهم آغاز شد و مورد تایید مقام معظم رهبری نیز قرار گرفت، در دولت چهاردهم نیز ادامه یافته است. او افزود: بانک مرکزی با سیاست‌هایی نظیر کنترل ترازنامه بانک‌ها، نقش پررنگی در ثبات بازار ایفا کرده و این روند از سال۱۴۰۲ به بعد محسوس‌تر شده است. برخلاف گذشته که بازار مسکن تحت‌تاثیر مستقیم وزارت راه‌و‌شهرسازی یا شهرداری‌ها بود، اکنون عمدتا تحت‌تاثیر سیاست‌های کلان اقتصادی بانک مرکزی قرار دارد.
بیضایی با بیان اینکه رشد قیمت مسکن در یک‌سال اخیر متوقف شده است، به مهر گفت: اگرچه بازار ارز در این مدت دچار نوساناتی شد اما قیمت مسکن با جهش همراه نبود و همین موضوع منجربه کاهش نسبی ارزش دلاری مسکن در تهران شد. این ثبات، در بلندمدت می‌تواند منجربه افزایش استطاعت خانوارها شود. او درخصوص اثرگذاری وام‌های جدید بر بازار، گفت: از دولت دوازدهم، سیاستگذاری‌هایی در حوزه اجاره‌داری آغاز شد که تاکنون ادامه دارد. یکی از مصادیق آن، تسهیلات ودیعه مسکن است که در دولت سیزدهم نیز جزو اقلام آماری مهم به‌شمار می‌رفت و همچنان نیز ادامه دارد. البته بخش مسکن انتظار دارد که این تسهیلات از سوی شبکه بانکی به این بخش تخصیص یابد.
بیضایی تاکید کرد: نکته مهم این است که در حال حاضر با اعمال سیاست کنترل ترازنامه بانک‌ها، تحولات مثبتی در بازار مسکن رخ داده و تا حدی شاهد کنترل قیمت‌ها بوده‌ایم. این مساله به ارتقای توان خرید خانوارها منجر شده است. او افزود: در کنار این موضوع، برخی افراد انتظار دارند که سهم تسهیلات شبکه بانکی برای حوزه‌هایی مانند مسکن، ازدواج و سایر تکالیف تعیین‌شده از جمله جوانی جمعیت و فرزندآوری، افزایش یابد. بعضا نیز شاهد آن هستیم که مصوباتی صادر می‌شود که به‌عنوان نمونه مشخص می‌کند چه میزان از تسهیلات برای ودیعه مسکن یا ازدواج اختصاص یابد.
وی تصریح کرد: نکته این است که نمی‌توان از شبکه بانکی انتظار داشت همزمان در دو حوزه، یعنی هم کنترل رشد ترازنامه و هم افزایش سهم تسهیلات تکلیفی عملکرد موفقی داشته باشد. به اعتقاد بنده، در شرایط فعلی، اگرچه ممکن است کنترل رشد منجربه تخصیص کمتر منابع به برخی حوزه‌های اجتماعی شود اما در مجموع این سیاست به نفع مردم خواهد بود.
کارشناس بازار مسکن خاطرنشان کرد: سیاست‌های فعلی بانک مرکزی کمک موثرتری به بازار مسکن می‌کند تا فشار بر بانک‌ها برای اعطای تسهیلات تکلیفی. همچنین در پاسخ به انتقادهایی مبنی‌بر اینکه گزارش‌های آماری بانک مرکزی موجب تشنج در بازار می‌شود، باید گفت این موضوع صحت ندارد. این آمار اتفاقا به سیاستگذار کمک می‌کند تا نقاط بحرانی را شناسایی و اصلاحات لازم را اعمال کند.
او یادآور شد: در دهه‌های گذشته دو دوره بحرانی در بازار مسکن داشتیم؛ یکی در سال‌های ۸۶ تا ۸۸ و دیگری در بازه نیمه دوم۱۴۰۰ تا نیمه اول۱۴۰۲. در این دوره‌ها، قیمت دلاری مسکن به حدود ۱۶۰۰ تا ۲۲۰۰ دلار در هر متر مربع رسید که وضعیت نگران‌کننده‌ای ایجاد کرد اما با اصلاح و اعمال سیاست‌های بانک مرکزی، بازار به‌سمت ثبات حرکت کرد. بر همین اساس ادامه انتشار آمارهای دقیق، یکی از ابزارهای اصلاح سیاستگذاری بازار مسکن است و نه عاملی برای تشنج بازار.
الزام تسریع در اتمام پروژه مسکن‌های حمایتی
در شرایط کنونی با وجود نشانه‌هایی از توقف نسبی روند صعودی اجاره‌بها، کارشناسان تاکید دارند که تثبیت این وضعیت نیازمند استمرار حمایت‌های هدفمند دولت و وزارت راه‌و‌شهرسازی، کنترل بازار و تسریع در تکمیل پروژه‌های نهضت ملی مسکن است.
تجربه ماه‌های اخیر نشان می‌دهد که دخالت هدفمند دولت در بازار مسکن، اگر با دقت و استمرار همراه باشد، می‌تواند از شدت بحران بکاهد و چشم‌اندازی از ثبات نسبی در بازار اجاره ترسیم کند.
سیاستگذاری دقیق یا تکرار بحران؟
بازار اجاره مسکن، یکی از پیچیده‌ترین و در عین حال حیاتی‌ترین بخش‌های اقتصاد خانوار در ایران است. کاهش تورم اجاره، هرچند در ظاهر خبری امیدوارکننده است اما در واقع ممکن است بازتابی از فشار مضاعف بر تقاضا، رکود عمیق و ناتوانی عمومی برای تامین سرپناه مناسب باشد.
اگر سیاستگذاران در ماه‌های آتی، به‌جای واکنش‌های مقطعی، اقدام به طراحی و اجرای سیاست‌های ساختاری در حوزه اجاره مسکن نکنند، بعید نیست که تا پایان تابستان یا پاییز ۱۴۰۴، بازار دوباره شاهد موجی تازه از افزایش قیمت‌ها و نارضایتی اجتماعی باشد؛ موجی که این‌بار ممکن است نه‌تنها خانوارهای کم‌درآمد بلکه طبقه متوسط را نیز به چالش بکشد.
