ریشه گرانی مسکن آمریکا
جهان صنعت– افزایش هزینههای مسکن در ایالاتمتحده یکی از مهمترین چالشهای اقتصادی و اجتماعی دهههای اخیر بهشمار میرود؛ چالشی که نهتنها بر تصمیمهای فردی خانوارها درباره خرید یا اجاره مسکن اثر گذاشته بلکه پیامدهای گستردهای برای نابرابری، تحرک اجتماعی، ثبات مالی و حتی رشد اقتصادی داشته است. گفتوگوی انجام شده در قالب «EconoFact Chats» با پروفسور جفری زیبل از دانشگاه تافتس، تصویری جامع و مبتنی بر شواهد از تحولات بازار مسکن آمریکا، ریشههای افزایش قیمتها و گزینههای سیاستی پیشرو ارائه میدهد. این یادداشت تلاش میکند با تکیه بر آن گفتوگو، یک جمعبندی تحلیلی و منسجم از مساله افزایش هزینههای مسکن ارائه کند.
تجربه نوسانات شدیدی در روند بلندمدت قیمت واقعی مسکن آمریکا
نخستین نکتهای که در این گفتوگو برجسته میشود، روند بلندمدت قیمت واقعی مسکن در آمریکا در مقایسه با سایر کالاها و خدمات است. از اوایل دهه۲۰۰۰، بازار مسکن آمریکا نوسانات شدیدی را تجربه کرده است. دوره رونق شدید ابتدای دهه ۲۰۰۰ که با رشد سالانه حدود ۱۰درصد قیمت واقعی مسکن همراه بود، به حباب مسکن و در نهایت به سقوط قیمتها در پی بحران مالی ۲۰۰۸ انجامید. در فاصله ۲۰۰۵ تا ۲۰۱۰، قیمت واقعی مسکن بهطور متوسط سالانه حدود ۵درصد کاهش یافت. با این حال پس از عبور از بحران، بازار مسکن وارد دورهای از رشد نسبتا پایدار شد؛ بهطوری که نرخ رشد سالانه قیمت واقعی مسکن در دورههای ۲۰۲۰-۲۰۱۵ و ۲۰۲۵-۲۰۲۰ هر دو در حدود ۴درصد بوده است. این ارقام نشان میدهد که حتی پس از تجربه یک بحران عمیق، فشارهای ساختاری در بازار مسکن همچنان به افزایش قیمتها دامن زدهاند. با وجود این تصویر کلی یکی از نکات کلیدی مطرحشده در گفتوگو، ناهمگنی شدید تحولات قیمت مسکن در سطح مناطق و شهرهاست. دادههای کلان ملی اغلب تفاوتهای عمیق میان بازارهای محلی را پنهان میکنند. در سالهای اخیر بهویژه پس از همهگیری کووید-۱۹ و گسترش دورکاری، الگوهای جغرافیایی تقاضای مسکن تغییر کرده است. شهرهایی که پیشتر کمتر مورد توجه بودند، مانند دیترویت و راچستر افزایش قیمت را تجربه کردهاند، در حالی که برخی از بازارهای بسیار داغ پیشین مانند آستین یا ساراسوتا با کاهش قیمت مواجه شدهاند. این تحولات نشان میدهد که شوکهای ساختاری مانند همهگیری میتوانند توزیع مکانی تقاضای مسکن را بهطور قابلتوجهی تغییر دهند.
استطاعتپذیری مسکن؛ مساله اصلی خانوارها
با این حال مساله اصلی برای خانوارها نه صرفا رشد قیمت مسکن بلکه استطاعتپذیری آن است یعنی نسبت قیمت مسکن به درآمد. شاخص رایج در این زمینه، نسبت درآمد متوسط خانوار به قیمت مسکن است. به گفته زیبل، این نسبت از اوایل دهه ۱۹۹۰ تا اواخر دهه ۱۹۹۰ افزایش یافت اما از آن زمان به بعد بهجز وقفه کوتاهی پس از بحران مالی، روندی کاهشی داشته است. کاهش این نسبت به معنای آن است که خرید مسکن برای خانوارهای متوسط دشوارتر شده است. نکته مهم این است که در سالهای ۲۰۲۵-۲۰۲۴، وضعیت استطاعتپذیری حتی از سال ۲۰۰۶ یعنی اوج حباب مسکن، نیز بدتر شده است. این امر نشان میدهد که مشکل کنونی صرفا یک چرخه قیمتی نیست بلکه ریشههای عمیقتری دارد. بررسی شاخصهای منطقهای استطاعتپذیری نیز تصویر جالبی ارائه میدهد. براساس شاخص موسسه امریکن اینترپرایز برای ۶۰ منطقه کلانشهری بزرگ، شهرهایی مانند پیتسبورگ، کلیولند و اوکلاهماسیتی همچنان از مقرونبهصرفهترین بازارهای مسکن برخوردارند. در مقابل شهرهایی که معمولا بهعنوان گرانترین بازارهای مسکن شناخته میشوند- نظیر سنخوزه، سانفرانسیسکو و لسآنجلس-اگرچه هنوز بسیار گران هستند اما در یک دهه گذشته از نظر استطاعتپذیری بهبود نسبی داشتهاند زیرا قیمت مسکن در آنها اخیرا کاهش یافته است. این نکته نشان میدهد که حتی در بازارهای بسیار گران نیز امکان تعدیل نسبی وجود دارد، هرچند سطح مطلق قیمتها همچنان بالا باقی میماند.
محدودیت عرضه؛ عامل رشد نرخ مسکن
پس از ترسیم این تصویر توصیفی، گفتوگو به ریشههای افزایش هزینههای مسکن میپردازد. زیبل تاکید میکند که مهمترین عامل، محدودیت عرضه مسکن است. این محدودیت از دو کانال اصلی عمل میکند. کانال نخست، «اثر قفلشدگی وام مسکن» است. بسیاری از مالکان خانه که پیش از افزایش شدید نرخ بهره در سال ۲۰۲۲ وام گرفتهاند از نرخهای بسیار پایین-در حد ۲ تا ۳ درصد-بهرهمند هستند. این گروه تمایل اندکی به فروش خانه خود دارند زیرا خرید خانه جدید مستلزم پذیرش وامی با نرخ بهره بسیار بالاتر است. در نتیجه عرضه خانههای موجود در بازار کاهش مییابد. این وضعیت بهنوعی خود تقویتکننده است: کمبود عرضه، فروش را کاهش میدهد و کاهش فروش، کمبود عرضه را تشدید میکند. با این حال بهزعم زیبل عامل اصلیتر کمبود عرضه، کاهش شدید ساختوساز جدید در بلندمدت است. دادهها نشان میدهد که تعداد شروع ساخت مسکن جدید بهازای هرهزار خانوار در ماه که در فاصله ۱۹۶۰ تا ۱۹۹۰ بهطور متوسط حدود ۲۲ واحد بود، پس از آن بهشدت کاهش یافته است: ابتدا به حدود ۱۲واحد و پس از ۲۰۱۰ به کمتر از ۱۰واحد در ماه. پیامد این روند، شکلگیری شکاف بزرگی میان عرضه و تقاضای مسکن است که برآورد میشود بین ۳ تا ۵میلیون واحد مسکونی در سطح آمریکا باشد. این شکاف بهخوبی توضیح میدهد که چرا حتی افزایشهای نسبتا محدود در تقاضا میتواند به جهشهای قیمتی منجر شود.
علت محدودیت عرضه مسکن
پرسش بعدی این است که چرا عرضه مسکن تا این حد محدود شده است. پاسخ زیبل به پدیدهای بازمیگردد که به «نیمبیگرایی» (NIMBY-ism syndrome) معروف است؛ یعنی مقاومت ساکنان محلی در برابر ساختوساز جدید در نزدیکی محل سکونتشان. از آنجا که اختیارات مربوط به مقررات کاربری زمین و منطقهبندی عمدتا در سطح محلی است، مالکان خانه که بزرگترین داراییشان مسکن است انگیزه قوی دارند تا از طریق فشار بر نهادهای محلی عرضه مسکن را محدود کنند و از افزایش یا حفظ ارزش دارایی خود مطمئن شوند. این مساله بهویژه در مورد مسکن چندخانواری اهمیت دارد زیرا چنین واحدهایی معمولا تراکم بالاتری ایجاد میکنند و با مقاومت بیشتری مواجه میشوند.
دو ابزار مهم محدودکننده عرضه که در گفتوگو به آنها اشاره میشود، محدودیت «حداقل اندازه قطعه زمین» و منطقهبندی صرفا تکخانواری است. در بسیاری از شهرها و مناطق حومهای مقرراتی وجود دارد که اجازه نمیدهد خانهها روی قطعات کوچک ساخته شوند؛ برای مثال، الزام به داشتن حداقل یکهکتار زمین برای هر واحد مسکونی. پژوهشهای تجربی نشان میدهد که چنین محدودیتهایی اثر معناداری بر افزایش قیمت مسکن دارند. علاوه بر این، حتی در مواردی که سیاستگذاران ایالتی تلاش کردهاند منطقهبندی تکخانواری را محدود کنند، اثرگذاری این سیاستها بهشدت زمانبر است زیرا تبدیل یک خانه تکخانواری به چند واحد مسکونی مستلزم فرآیندی طولانی از خرید، تخریب و ساخت مجدد است. در واکنش به این محدودیتهای محلی، برخی سیاستها در سطح ایالتی طراحی شدهاند تا از سد مقاومتهای محلی عبور کنند. نمونه مهم آن، قانون 40B در ایالت ماساچوست است که شهرها را ملزم میکند حداقل ۱۰درصد از موجودی مسکن خود را به مسکن مقرونبهصرفه اختصاص دهند. در صورت عدم رعایت این شرط توسعهدهندگان میتوانند برخی از موانع اداری محلی را دور بزنند. قانون دیگری که اخیرا اجرایی شده، الزام شهرهای واقع در حوزه حملونقل عمومی به افزایش تراکم مسکن در نزدیکی ایستگاههاست.
این سیاستها نشان میدهد که بدون مداخله در سطوح بالاتر حکمرانی، حل مشکل کمبود عرضه دشوار خواهد بود.
نقش نرخ بهره و سیاستهای پولی در افزایش هزینه تامین مالی
در کنار عرضه، نقش نرخ بهره و سیاستهای پولی نیز در گفتوگو مورد بررسی قرار میگیرد. افزایش نرخهای بهره در سالهای اخیر هزینه تامین مالی خرید مسکن را بهشدت بالا برده است. زیبل نشان میدهد که افزایش نرخ بهره از ۵ به ۷درصد میتواند پرداخت ماهانه وام مسکن را حدود ۲۵درصد افزایش دهد؛ رقمی که برای بسیاری از خانوارها تعیینکننده است. با این حال او تاکید میکند که فدرالرزرو مستقیما نرخهای بلندمدت وام مسکن را کنترل نمیکند و این نرخها بیشتر به بازده اوراق خزانه ۱۰ساله وابستهاند. افزون بر این، کاهش نرخ بهره بدون افزایش عرضه مسکن میتواند به افزایش تقاضا و در نهایت افزایش قیمتها منجر شود. بحث درباره سیاستهای مداخلهگرانه دولت از جمله فشار بر فدرالرزرو یا خرید اوراق رهنی توسط نهادهای دولتی نیز به همین نتیجه میرسد: بدون اصلاحات ساختاری در سمت عرضه، این سیاستها ممکن است اثرات محدودی بر استطاعتپذیری داشته باشند یا حتی بهطور ناخواسته قیمت مسکن را افزایش دهند.
نقش کمرنگ سرمایهگذاران نهادی در مسکن آمریکا
این گفتوگو همچنین به نقش سرمایهگذاران نهادی در بازار مسکن میپردازد. برخلاف تصور رایج، سهم این سرمایهگذاران در کل بازار نسبتا محدود است (حدود ۲ تا ۳درصد)، هرچند در برخی شهرها میتواند به ۲۰درصد برسد. اثر اصلی آنها نه الزاما افزایش مستقیم قیمت بلکه کاهش تعداد خانههای تکخانواری در دسترس برای مالکیت خانوارهاست، زیرا این واحدها به بازار اجاره منتقل میشوند.در نهایت، زیبل به مساله اجارهنشینی در مقابل مالکیت میپردازد. دادهها نشان میدهد که تا اوایل دهه ۲۰۲۰، هزینه مالکیت خانه با در نظر گرفتن همه هزینهها کمتر از اجاره بود اما اکنون این وضعیت معکوس شده است. در بسیاری از شهرها، مالکیت خانه صدها دلار در ماه گرانتر از اجاره است. از این رو، توصیه اصلی او این است که تصمیم خرید یا اجاره باید براساس آمادگی مالی فردی اتخاذ شود، نه انتظار افزایش قیمت مسکن. تلاش برای زمانبندی بازار، بهویژه در بازاری با عدمقطعیت بالا اغلب به نتایج نامطلوب منجر میشود.
سخن پایانی
جمعبندی این گفتوگو نشان میدهد که بحران استطاعتپذیری مسکن در آمریکا بیش از آنکه ناشی از یک عامل منفرد باشد، نتیجه برهمکنش پیچیدهای از محدودیتهای عرضه، سیاستهای محلی کاربری زمین، تحولات مالی و تغییرات جمعیتی و فناوری است. هر راهحل پایداری برای این بحران، ناگزیر باید بر افزایش عرضه مسکن بهویژه در مناطق پرتقاضا متمرکز باشد و همزمان از سیاستهایی که صرفا تقاضا را تحریک میکنند، بدون توجه به عرضه، پرهیز کند. از این منظر، مساله مسکن نهفقط یک چالش اقتصادی بلکه آزمونی برای حکمرانی چندسطحی و تعادل میان منافع فردی و جمعی در جوامع مدرن است.
